中关村西区23号地项目建议书代可行性研究报告.docx
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中关村西区23号地项目建议书代可行性研究报告
中关村西区23号地项目建议书代可行性研究报告
第一章项目基本情况
1.1项目概况
（一）项目名称
中关村西区23号地
（二）项目建设地点
项目地块位于北京市海淀区中关村西区规划公建区（IV区）用地东南部，基地近似成三角形，基地面积约2.67公顷。
具体四至范围是：
南侧为海淀镇南街（丹棱路），西侧为规划（9）号路，西北侧为规划（4）号路，东北侧为海淀斜街（规划步行商业街）。
（三）项目建设内容
中关村西区23号地建设项目规划工程总建筑面积约194066m2。
其中地上建筑面积119268m2，地下建筑面积74798m2。
地下四层，地上二十四层。
地下功能为停车库及机电设备用房，共设有900个机动车停车位，其中地下892个，地上8个；自行车停车位1369个；地上部分由五星级酒店、写字楼及商业三栋建筑组成，酒店24层，高90.00m；写字楼19层，高81.85m；商业6层，高32.50m。
（四）项目组织运营过程
中关村西区23号地建设项目是由北京科技园置业股份有限公司具体承担其开发建设工作。
其是由北京科技园置业股份有限公司通过公开招标方式取得的土地。
截止目前，项目已取得中标通知书并已签订北京市国有土地使用权出让合同（京地出合字（2001）第237号）、市规划委设计方案复函（2006规复函字0279号）。
北京科技园置业股份有限公司主要从事房地产开发、基础设施建设，其核心业务为房地产开发、基础设施建设、投资管理等。
（五）项目投资收益
经计算，本项目预计开发建设总成本费用约144591.05万元，此时，利润总额为30574万元，所得税为11733.87万元，税后利润为18840.44万元。
根据房地产开发项目平均收益率水平及银行长期贷款利率，年基准收益率确定为10%。
现金流入为销售收入，现金流出为建设投资与财务成本，经计算各项财务指标为：
税前
全投资财务内部收益率
%
19.3
全投资财务净现值（Ic=10%）
万元
13517
全投资静态回收期
年
1.95
全投资动态回收期
年
2.09
全投资投资利润率
%
17.65
税后
全投资财务内部收益率
%
12.49
全投资财务净现值（Ic=10%）
万元
3580
全投资静态回收期
年
2.04
全投资动态回收期
年
2.2
全投资投资利润率
%
10.87
上述数据表明本项目在财力上是可行的，投资可获一定的效益。
（六）项目融资
中关村西区23号地建设项目全部投资由北京科技园置业股份有限公司自筹解决。
（七）项目建设周期
中关村西区23号地建设项目工程建设周期为21个月，从2006年9月开始至2008年6月。
其中，2006年11月至2007年1月为基础施工期，2007年2月至2007年8月为结构施工期，2007年9月至2008年6月为装修和室外工程施工期。
1.2项目单位简介
（一）建设单位情况
北京科技园置业股份有限公司具体承担中关村西区23号地块的开发建设工作。
单位名称：
北京科技园置业股份有限公司
注册地址：
北京市海淀区海淀南路21号
法人代表：
周玉臣
注册资金：
20000万元
成立日期：
1999年12月15日
（二）、公司股东基本情况
北京科技园置业股份有限公司是由北京科技园建设（集团）股份有限公司、上海谷元房地产发展有限公司、北京海开房地产集团公司、海南三至投资发展有限公司、深圳海亚投资发展有限公司、北京中地土地整理公司六家公司参股。
各家股东在投资开发、科技创新、经营管理、资本融通方面，拥有雄厚的实力和丰富的经验，为北京科技园置业股份有限公司的发展奠定了坚实的基础。
（三）、公司核心业务
北京科技园置业股份有限公司主要从事房地产开发、基础设施建设，其核心业务：
房地产开发，基础设施建设；技术开发、技术转让；投资管理。
公司在房地产开发，基础设施建设、规划设计、市场营销等领域有一支素质较高的专家队伍，按照现代企业制度建设的经营管理机制，是保证高速运转的基础。
1.3项目技术经济指标
规划用地面积：
26734.954平方米
总建筑面积：
194066平方米
其中：
地上建筑面积：
119268平方米（包括酒店：
51629平方米，办公：
25145平方米，商业：
42494平方米），
地下建筑面积：
74798平方米。
1.4报告编制依据
1、《北京市规划委员会关于原则同意中关村西区23号地项目设计方案的复函》（2006规复函字0279号）
2、《北京中关村西区23号地项目设计说明》3、《北京市国有土地使用权出让合同》（京地出［合］字（2001）第237号）
4、建设部《房地产开发项目经济评价方法》
第二章项目建设的背景和必要性
2.1项目建设的背景
中关村科技园区是1988年5月经国务院批准建立的中国第一个国家级高新技术产业开发区。
中关村科技园区管理委员会作为市政府派出机构对园区实行统一领导和管理。
中关村科技园区覆盖了北京市科技、智力、人才和信息资源最密集的区域，包括海淀园、丰台园、昌平园、电子城科技园和亦庄科技园。
海淀园位于海淀区，其中建有1.8平方公里的上地信息产业基地和4平方公里的。
1999年6月，国务院正式批复了北京市政府和科学技术部《关于实施科教兴国战略，加快建设中关村科技园区的请示》。
这是继80年代设立深圳等经济特区，90年代开发开放浦东之后，国家跨世纪发展的又一重大战略举措。
中关村科技园区的发展目标是要充分利用中关村的人才、科技、知识优势和高科技产业的基础，用10年的时间，把中关村科技园区建设成为具有鲜明时代特点、我国自己特色、世界一流的科技园区，成为国家科技创新示范基地、科技成果孵化和辐射基地、高素质人才创新人才的培养基地。
到2010年，中关村科技园区生产总值达到1300亿元人民币，年递增20%，成为新的经济增长的“发动机”，同时，科技园区强大的辐射作用，必将促进和带动全国，尤其是北京市的产业结构优化和经济的持续发展，成为推动我国高新技术产业发展和现代化建设的强大动力。
加快中关村科技园区的建设首先需要为中关村的发展提供一个良好的基础环境，这是满足中关村科技园区发展的基本条件。
2.2项目建设的必要性
中关村西区是“中关村科技园区”规划中的重要部分，是北京市“十五"规划中科技园区建设的重点项目。
它位于海淀区海淀镇，东起白颐路，西至彩和坊路，北到北四环（北大南门），南边界为海淀镇南街，是中关村的高科技商务中心区。
西区总占地面积51.44公顷，规划地上建筑总面积100万平方米，地下建筑总面积约50万平方米。
总容积率为2.O，绿化率在35％以上，城市公共绿地7.1公顷，机动车停车位10000个。
规划建筑高度由西向东从50米到80米逐渐升高，局部修建高度90米－120米的标志性建筑群，形成高低错落、变化有致的城市轮廓线。
西区整个用地范围有明确的功能分区：
综合科贸组团区主要提供科技贸易类企业办公建筑用地；公共建筑区提供金融、会展、酒店、商业、综合管理等建筑用地；公共绿化广场包括绿地、景观、公共交往空间与地下商业设施。
中关村西区效果图
中关村西区作为科技园区的核心区域，是规划确定的高科技产业的管理决策、研究开发、产品和技术的展示中心区，是整个中关村科技园区的商贸中心区，是开展高科技产业活动的“窗口”和与国际经济接轨的基地。
中关村西区的建设已经成为近期中关村核心区规划建设的重点。
中关村西区23号地建设项目规划工程总建筑面积约194066M2，项目将建成酒店（24层高精装修）、5A级办公楼（20层高部分装修）、购物中心（6层高部分装修）。
本项目的建成将填补中关村地区此类项目的空白，对于推动中关村西区乃至整个中关村地区的建设将有重要意义。
第三章投资环境分析
3．1总体宏观经济分析
1、宏观经济形势介绍
中国经济在过去的二十年中迅速发展，国民生产总值已达到世界的3.4%。
中国的零售业也在以两位数的速度增长，与12年前相比，翻了四倍多。
这样的发展速度将会在短期到中期内存在。
与此同时，通货膨胀比率稳定在比较低的水平（不到4%），零售业和零售价格指标都保持相对稳定。
这样的国民生产总值能力保证了大多数外商的直接投资达到相当高的水平，在今后的几年中有这样的发展趋势：
作为中国入世的过渡的一部分，经济的重要组成部分将会进入反常的前进状态。
排除无法预计的政治或其它方面剧变的影响，中国经济的强大发展水平将会在中期内存在。
中国的都市人口数量也已开始增长，每年大约估计有800至900万人移居到城市。
同时，农村的总人口量也在持续增长。
北京是全国的政治、文化与国际交往中心，又是生机勃勃、充满活力的综合性产业城市。
改革开放以后特别是"十五"时期，中共北京市委、市政府大力发展"首都经济"。
循着北京经济发展要立足北京、服务全国、面向世界的思路，对经济结构和布局进行调整，经济增长方式的加速转变，使全市国民经济持续快速健康增长，综合经济实力保持在全国前列。
如上图所示，过去的十多年中，北京市的经济保持了高速的增长，除1998年受到亚洲金融风暴的影响外，北京的国内生产总值在1990至2004期间一直保持两位数字的增长速度，国内生产总值由1991年的598.9亿元，增长到了2004年的4283.3亿元，年均递增率为17.8%。
。
在1990至2004年间，北京市人均国内生产总值从1990年的￥4,878，迅速增长到2004年的￥36,832（约折合4,454美元），平均年增长率达到15.6%。
据统计，北京市城镇居民人均可支配收入也由1991年的2，040元增加到2004年的15，638元，普通居民的购买力大幅增强，为北京房地产市场的持续发展奠定了基础。
据预测，北京市消费价格指数在中短期内将保持稳定，从而带动消费市场活跃，刺激房地产市场开发建设。
奥运申办成功后，北京市计划动用高达1800亿元的资金进行北京城市基础设施的建设，经过这一轮大规模的基础设施建设，北京的城市面貌将发生翻天覆地的变化，总的方向是更都市化、更国际化、更适宜居住、与国内其他城市的差距也会越拉越大。
随着北京知名度和吸引力的提高，将吸引越来越多的外地甚至境外的投资者前往置业，直接拉动房地产的消费需求。
总体上看，北京已经初步建立市场经济体制，产业结构正向高级化发展，居民财富大幅增加，市民工作和生活方式正发生着深刻变化，整体经济态势正朝着高增长、开放型、知识经济的方向发展，作为支柱产业的房地产行业也将更加繁荣。
3．2国家政策及土地市场分析
1、近年北京土地市场调控
北京市在近两年采取了一系列措施，加强土地管理工作，改善宏观调控，对土地市场的影响重大而深远。
（1）出台国有建设用地供应办法及其配套政策
为深化土地使用制度改革，优化土地供应机制，有效调控宏观经济，促进经济和社会可持续发展，2005年北京市出台了《北京市国有建设用地供应办法（试行）》，及其配套政策，包括《北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法的通知》、《北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定办法（试行）》、《北京市收回企业国有土地使用权补偿办法》、《北京市土地储备和一级开发暂行办法》、《北京市土地一级开发及经营性用地招标拍卖挂牌出让流程示意图》。
《国有建设用地供应办法》自5月1日起施行着力调整国有建设用地的供应现状：
用“年度供应计划”来调控土地市场，解决北京土地供应的机制问题；规定由市政府统一组织管理全市国有建设用地的供应，控制国有建设用地的供应总量和供应结构；分不同用途，采取不同的土地供应方式。
（2）颁布执行2005年、2006度土地供应计划
土地供应计划是政府加强和改善宏观调控的重要手段。
2005年北京市首次编制并执行了土地供应计划。
计划编制的原则，一是从严控制总量，加强计划管理；二是严格保护耕地，控制新增建设用地，优先利用存量土地；三是优化建设用地供应结构；四是调整用地布局；五是严格土地供应方式。
在供应结构方面，按照“适当控制总量、加快调整结构、着力挖潜改造”的原则，加大对部分类型项目用地的空间布局调整力度。
在用地布局上，优化中心城区功能，拓展城市发展新空间，加快解决城市“二元”结构问题，如重点保证顺义、通州、亦庄三个新城建设土地供应等。
在供应方式上，严格控制划拨用地范围，充分发挥市场对土地资源配置的基础性作用。
通过执行计划，北京市土地实际供应总量控制在了计划供应量的范围内，基本实现了土地供应总量目标。
同时，体现了城市总体规划的空间布局要求，突出各区县与其所承担的城市功能相一致的土地供应。
（3）加大清理闲置土地力度
北京市国土局于2005年8月和10月对45宗地块的土地使用权正式公告收回，用地面积约67公顷、规划建筑面积309万平方米。
（4）配合“国六条”出台相关措施
2006年5月30日，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合发布了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，根据“国六条”相关精神北京市国土局对部分土地进行招标出让，并推出“限价商品房”等政策。
这一系列政策的推行对抑制房地产市场过热可能起到积极作用，从长远上有利于市场的稳定发展，但限制熟地价格、住宅用地招标政策的推行可能对本项目土地上市产生一定的影响。
2、近年北京土地市场分析
土地供应
2005年全市土地实际供应总量6384公顷，为年度供应计划的98%，已办理完用地手续的4664公顷，其中有偿出让面积为1774公顷，划拨用地面积为2890公顷。
土地交易市场共成交土地50宗，土地面积357公顷，规划建筑面积452万平方米，成交价款约117.5亿元。
（2）土地交易及地价预测
2005年北京市土地交易市场成交地块50宗，土地面积357.39公顷。
与2004年相比，地块减少了39宗，面积减少了180.53公顷，面积下降了33.56%。
2005年北京房地产企业实际获得的土地数量减少，在实行了“熟地”供应政策后一年多，征地拆迁的难度越来越大，土地一级开发进展缓慢，由此导致了土地供应相对不足。
2005年土地成交量虽然比上一年度减少了33.56%，但是117.5亿元的成交金额与上年基本持平，微涨1.91%。
平均土地价格为3288元/平方米，比上年增长53.39%；平均楼面地价为2600元/平方米，比上年增长37.43%。
自2002~2005年，平均楼面地价的增长率分别为-17.39%、-4.52%、6.98%、37.43%，由降幅减缓再到增幅增加，显示的是地价增长趋势。
3、2006年北京土地市场分析
（1）土地供应量充足
2004年1月到2006年6月，北京市国土资源局供应住宅项目土地共712宗，其中未动工土地面积765.12公顷，占18%；已完成土地开发面积656.08公顷，占15%；正在开发建设面积2258.00公顷，占52%；已竣工的土地面积669.77公顷，占15%。
从以上数据可以看出，从2004年1月到2006年6月，北京市供应住宅项目土地85%都在建设中或未开始建设，在正在开发建设面积中，1777.76公顷（规划总面积3502.98万平方米）为8.31大限前（包括8.31大限）取得的土地，这些8.31大限前取得的土地，按要求将基本上在2006年年底前竣工，而形成真实的市场供应。
从已供应土地情况来看，房地产市场上土地供应量充足。
在政府加大清理闲置土地的背景下，开发商必定会加快运作速度，尽快开工建设，形成有效供应。
（2）土地供应政策导向作用加强
在土地供应的空间分布上，将继续贯彻落实城市总体规划、土地利用总体规划等各类规划确定的城市空间布局和区县功能定位，促进中心城、新城、小城镇和新农村的协调发展。
土地供应计划指标远郊区县继续向顺义、通州和亦庄新城倾斜。
住宅商品房用地方面，将优先支持中小户型普通商品房建设，鼓励节约型住宅，限制高档住宅，禁止高档别墅建设。
（3）土地价格预测
受到征地、拆迁政策及经济形势发展看好影响，2006年北京土地开发成本有可能继续上升。
但受一系列宏观调控政策特别是北京市土地出让政策微调的影响，预计2006年地价虽会有上升，但将保持平稳，不会出现大涨。
3．3房地产市场分析
1998～2003年，我国商品房价平均递增2.5％，一直温和上扬，而2004年陡然上涨14.4％，2005年亦达7％以上，房价的快速上涨成为社会各界关注的焦点问题。
导致房价快速上涨的因素是多方面的，有经济快速发展、人均收入水平提高下的合理因素，也有利益驱动下的投机行为；有住房消费观念的影响，也有深层次的制度制约。
这些因素的共同作用，最终体现为房地产市场供求关系的失衡。
2004年是北京住宅市场不平凡的一年，虽然经历了8·31大限等重大事件，但住宅市场供需仍然呈现出前所未有的旺盛。
进入2005年之后，受国家宏观经济高速增长的影响，住宅市场仍然保持着持续增长势头。
（一）随着房地产市场的深入发展和日益规范，大量开发商以空前的信心投资京城地产。
据统计，自2000年北京市住宅竣工量首次突破1000万平方米以来，每年都是保持着两位数的增长速度。
（二）售价走势
自2004年下半年起，北京市住房价格呈现出加速增长态势。
进入2005年，受购买需求的强烈拉动，以及土地拆迁原材料等开发成本上升、供应量减少等因素的影响，房价上涨势头更为明显，期房单月价格在5月份创历史最高，为每平方米7136元。
2005年商品住宅期房预售平均价格每平方米6725元，比2004年上涨了1083元，涨幅为19.2%；现房价格每平方米5853元，比2004年上涨了1106元，涨幅为23.3%。
商品住宅销售价格指数由2004年的104.3上升到了107.1。
在国家逐步加强宏观调空，抑制房地产市场过热的大背景下，北京市商品房价格出现了大幅上扬的势头，引起了社会各界的密切关注。
（三）需求分析
1998年以来我国宏观经济形势持续高速增长，北京居民住房购买力得到持续增强，需求历年递增明显，商品住宅销售面积年均增长率为38.4%，进入2004年和2005年后，市场交易出现了大幅放量。
3．4商业地产市场分析
1、商业地产市场已经成熟
北京GDP及人均国内生产总值和社会消费品零售额的增长速度、现状水平，均说明北京商业零售业即将进入快速拉升的阶段，对于商业地产投资来讲，意味着市场即将启动，任何投资所关注的投资节奏问题在北京已经不是问题。
2、优质商业地产项目潜力巨大
自2004年12月11日我国有关零售业重大政策的出台，中国零售业市场从此全面向外资开放，促使国际知名零售品牌大批拥入。
主要的政策变化有三点：
国外零售商可以设立独资公司，不再受股权限制；在店铺设立方面没有地域及数量界限；享受和国内同行业基本一样的待遇。
这一政策对2005年北京优质商业物业市场产生了极大的影响。
据商务部统计，从1992年我国商业领域对外资开放以来到2004年底，我国已累计批准设立314家外商投资商业企业，合同利用外资51.8亿美元，开设了3997个店铺，营业面积达920万平方米。
2005年前三季度，外商投资我国商业出现热潮，商务部累计批准新设了554家外商投资商业企业，合同利用外资16.8亿美元，开设了1130个店铺，营业面积约333.8万平方米。
预计2006、2007年中外零售商仍将继续在中国的扩张势头，优质商业市场的需求将继续上升。
3、北京市商业地产现状分析
（1） 北京在建商业地产项目的供应结构
从上图统计数据可以看出，北京大中型商业地产项目的数量占市场的主体，这完全说明了北京商业地产开发市场的现状。
从投资机构的角度看，中小型商业地产项目的市场比较稳定，而且因为商业功能及招商等问题不容易发生大的偏差，风险便于控制，商业地产投资机构往往对这类项目感兴趣。
北京大型商业地产项目，尤其是大型购物中心项目，开发商整体上看，比较谨慎，并不象南方很多城市的开发商不管商铺销售是否可能对未来的经营管理产生影响，都进行大面积商铺的销售，而是以长期出租经营为核心思想，进行项目的运作。
根据赛睿顾问和国际机构接触的经验，目前阶段，很少有机构对规模在10万平方米以上的SHOPPINGMALL项目有投资计划。
2、北京市各区域在建商业项目供应情况
从上图可以看出，北京商业地产供应主要集中在三环到五环之间，而且主要集中在东部、北部和西部，投资机构除关注以上区域外，也特别关注南部区域，因为升值空间比较高。
3、北京市在建商业项目类型供应比例
如上图中统计结果，购物中心/综合项目所占比例最高，达到40%以上，社区商业供应量占近25%。
购物中心/综合项目的比例印证了当前中国购物中心投资开发趋热的状况，社区商业的比例目前较低，正说明成长空间比较大，各类商业地产投资机构普遍关注并认同其投资空间。
4、北京市各商圈在建商业项目供应分布
从上图可以看出北京市商业地产的供应呈现极大的不均衡特点，投资机构普遍认为：
从这种不均衡可以看出市场热点，也可以挖掘市场空白点；市场热点地区，既说明存在投资机会，也说明激烈竞争在孕育风险。
很显然，CBD和中关村地区是商业地产供应量最大的地方，大家看好其投资价值，但也正是因为市场普遍的关注，所以一定程度上涣散了开发商的责任心、专业心，换言之，这两个区域也潜藏风险。
当然，该区域长期市场需求强劲，这种风险更多来自开发商专业化操作的风险，而不是市场风险。
3．5写字楼市场分析
自上个世纪90年代初以来，北京写字楼市场的发展共经历了四个阶段，1992年至1996年的高速发展阶段，1997年至1999年的萧条阶段，以及2000年至2001年的复苏阶段，相当于刚刚走完了一个波形周期。
从2001年下半年开始，北京写字楼市场又出现了租金持续下滑、入住率调整的局面；从2005年开始，写字楼市场逐渐稳定发展，东部区域租金开始略有上升。
近年来北京市迎来了优质写字楼入住的高潮。
2004年北京新增优质写字楼供应项目7个，总面积50多万平方米，但其中30多万平方米集中在海淀区。
根据规划，2005-2008年期间，北京平均每年写字楼的新增供应量都将突破百万平方米。
北京甲级写字楼项目主要分布在以CBD为代表的东部区域、金融街区域及中关村区域。
以上三个区域集中了北京市90%以上的2004-2007年完工的甲级写字楼，是否座落于这三大传统商圈现今仍然是衡量甲级写字楼的重要标准之一。
2005年4、5月北京各大商圈写字楼租金及入住率指数
随着中国经济持续稳定增长，已经成为世界经济的重要组成部分，中国成为许多知名跨国公司未来战略性发展计划的重点。
根据《财富》杂志的一项调查显示：
全球4万多家跨国公司，90%以上的企业若干年内会考虑在中国设立地区性总部，其中首选北京的约占15%。
随着2008年奥运会的举办，北京作为国际性大都市的知名度将大大提升，加之交通等基础设施的改进，为北京吸引更多的跨国公司提供了有利的环境条件。
此外，北京的优质写字楼市场本身是一个动态发展的市场，产品更新换代的特点明显。
北京现有优质写字楼供应约600万平方米，60%以上面积是2000年以前竣工的项目提供的，且其中10%的项目投入使用接近10年。
一般优质写字楼的“活跃期”（保持优质写字楼的市场地位）与其设计、建材及设备的选用密切相关。
就目前的市场情况来看，已经有一些在过去曾经是优质写字楼典型代表的项目逐渐淡出市场的案例，这些项目的原有租户将是未来优质新增写字楼供应的重要吸纳者。
3．6酒店类物业地产市场分析
我国近年来经济快速增长、国家鼓励外来投资、对外贸易往来频繁、国内外商旅人士增多，加上2008年奥运会带来的人流与商机，这都是旅店、酒店类
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