御河宾馆建设工程项目可行性研究报告.docx
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御河宾馆建设工程项目可行性研究报告
御河宾馆建设工程项目
可行性研究报告
一、总论…………………………………………………………………1
二、项目建设的背景和意义…………………………………………2
三、项目建设的必要性和可行性……………………………………5
（一）项目建设的必要性……………………………………………5
（二）项目建设的可行性……………………………………………7
四、市场需求分析……………………………………………………12
（一）某县服务业的市场需求状况………………………………12
（二）项目概况………………………………………………………12
五、项目建设内容和设计方案………………………………………13
（一）建设规模………………………………………………………13
（二）建设内容………………………………………………………13
（三）设计方案………………………………………………………13
六、项目管理和实施进度……………………………………………27
（一）项目管理………………………………………………………27
（二）实施进度………………………………………………………27
七、环境影响评价……………………………………………………28
（一）项目建设执行的环境保护标准、法规………………………28
（二）项目的生态评价………………………………………………28
（三）环境保护措施…………………………………………………28
八、劳动安全卫生和节能……………………………………………30
（一）劳动安全卫生…………………………………………………30
（二）消防设施………………………………………………………30
（三）节能……………………………………………………………30
九、劳动定员与培训…………………………………………………31
（一）劳动定员………………………………………………………31
（二）培训……………………………………………………………31
十、投资估算和资金筹措……………………………………………32
（一）投资估算………………………………………………………32
（二）资金筹措………………………………………………………32
十一、效益估算………………………………………………………34
（一）社会效益………………………………………………………34
（二）经济效益………………………………………………………34
十二、结论与建议……………………………………………………36
（一）结论……………………………………………………………36
（二）建议……………………………………………………………36
一、总论
1、项目名称：
御河宾馆建设工程项目
2、项目承办单位：
某县御河宾馆
3、项目负责人：
4、建设地点：
某县百善镇
5、建设性质：
新建
6、项目主要建设内容：
多功能综合楼工程、场地建设及绿化工程。
7、主要经济技术指标：
①项目总投资：
3000万元；
②项目建设期：
1年；
8、编制和申报依据：
①淮北市、某县“十一五”发展规划
②某县文化建设发展规划
③省、市、县关于促进第三产业发展的相关政策
④项目单位提供的有关材料
9、编制原则：
本项目可研报告编制原则是根据某县城镇建设总体规划，并依照国家和省、市有关政策、法规和标准编制的。
二、项目建设背景和意义
1、某县情
某县位于安徽省北部，是淮北市唯一市辖县，居淮海经济区的中心位置，县城依市而建，全县辖11个乡镇和一个省级经济百善镇，面积1987平方公里，人口106万。
XX承东启西，区位优越，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，是淮海经济区和徐州经济圈重要组成部分。
XX环境优越，交通便捷。
市、县连为一体的城市建设格局，热、电、气一体化的能源供应，以及更加优惠的投资政策，为国内外客商提供了大展宏图的空间。
举全县之力打造的省级百善镇--XX经济百善镇，七通一平全面实现，服务配套设施已经完成。
XX矿产资源丰富，已探明煤炭资源储量达60亿吨，铁、铜、金矿9700万吨。
国家级特大型企业淮北矿业集团公司、皖北煤电集团公司20多对矿井座落在XX境内，年产原煤近3000万吨；县属煤矿年产原煤200万吨以上；境内铁矿石年产量100万吨；现有矿业职工19万人以上。
XX电力供应充足，电力装机容量达200万千瓦，是华东地区重要的电力供应基地。
该县大力实施工业强县战略，优先发展工业经济，积极开展招商引资，全面推进工业化、城市化和农业产业化进程。
安徽省861行动计划重点工程，投资总额近300亿元的临涣煤焦化电项目，一期工程已经投产。
投资额120亿元，年产甲醇170万吨的南坪煤化工项目已经开工建设。
投资额100多亿元的淮北煤电基地建设如火如荼，11对新建煤、铁矿正拔地而起。
新加坡、上海、浙江、江苏等地的客商纷纷前来洽谈合作、投资兴业，鸿源煤化、恩远铝业、杭淮钢构、顺发食品、鲁王制粉、金沙纺织、巨成化工等一大批骨干企业快速发展，已逐渐形成了以煤化工及精细化工、机械制造及新型建材、针织服装、农副产品深加工等具有特色的四大支柱产业。
2、某县城市发展概况
当前某县整体城市环境仍然处于不理想状态，城区面积较小、城区环境有待改善、城市常住人口规模有限、流动人口较少，城市建设固定资产投资较小等诸多问题困扰着某县城市环境的改善和经济发展。
近年来，某县大力推进“工业强县”的发展战略。
投入大量资金精力对新老城区进行改造和对各类工业企业进行结构调整。
城市的改造和企业的产业升级势必将带动相关行业的发展，尤其是对房地产业、金融业、零售业、建筑业、建材等行业推动作用尤为显著，这为本项目的开发提供有利的市场契机。
同时某县与淮北市区连为一体，可以借助淮北市区的发展机遇带动县城的发展，从而推动某县房地产业等相关行业的发展。
3、项目地块处于某县百善镇。
百善镇为某县副县级建制镇，地处某县中部，宿泳路、泗许高速路穿境而过，距某县20公里，交通及为方便。
百善镇为某县未来发展的南大门，某县发展主要方向为南扩，目前，餐饮服务业等规模三产项目逐步落户在百善镇境内，未来十年百善镇将于某县城连为一体。
三、项目建设的必要性和可行性
（一）项目建设的必要性
某县百善镇为副县级建制镇，区位优势明显，其区位的独特性决定该项目具有良好的发展前景。
为把该地区建设成为功能齐全基础设施完善的现代化小城镇，努力打造具有浓郁文化氛围和优美和谐的人居环境，御河宾馆发挥在文化建设上的优势，满足辖区居民及企业职工对文化、服务、休闲等生活的需求，坚持文化为人民群众服务的宗旨，按照《某县国民经济和社会发展第十一个五个规划纲要》和《XX生态县建设规划》要求，随着百善镇各项基础设施的不断完善，高档宾馆、餐饮服务等三产服务业的建设已成为百善镇发展的迫切需要。
1、加快发展三产服务业是扩大内需，促进经济持续增长的必要措施。
扩大内需是我国长期的战略方针。
目前，我国经济体制和经济环境都发生了很大变化，主要工农业产品正进入买方市场，但同时许多服务产品仍供不应求，发展相对滞后。
在这种情况下，国民经济的增长必将更多地依靠服务业的带动，这也是经济发展的客观规律。
2、加快发展三产服务业增加就业岗位、缓解就业压力的主要渠道。
就业问题是当前以及今后一个时期我国国民经济和社会发展的突出矛盾。
我县有110万人口，又是一个农业大县，一方面，新增就业人口和从农业分离出来的劳动力数量巨大，急需就业；另一方面，我们正处于工业化和信息化加快发展的时期，在工业生产领域中资本和技术替代劳动力的趋势越来越明显，国有企业减员，乡镇企业吸纳劳动力的能力下降，城乡就业都面临很大的压力。
当前，扩大就业要采取多种途径，但根本途径是发展经济。
服务业无论从其总就业人员中所占的比重，还是从新提供的工作岗位的净增长等方面来看，对于解决就业问题都发挥着重要作用。
3、加快发展三产服务业，是推进结构调整，促进产业升级的必然要求。
作为重要服务业的市场建设是现代经济社会发展的重要特征。
随着时代步伐的加快，服务业占国民经济的比重将会逐步提高，产业结构也将由目前的“二三一”型向“三二一”型转变，这也是经济发展的一般规律。
今后一个时期，结构调整是经济发展的主线，而大力发展服务业，提高服务业增加值在国民经济中的比重，则是结构调整的重要任务。
4、加快发展三产服务业，是适应入世挑战，提高国际竞争力的迫切要求。
当前，全球经济竞争的焦点正逐步从货物贸易转向服务贸易，全球贸易中服务贸易已占到20%，服务业竞争日益成为国际竞争的重要方面。
加入世界贸易组织后，随着服务领域的逐步对外开放，必将给我国服务业带来较大的挑战。
从总体上看，我国目前服务业竞争力不强，除旅游等少数行业外，多数服务贸易领域处于逆差状态。
5、加快发展服务业，是提高人民生活水平，改善生活质量的有力措施。
不断提高人民群众的物质文化生活水平是发展社会主义经济的根本出发点，也是实践“三个代表”的重要内容。
当前，人民生活水平正向小康社会迈进，加快发展服务业，对促进消费升级、提高人民生活质量的作用越来越大。
随着居民收入的增加，城乡居民对服务产品的数量和质量都提出了新的要求。
只有加快发展服务业，积极推进新的服务品种，努力提高服务质量，才能更好地满足城乡居民的消费需求，推动人民生活向更加宽裕小康生活迈进。
6、加快发展市场建设是我县经济社会发展的需要。
改革开放以来，我县服务业稳步发展，结构不断改善，就业岗位大幅度增加，经济效益和社会效益明显。
2001年，县委、县政府进一步提出“农业稳县、工业强县、商贸旅游活县”的经济发展思路，揭开了大力发展现代服务业的新篇章。
全县现有服务业企业1330户，注册资金3.8亿元，从事服务业的个体工商户6526户，注册资金5230万元。
2009年全县服务业增加值实现35亿元，占国内生产总值的36.9%，总量接近一产，相当于二产增加值的2倍。
（二）项目建设的可行性
1、政策保障
国家发改委《关于“十一五”期间加快发展服务业若干政策措施的意见》为我县发展服务业提供强大的政策保障。
《意见》规定：
（1）要加强服务业重点项目建设，进一步加强服务业重点项目的配套基础设施建设，加大改革力度，使服务业成为现代经济发展的一个重要行业。
（2）优化服务行业结构。
以市场为取向，以企业为主体，以技术进步为支撑，大力调整和优化服务行业结构，提高服务业的整体素质和国际竞争力，强化对交通运输、商贸流通等行业的改组改造，推进连锁经营、特许经营、物流配送等组织形式和服务方式的发展，提高服务质量和经营效益。
（3）扩大服务业就业规模。
服务业是今后我国扩大就业的主要渠道，各地、各部门必须统一认识，高度重视。
（4）加快服务业人才的培养。
加快培养服务业所需的各类人才，特别要加强培养社会急需的信息服务、服务政策与管理以及熟悉国际服务贸易规则等方面的人才。
（5）多渠道增加服务投入。
发展服务业主要依靠市场机制配置资源，同时也要发挥政府投资的引导带动作用。
中央和地方各级政府，都适当安排一定数量的资金，作为加快发展服务业的引导资金。
银行要适当增加对服务业的信贷支持，在独立审贷基础上积极向符合贷款条件的服务业企业及其建设项目发放贷款。
（6）加强服务业的组织领导，各地区、各部门要进一步转变观念、统一思想、提高认识，把服务业摆到与农业、工业同等重要位置。
各级政府要切实履行职责，为加快发展服务业创造良好的环境。
2、建设条件具备
（1）自然地理条件
某县位于安徽省北部，地处淮北平原，东近连云港、西连商丘、开封、南接宿州、蚌埠、北临徐州，为淮北市唯一的市辖县。
全县辖12个乡镇和一个经济百善镇，总面积2381平方公里，耕地面积190万亩，人口110万。
某县境内地势平坦，地形以平原为主，占全县总面积的85.6%。
东北部是连绵起伏的低山残丘，境内河渠纵横，湖泊密布，濉河、浍河、沱河等14条主干河流和化家湖等14个天然湖泊造就了北方水乡特有的风韵。
土壤肥沃，全县耕地面积190万亩，矿产资源得天独厚，非金属矿产资源以煤为主，已探明储量60亿吨以上，是全国煤炭储量最丰富的县份之一。
其次是石灰岩、优质大理石、木纹石、翡翠石等；金属矿产以铁为主，已探明储量9600万吨以上。
某县属暖温带半湿润季风气候，雨量充沛，土地肥沃，是华东地区粮、油、棉、水果、畜牧生产基地之一。
先后被列为全国粮棉生产自强县、全国平原绿化先进县、全国农村能源综合建设县和安徽省农机十强县。
地方工业形成以能源工业为基础，以加工业为支撑，以高新技术产业为兴县的综合工业体系。
酿酒、冶金、建材、化工、轻纺、机械、电子等已形成规模产业。
某县投资环境优越。
全县已形成公路、铁路、内河航运为主的交通网络。
符夹、青阜、青芦铁路穿境而过。
内河航运直通上海港。
连霍、合徐高速公路横穿境内，周边有南京、合肥、徐州、阜阳机场。
邮电通讯发达，步入全国先进行列。
（2）自然气候条件
某县地处北温带，属北方型大陆气候，气候温和，四季分明，光照充足，日照时数2315.8小时，日照度为52.2%，无霜期202天，其他气象资料如下：
年均气温：
14.5℃
极端最高气温：
41.1℃
极端最低气温：
-21.3℃
年均相对温度：
70%
主导风向：
东北风
年均风速：
3.1m/s
风压：
343kn/m2
年最高降雨量：
1441.1mm
年均降雨量：
862.9mm
日最大降雨量：
249.7mm
最大冰土深度：
20mm
地震烈度：
7度
（3）建设条件
本项目的实施具有许多有利条件，一是交通便利、公路运输四通八达。
二是水源充足，足以保障项目的顺利实施。
三是电讯设施完备。
项目区已全部开通程控电话和移动通讯，并有配电房可保证项目单位经营、生产、办公用电。
四是主要建筑材料充足。
本项目建设所需的材料主要有：
水泥、钢筋、黄沙、砖、石子、木材及其它辅助材料。
建设工地交通方便、快捷，所需各种原、辅材料可直接运至工地。
其中，水泥、石灰、石子为地产；钢筋可市场购进；砖可从当地轮窑厂购进；其它辅助材料当地市场可提供。
（4）综合经济条件
XX经济基础坚实。
改革开放以来，某县的经济和社会事业取得了长足发展。
全县国内生产总值增长了12.8倍，财政收入增长了15.4倍，农民人均纯收入增长了37倍。
城乡人民生活水平由温饱型转向小康型，生活质量进一步提高。
农民人均收入和社会消费品零售总额实现较快增长，2000年分别达到1985元和8亿元，年均增长分别为8.4%和11.4%。
通过实施农业综合开发，形成了花卉生产基地、软籽石榴生产基地、临涣包瓜生产基地、早熟酥梨生产基地，以及全国最大的乳鸽生产加工基地。
先后被列为全国粮棉生产百强县、全国平原绿化先进县、全国农业节本增效示范县、全国农村能源综合建设县和安徽省农机十强县。
地方工业形成了以资源开发为依托，以加工业为基础，以高新技术产业为尖兵的工业体系。
四、市场需求分析
（一）某县服务业的市场需求状况
近年来，某县服务业稳步发展，结构不断改善，就业岗位大幅度增加，经济效益和社会效益明显。
全县现有服务业的个商户6526户，注册资金5230万元，实现增加值12.24忆元，占国内生产总值的36%。
从服务业内部看，传统服务业仍居主导地位，所占经济份额达60%以上，而大力发展现代服务业则是符合市场规律和我县经济发展需求的。
就目前情况看，服务业的发展水平不能满足社会需求，难以保障对经济、社会和人民生活的及时、足量供给。
导致我县工农业产品难以通过营销、信息、物流、专业协会等相关服务环节实现保值增值。
信息科技咨询等需求潜力大的现代服务业尚有较大发展空间，服务业结构尚需进一步优化，服务业质量不高。
由于我县服务业发展尚处在一个较低水平，还没有形成系统的行业服务标准和服务规范，难以向社会提供高质量的服务。
管理滞后，传统的企业管理方法已远不能适应现代服务发展的需求。
市场建设水平齐全、交易方式先进的综合批发市场及健全的流通网络体系，必须与先进的管理和服务相配套。
（二）项目概况
御河宾馆位于某县百善镇繁华地带——御河路东镇政府北，区位优势显著，周边交通便捷，地理位置优越，蕴藏深厚的经济潜力。
项目设计有6层，建筑面积为26000平方米，占地面积为25亩，配套有绿化工程、宾馆、停车场等。
五、项目建设内容和设计方案
（一）建设规模
御河宾馆位于某县百善镇境内，占地约25亩。
其中主体建筑面积18000平方米，辅助工程建筑面积6000平方米，广场及绿化工程2000平方米。
（二）建设内容
主要建设内容有：
餐饮建筑面积10000平方米，桑拿服务3000平方米，住宿13000平方米，总建筑面积26000平方米；停车场2亩，花园及附属工程。
（三）设计方案
1、设计指导思想
该项目处于百善镇御河路东，无污染源，为空旷的田野，规划设计坚持新颖、独特、别具一格，高标准、有特色和可持续发展的思路。
建设空间形态合理，具有鲜明的时代特征和地方特色，营造完善的休闲、服务、综合的服务体系，创造良好的人文生态宾馆环境，吸引更多的人士来住宿、休闲、服务。
2、设计原则
（1）经济、实用、安全的原则，高标准、高质量的建筑设计和施工。
（2）重视生态环境保护、节约土地资源，力求建筑和生态协调统一。
（3）统筹兼顾、量力而行、节约资金。
（4）坚持“经济效益至上”的宗旨，规划设计要体现现代化经营方略，强化综合功能效应，体现适度超前意识。
3、规划构思
宾馆总构思采用中西结合，强调实用性、方便性、观赏性。
道路建设与连接线相连，并与宾馆区内分支路相结合的布局形式。
把整个宾馆区分为三大块，即休闲区、服务区、综合服务区。
通过各级道路将其贯穿起来，布局灵活，大小适宜，富丽雅静，脉络清新。
通过休闲、服务场房和综合服务别墅楼群的巧妙组合，使整个宾馆富有节奏韵律之美，最大限度地创造宾馆和自然沟通的融合空间。
休闲、服务场房建筑以轻盈、简洁、明快的风格为主，配以清新的颜色，力求整个宾馆区给人以赏心悦目的感觉。
4、建筑工程特征
（1）地基：
放坡开挖；
（2）基础：
钢筋混凝土基础；
（3）整体：
标准砖；
（4）楼板：
现浇钢筋混凝土梁、板；
（5）屋盖：
现浇钢筋混凝土梁、板；
（6）地面：
混凝土；
（7）内粉：
石灰砂浆、乳胶漆；
（8）场地、道路：
钢筋、混凝土。
5、供配电：
本项目建成后，用电负荷不是太大，某县电力供应较为充裕，能够完全满足项目需要。
6、给排水：
本项目建成后，采用生产、生活、消防用水合一制。
地下水丰富，用水泵打入高位水箱，能完全保证使用。
停车场、道路及屋面雨水经斗汇集，排入城镇下管网，生活污水经化粪池处理后，排入污水管网。
7、通讯：
本项目地点通讯网络齐备，能完全满足项目需求。
8、绿化：
场区绿化建设采取点、线、面相结合的绿化布置方法，通过路边绿篱、树木、花草，休闲、服务活动区的绿地水景相结合，形成多层次，独具一格的绿化系统，使场区内四季常绿，鲜花怒放。
9、设计内容：
餐厅部分：
（1）根据餐馆经营特点可分为雅座和散座。
（2）餐厅不仅提供餐饮服务，同时应创造良好的餐饮环境及气氛。
（3）注意交通组织，体现空间的流动性。
（4）大餐厅净高不得小于3米。
小餐厅净高不得小于2.6米设空调的餐厅不低于2.4米，局部吊顶不低于3米。
（5）厨房部分净高不得小于3米。
（6）餐厅和厨房尽量考虑天然采光和自然通风。
（7）住宿按国家星级宾馆标准设计。
服务场所：
公共服务场所是指供公众休闲服务的室内场所。
公共服务场所的显著特点,就是人员较为集中、电气负荷大、可燃材料使用多。
近年来,公共服务场所屡屡发生大火,已成为公众舆论和新闻媒介关注的热点。
分析公共服务场所发生的众多火灾,虽然起火直接原因大都与装修设.
公共服务场所是指供公众休闲服务的室内场所。
公共服务场所的显著特点,就是人员较为集中、电气负荷大、可燃材料使用多。
近年来,公共服务场所屡屡发生大火,已成为公众舆论和新闻媒介关注的热点。
分析公共服务场所发生的众多火灾,虽然起火直接原因大都与装修设计关系不十分密切,但不合理的装修设计却实实在在地帮了火灾的大忙,起到了推波助澜的作用,加速了火灾发展速度,扩大了火灾损失。
一、装修工程中存在的主要消防问题
目前,公共服务场所在装修工程中主要存在以下问题:
1.装修工程大量使用易燃、可燃材料
可燃物使火灾迅速蔓延,并产生大量一氧化碳、二氧化碳、烟粒子等有害物质,使人们能见度降低,吸呼困难,造成人员大量伤亡。
公共服务场所发生的每起特大火灾,几乎都与大量使用可燃材料装修有着不可分割的关系,而且人员伤亡大都是由于易燃、可燃材料燃烧产生有害气体所致。
2.破坏原有消防系统,影响、妨碍了消防设备的使用
在许多服务场所,由于二次装修,使火灾自动报警系统的火灾探测器保护范围起了变化,出现了盲区;或使自动喷水灭火系统的喷头喷洒效果受到影响,这些都对消防系统作用的发挥起了一定的妨碍作用。
3.电气线路杂乱,过负荷运行,照明灯具距可燃物太近
新疆克拉玛依市友谊馆火灾,就是舞台上照明灯具烤着可燃幕布起火的。
一般纸张、布匹、衣物的燃点都在200℃左右,而一只超过60瓦的白炽灯泡的表面温度就完全可以达到这个温度。
在工程检查中也经常发现,有的装修工程,电气线路直接和可燃材料接触,有的直接敷设在软包内墙面,这些都是很危险的。
4.安全疏散不符合要求
辽宁省阜新市艺苑歌舞厅发生火灾后,可供人们逃生的北门只有0.8米宽,且有5个台阶,慌乱的人流通过时,互相拥挤,结果死死卡住,加重了人员伤亡。
上海“海底皇宫”服务总汇是一个设在人防办地下指挥部的舞厅,其中一个出口高度不足1.15米,火灾时,可供人们逃生的另一通道由于堆积大量装饰材料也犹如羊肠小道。
5.装修工程不经公安消防部门审核,以至工程中存在许多先天性火险隐患
实践证明,对装修设计进行消防审核,是防止公共服务场所发生重、特大火灾的一项重要措施。
消防部门依照国家防火规范对装修工程进行消防审核,是国家赋于各级公安消防部门的一项重要职责。
但从公共服务场所发生的特大火灾情况看,好多装修工程建设单位没有向公安消防部门送审。
值得注意的是,有的公共服务场所,虽然装修设计经过消防审核,但装修单位对消防部门的审核意见不予重视,或根本不予理睬,仍我行我素,这也是目前普遍存在的问题之一。
二、装修消防设计应遵循的几个原则
根据公共服务场所特点及装修工程中存在的实际问题,公共服务场所的装修设计,在消防安全方面,应遵循以下几项原则:
1.应严格执行《建筑内部装修设计防火规范》
《建筑内部装修设计防火规范》对公共服务场所的装修提出了一定的要求,在装修设计工作中必须严格执行。
地下构筑物的室内装修,也应参照执行。
设在高层民用建筑和地下人防工程内的公共服务场所,其消防设计除应符合《建筑内部装修设计防火规范》外,还应分别符合《高层民用建筑设计防火规范》及《地下人防工程设计防火规范》的要求。
2.应严格控制使用易燃、可燃材料
在装修设计中,为减少建筑物内火灾荷载,应尽量避免使用易燃、可燃装修材料。
局部地方（如造型需要）必须使用时,应严格进行阻燃处理,并对其使用量进行限制。
3.有利防火、灭火,便于火灾扑救
装修设计时,要充分掌握建筑原有的消防设施情况及功能,确保原有消防系统的正常运行,保证其设施在火灾时发挥应有的灭火效力。
4.确保人身安全
公共场所是人员较为集中的场所。
因此,装修设计一定要从确保人身安全角度出发,搞好室内设计。
安全疏散通道和安全出口是火灾时人们逃生的通路,为此一定要设计好。
特别是对人员密集的体育馆、影剧院、大会堂等,更应搞好。
三、装修消防设计的内容
考虑防火、灭火及抢险工作的需要,公共服务场所的装修消防设计大致包括以下几个方面:
1.正确选址
公共服务场所不应布置在重要的建筑物附近。
如吉林银都夜总会,一边毗邻吉林博物馆,一边毗邻吉林图书馆,结果城楼失火,殃及池鱼,而且这两家的火灾损失都远远大于银都夜总会的
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