大众广场项目立项申请报告.docx
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大众广场项目立项申请报告
大众广场项目立项
申请报告
第一章 项目概况
一、建设条件
１、地块解析
本项目位于XXXX，南临**街，北临**街，西临**路，东临**二路，地块编号为A2，项目名称为XX大众广场。
２、交通条件
本项目紧临XX交通南北主干道**路，与市政中心广场相距，属典型的中心广场物业，交通十分便捷，有１０路、２５路等公交大巴可达本项目。
３、地形地势
本项目地块平坦，南北两侧均有良好景观资源，视野开阔，满眼翠绿。
４、规划限制条件
本项目占地面积37982平方米，总建筑面积329342平方米，规定计容积率面积284180平方米，容积率为6.99，地下面积45162平方米，建筑占地面积15825平方米，建筑密度0.39%，绿地面积14600平方米，绿地率37.4%。
二、项目研究工作依据
本项目可性行研究依据为：
XX特别是XX房地产现状、XX工程造价信息、本项目的地块价值。
三、项目开发公司状况
1、项目申报单位
名称：
某置业有限公司
（以下简称某置业）
住所：
**
法定代表人姓名：
注册资本：
人民币 万元
实收资本：
人民币 万元
公司类型：
有限责任公司
2、项目申报单位主营业务
某置业的经营范围包括房地产开发（持有效资质证经营），销售。
3、项目申报单位经营年限
某置业经营年限自成立日期二〇〇四年二月十日至长期。
4、项目申报单位股东构成
某置业有限公司的企业法人营业执照注册号为 ，住所位于**区**。
法定代表人，注册资本人民币 万元，实收资本 万元，占股份的100%，公司类型为有限责任公司。
5、项目申报单位资产负债情况
某置业资产负债情况见下表1-1。
从表1-1知道某置业的资产主要为“应收账款”、“其他应收款”和“固定资产净值”，分别为 元、 元和 元；而负债主要为“应付账款”、“应付工资”和“其他应付款”分别为 元、 元和 元。
房地产行业资金流动速度比较快、资产变现能力强的特点也使得某置业的资产状况总体来说是比较安全的。
表1-1某置业资产负债表
编制单位：
某置业有限公司20１０年１月８日金额单位：
元
资产
行次
年初数
期末数
负债及所有者权益
行次
年初数
期末数
流动资产：
流动负债：
货币资金
1
短期借款
27
短期投资
2
应付票据
28
应收票据
3
应付账款
29
应收股息
4
应付工资
30
应收账款
5
应付福利费
31
其他应收款
6
应付利润
32
存货
7
应交税金
33
待摊费用
8
其他应交款
34
一年内到期的长期债券投资
9
其他应付款
35
其他流动资产
10
预提费用
36
流动资产合计
11
一年内到期的长期负债
37
长期投资：
其他流动负债
38
长期股权投资
12
流动负债合计
39
长期债权投资
13
长期负债：
长期投资合计
14
长期借款
40
固定资产：
长期应付款
41
固定资产原价
15
其他长期负债
42
减：
累计折旧
16
固定资产净值
17
长期负债合计
43
工程物资
18
在建工程
19
负债合计
44
固定资产清理
20
所有者权益：
固定资产合计
21
实收资本
45
资本公积
46
无形资产
22
盈余公积
47
长期待摊费用
23
其中：
法定公益金
48
其他长期资产
24
未分配利润
49
无形及其他资产合计
25
所有者权益（股东权益）合计
50
资产合计：
26
负债及权益（股东权益）合计：
51
企业负责人：
**会计机构负责人：
制表人：
某置业的损益情况见下表1-2。
某置业09年累计盈利 元，而盈利的原因主要是 。
相信随着大众广场项目的开工、建设，某置业的盈利情况更加乐观。
表1-2某置业利润表
编制单位：
某置业有限公司2010年1月金额单位：
元
项目
行次
本月数
本年累计数
一、主营业务收入
1
减：
主营业务成本
2
主营业务税金及附加
3
二、主营业务利润（亏损以“-”号填列）
4
加：
其他业务利润（亏损以“-”号填列）
5
减：
营业费用
6
管理费用
7
财务费用
8
三、营业利润（亏损以“-”号填列）
9
加：
投资收益（损失以“-”号填列）
10
营业外收入
11
减：
营业外支出
12
四、利润总额（亏损以“-”号填列）
13
减：
所得税
14
五、净利润（净亏损以“-”号填列）
15
企业负责人：
**会计机构负责人：
制表人：
1.1.6项目申报单位主要投资项目
XX罗庄A1、A２、A３、A４地块共计７８０亩地的开发。
1.1.7项目申报单位现有人员和资质
某置业有限公司经营房地产开发业务的现有员工为**人，设有开发部、营销策划部、行政人事部、研发部、合约采购部、工程部及财务部７个职能部门。
拥有一批具有房地产开发经验丰富的工程、销售、财务、综合等管理人员，暂缺岗位人员目前正在招聘补充。
某置业拥有房地产开发 级资质。
某置业房地产开发业务部有足够的能力开发大
中型商品房项目。
四、项目建设规模和建设内容
XX大众广场占地面积37982平方米，总建筑面积329342平方米，规定计容积率面积284180平方米，容积率为6.99，地下面积45162平方米，建筑占地面积15825平方米，建筑密度0.39%，绿地面积14600平方米，绿地率37.4%。
该项目是一个城市综合体沿**路由南向北一路布置（如下图），分三个主体，由南向北，第一
个主体是２６层的酒店式公寓，其中裙楼５层是高档购物中心，第二个主体是由二栋楼组成，南边是４９层的五星级酒店，北边是４２层的高端写字楼，第三个主体也是由二栋楼加裙楼组成，裙楼６层是高档购物中心，裙楼上是二栋高端公寓住宅，层数2６层，整个项目地下均为三层，第一层是大型超市，第二、三层是停车场，建筑结构形式为框架结构。
五、项目建设招投标形式
1.概述
根据中华人民共和国国家发展计划委员会第九号令，建设项目可行性报告需增加招标内容，并作为可行性研究报告附件与可行性研究报告一同送交项目审批部门审批。
根据《中华人民共和国招标投标法》规定，除特殊情况外均必须招标，本项目属于必须招标的项目。
2.发包方式
由于本项目规模较大，包括内容比较多，建筑均为高层，对施工技术的要求很高，专业性要求较强，较为复杂，因此采用单项工作内容发包方式较为适合。
3.招标组织形式
本项目的业主具备自行招标的能力，宜采用自行招标形式。
4.招标方式
本工程拟采用单项工作内容发包方式，针对不同的单项工作内容应采取不同的招标方式。
具体说明如下：
规划勘察设计：
采用公开竞争招标方式。
通过方案竟评遴选承接单位，以取得最佳方案和设计。
工程监理：
采用有限公开招标方式。
即面对本地的工程监理单位组织公开招标。
建筑、安装、装饰工程、重要材料采购：
采用分类、分单项的公开招标方式，这样业主能取得有竞争力的合同。
分类、分单项的公开招标亦即采取平行承发包形式，这样做是因为项目规模较大，实行总承包比较不利。
为弥补平行承发包的不足，可选择一家承包单位作为项目的主承建商，担负地盘统筹管理责任。
设备采购：
由于符合条件的设备供应商很多，若采取公开招标方式，评标的工作量较大，招标的时间长、费用高，因此该项工程拟采取邀请招标的方式。
本工程招标方案列入下表：
招标基本情况表
建设项目名称：
XX大众广场
招标范围
招标组织形式
招标方式
不采用招标方式
招标估算金额（万圆）
备注
全部招标
部分招标
自行招标
委托招标
公开招标
邀请招标
勘察
√
√
√
规划
√
√
方案竞赛
设计
√
√
√
方案竞赛
建筑工程
√
√
√
分主要单项
安装工程
√
√
√
装饰工程
√
√
分主要单项
监理
√
√
√
限（本地）
设备
√
√
√
重要材料
√
√
√
情况说明：
在建筑、安装工程承包商中确定一家为主承建商。
建设单位盖章
年月日
第二章 项目投资环境
一、宏观经济环境
我国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出“‘十一五’时期是全面建设小康社会的关键时期，‘十一五’时期要努力实现国内生产总值年均增长7.5%、城镇化率提高到47%，…，产业结构、产品结构和企业组织结构更趋合理，城乡、区域间公共服务、人均收入和生活水平差距扩大的趋势得到遏制”等。
据国家统计局消息称，2009年全年国内生产总值335353亿元，按可比价格计算，比上年增长8.7%，增速比上年回落0.9个百分点。
居民消费价格11月份同比涨幅由负转正，当月上涨0.6%，12月份上涨1.9%。
全年城镇居民家庭人均总收入18858元。
其中，城镇居民人均可支配收入17175元，比上年增长8.8%，扣除价格因素，实际增长9.8%。
在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入增长9.6%，经营净收入增长5.2%，财产性收入增长11.6%，转移性收入增长14.9%。
农村居民人均纯收入5153元，比上年增长8.2%，扣除价格因素，实际增长8.5%。
其中，工资性收入增长11.2%，第一产业生产经营收入增长2.2%，二、三产业生产经营收入增长10.0%，财产性收入增长12.9%，转移性收入增长23.1%。
全年城镇就业人员比上年净增910万人。
年末农村外出务工劳动力1.49亿人，比一季度末增加170万人。
全年居民消费价格比上年下降0.7%。
其中，城市下降0.9%，农村下降0.3%，其中居住下降3.6%。
2009年的中国经济增长令世界关注，更多的目光现在聚焦在今年的走势上来。
在对于2010年的中国经济预测中，社科院公布的一份报告认为，2010年GDP增长速度是10%左右，超过了国务院发展研究中心预测的9.5%增长率。
我国经济效益逐步好转，国家的财政收入和工业企业的利润也止跌回升，通过实施促进家电、汽车、节能产品消费等措施，社会消费品零售总额加快增长，全社会的固定资产投资快速增长，预计２０１０全年增长在30%以上，并且投资结构进一步优化，投向民生领域和社会事业的投资占去年投资比重43%。
XX国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要发展目标为：
“十一五”期间，总量再翻番，人均过三千；打造现代商贸物流城、历史文化名城、滨水生态城、新兴旅游城市、交通运输主枢纽城市、鲁南制造业基地和区域性金融中心，建设具有国际知名度的联结长三角、环渤海经济圈的新欧亚大陆桥东桥头堡特大中心城市，构建“富裕、平安、文明、生态、开放、活力”的大XX、新XX。
到2010年，全市经济总量翻一番，生产总值达到2500亿元，年均增长15%，人均达到3000美元；地方财政收入122亿元，年均增长20%；三次产业结构调整为8：
52：
40；城镇居民人均可支配收入14000元，农民人均纯收入5800元；年均分别增长9%、10%。
”
国家“十五”期间发展目标是服务业增加值年均增长7.5%，高于国民经济增速0.5个百分点，占国内生产总值的比重由2000年的33.2%提高到2005年的36%，服务业从业人员年龄增长4%，占社会从业业人员的比重由2000年的27.5%提高到2005年的33%。
山东省确定的服务业增加值年均增长速度10%，高于国内生产总值增速1个百分点，2005年，服务业占国内生产总值的比重达到40%，就业人员占社会从业人员的比重达到39%，服务业提供的税收占地方税收的35%。
近年来，XX服务业发展迅猛，但仍处在起步阶段，服务业增加值占国内生产总值的比重较低，整个服务业水平和档次比较低。
国家《国家经济和社会发展第十一个五年规划纲要》强调，要坚持市场化、产业化、社会化方向，拓宽领域、扩大规模、优化结构、增强功能、规范市场，提高服务业的比重和水平。
山东省在“十一五”期间，也把加快发展服务业作为产业结构调整的重中之重。
按照这一思路，山东在“十一五”期间将以膨胀规模、提高层次为重点，提高服务业占生产总值和就业的比重。
重点发展金融保险、现代物流、中介服务三大行业，壮大发展新兴服务业，大力发展旅游、文化、房地产、资讯服务四大行业，改造提升商贸流通、餐饮、交通运输三大行业。
虽然近年来XX城区各类房地产开发及商业设施建设步伐较快，但总体上
开发项目规模较小，整体开发水平不高，成规模的高标准服务活动设施还很少，特别是XX。
而随着经济和社会的发展及XX经济中心的发展，各种商务活动也随之大量增加，商务用房需要量随之越来越大，同时消费者对服务设施的环境及结构、布局等也提出了越来越高的要求。
二、房地产市场分析
１、2010年全国房地产市场前瞻
自1998年房改后，房地产综合景气指数攀升，2002年国土资源部颁布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确了国有土地出让必须通过招、拍、挂方式，全国房地产景气出现短暂下跌。
2003年，国务院发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，第一次明确房地产行业为国民经济支柱地位，房地产从此走上了长达4年的大繁荣。
针对全国房价上涨过快，国家先后出台了新旧国八条（2005年）、国六条（2006年）等一系列严厉的调控措施，这些调控政策对当年房价和成交量产生了重要影响，但由于有些措施不当，房地产行业总体景气仍然顽强向上。
2008年的经济危机打断了房地产行业的景气周期，房地产综合景气指数创房改以来新低，为应对国内经济和房地产行业的低迷，国家出台了一揽子针对房地产行业的刺激政策，包括金融、税收及交易环节等各个方面，2009年，房地产市场实现复苏并开始了新一轮增长。
2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。
其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。
2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。
其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。
2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9%。
2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。
其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。
2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。
其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。
2009年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。
其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；利用外资470亿元，下降35.5%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；其他资金27459亿元，增长71.9%。
在其他资金中，定金及预收款15914亿元，增长63.1%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。
09年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比11月份扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比11月份扩大0.3个百分点。
新建住宅销售价格同比上涨9.1%，涨幅比11月份扩大2.9个百分点；环比上涨1.9%，涨幅比11月份扩大0.4个百分点。
分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.8%；商品住宅销售价格上涨10.1%，其中普通商品住宅销售价格上涨11.0%，高档住宅销售价格上涨7.2%。
与上月相比，经济适用房销售价格上涨0.1%；商品住宅销售价格上涨2.2%，其中普通商品住宅销售价格上涨2.4%，高档住宅销售价格上涨1.3%。
分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨11.6%，环比上涨2.0%。
2009年房地产市场成为促进国民经济发展的巨大力量，同时高速发展的国民经济，不断提高的居民收入水平以及居民对改善居住条件的巨大需求的潜在，也必然成为支撑房地产市场平稳发展的基础力量。
居民房屋购买欲望依然旺盛，购买力在政策的帮助下依然强劲。
全国及主要城市销售面积增速依然保持在高位。
2009年前三季度，全国住宅销售面积同比增速达到46.44%。
中国经济内在的自主成长的机制和能力显著增强，国民经济运行正处于新一轮周期的上升期，政策环境有利经济发展，同时外部环境改善，世界经济将走出低谷等因素都将促进2010年国民经济的进一步繁荣。
2010年，信贷额度仍然为7.5万亿，有了和09年持平的信贷额度支撑，以及宏观经济其他部分并未有效回暖，为寻求出路的民间资金及国家信贷资金必然仍将大规模涌向房地产市场，其次开发商因为09年火爆销售业绩，资金充裕，将促使价格抗跌性提升。
２、房产投资增长速度将趋于平稳
2009年是我国房地产业自2008年以来投资增幅最快的一年，据国家发改委和国家统局公布的数据，２００９年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比上月扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比上月扩大0.3个百分点，这是因为2008年经济危机以及房地产市场的极度低迷，使得房地产企业异常谨慎，大幅减少了计划投资和新开工面积，这直接导致2009年下半年以来的供给不足。
由于2009年房地产市场行情火爆，房地产开发企业纷纷增加新开工面积，例如万科09上调开工面积至585万平方米，较年初计划上调45%，金地集团将全年计划开工面积由135万平方米调整至157万平方米，调高超过16%。
截止9月全国住宅投资增速达到13.39%，新开工面积增速也开始接近正增长。
房地产投资和新开工面积到现实有效供应大约需要半年到1年的时间，则2010年中期时候，此部分新开工房屋将陆续入市，形成有效供给，供不应求的供求关系将被打破。
导致我国房地产投资增速加快的原因主要包括：
积极的财政政策导致国民经济总投资的高增长，也影响了房地产市场；居民住房需求的上升以及地方政府对土地供给的放宽；房地产业的高利润率吸引大量资金涌入，造成房地产投资长期保持高速增长，成为总投资需求增长的一个重要组成部分。
由于目前国内的房地产市场上涨并不是因为有人热炒，价格也没有跟实体经济的因素完全脱离，因此可以判断房地产价格相对2007年而言比较理性，也不存在泡沫。
今年的成交量很难达到去年的水平，大约会缩水2-3成，这是因为09年的新增信贷为10万亿，今年该数据大约为7-8万亿。
其次，去年房地产的价格也比今年低。
最后，利率在今年有上浮的可能。
所以可以预见到在上述情况下，今年的购买力肯定比去年低很多，很多刚性需求在去年已经释放。
加上一些抑制房地产的政策相继出台，也会使更多人在买房的时候会更谨慎，信贷方向转变，楼市很难保持不动，在现在这个价格水平稳步向上甚至不跌不升也非常难，但二三线城市仍然非常看好，不少三四线城市的楼价2010年还是稳步上升。
2010年政府在肯定和保持房地产市场健康发展的同时，将继续采取一系列措施，通过加强土地市场建设，加快和完善房地产信息收集系统等，抑制部分地区增长过快的房地产投资，适当控制房地产市场价格，促进房地产市场健康发展，防止泡沫经济产生危害国民经济和社会安定。
政策调整将会显得十分谨慎，政策调整对房地产行业的负面影响将会温和体现，房地产行业因政策而发生的调整将在有限幅度和范围内发生。
３、房地产市场结构发生变化
●中低价房将逐步成为市场主体
目前，中国的房地产市场出现了一部分高档、大户型住宅空置，而可供老百姓挑选的房子少而又少的现状。
建设部将通过房地产项目规划、土地供应等调控手段压缩单位和个人自建住房的比重，对中国房地产市场的供应结构进行调控，从而提高我国房地产的市场化程度，发展中低价位、中小户型的商品住宅，以满足更多普通百姓的购房需求。
建设部将继续加大对各地经济适用住房的建设力度和管理，满足更多普通百姓的购房需求。
建设部住宅与房地产业司副司长沈建中说：
“我们国家中低收入家庭是我们房地产市场里面消费的主体。
所以从结构调整的目标来看主要是要更多的来满足中低收入家庭住房的需求。
也就是说我们要更多的来提供一些中低价位、中小户型的产品，来供应市场，来满足中低收入家庭的需求。
”
●房地产二级市场进一步发展
随着人民收入水平的提高，改善生活质量、提高住房品质成为消费者新的置业观念。
二手房的大量入市为消费者提供了极大的选择空间，2010年房地产二手市场将得到将受到更多消费者的推崇。
“置业升级”不仅提高了百姓的住房品质，也为实现房地产一、二、三级住宅市场的联动起到了极好的作用。
，据个人状况从低到高的梯级消费模式不仅活跃了整个房地产市场，也为处在不同生活阶段的百姓提供了安居的最佳选择。
被称为一级半市场的“空置房”市场将因政策及市场等因素而大幅放量，空置房因其具备价格便宜、无期房风险、投资及自住价值较高等优势而受到购房者的格外青睐，“有人没房住，有房没人住”的空置房现象将得到有效改善。
空置房的大量上市，将成为促进社会经济机制正常运转，解决百姓住房问题的有效途径。
同时，与证券市场的不确定性相比，投资房地产的收益率和稳健性着实对投资客有着巨大的吸引力，并且地产保值、增值的功能最为明显，投资性置业将使一部分投资
2010年，住房改革制度成效将逐渐显露，百姓在满足居住需求后，会在投资意识的引导下投资房产。
随着几年来一手商品房投资回报率的下降，二手房将因其价格低、地段好、物业配套成熟而成为重点投资对象。
●商铺成为新的投资热点
1、政策走势
（1）政策倾向
2009年12月5日至7日，中央经济工作会议对于地产行业的政策基调为积极扶持。
会议表示保持宏观经济政策的连续性和稳定性，并将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，加快城镇化。
土地供给量及保障性住房均将有所增加，将平滑过度上涨的地价对于开发商带来的资金压力及风险。
会议表示将增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。
从中央经济工作会议的精神我们可以看出在2010年适度宽松的货币政策将会加大商业地产的资金来源，从而保障商业地产的开发和建设。
（2）投资倾向
2009年5月27日，国务院公布了固定资产项目投资资本金比例调整结果，保
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