超经典世联地产房地产开发流程与房地产项目开发贷款PPT文档格式.ppt

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2、快速判断可行、快速判断可行性性1、选择实现其开发、选择实现其开发设想用地设想用地;

2、探讨技术可行、探讨技术可行;

3、与潜在租客、银、与潜在租客、银行、合作伙伴、专业行、合作伙伴、专业人士接触人士接触4、做初步方案、做初步方案5、探讨获取用地的、探讨获取用地的可行性可行性1、市场研究，估算、市场研究，估算市场吸纳率；

市场吸纳率；

2、预估成本、价格、预估成本、价格3、报送计划到政府、报送计划到政府4、从法律、技术和、从法律、技术和经济方面判断项目可经济方面判断项目可行性行性1、确定设计方案；

、确定设计方案；

2、得到贷款承诺、得到贷款承诺3、确定总承包商、确定总承包商4、确定租售方案、确定租售方案5、获得政府的用地、获得政府的用地、规划等许可规划等许可1、合作开发协议；

、合作开发协议；

2、建设贷款协议和长、建设贷款协议和长期融资协议期融资协议3、土地出让或转让合、土地出让或转让合同同4、工程施工合同、工程施工合同5、保险合同、保险合同6、预租（售）合同、预租（售）合同1、物业管理、更新改造、市场推广；

、物业管理、更新改造、市场推广；

2、延长物业经济寿命、提高资产运行质量、延长物业经济寿命、提高资产运行质量3、非房地产企业将其作为固定资产，进入其投资组合中、非房地产企业将其作为固定资产，进入其投资组合中本报告是严格保密的。

822、开发手续及文件、开发手续及文件程程序序提供资料提供资料认可文件认可文件经办单位经办单位1、签订土地使用权出让合同书土地使用权出让合同书国土资源和房产管理局2、申请土地使用权初始登记1.深圳市房地产初始登记申请书；

2.申请人身份证明；

3.土地权属证明；

4.登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书;

5.违法用地经处理并准许留用的，应提交行政处罚决定书及缴交的罚款发票；

6.法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。

房地产证（土地）国土资源和房产管理局3、核发建设用地规划许可以招标拍卖挂牌取得为例：

1、申请书；

2、申请人身份证明3、土地使用权招标、拍卖、挂牌成交确认书4、土地使用权出让合同书深圳市建设用地规划许可证规划局本报告是严格保密的。

922、开发手续及文件、开发手续及文件程程序序提供资料提供资料认可文件认可文件经办经办单位单位4、立项审批1、申请报告；

2、深圳市年度项目申报表；

3、可行性报告（投资3000万以上）；

4、项目法人注册文件；

5、项目资本金证明文件；

6、建设用地规划许可证等固定资产投资许可证发展计划局5、设计方案审批1、申请书；

2、申请人身份证明资料3、建设用地规划许可证；

4、土地使用权出让合同书；

5、有关专业主管部门对设计方案的审查意见；

6、设计方案及有关图纸；

7、设计单位资质建筑工程设计方案审批意见书规划局6、扩初设计审批（一般多层民用和工业建筑略）1、申请书；

7、深圳市建筑工程方案设计审批意见书建筑工程扩初设计审批意见书规划局本报告是严格保密的。

1022、开发手续及文件、开发手续及文件程程序序提供资料提供资料认可文件认可文件经办单位经办单位7、施工图审批1、申请书；

2、申请人身份证明资料；

3、建设用地规划许可证；

5、深圳市建筑工程方案设计审批意见书；

6、深圳市建筑工程扩初设计审批意见书；

7、环保、人防、卫生、文物保护、消防等相关主管部门的审查意见；

8、施工图设计文件等建设工程规划许可证规划局8、办理有关手续及缴费1、合同备案（勘察设计、工程监理和施工合同）；

2、人防、燃气、白蚁防治和水土保持方案的审查；

3、质量监查和安全监查登记；

4、交费：

散装水泥基金、墙改保证金、交易咨询服务费。

建设局本报告是严格保密的。

1122、开发手续及文件、开发手续及文件程程序序提供资料提供资料认可文件认可文件经办经办单位单位9、施工报批申请（开工申请）1、申请表；

2、经办人身份证明材料；

3、规划许可证明文件；

4、施工合同；

5、监理合同和总监理工程师任命书；

6、保证工程质量、施工安全检查的基本技术资料；

7、支付保函收讫证明建筑工程施工许可证建设局10、施工招投标（招标工程）1、施工招标申请2、招标文件3、建设工程规划许可证4、立项批文5、资信证明和资金到位证明6、企业性质的有效证明7、由定额站审定的工程造价确定施工单位，签定承包合同建设局本报告是严格保密的。

1222、开发手续及文件、开发手续及文件程序程序提供资料提供资料认可文件认可文件经办单位经办单位11、预售1、行政许可申请书；

2、身份证明；

3、开发企业资质等级证书；

4、土地使用权房地产证；

5、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；

6、会计师事务所出具的已投入开发建设资金的验资报告；

7、施工进度和竣工交付日期说明及建设工程监理单位出具的进度报告及工程形象进度报告，7层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程并封顶，7层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成2/3结构工程；

8、商品房预售方案（预售方案说明商品房位置、装修标准、预售面积及分户汇总表、交付使用后的物业管理，附预售查丈报告及商品房的总平面、立面、剖面图及分层平面图）；

9、预售款监管协议；

10、市地名办出具的命名批复房地产预售许可证国土资源和房产管理局本报告是严格保密的。

1322、开发手续及文件、开发手续及文件程序程序提供资料提供资料认可文件认可文件经办单位经办单位12、建设工程竣工验收与备案1、深圳市房屋建筑工程竣工验收备案申请表；

2、房屋建筑工程竣工验收报告（原件）或核验证书；

3、配套的燃气工程竣工验收报告（原件）或验收证书；

4、消防、电梯验收合格证明文件或准许使用文件建设工程竣工验收备案证明书建设局13、建设工程规划验收1、申请书；

2、申请人身份证明；

3、深圳市建设工程用地许可证；

4、土地使用权出让合同及补充协议；

5、深圳市建设工程规划许可证及全套图纸；

6、建设工程竣工测量和竣工查丈报告及图纸深圳市建设工程规划验收合格证规划局本报告是严格保密的。

1422、开发手续及文件、开发手续及文件程序程序提供资料提供资料认可文件认可文件经办单位经办单位14、初始登记1.深圳市房地产初始登记申请表；

3.土地使用权属证明；

4.建设工程规划许可证（原建筑许可证或建筑工程规划许可证）；

5.施工许可证；

6.建筑物竣工验收证明；

7.工程结算书；

8.建筑设计总平面图、建筑物竣工图（包括单体建筑平面、立面、剖面图）；

9.有资质的测量机构出具的实地测绘结果报告书；

10.房地产分栋、分户汇总表；

房地产证国土资源和房产管理局本报告是严格保密的。

1522、开发手续及文件、开发手续及文件项目取得之前项目取得之前（策划阶段）（策划阶段）前期准备前期准备（准备阶段）（准备阶段）建设及销售建设及销售（实施阶段）（实施阶段）竣工入伙竣工入伙（完工阶段）（完工阶段）物业交接物业交接/运营运营（运营阶段）（运营阶段）66建设工程规划许可证77施工许可证88预售许可证99房地产预售合同1010竣工验收备案证明书1111房地产证1土地出让合同2房地产证（土地）3建设用地规划许可证4开发资质证书5立项批文本报告是严格保密的。

1633、关注几个重要文件、关注几个重要文件二：

二：

“四证四证”三：

预售许可证三：

预售许可证一：

土地出让合同一：

土地出让合同/补充协议补充协议本报告是严格保密的。

17二、房地产项目开发贷款二、房地产项目开发贷款本报告是严格保密的。

18一、房地产开发贷款评估的意义是什么？

一、房地产开发贷款评估的意义是什么？

我们必须能回答以下几个问题：

Q1Q1：

什么是房地产开发贷款？

：

房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款商业银行只能对已取得国有土地使用证、建设用地国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证可证的项目发放贷款（即四证齐全）商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于资本金比例不低于35%（资本金指所有者权益）Q2Q2：

房地产开发贷款应具备哪些条件？

19Q3Q3：

房地产开发贷款要解决哪些问题？

房地产开发贷款要解决哪些问