建设专业技术方案节能篇房地产.docx

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建设专业技术方案节能篇房地产

可行性研究报告建设方案篇章撰写的探讨

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（1）房地产开发项目的规划设计

学习值日人：

张俊

学习时间周：

2013.6.16—2013.6.21

绪论

在可研报告编制过程中，一般情况下，甲方会提供项目的规划设计或其它设计资料。

我们在编制可研报告的建设方案篇章时，可以依据甲方单位提供的设计资料进行编写工作。

然而，在甲方设计资料缺失的情况下，我们就有必要自行对项目进行简单的规划设计。

本组学习内容主要对可研报告的建设方案篇章的编写进行探讨。

包括甲方提供设计资料和甲方不提供设计资料两种情况的探讨。

本次主要学习甲方不提供设计资料情况下的房地产规划设计知识，本次学习内容也有利于甲方提供设计资料情况下对其设计资料的合理利用。

一、房地产开发与城市规划的关系

（一）房地产开发与城市规划的内涵、性质及其相互关系

城市规划是为实现一定时期内城市发展的目标和各项建设而预先进行的综合部署和具体安排行动步骤，并不断付诸实施的过程。

与房地产开发关系密切的是城市总体规划和详细规划（包括控制性详细规划和修建性详细规划）。

城市总体规划是从宏观上明确城市的性质、规模和发展方向，从空间上确定城市布局结构和土地使用功能以及道路交通和市政基础设施网络，是城市发展的总框架、总蓝图。

详细规划是总体规划的深入，是对各项建设的综合部署和具体安排，是指导城市中某一区域进行当前开发建设的依据和蓝图。

由于城市规划和房地产开发内涵、性质不同，在编制城市规划和进行房地产项目开发的过程中，各自考虑问题的侧重点也不同：

从发展战略方面看，城市规划侧重于从宏观的角度分析城市的发展条件，确定城市的发展方向，而房地产开发则多从微观的角度考虑企业的发展；从时间上看，城市规划侧重考虑长远的和远景的效果，兼顾近期的发展，而房地产开发更注重近期的效果；从空间上看，城市规划注重整体的空间结构组织和各类用地功能的配置，而房地产开发则多从局部考虑项目的区位选择；从效益看，城市规划注重研究经济效益、社会效益和环境生态效益的相互统一，侧重研究降低社会边际成本，提高整体综合效益，而房地产开发更关心开发项目、开发宗地或企业经济效益；从信息反馈角度看，城市规划侧重听取市民的反馈意见，满足大多数市民的需要，而房地产开发侧重搜集市场信息，适应市场的需要。

（二）城市规划对房地产开发的影响及约束

房地产的开发和经营管理活动绝大部分都是在城市范围内进行的。

所以说，房地产开发的每一个环节都要受城市规划的影响和约束。

1、城市规划对房地产开发经济效益的影响。

为了使一个城市的经济、社会、环境效益统一和谐，城市规划往往通过一些控制指标实现这一目标。

其中与房地产开发关系最密切的是对城市土地开发强度的控制。

反映城市土地开发强度的指标通常有三个，即建筑密度、建筑高度和建筑容积率。

容积率综合了前两者的内容，直接反映一块土地上的建筑容量，因此受到城市规划师和房地产开发商的广泛重视。

2、房地产开发必须符合城市规划。

我国城市规划法规定，城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。

为此，城市规划管理部门通过建设用地规划许可证等措施，对包括房地产开发在内的各项建没进行有序有效的管理。

具体办法如下。

（1）关于选址选址意见书。

由城市管理部门建议的关于项目选址意见书是房地产开发申报立项时必须具备的文件之一。

建设单位存进行项目可行性研究时，要接受城市规划行政主管部门关于项目选址的规划指导，审批任务设计书时应当尊重选址意见书。

（2）建设用地规划许可证。

是城市规划主管部门根据开发单位，或有关机构的用地申请以及规划和建没项目的用地需要，确定用地位置、面积、界限的法定凭证。

房地产开发单位凭借建设用地规划许可证，才能到土地管理部门申请开发建设用地，办理土地征用划拨或出让手续。

（3）建设工程规划许可证。

这是核准工程设计、施工图纸是否符合城市规划并准予施工的法定凭证之一。

只有在取得建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、土地使用权证和其他有关文件后，房地产项同才能破土动工。

（4）临时建设用地规划许可证和临时规划许可证。

这和永久性开发建设用地的申请、审批程序类似，是对于因施工材料堆放、运输、架设地上线路、铺设地下管线、进行地下工程建设和地质勘探等需要临时占用土地所核发的法定凭汪，这类用地必须在规定期限内予以收回。

二、房地产开发中规划设计应遵循的原则

（一）依据城市总体规划和分区规划，体现社会、经济和环境效益相结合的原则

前已叙及，房地产开发与城市规划是微观与宏观、局部与整体的关系。

因此，无论是新区开发还是旧城改造，无论是单项开发还是综合开发，都必须根据城市总体规划或分区规划的要求，编制开发项目的详细规划，处理好局部和整体的关系，以使城市总体规划得以深化和实施。

房地产开发项目应通过综合规划设计，集约合理利用城市土地，处理好单体建筑与城市设计、使用功能和室内室外环境、建筑空间组合和建筑艺术等方面的关系，在实现较好的经济效益的同时，充分兼顾社会效益和环境效益，使综合效益达到最佳。

（二）依据国家和地方政府有关法规、规范、规定、条例，严格履行规划管理手续

房地产开发项目必须严格遵循国家和地方政府制定的有关规划、建筑设计、交通管理、消防以及卫生防疫、防空、人防、文物和古建筑保护等法律、法规，特别是《中华人民共和国城市规划法》。

开发商必须对各阶段的规划设计方案，征询规划主管部门的意见，严格履行规划管理手续，在规划设计得到主管部门的批准后方可实施。

（三）房地产开发要做到统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设

房地产开发是一项复杂的系统工程。

开发区域内的建筑物、构筑物、市政工程、公用事业、绿化、卫生防疫、人防、抗震、防洪、教育、文体、消防、交通，乃至建筑艺术、建筑色彩的构思以及建筑小品的布置，甚至包括小区的安全防范、物业管理等等，都要在统一规划设计的前提下，统筹兼顾，合理布局，综合实施，配套建设，实行先地下后地上的原则。

（四）遵循价值规律和市场供求法则，充分了解和掌握市场行情，对开发项目作出正确的定位

在市场经济条件下，一切社会经济活动都必须依据价值规律和市场供求关系的发展变化，利用经济杠杆和竞争机制，促使资源或产品的合理配置。

房地产开发项目也不例外。

就房地产产品而言，尽管是一种特殊的商品，但它对社会的价值和贡献，同其他商品一样，就是商品住宅、写字楼、综合楼、商场、标准厂房等建筑物及其空间环境整体投入使用后所产生的经济、社会和环境效益的统一。

因此，房地产开发商必须要着眼于市场，根据市场上消费者的需求和偏好，对所开发项目的使用性质、标准进行科学的论证和分析，合理进行规划设计定位。

只有这样，才能为实现良好的经济效益期望打下扎实的基础，同时实现对社会的价值和贡献。

如果开发的商品建筑的使用性质与标准不符合市场需要，或与所在地段的等级不匹配，则其经济效益和社会效益则无从谈起。

（五）节约用地、合理集约利用每一寸土地

我国人多地少，耕地面积仅占全世界总耕地面积的7％，但要养活占世界22％的人口，土地资源十分宝贵。

城市周围人均耕地更少，而且大部分均为高产良田，农村居民点又很密集，征地费、拆迁费昂贵，因此节约用地、合理集约利用每一寸土地不仅是我国的基本国策，也是房地产开发企业降低成本、提高经济效益的基本途径。

（六）体现以人为本，可持续发展的思想

房地产开发商通过房地产项目的开发，不仅仅是为自身获得可观的经济利益，更重要的是还要直接为人们提供优美、清洁、安全、舒适的生活和工作空间环境。

因此，对其所开发的房地产产品的建筑使用功能、内部空间与总体环境的设计、市政和公建配套等，包括老龄住宅和残疾人的无障碍建筑的设计等等，都要提高到生活品质和环境质量的高度来对待，必须从“人——建筑——环境”有机结合出发，坚持以人为本的原则，走可持续发展的道路。

在规划设计中充分体现生态环境、生活环境、社会文化环境、生理环境和心理环境五个方面的要求。

其中，建筑的技术经济指标中的建筑容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率均要收到城市规划的制约。

其他指标的确定

街坊是为促进规划编制和管理一体化而建立的地域单元。

以街坊为载体，进一步通过划分地块全面表达规划确定的各类强制性及指导性指标。

街坊划分时应考虑以下因素：

（1）居住社区（新区）、行政街道（旧区）界限范围；

（2）明确的四至及围合界线（如主次干道、河流、铁路等）；

（3）土地使用功能的内在关联性；

（4）合理的公共设施服务半径；

（5）适度的用地规模（旧城中心区以30－50公顷为宜，新区以50-100公顷为宜）。

住宅按地上层数的分类：

一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高层住宅，十层及十层以上为高层住宅

点式住宅：

宽度、长度比较接近的住宅。

特点：

每层平面的面积较小；楼梯挺拔，日照阴影宽度小；可充分提高公用楼梯和电梯的服务效率；整体抗震性能好。

缺点：

朝向不好西向窗日晒严重；造价高。

条式住宅（板式住宅）：

进深较小，通常只有点式住宅的1/2-1/3的住宅。

在居住规划中，通常是作南北向行列式布置。

特点：

每户都有朝南的房间，便于形成过堂风；由于各居住单元相邻，外墙暴露少。

墙壁保温功能好，造价也低。

缺点：

住宅存在阴影大，抗震性差等问题。

砖混结构：

建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或者砌块砌筑，横向承重的梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构的建筑结构。

适用于低层或者多层建筑物。

框架结构是指由梁和柱以刚接或者铰接相连接而成构成承重体系的结构，即由梁和柱组成框架共同抵抗适用过程中出现的水平荷载和竖向荷载。

混凝土框架结构广泛用于住宅、学校、办公楼，也有根据需要对混凝土梁或板施加预应力，以适用于较大的跨度；框架钢结构常用于大跨度的公共建筑、多层工业厂房和一些特殊用途的建筑物中，如剧场、商场、体育馆、火车站、展览厅、造船厂、飞机库、停车场、轻工业车间等。

框架-剪力墙结构，俗称为框剪结构。

主要结构是框架，由梁柱构成，小部分是剪力墙。

墙体全部采用填充墙体，由密柱高梁空间框架或空间剪力墙所组成，在水平荷载作用下起整体空间作用的抗侧力构件。

适用于平面或竖向布置繁杂、水平荷载大的高层建筑。

错层式住宅，主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。

复式住宅在概念上是一层，也就是指并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅（通常层高2．8米）要高，可在局部留出夹层，安排卧室或书房等，用楼梯联系上下，目的是在有限的空间里增加使用面积。

跃式住宅：

楼上楼下、两层一户的住宅。

各类型项目户型大小确定

具体户型设计

公共服务设施应包括：

教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等9类设施。

市政公用设施：

指城市污水排放、雨水排放、路灯、道路、桥梁、隧道、广场、涵洞、防空等市政设施的维护、抢险、紧急处理、管理等活动。

小区内道路具体规划

政府规定的住宅小区的绿化率不低于30％。