名为委托经营实为租赁合同.docx
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名为委托经营实为租赁合同
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名为委托经营实为租赁合同
篇一：
合作协议书（名为合作实为租赁）
合作协议书（名为合作实为租赁）
合作协议
甲方：
身份证号码：
住址：
联系电话：
乙方：
身份证号码：
住址：
联系电话：
甲乙双方本着长期合作、发展共赢的原则，在合法、自愿、公平、平等和协商一致基础上，达成如下协议条款：
一、合作目的
甲乙双方的合作目的是经营校园超市。
二、经营范围
甲乙双方的经营范围：
日用百货、文体用品、副食、冷饮、手机充值、干洗、复印、打印、摄影、饰品和化妆用品等范围。
三、合作方式
1、甲方将其承租河南建筑职业技术学院（新校区）东南角校园综合服务楼第一层的一套房屋（房间号为：
，建筑面积为平方米）作为出资，并提供收款机系统一套、奥克斯空调-3.5p一台、电脑一台、星星冰柜两台、柜台一节、货架单面25节、双面16节、散装食品柜台5节、监控6个、货架端头2个等物品作为经营超市使用。
2、在合作期间，乙方负责超市的日常经营活动，自负盈亏，并承担一起经营费用。
甲方不参与任何经营行为，不承担任何经营费用（包括水费、电费和物业费等费用），不负盈亏。
3、在合作期限内的每个年度，无论盈亏与否，乙方须在本年度届满前一个月向甲方支付元作为甲方的投资收益。
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4、营业执照、卫生许可证、烟草零售许可证等与经营相关的所有证件均由乙方自行办理，并承担相关费用。
5、乙方在经营期间因违反国家和校方的各项规定，遭到的罚均有乙方承担，与甲方毫无关系。
四、合作期限
本合同有效期限为年，自年月日至年月日。
五、其他约定
1、在合作期限内，甲方作为出资的房屋，乙方不得擅自转租。
2、在合作期限内，未经甲方同意，乙方不得将该超市转给任何第三人经营。
3、合作经营期间，甲方提供的供乙方经营使用的固定物品的修理费用由乙方承担，如果完全不能使用时，该物品的处理权归甲方所有，乙方应及时通知甲方。
4、在本合同有效期内，甲乙双方任何一方均不得擅自解除合同，否则应向对方承担因其违约给对方造成的所有损失。
5、乙方在经营期间，不得擅自改变房屋结构和经营范围，否则应承担由此给甲方造成的损失。
6、乙方在经营期间，应当遵守校方的各项管理规定和“商业综合服务楼使用管理协议”的相关规定，否则，应就其行为承担相应责任。
六、违约责任
如果任何一方违反本合同的相关条款，应向对方承担20%的违约责任，违约责任的计算基数是乙方每年应向甲方支付的投资收益乘以本合同年限。
七、纠纷解决办法
如因履行本协议发生纠纷，双方应本着友好的态度协商解决；如协商不成，任何一方均有权向合同履行地的人民法院提起诉讼。
八、十三、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。
甲方：
乙方：
年月日年月日
篇二：
名为合作实为租赁
依照法律规定，联营或合作必须是双方共同投资、共同经营、共担风险、共享利润，原告与第三人所签订的《店面合作经营协议》明显不符合上述规定，实质上属于原告将租赁物变相转租给了第三人。
因此，原告的该行为违反了其与被告所签订的《房屋租赁合同》的约定，属违约行为。
名为合作开发房地产实践中各种纠纷效力探析
张建忠律师搜集自网络
摘要：
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》24条对名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同的认定条件作出了规定，笔者通过对认定条件的分析，结合实践中的具体情况，对名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让 符合土地使用权转让合同应具备的条件，属于有效合同，那么A公司固定分得的5000万元应是土地使用权转让价格。
然而，若依据《解答》的上述规定，则上述约定条款属于保底条款，应被认定无效，而《解答》中规定的处理方法是：
由双方重新商定合理分配或按联营各方的投资比例重新分配项目利润。
由此可见，有关保底条款的规定与《解释》24条的规定存在冲突。
对于《解释》与以前司法解释不一致的处理办法，《解释》第28条第二款作出了相应的规定，《解释》施行前最高人民法院发布的司法解释与《解释》不一致的，以《解释》为准。
由此可以推出，《解答》中有关保底条款的规定在合作开发房地产领域受到《解释》的限制，由于《解释》第24至27条既规定了土地方不担风险只分固定利益，也规定了提供资金的当事人（投资方）不担风险只分固定利益的合同性质认定，因此保底条款在合作开发房地产领域已基本不再适用。
2、当事人以土地使用权、资金等作为共同出资的合同的认定在实践中，也可能存在如下出资方式的合作开发房地产合同：
当事人以土地使用权、资金作为共同出资的，主要有以下四种情况：
（1）当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资，另一方则以部分资金作为出资;
（2）当事人一方以土地使用权和资金作为出资，另一方则以土地使用权作为出资;（3）当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资，另一方也以土地使用权和部分资金作为出资。
（4）当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资，另一方以非资金形态的实物（如建筑材料）或劳务作为出资。
实践中以第
（1）种情形最为常见，第
（2）、
（3）种情形偶见于相邻地块的土地使用权人作为合作当事人的情形;第（4）种情形偶见于工程项目的材料供应商、施工承包商与房地产开发企业作为合作当事人的情形，特别是在开发企业拖欠工程款、材料款的情况下。
对于上述共同出资下的合作开发房地产合同性质的认定，即其是否可认定为名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同，由《解释》相关条款来看，仍是要综合参考“共同出资、共享利润和共担风险”这三大要素，其中最为关键的是承担风险，如合同中规定已包括土地使用权在内的权益出资的一方明确约定不承担风险，则仍可认定为名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同。
3、关于“共担风险”的确定
由上述可知，以土地使用权作为出资的一方是否共同承担风险是判定该合作开发房地产合同是否实为土地使用权转让合同的关键，故对“共担风险”的确定也就成为了进行上述认定的关键环节。
首先，何谓“风险”?
根据《现代汉语词典》的释义，风险是指发生危险的可能性。
2笔者认为，合作开发房地产合同中需共同分担的风险是指合作开发房地产合同的履行的不利益的后果以及不能履行的后果。
这里，共同分担的风险应为经营风险，主要指合作双方预期的利益目标不能实现或者不能全部实现的风险，而一般不包括由于一方过错导致的利益风险。
例如，某合同中约定，甲提供土地使用权，乙进行投资，甲乙双方合作进行房地产开发，甲承担土地使用权证办
篇三：
出租及委托经营协议
出租及委托经营协议
甲方：
注册地址：
法定代表人：
联系电话：
邮政编码：
乙方：
[本人][法定代表人]姓名：
——国籍：
——
[身份证][护照][营业执照注册号]——
地址：
——
邮政编码：
——联系电话：
——
鉴于：
鉴于北京中欣安泰投资有限公司（下称“投资公司”）已于20XX年2月2日与Frontier
grouppreLtd．（新加坡辅特集团有限公司）签署了为期十年的DAYsInn 甲、乙双方在平等自愿、协商一致的基础上．就该商业面积的出租、统一委托经营事项及其他相关事宜签订本协议，
一、交付及委托经营期限
乙方同意将所购商业面积单元交付给甲方委托经营并由甲方为本酒店开业做前期准备，在乙方支付全部价款后，委托经营期限白——年——月——日起，至——年——月——日止。
委托经营期限届满前2个月，甲乙双方应就是否继续委托经营进行协商，如双方同意继续委托经营应重新签订补充协议，并就租金及委托经营期限等具体内容进行约定。
二、租金及支付方式
1、委托经营期限内，甲方每年应向乙方支付的年租金为人民币（大写入————元整。
2、甲方每年向乙方支付的租金按月平均计算，具体支付日期为：
每年的9月1日至9月15日之间，支付当年3月1日至8月31日的租金：
每年的3月1日至3月15日之间，支付前—年9月1日至当年2月底的租金。
出租期内甲方第一次和最后一次支付租金时未满半年出租期的，具体支付金额按照实际出租月份计算（月租金二年租金÷12个月）：
未满整月出租期的，具体支付金额按照实际出租天数计算（日租金；月租金÷30天）。
最后一次租金支付日期为本协议终止后30天内。
3、委托经营期限内，甲方每年度（每年的9月1日至次年的8月31日为一年度）赠送乙方本酒店标
准间——天的免费入住权，并于每年的9月1日前向乙方发放该住房卡。
4、甲方应按本协议规定时间：
将到期租金直接划至乙方指定的下列账号：
开户银行：
——
户名：
——账号：
——
三、违约责任
1、除本协议及其他相关法律文件规定的情况外，甲乙双方如有任何一方单方终止本协议，均应向对方支付违约金，违约金的金额按该商业面积实际购买价格百分之10计算，因此给对方造成损失的，应承担相应的赔偿责任。
实际购买价格（下同）是指乙方与投资公司签订该商业面积买卖合同中载明的房屋总价款，不包括乙方购买该商业面积支出的税、费和银行利息等其它支出。
双方确认：
该商业面积的实际购买价格为人民币（大写）元。
2、委托经营期限内，甲方逾期支付乙方租金，每逾期一日，甲方向乙方支付应付租金万分之—叁—的违约金。
如甲方逾期三个月仍末支付应付租金，乙方有权终止本协议，终止日期以乙方书面通知终止本协议送达甲方之日为准。
届时，甲方除向乙方支付逾期未付的租金及逾期违约金外，还应一次性向乙方支付该商业面积实际购买价格百分之—弍—的违约金。
3、乙方违反本协议约定，在委托经营期间擅自收回该商业面积或违背本协议规定，或北京中欣戴斯酒店统一经营管理公约（下称“公约”，见附件——）规定的酒店统一经营期限届满后不执行经全体产权人书面投票形成的一致意见，导致统一经营管理无法继续进行的，视为根本违约，甲方有权拒绝支付应付未付租金，不履行其在相关法律文件中做出的优惠等承诺，乙方应于收到甲方书面通知后的5日内向甲方支付该商业面积实际购买价格百分之10的违约金，并对由此造成的甲方向本酒店其他产权人以及承租商户赔偿的损失承担全部补偿责任。
4、乙方未按公约约定书面通知甲方，擅自转让该商业面积或设定抵押担保的，或因乙方设立抵押担保而使该商业面积被抵偿或受到任何依法进行的查封等强制执行措施导致乙方丧失了对该商业面积的所有权或者处分权而使公约之统一经营管理无法实现的，甲方有权拒绝支付应付未付租金，不履行其在相关法律文件中做出的优惠等承诺。
乙方应于收到甲方书面解除本协议书通知后的5日内向甲方支付该商业面积实际购买价格百分之10的违约金，并对由此造成的甲方向本酒店其他产权人以及承租商户赔偿的损失承担全部补偿责任。
5、本协议履行期内，任何一方遇有不可抗力而全部或部分不能履行本协议或迟延履行本协议，均不对因不可抗力无法履行或迟延履行本协议义务而使对方蒙受的任何损失承担责任，有关义务在不可抗力持续期间应予中止，履约期限按上述中止时间自动延长。
各方应根据不可抗力对本协议履行的影响程度，协商确定是否终止本协议，或是继续履行本协议。
如不可抗力发生或影响的时间连续超过三个月以上月．妨碍任何一方履行本协议时，任何一方均有权要求终止本协议。
四、履约担保
为保证甲方履行本协议约定义务，确保乙方的投资利益实现，同意提供履约担保（见担保文件），对本协议项下的甲方义务承担连带保证责任。
五、其他
l、乙方在签署本协议时，已仔细阅读了公约（附件一），并完全了解和理解公约内容。
甲乙双方同意，公约内容为双方不可撤消之约定。
2、本协议书如有未尽事宜甲、乙双方可另行签订补充协议。
本协议附件及补充协议均为本协议之组成部分，与本协议具有同等法律效力。
3、保密：
本协议双方对本协议商业条款等全部内容应严格遵守保密义务，不得向任何第三方转让、披露或评论等。
本条义务的期限不受委托经营期限的限制。
任何一方违反保密义务，守约方均有权保留对违约方提起仲裁或诉讼之权利。
4、一式肆份，甲方执叁份、乙方执壹份，每份均具有同等法律效力，
5、本协议书自双方（授权代表）签字盖章之日起生效。
甲方：
北京中欣戴斯酒店管理有限公司乙方：
代表人：
代表人：
年月日年月日
附件一
北京中欣戴斯酒店统一经营管理公约
为保证和实现位于北京市祟文区珠市口东大街14号的“北京中欣戴斯酒店”（英文名称：
DayslnnJoiestbeijing）作为一家获得“DAYsInn”品牌特许经营的酒店的档次、品质和全体产权人（定义见下）共同的经济利益，全体产权人确定委托北京中欣戴斯酒店管理有限公司（下称“管理公司”）对其各自所有的“北京中欣戴斯酒店”的商业面积进行统一规划、统一经营管理。
全体产权人承诺信守公约，以使酒店合法、合理地正常运营。
第一条定义
本公约中，除文意另有所指外，有关定义如下：
本酒店：
指北京中欣戴斯酒店及其商业部分，包括地上一层、二层、三层；
出租单元：
指包括各产权人房屋在内的本酒店之独立销售的商业单元；
公共空间：
指本酒店范围内由各出租单元分摊的或未分摊的不屈于出租单元范围内的空间；
统一经营管理：
指根据本公约由管理公司实施的对本酒店的统一规划、统一管理等统一经营活动；承租商户：
指与管理公司签订《租赁合同》的本酒店一层商业部分出租单元的实际经营者；
承租商户须遵守管理公司制订的统一管理、统一规划等统一经营等方面的所有规定，并需按期缴纳
租金和有关管理费；
产权人：
指包括本公约卢权人在内的本酒店各商业单元用房产权所有人和买受人。
第二条管理公司的陈述及保证
1、管理公司是—家合法设立并有效存续的酒店管理公司。
管理公司保证在本酒店挂牌之日前取得酒店开业、经营所需的必要证照、批文，并保证有关证照及批准文件持续有效。
2、在本公约签署之前，管理公司未曾签署、做出任何限制或禁止管理公司签署并执行本公约的文件、承诺或行为。
3、根据《中华人民共和国合同法》有关规定，本公约项下的有关事宜；将完全依照法定程序进行。
4、管理公司负责为本酒店购买公众责任保险，费用由管理公司负担。
5、为保证管理公司履行本公约约定义务，管理公司将向产权人提供担保公司提供的履约担保，对本公约项下的管理公司义务承担连带保证责任。
6、管理公司签署并执行本公约无需得到任何第三方的同意。
7、管理公司享有对产权人房屋完全独立、排他的经营管理权，产权人不得干涉。
8、管理公司有义务按照相关协议约定向产权人支付房屋租金。
第三条产权人的陈述及保证
l、产权人对其所购买的本酒店商业面积具有合法的、完整的处分权，不存在任何权利瑕疵。
2、产权人同意管理公司对其购买的本酒店商业面积进行统一的经营管理、统一商业规划，同意在必要时管理公司可以将几个产权人拥有的出租单元共同作为一个出租单元提供给流动客人住宿或出租给一个承租商户。
3、同意管理公司为本酒店统一经营之需，为该房屋配备相应的设施、设备及物品，该等设施、设备及物品的所有权归管理公司所有，产权人无权处分。
4、同意管理公司对产权人购买的商业面积享有完全独立的、排他的经营管理权，产权人不得干涉。
5、产权人将遵守与北京中欣安泰投资有限公司签订的买卖合同（下称“买卖合同”）及本公约的规定，承担和履行相应的责任和义务。
6、产权人签订并执行本公约亦不违反产权人已签订的任何其他协议、文件、承诺。
7、没有任何法院或仲裁机构的裁决、命令或其他执法机构的有效决定、裁决或命令禁止或限定产权人签订并执行本公约。
8、产权人签署并执行本公约无需得到任何第三方的同意。
9、委托经营期间，产权人如果转让该房屋，应提前三个月书面通知管理公司，管理公司在同等条件下有优先受让权，如产权人将该房屋设定抵押担保，应书面通知管理公司，且产权人有义务使受让人或抵押权人做出同意继承本公约规定的产权人全部的权利及义务的书面承诺。
委托期间，未经管理公司事先同意，产权人在任何情况下不得以非住宿流动客人或承租商户身份进入该房屋，
第四条公约效力
1、本公约效力及于本酒店全体产权人及管理公司，产权人包括该房屋的全部产权人及其受让人，继承人。
2，产权人保证在本公约有效期限内，对其所购买的本酒店商业面积依法设定抵押、担保或者对该房屋所有权进行转让、赠与、债务抵偿等的处分行为，均不得与本公约发生矛盾、冲突或者对管理公司依据本公约对有关商业面积的统一经营权受到任何实际影响。
否则，产权人应当按照本公约第九条之规
定承担相应的违约责任。
第五条统一商业规划和统一经营管理
1、产权人购买本酒店商业面积的目的为投资经营，为保障投资和经营回报，产权人同意自公约签署之日，即授权管理公司对该商业面积进行统一经营管理、统一商业规划．并对此前的招商工作予以追认。
2、产权人授权管理公司办理如下事项：
（1）其所购买的本酒店商业面积与本酒店其他出租单元及地上一层商业部分进行统一的规划、招商；
（2）与承租商户进行招租事项的淡判协商，并在本公约规定的委托经营期限内以管理公司的名义与承租商户订立关于出租单元的租赁合同，管理公司全权确定所有关于租赁的价格、汇率等相关事宜，产权人对该出租合同予以完全认可；
（3）以包括产权人购买的本酒店商业面积及本酒店其他出租单元／地上一层商业部分向流动住宿客人／承租商户收取住宿费用／房屋租金；
（4）签署及处理与上述委托事项办理有关的一切文件。
3、为免疑义，管理公司对本酒店包括其公共空间进行统一经营，相应的管理费用（包括但不限于管理费、空调费、水电费、室内装修及维护费用、推广费用、招商费用）均由管理公司承担，同时，管理公司有权获得统一经营的收益，产权人除按有关协议约定获得租金外，无权就管理公司的经营收益主张权利。
4、产权人成为流动住宿客人或承租商户的情况：
产权人购买本酒店商业面积用途为商业，产权人明确该商业面积应是本酒店商业整体的一部分。
为保证和实现本酒店作为一家获得“DAYsInn”品牌特许经营的酒店的档次、品质和所有产权人共同的经济利益，产权人如成为本酒店流动住宿客人或有成为承租商户的意向（无论为其提供流动住宿或其承租的商业面积是否为产权人所有），则产权人仍需事先向管理公司提出申请，并在获得批准后履行办理入住的手续或签署所有承租商户需签署的法律文件，并遵守管理公司制订的统一商业规划、统一管理等方面的所有规定及公约规定，并需支付酒店住宿费用或按期缴纳除租金以外的承租商户需缴纳的管理费、推广费等酒店运营、管理费用，履行所有流动住宿客人或承租商户的责任和义务，遵守所有的管理规定和罚则，根据管理公司对外招商的业态形式、租户品牌之市场档次进行经营，否则，产权人将承担相应的违约责任。
如产权人成为其所购买商业面积的承租商户，即实际经营者，则产权人自动放弃所有管理公司承诺的租金收益。
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