中航地产房地产开发业务运作管理模式.docx
《中航地产房地产开发业务运作管理模式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中航地产房地产开发业务运作管理模式.docx（96页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
中航地产房地产开发业务运作管理模式
PleasureGroupOffice【T985AB-B866SYT-B182C-BS682T-STT18】
中航地产房地产开发业务运作管理模式
深圳市中航地产发展有限公司
房地产开发业务运作管理模式
（试行版）
深圳市中航地产发展有限公司
二○○七年五月
第一部分指导准则
第二部分部门职责
第三部分项目开发工作流程
第四部分项目管理办法及审批权限
第一部分指导准则
一、深圳市中航地产发展有限公司是由原深圳中航地产公司整体平移形成的专业地产开发公司，全面负责原中航地产中航苑外地产业务及南光地产业务的经营管理工作。
二、公司实行以项目公司（部）制为管理主线的运作模式，强调高效率、高质量运作，加快“实现从现金到现金”的增值过程。
三、运用公司专业能力，规避开发经营风险。
房地产开发价值链中的风险，除了政策和行业周期风险外，首先来自于项目拓展环节，其次在于项目策划定位环节，第三就是开发建设过程中设计、工程、营销等工作质量所带来的风险。
因此由公司职能部门直接负责项目拓展及客户服务工作，并在项目前期策划阶段对工作成果进行控制和评审，保证项目运作水平。
四、项目公司（部）是公司的重要战略经营单元，按照直线式业务指挥系统运作，明确责、权、利，提高工作效率，加快项目运作速度，缩短资金占用周期，全面负责项目经营管理，实现经营目标。
五、职能部门是公司重要的专业服务力量，负责在设计、工程管理、营销等工作中提供专业技术支持服务，加强对项目运作过程中安全、进度、质量和成本的控制，规避经营风险，发挥服务和监督的作用。
第二部分部门职责
一、说明
（一）术语解释：
1．负责：
属于本部门事务，由本部门承担责任，可请求其他部门配合；
2．主持：
需要与其他部门配合完成的工作，由本部门牵头并承担相关责任；
3．组织：
需要与其他部门配合完成的工作，由本部门承担协调责任；
4．配合：
不承担主要责任，但必须在负责者领导下参与此项工作并承担相关责任；
5．参与：
参加相关工作过程，本部门不承担责任。
（二）公司委员会定义：
1．投资咨询委员会：
◆负责公司项目投资方面的评审和决策。
2．策划、方案评审委员会：
◆负责对项目的定位进行专业评审；
◆负责对项目前期策划成果进行专业评审；
◆负责对项目方案设计成果进行专业评审。
3．招标委员会：
◆负责公司招标项目的确定，保证招标的合理性；
◆负责招标过程中的开标、评标、定标的决策性工作；
4．定价咨询委员会：
◆负责对项目销售定价及其他相关指标进行专业评审。
二、职能部门职责
（一）运营管理部：
部门使命：
以前瞻性视野，完善、提升和创新管理理念和管理方法，不断提高公司管理水平，推进公司各项经营目标的实现。
部门职责：
综合计划管理、部门绩效考核、流程管理、公共关系管理、统计信息管理
1．综合计划管理
◆负责落实董事会下发的综合计划；
◆负责制定公司年度综合计划，并分解到各项目公司（部）及各职能部门；
◆主持编制公司与各项目公司（部）、职能部门的目标责任书，并组织签订；
◆负责跟踪、调整及协调各项目公司（部）季度计划、职能部门月度计划以及项目总体计划；
◆负责设计及收集整理各项目公司（部）月度综合报表。
2．部门绩效考核
◆负责制定各项目公司（部）和职能部门的绩效考核方案；
◆负责收集各职能部门的关键绩效数据和工作目标完成情况，并组织对职能部门进行绩效考核；
◆根据项目节点完成情况，按季度组织对项目公司（部）的绩效考核。
3．流程管理
◆负责建立、实施、完善公司流程管理体系；
◆主持公司定期和不定期的流程修订工作。
4．公共关系管理
◆负责项目拓展过程中从政府部门收集项目相关背景资料；
◆配合报批报建工作；
◆配合办理项目开发相关政府批文及许可证；
◆负责公司对外公共关系的日常维护；
◆负责公司与政府机关之间的危机公关处理。
5．知识管理
◆负责督促各相关部门进行基础研究知识库分类，并协助建立相关知识库；
◆负责建立知识管理的配套管理措施，设立知识贡献奖励制度，激励知识贡献和知识创新；
◆负责公司统计报表的编制和报送。
（二）投资拓展部
部门使命：
获取和储备公司重要的战略资源-土地，做好房地产开发资源准备和前期工作。
部门职能：
土地信息收集及评估、可行性研究分析、项目土地获取、战略管理、政策研究及市场研究
1．土地信息收集及评估
◆负责收集目标地块信息，建立土地信息库；
◆负责建立土地信息选择标准体系；
◆负责评估并初步确定拓展目标。
2．可行性研究分析
◆主持制订可行性研究计划；
◆组织进行项目可行性分析；
◆主持编制《项目可行性研究报告》；
◆组织可行性研究报告评审。
3．项目土地获取
◆负责确定商务条件，提出商务谈判方案；
◆负责与相关各方的商务谈判工作；
◆负责签订土地使用合同；
◆负责办理《土地证》等相关手续。
4．战略管理
◆负责研究地产板块发展战略，并就公司战略调整给予提议；
◆负责制定中长期发展目标和战略规划。
5．政策研究及市场研究
◆参与项目公司组织的各重要节点的汇报会议，积累相关专业经验；
◆负责研究国内外房地产相关政策，并分析由此产生的影响；
◆负责研究目标开发区域的宏观环境和城市总体规划等信息；
（三）合约成本部
部门使命：
跟踪当今世界建筑技术潮流，研究和创新成本控制理念和方法，以前瞻性视野提升公司成本管理水平。
部门职能：
成本管理体系、成本规划、成本动态管理、项目预结算、采购管理、工程合同管理、成本分析及效益评价
1．成本管理体系
◆负责建立和完善公司成本控制体系；
◆负责编制咨询合同标准化体系；
◆负责公司项目成本战略的策划、制定和实施；
◆负责落实项目总体目标成本；
◆配合项目公司（部）进行责任成本的分解与考核；
◆负责建立成本监控预警机制。
2．成本规划
◆配合编制《项目可行性研究报告》；
◆配合进行产品方案比选，提交不同设计方案的《方案甄选成本测算报告》；
◆配合编制《项目开发纲要》；
◆主持编制《项目目标成本》；
◆主持编制《项目限额设计标准》。
3．成本动态管理
◆配合完成对重大的或超出限额的设计变更的评审工作；
◆负责定期对项目成本进行监控，审核各项目公司（部）每月提供的动态成本报告，对可能超出目标成本的情况进行预警；
◆负责收集、整理各项目公司（部）的有关成本信息，并对成本信息进行汇总及甄别。
4．项目预结算
◆负责造价咨询公司评标选定工作；
◆负责编制各项目的《项目结算计划》；
◆负责各项目结算工作；
◆负责对各项目预算实行备案抽查；
◆负责编制《工程结算分析报告》。
5．采购管理
◆负责管理战略供应商信息库，主持供应商的资质预审及评价；
◆负责维护和完善造价咨询类战略供应商信息库；
◆负责审核项目公司（部）提供的《项目设备及材料采购总体计划》；
◆根据项目公司（部）提供的《材料设备采购配合计划》，主持公司权限范围内的招标工作；
◆负责跟踪市场材料价格，建立和维护材料价格信息库；
◆负责编制公司招标的经济标书，并对各投标单位的经济标书进行评价；
◆主持公司招标项目合同洽谈。
6．工程合同管理
◆负责建立和完善标准化工程合同体系。
7．成本分析及效益评估
◆参与项目公司组织的各重要节点的汇报会议，积累相关专业经验；
◆负责收集、整理各项目的效益评价报告，编制《项目效益评价报告》。
（四）工程技术部：
部门使命：
跟踪当今世界建筑技术潮流，研究和创新工程技术管理理念和方法，以前瞻性视野提升公司工程管理水平。
部门职能：
采购管理配合、工程过程管理配合、设计管理配合、工程技术支持、技术资料管理、工程管理指引制订及维护
1．采购管理配合
◆配合进行公司权限范围内的招标。
2．工程过程管理配合
◆负责定期对各项目工程进度、质量、安全文明施工情况进行督察，并督促项目公司（部）进行整改；
◆配合项目各阶段的工程验收；
◆负责收集总结工程信息，建立和完善工程案例信息库。
3．设计管理配合
◆配合对建筑方案进行结构选型；
◆配合编制《项目限额设计标准》；
◆配合对设计单位的结构方案、设备选型等进行优化；
◆配合对设计各阶段的阶段性成果进行审核；
◆配合完成图纸内部审查；
◆配合完成施工图的图纸会审和技术交底。
5．工程技术支持
◆配合编制《项目可行性研究报告》；
◆配合编制《项目开发纲要》；
◆参与完成大型设备或主要材料的现场验收工作；
◆配合进行《施工组织设计》评审；
◆配合完成对重大的或超出限额的设计变更的评审工作；
◆负责在工程全过程中对工程重大技术问题提供专业支持；
◆参与项目公司组织的各重要节点的汇报会议，积累相关专业经验；
◆负责新技术、新工艺在实际工程中的推广和应用；
◆配合处理重大投诉，提供工程技术解决方案。
◆负责更新维护工程类供应商信息数据；
◆负责提出新材料、新技术、新工艺、新设备选用的建议。
6．技术资料管理
◆负责对项目工程技术、施工资料管理的督促、检查；
◆配合项目公司（部）完成工程竣工后的档案资料移交。
7．工程管理指引制订及维护
◆负责施工图设计指引（建筑专业除外）的制订及维护；
◆负责工程管理指引的制订及维护。
（五）产品研究部
部门使命：
跟踪当今世界建筑潮流，研究和创新满足市场需求的产品，以前瞻性视野，创造最具价值的生活空间。
部门职能：
项目规划、设计配合、设计研究、标准化设计合同体系及供应商管理
1．项目规划
◆配合编制《项目可行性研究报告》；
◆配合编制《项目开发纲要》；
◆配合编制《项目限额设计标准》。
2．设计配合
◆配合对设计各阶段的阶段性成果进行审核。
3．设计研究
◆负责施工图设计标准体系中建筑专业相关内容的制订；
◆负责联系相关专业人士，与营销策划部一起建立并完善专家人才库；
◆参与项目公司组织的各重要节点的汇报会议，积累相关专业经验；
◆负责建立设计案例信息库，并进行分析整理；
◆负责跟踪国内外建筑规划动态，进行研究及创新。
4．标准化设计合同体系及供应商管理
◆负责建立和完善标准化设计合同体系；
◆负责维护和完善设计类战略供应商信息库。
（六）营销策划部
部门使命：
以前瞻性视野，提升和创新市场营销策划理念和策划水平，引领市场潮流，极大地满足客户需求。
部门职能：
项目策划、项目营销、市场研究、品牌策划及建设、标准化营销合同体系管理
1．项目策划
◆配合编制《项目可行性研究报告》；
◆配合编制《项目开发纲要》；
2．项目营销
◆配合完成《营销推广策划方案》的制定及评审工作；
◆配合完成营销策划公司的选择评审工作；
◆配合完成广告策划公司的选择评审工作；
◆配合完成《营销费用预算》的制定及评审工作。
3．市场研究
◆负责维护和完善营销类战略供应商信息库；
◆负责联系相关专业人士，与产品研究部一起建立并完善专家人才库；
◆参与项目公司组织的各重要节点的汇报会议，积累相关专业经验；
◆负责市场调研及政策研究，定期形成《市场分析报告》；
◆负责各项目相关营销负责人交流总结，提高营销专业水平；
◆负责制订科学的营销管理体制，推进营销职能创新。
4．品牌策划及建设
◆负责公司品牌规划战略的制定和实施；
◆负责公司品牌宣传标准件体系的建立和落实；
◆组织各项目参加大型房地产展会。
5．标准化营销合同体系管理
◆负责建立和完善标准化营销合同体系。
（七）财务部：
部门使命：
以前瞻性视野，研究和创新房地产开发资本运营理念和方法，构建和完善满足公司项目需求的资金运作平台。
部门职能：
财务管理制度管理、会计核算、融资管理、全面预算管理、财务分析与公司决策支持、税务管理、权益性投资管理和审计、财务档案与内部管理
1．财务管理制度管理
◆负责根据国家财会法律法规，结合公司管理需要，建立和完善公司各种财务管理制度。
2．会计核算
◆负责办理日常核算业务；
◆负责办理日常出纳业务；
◆负责财务会计报告的编制和报送；
◆负责公司年度财务报告社会审计工作。
3．融资管理
◆负责制定并平衡公司资金计划；
◆负责公司日常资金调度，确保公司营运资金需求；
◆负责项目开发的各项融资业务；
◆负责金融机构关系维护；
◆负责资本市场及融资创新的研究管理；
◆负责项目按揭银行的选择与业务合作。
4．全面预算管理
◆负责公司全面预算的编制与控制；
◆配合确定公司经营目标；
◆配合编制经营计划；
◆负责动态跟踪调整资金计划。
5．财务分析与公司决策支持
◆负责公司财务状况分析，提供管理报表；
◆负责审核各类经济合同，提供战术性决策支持，对经济合同的财务条款提出建议，把控财务风险；
◆配合编制《项目可行性研究报告》；
◆配合编制《项目开发纲要》。
6．税务管理
◆负责办理公司日常纳税业务以及其他税务事项；
◆负责公司税务筹划；
◆负责开发项目税务筹划；
◆负责项目公司税务工作。
7．权益性投资管理和审计
◆负责收集整理投资企业财务数据和信息；
◆负责为公司向投资企业派出董事提供财务资料；
◆负责指导及检查投资企业的财务工作；
◆配合上级单位对本公司及投资企业的日常审计和检查；
◆负责监控公司内控制度的实施。
8．财务档案与内部管理
◆负责公司会计档案管理，确保档案的完整与安全；
◆负责维护财务软件的正常运行及数据安全；
◆负责公司财务印章、有价证券、票据及贷款等经济合同的管理。
（八）客户服务部
部门使命：
以前瞻性视野构建以客户为中心的客户服务平台，努力提升公司市场中的信誉度和美誉度。
部门职能：
项目策划配合、销售事务管理、投诉处理、客户关系管理、中航会管理、客户服务体系、客服信息分析、法务管理、客户危机管理
1．项目策划配合
◆配合编制《项目开发纲要》；
◆配合完成营销推广策划方案的制定工作。
2．销售事务管理
◆配合完成物业管理公司的选定工作；
◆与项目公司（部）共同负责销售代理公司的管理和评估；
◆负责有关销售信息系统初始数据的录入；
◆配合进行按揭银行的选择；
◆负责认购书、销售合同等法律文件的准备工作；
◆配合进行营销推广客户活动；
◆配合完成签订相关认购协议工作；
◆负责与客户签订销售合同，并负责销售回款；
◆配合完成客户资料移交工作；
◆负责客户资料及销售合同管理；
◆负责销售数据统计分析、汇总分析；
◆负责销售后的相关产权办理工作，包括：
面积补差、初始登记、转移登记并协助监管银行或业主办理《房产证》；
◆负责组织项目入伙策划并组织落实；
◆负责项目尾盘销售及资产管理。
3．投诉处理
◆负责与项目公司（部）进行对接，参与工程竣工验收；
◆成立项目售后维修小组，负责售后维修工作；
◆配合完成物业管理方案的审核工作；
◆负责受理客户投诉；
◆负责与客户洽谈解决方案，并组织协调相关专业部门进行处理；
◆负责项目公司（部）解散后，维修工程款项的管理；
◆组织各部门使用客户服务软件；
◆负责对客户投诉处理的结果进行回访；
◆负责记录客户投诉信息，并管理客户投诉档案；
◆负责定期对客户投诉进行分析。
4．客户关系管理
◆负责进行客户满意度调查；
◆负责对客户满意度调查结果进行分析，并形成报告。
5．中航会管理
◆负责中航会的策划、设立及后期会务工作；
◆负责中航会的推广工作；
◆负责中航会会刊的策划及出版工作；
◆负责中航会会员活动的策划及实施；
◆负责中航会运作过程中与中航系统其他单位的协调工作。
◆负责公司网站、内刊中关于客户信息的发布及客户论坛的维护；
◆负责收集、输入和维护客户信息资料，并进行分类管理。
6．客户服务体系
◆负责编制销售合同补充条款；
◆负责制定客户满意度调查标准；
◆负责制定售后管理制度及客户服务标准。
7．客服信息分析
◆负责统计分析客服信息，形成客服案例库。
8．法务管理
◆负责为公司提供各类法律支持服务；
◆负责对公司业务合同的法律审核；
◆负责编制和修改企业的格式化合同；
◆负责法律知识培训工作；
◆负责提供商务谈判中的法律咨询服务；
◆负责对项目公司（部）权限外的合同进行审核；
◆负责对项目公司（部）权限内的合同进行定期检查，法律指导；
◆负责处理包含项目公司在内的公司所有法律纠纷处理；
◆负责外聘律师的选择、聘用合同订立、管理和服务评价。
9．客户危机管理
◆负责建立客户危机管理风险防范制度；
◆负责策划有关客户危机处理方案。
（九）行政人事部：
部门使命：
根据企业发展战略需要，提供人力资源、后勤服务等方面的有效支持，在企业内部创造良好的管理机制，营造高效和谐的职场氛围。
部门职能：
人力资源规划、员工招聘和选派、员工培训、员工薪酬和绩效考核、企业文化建设、行政事务管理、资产管理、IT信息管理、档案管理
1．人力资源规划
◆负责制定人力资源规划，并组织实施；
◆负责完善人力资源管理体系，研究、设计人力资源管理模式（包含招聘、绩效、培训、薪酬及员工发展等体系的全面建设），制定和完善人力资源管理制度；
◆负责向公司高层决策者提供有关人力资源战略、组织建设等方面的建议；
◆负责审批项目公司（部）的管理架构和人员配置计划；
◆负责进行项目公司（部）关键岗位聘任的审核。
2．员工招聘和选派
◆负责制定招聘计划和实施招聘，为公司和项目公司（部）供给人才；
◆配合完成项目公司（部）高层管理人员的聘任工作。
3．员工培训
◆负责公司员工的培训管理工作；
◆负责拟定并执行培训计划；
◆负责评价培训效果和督促各部门、各项目公司（部）内部培训工作。
4．员工薪酬和绩效考核
◆负责职能部门经理级以下员工绩效考核管理及汇总整理公司绩效考核结果；
◆负责管理公司员工薪酬事务，负责审核项目公司（部）薪酬制度；
◆负责办理员工调动、离职、入职、考勤、保险和医疗等手续；
◆负责建立公司员工福利制度。
5．企业文化建设
◆负责公司企业文化建设。
6．行政事务管理
◆负责建立、维护及推广企业形象识别系统（CIS）；
◆负责拟写公司年度工作总结；
◆负责公司各类公文处理与文件流转控制；
◆负责公司级会议的会务管理与会务服务以及会议纪要的整理与发放；
◆负责管理公司印章；
◆负责公司办公设备、用品管理；
◆负责公司公务车辆调配、维护、年审、税费缴纳、驾驶员管理；
◆负责公司前台接待、公司安全保卫管理、办公环境管理；
◆负责公司有关对外行政、工商手续办理、公司证照年检、章程变更等；
◆负责管理公司书刊、报纸订购；
◆负责其他后勤服务。
7．资产管理
◆负责办理公司固定资产的采购审批手续、采购以及登记建档工作；
◆负责办理各部门的固定资产转移、报废手续；
◆主持盘点固定资产工作；
◆负责固定资产日常维护和台帐管理；
◆配合完成项目公司清算及固定资产处置工作。
8．IT信息管理
◆负责制订并实施公司信息化建设战略规划及信息系统改进方案；
◆负责企业计算机信息管理系统开发、维护、更新、使用管理以及网络安全维护；
◆负责计算机及相关设备的购置、调配、维修、维护保养；
◆负责公司网站信息内容日常维护更新；
◆负责处理公司日常电脑和网络故障，提供IT服务。
9．档案管理
◆负责档案管理、档案信息化管理及维护；
◆负责各投资企业重要资料的收集和整理；
◆负责指导项目公司（部）档案工作；
◆负责接收项目公司（部）工程竣工后的档案资料。
三、项目公司（部）职责
使命：
项目公司（部）为公司发展的重要战略经营单元，按照直线式业务指挥系统运作，明确责、权、利，提高工作效率，加快项目运作速度，缩短资金占用周期，全面负责项目经营管理，实现经营目标。
职能：
项目立项后组织制定《项目开发纲要》，并在《项目开发纲要》指导下主持项目全过程开发工作。
说明：
确定项目拓展意向后，由公司指定人员牵头成立项目前期策划小组进行项目前期策划工作，至项目公司（部）成立。
1．项目前期准备
◆负责制定管理架构及人员配置计划，交由行政人事部审核。
2．项目策划
◆组织编制《项目开发纲要》，并组织阶段性评审及最终评审。
3．设计管理
1）方案设计
◆负责编制方案设计任务书；
◆负责从战略供应商信息库中选择方案设计单位，与设计单位进行沟通联系，完成方案设计，组织项目方案设计的评审；
◆负责办理相关报批报建工作。
2）初步设计及施工图设计
◆组织相关部门对建筑功能、结构方案、设备选型等进行设计优化并落实；
◆负责施工图审查单位的考察和确定；
◆在建筑专业初步设计完成后，负责聘请专业测量公司进行查丈咨询；
◆负责编制初步设计任务书及施工图设计任务书；
◆配合编制《项目限额设计标准》并负责落实；
◆负责从战略供应商信息库中选择初步设计及施工图设计单位，与设计单位进行沟通联系，完成初步设计及施工图设计，组织对阶段性及最终的设计成果进行审核；
◆组织相关部门对设计单位的设计质量提出明确目标，并确定主要设计参数；
◆负责协调设计单位与相关职能部门之间的配合关系，控制设计进度、质量、建安成本等；
◆主持图纸内部审查；
◆主持施工图的图纸会审和技术交底；
◆负责办理相关报批报建工作。
4．工程管理
1）施工准备
◆负责工程施工现场场地准备；
◆负责获得项目政府相关许可证；
◆主持《施工组织设计》的评审工作。
2）进度管理
◆负责根据《项目总体开发计划》制定《施工总体进度计划》；
◆负责审核监理规划及实施细则，落实计划执行；
◆负责落实项目施工进度计划，并及时进行调整；
◆负责跟踪、协调相关部门与项目有关的工作计划（例如主要设备及主要专业分包等）的制定及执行等工作。
3）质量管理
◆负责落实施工质量监控，达到验收规范标准；
◆负责审核关键工序、关键部位的施工方案；
◆主持各阶段的工程验收；
◆负责对工程质量情况进行定期分析，形成质量分析报告，对于典型问题形成案例，交工程技术部进入案例信息库。
4）安全文明管理
◆负责监督施工单位建立安全文明生产管理规范；
◆负责检查施工单位的安全文明生产工作，定期组织相关单位对施工现场进行安全文明检查；
◆配合政府相关部门进行安全文明检查；
◆负责施工现场社会治安的综合治理；
◆负责监督施工单位建立符合公司品牌形象的工地环境。
5）采购管理
◆负责编制《项目设备及材料采购总体计划》及《材料设备采购配合计划》，并交由合约成本部审核；
◆配合进行公司组织的项目主体总包招标、主要专业分包工程及主要设备招标；
◆负责在战略供应商信息库中选择供应商，进行权限范围内的采购工作；
◆负责审核施工单位编制的材料及设备进场计划，并跟踪、督促计划的执行；
◆负责大型设备或主要材料现场验收、材料证明资料收集和手续办理；
◆负责评价公司供应商，并知会相关部门录入数据库。
6）设计变更管理
◆负责审核工程施工阶段限额范围内的设计变更；
◆主持重大或超出限额的设计变更评审；
◆主持审核为满足客户需求的设计变更。
7）项目档案管理
◆负责管理项目各类相关档案；
◆负责进行工程信息收集、总结，配合工程技术部建立和完善工程案例信息库。
8）项目危机管理
◆负责建立《项目危机事件防范处理制度》；
◆负责处理项目危机事件。
5．成本管理
◆配合合约成本部落实项目总体目标成本；
◆负责编制项目预算，配合合约成本部备案抽查；
◆负责根据施工合同，编制工程款季度支付计划，并交由财务部备案；
◆负责核对供应商
升级会员 