学生公寓B区商业街定位业态租金建议方案.docx
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学生公寓B区商业街定位业态租金建议方案
学生公寓B区商业街定位、业态、租金建议方案
（部门讨论稿）
商业街的定位和业态组合设计直接关系到建筑设计方案、对外招商和后期运营治理，租金的合理程度直接阻碍到招商的成效和商家的经营本钱，咱们通过对目标消费市场、周边商业项目、同类型大学城商业项目进行前期调研，和在参考第一太平戴维斯方案的基础上，对商业街定位、业态组合设计和租金制定提供如下建议方案。
一、目标消费市场调研
不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，从知足消费群体的需求动身，这是商业项目定位及业态组合设计的大体原那么。
B区学生是新建商业街最要紧的目标消费市场，为了充分了解B区学生消费状况和对新建商业项目的具体需求，从而为商业项目定位、业态组合设计提供参考依据，咱们进行市场调研。
调研结论如下：
1.学生整体消费能力不强，消费层次分化比较明显。
月均消费支出在800元以下的比例占65%，这部份学生消费能力不强，以大体的生活需要为主；月均消费支出在800-1000元的占22%，月均消费支出在1000元以上的占13%。
2.学生消费结构比较单一。
伙食及日用品支出排在学生消费支出的首位，交通、通信（电话话费、上网等）支出排在第二位，绝大大部份学生用于衣饰、学习、聚餐交际方面的支出不大。
3.与学生日常生活配套的商业项目的支持率较高。
银行、水果店、超市、风味餐饮店的支持率排在前列，73%的项目的支持率超过50%。
支持率低于50%的项目是KTV、咖啡、体育用品、眼镜店、洗衣房、数码港，因为这些项目并非是必备性商业。
因此，从调查情形来看，新建项目业态设置取得学生的支持和认可。
4.当前吸引区内学生消费的要紧因素仍然是价钱、质量和潮流。
从调查结果分析，讲求实际、理性消费仍然是区内学生要紧的消费观念。
在购买商品和效劳时，学生们大多本着经济实惠的原那么，在消费时也会兼顾到实惠和高标准。
咱们新建商业项目是知足区内学生生活需要的配套设施，业态计划应优先设置学生所需要的餐饮、商业零售、生活效劳项目，引进公共型品牌项目，符合学生消费特点，物美价廉，适合中低消费水平。
二、周边商业项目调研
一、大体情形
湖东大厦
联丰广场
翰林大厦
面积
约30000平方米
96000平方米
23700平方米
定位
在保持12项基本功能的基础上，坚持特色经营，以其更全面的功能和更齐全的配套为湖东区域消费群体提供综合性、全方位、各层次的购物、休闲和生活服务。
集购物休闲、餐饮、娱乐、商住为一体的一站式综合性商业中心。
本着“基本功能完善、个性功能突出”的原则，建设形成一个区域商业中心。
以白领家庭式消费主体配套为主，开发适合中档家庭消费的零售、服务业；兼顾周边学生特色需求，提供改善、提升学生生活质量的商业、服务配套；
业态组合
餐饮、文化娱乐、生活服务等业态。
整个项目由3幢建筑组成，南楼设置中西式餐饮店5家；北楼设置邻里生鲜菜场、卫生服务站和文体中心等公益功能，并配备了生活必备的零售商业，主楼1层为华润超市、家装设计一条街、家居用品，2、3层为商务办公、社区教育培训。
餐饮、服饰、休闲娱乐、商业零售、住宿为主。
整个项目由5幢独立建筑组成，A栋1层为服饰、2层为中介办公；B栋1层为百货街区；2、3层计划调整为大型家居卖场；C栋1-4层为KTV、浴场等休闲娱乐设施；D栋1-2层为特色餐饮，3-4层为经济型旅馆；E栋引进世纪联华和苏宁电器大型卖场。
餐饮、休闲娱乐、生活服务、住宿等业态。
整个项目由南北2幢大楼组成。
北楼1楼为麦当劳、耐克、阿迪达斯、中国移动、中国电信、温莎士洗衣、华润超市、礼安医药、柯达彩扩、美容美发、吴良材眼镜、圣麦西饼等；2楼为餐饮、咖啡；南楼1层为邻里生鲜菜场、社区卫生服务站、银行、邮政等；2层为大型ktv；3-6层楼为经济型酒店；7-9层为公司办公用房
主要商家
肯德基、华润万家超市、周渔海鲜大酒店、宝力豪
世纪联华超市、苏宁电器、红顶商人俱乐部
麦当劳、邻里假日酒店、老妈火锅等
总体情况
该项目为社区配套型商业，周边约有2万人居住的中高档商品住宅小区。
体量较大，面临招租压力较大。
在满足邻里中心基本功能的前提下，根据区域消费市场的特点，引入装修公司、房屋中介、社区教育培训，并推出小型商务写字楼出租，总体运营情况良好。
该项目为园区南部大型的区域性商业中心，周边居住约近20万人口的拆迁小区及外来流动人员。
功能齐全，业态丰富，对周边有较强的辐射，为销售型商业项目，目前销售价格8000-20000元/㎡，销售形势较好。
由于产权分散，整个项目缺乏统一的整体运营管理，造成业态混乱，档次较低，商业形象不佳。
该项目定位准确，人流动线流畅，业态规划合理，地理位置较好，加上邻里中心品牌优势，今后与文星广场将成为高教区主要的商业中心之一。
租售结合，该项目前五年与业主签订包租协议，由经营管理公司代为招租，每年给业主返回８％左右的投资回报。
目前销售价格为元/M2，目前可供销售店铺（北楼）98％已售罄。
二、借鉴和启发：
1、咱们应充分结合商圈目标消费群的具体需求、商圈人口结构、收入水平等综合因素来确信项目的定位和业态组合设计方案。
2、项目所面对的消费与经营品牌的档次，是由所效劳的消费者决定的。
3、商业街应有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，以吸引人气，积聚商气，同时强调多业态经营，使各业态之间优势互补。
4、现代商业已不可能以传统单一的购物功能知足消费群、客户群的需要了，随着人们消费水平的提高，休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势。
三、大学城商业案例参考——南京仙林大学城大成名店公园购物中心
一、整体情形
大成名店公园购物中心于2005年9月投入运营，总建筑面积万㎡，为单体垂直框架结构，地下2层，地上四层，定位于餐饮、购物、休闲娱乐为一体的综合性商业项目，人气很旺，经营状况良好，号称“仙林大学城的新街口”。
二、业态组合设计
以购物、餐饮、娱乐为主，购物（含衣饰）约占40%，餐饮约占30%，娱乐约占30%。
面积从25㎡至200㎡不等，总户数为324户。
1-2楼以40㎡为大体分割单元，3-4楼以100㎡为大体分割单元。
目前有苏果社区店、肯德基、敞亮眼镜店、自助KTV、网吧、游戏厅、中餐厅等，但更多的那么是卖时尚衣饰店、饰品店、化妆品店，关于大学生而言，吃、穿、玩、乐的日常大体需求能够大体知足。
楼层
业态业种
主要商家
说明
-1楼
特色餐饮、风味小吃、西餐料理、西点甜品、火锅烧烤、苏果超市、电玩中心；
苏果超市、香銮冠蛋糕、重庆特色火锅、华仔造型等
10户商家，苏果超市经营面积近1500㎡，产品丰富；有自动扶梯至-1楼。
1楼
肯德基、名品服饰、眼镜饰品、美容美发、手机通讯、书吧、数码、彩扩、药房、化妆品
肯德基、明亮眼镜、吴良材眼镜、李宁、安踏等；
约150户商家，大多数店铺面积为40平米左右，以品牌服饰为主。
2楼
流行服饰、女性饰品、工艺礼品、图书音像、学习用品、电子数码、
共有店铺147个，30㎡为基本户型，全部经营低档服饰，类似于小商品市场，店容店貌较差。
3楼
特色中餐、食品特营店、网吧、书店、美发
印象网络、星沙网络、3C网络、趣尚网吧等
共有商家7家，以网吧为主，基本满座；
4楼
中西餐厅、茶餐厅、休闲餐吧、量贩式KTV、摄影、电玩中心
红瀚谷KTV、赏悦湾餐厅、尊銮食府、东北炖等
共有商家10家左右；
3、借鉴和启发
除占据良好的地段之外，开发商的经营定位也相当重要。
大成名店公园购物中心紧扣大学生消费特点，将项目定位为集购物、餐饮、休闲、娱乐等诸多功能于一体的一站式购物中心，同时建筑设计遵循商业运行规律，业态设置较好的适应了消费市场需要，经营档次符合了学生的实际消费能力，因此该项目运营状况良好。
不足的地方是品牌主力店不多，店容店貌有待改良和提高。
四、DITPDWS业态组合建议方案
1、业态计划
餐饮业
娱乐
服饰
服务
业态
快餐、异国料理、特色书吧
练歌房、游艺厅、酒吧
眼镜店；运动服饰店；运动器材店；其他;
便利店、理发店、数码冲印、干洗店、电信移动营业厅、复印店、小型书店、文具店
面积
2000㎡
1000㎡
500㎡
1500㎡
比例
40%
20%
10%
30%
目标商家
肯德基、永和大王、健康煮、好粥道、萨莉亚、鹿港冰镇、juicebar
HAOLEDI，必爱歌
具体建议
单店建筑面积控制在300-500㎡之间（三家左右）;100㎡左右特色小吃；
区域不具备做服饰饰品类业态的商业条件，建议尽量控制服饰饰品类业态的比例
二、项目建议
本项目进展以学生为要紧目标消费群的社区配套商业，餐饮占40%，效劳占30%，娱乐占20%，衣饰占10%。
目标消费人群为高教区学生，中档和经济型消费档。
建议餐饮类不超过50元左右/人次，娱乐类不超过50元左右/人次，衣饰类不超过200元左右/人次。
五、B区商业街定位分析建议
商业项目的定位应充分考虑到目标消费市场的实际需求、消费能力、消费结构、消费适应等因素，从而合理确信经营档次和业态，同时要结合商圈内的实际情形，扬长避短。
依照对学生消费和需求状况的调研，学生整体消费能力不强，消费结构比较单一，大部份学生以大体的生活需求为主，经济条件较好的学生具有娱乐休闲的需求，学生公寓B区的生活配套设施相对缺乏，因此，咱们建议B区商业街定位为知足学生餐饮、购物、生活效劳的社区配套型商业，经营档次以中低档为主，招商引进适合于公共型消费的品牌商家，提升商业形象，形成商业特色。
六、B区商业街业态组合计划建议
1、业态组合设计
商业街业态定位于餐饮、商业零售、生活效劳、休闲娱乐四种业态，其中餐饮占25%，商业零售占27%，生活效劳占34%，休闲娱乐占14%，业态结构相关于第一太平戴维斯的建议方案进行了必然的调整，这是因为翰林大厦、文星广场餐饮业态较多，同时文汇广场三楼计划为大型中餐项目，因此B区商业街的餐饮以风味特色为主，适当降低比例；由于学生公寓B区地理位置相对偏僻，入住学生对配套生活效劳设施需求较大，适当加大了生活效劳设施的比重。
2、具体的业态业种设置
业态
总面积
业种
面积
目标商户
餐
饮
1250㎡
（25%）
风味餐厅4个
800㎡
花溪王米粉、四海游龙、永和豆浆、老妈米线、要德火锅等
本地面食1家
150㎡
朱鸿兴、陆长兴、绿杨馄饨等；
烧烤店1个
100㎡
桑保罗巴西烤肉、东北人烧烤、胖胖香烧烤等；
奶茶店2个
100㎡
芭蕉林、街客等；
西饼店1个
100㎡
长发西饼、艾维尔、好利来等；
商
业
零
售
1350㎡
（27%）
超市1个
400㎡
华润、华联、联华、美佳倍顺等；
便利店1个
50㎡
可的、良友金伴等；
休闲食品1个
50㎡
来伊份、南北码头等；
水果店2个
100㎡
眼镜店1个
100㎡
吴良材、豪克眼镜
药店1个
100㎡
礼安医药、雷允上等；
数码港1家
100㎡
爱国者数码
鲜花饰品店2个
100㎡
运动、休闲服饰
200㎡
美特斯邦威、森马、锐步、真维斯
书店1个
150㎡
兼营文具用品、音像制品；
生
活
服
务
1700㎡
（34%）
理发店2个
200㎡
书报杂志饮料1个
50㎡
复印1个
50㎡
通信1-2个
300㎡
摄影、冲洗1个
100㎡
银行1家
300㎡
修理店1个
50㎡
修车、修鞋、缝补衣服等；
洗衣房1个
100㎡
预留发展用房
600㎡
休闲娱乐
700㎡
（14%）
书吧/咖啡/茶室
150㎡
果汁饮料、休闲食品、无线上网
KTV/迪吧
550㎡
适合学生需要的文化娱乐场所
总计
5000㎡
3、各楼层业态散布示用意
一层业态散布
二层业态散布
三层业态散布
七、租金价钱建议
一、需要公司财务部对项目的投资本钱进行测算，计算单位面积的投资本钱，作为租金制定的参考依据。
二、周边项目租金比较
周边商业项目租金表（元/㎡·月）
项目
最低租金
最高租金
平均租金
湖东大厦
35
50
联丰广场
10
60
35
翰林大厦
35
50
文星广场
35
45
40
平均租金
40
平均租金为40元/㎡.月。
3、租金与楼层、面积、商家品牌知名度成反比。
商业项目常规楼层差价系数：
1层：
2层：
3层―――1：
（－）：
（－）；
4、具体租金建议
前2年大体租金为：
一楼为45元/㎡.月，二楼为35元/㎡.月；三楼为20元/㎡.月；
1—2层整体租赁的餐饮业态租金为40元/㎡.月；
第三年在原先基础上递增10%；
5、租金优惠政策
由于今年9月份B区入驻学生约4000人，人气不足，建议前2年采纳以下优惠政策，吸引商家进驻。
1、房租逐年递增、返租奖励相结合
建议降低前二年的租金价钱，减少商家第一次投入本钱，降低其经营风险，然后采纳递增的租金策略。
同时通过租金返回的优惠政策，来增强对商家的操纵和治理。
2、装修免租期
依照入住商家规模、品牌的大小建议给予商家相应的装修免租期。
建议小型商家为2个月免租期，主力店为3个月免租期。
3、个案特殊处置
关于知名品牌的三产企业，建议报公司领导批准，采纳特事特办的方式，实行加倍优惠的租金政策，吸引品牌商户的入住。
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