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第一章总论
第一节项目建设单位简介
一、项目申报单位简介
崇左市综合汽车城项目由崇左市综合汽车城有限公司（筹）投资建设。
崇左市综合汽车城有限公司（筹）注册资本5000万元，法定代表人，主要经营汽车物流、贸易、维修等。
二、投资方简介
崇左市综合汽车城有限公司（筹）由B公司联合C、D投资创办。
B公司注册资本5000万元，成立于某年某月某日，法定代表人某某某，现有员工多少名，其中本科以上学历多少人，具有中、高级技术职称多少人，公司取得的主要成绩，公司主要经营什么产品，2012年度实现营业收入多少万元……
第二节项目概况
一、项目名称
崇左市综合汽车城
二、拟建地点
崇左市江州区江州镇崇左市城市工业区内
三、建设内容与规模
项目通过合理规划，创新经营模式，达到节约用地的目的。
项目用地320亩，房屋建筑面积12.4万平方米，停车场（包括汽车物流仓库、生态停车场）共9.2万平方米，绿化面积3.5万平方米。
四、建设进度
项目两年零三个月建设完成，计划2017年7月开始启动，2018年元月开工建设，建筑工程施工期为18个月，2019年5月基建完成，2019年9月开业。
五、投资估算与资金筹措
项目总投资30663万元。
其中：
固定资产投资30303万元，铺底流动资金360万元。
固定资产投资包括建筑工程费21267万元，土地费用3200万元，其他资本化费用5836万元。
项目资金全部由项目投资人自筹。
其中，投资人计划投入自有资金12600万元，占项目资金的40%，通知金融机构及经营融资18900万元，占项目资金的60%。
六、效益简析
项目建成的，整个汽车城每年可销售汽车10000辆，加上售后服务、汽车用品销售等，预计综合收入15亿元，新增各类税收5639万元。
其中，汽车城经营本身可实现利税4509万元。
七、主要经济指标
按现阶段人民银行五年以上贷款利率6.55%设定为项目基准收益率计算，主要经济指标如下：
内含报酬率：
8.04%（所得税后，下同）
静态投资回收期：
9.89年（含建设期2年）
动态投资回收期：
13.47年（含建设期2年）
净现值：
2668万元
净现值率：
7.83%
投资利润率（平均）：
7.11%
第二章项目建设的必要性和前景分析
第一节项目建设的必要性
一、项目建设背景
近年来随着国内经济持续、快速增长，城乡居民生活水平提高很快，以前可望而不可及、属于生活奢侈品的汽车开始快速进入普通家庭，成为大众消费品，汽车保有量节节攀升。
表2-1中国汽车保有量
据中国贸促会汽车行业分会预测，2017年，中国汽车产销量将突破3000万辆，全国民用汽车保有量预计将达到1.35亿辆，至2020年，乘用汽车千人保有量预计将达到148辆，接近全球平均水平，中国的汽车市场将迎来新的里程碑，新车产销量将会成为美欧之和，汽车保有量将会成为世界第一，中国将真正成为一个汽车大国。
表2-2中国乘用汽车千人保有量变化表
虽然中国汽车市场取得了长足进步，近几年增长速度较快，但与国外相比还有很大差距。
以千人汽车保有量为例，美国最高，达到863辆，日本第二595辆，全球平均154辆，而中国为58辆，仅为全球平均值的三分之一强。
可见，中国汽车市场还有极其巨大的发展空间，蕴藏极其巨大的市场份额，在较长一段时间内保持快速增长。
表2-3全球主要汽车市场千人保有量对比图
汽车消费的兴起，促进了汽车交易市场的繁荣。
在风生水起的汽车消费热潮中，专业汽车市场开始崭露头角，显现出良好的发展前景。
目前，汽车综合市场在北京、上海、广州、重庆、成都、深圳等特大城市发展良好，拥有众多规模宏大、功能齐备的综合汽车市场。
由于经济发展后进，目前广西虽然兴建了不少具有较大规模的汽车市场，但功能还很单一，主要以整车销售及售后服务为主，鲜见服务配套完备的汽车市场。
特别是崇左作为一座新兴城市，更是汽车消费的落后地区。
目前，中国千人汽车保有量为58辆，千人乘用汽车保有量为52辆，崇左市分别为25.9辆和17辆，分别仅为全国平均值的44.5%和32.7%，差距很大。
表2-4崇左市千人汽车保有量变化表
由于汽车消费总量不足，崇左的汽车市场发展远不能令人满意，汽车市场的发展存在着诸多问题，其中主要表现在以下几方面：
一是汽车交易场所的规模普遍偏小，连汽车专卖店都不多，更谈不上4S店和汽车市场；二是由于汽车市场规模较小，因而难以提供多样化的服务，市场功能单一，物流配送等业务发展缓慢；三是汽车市场的档次较低，设施与设备简陋，环境欠佳，大多为初级市场。
表2-5崇左市千人乘用汽车保有量变化表
崇左作为中国糖都，近年来经济增长迅速，老百姓生活水平普遍较高，具有较强的购买力，汽车市场前景广阔，市场巨大。
随着崇左汽车消费市场扩大，崇左汽车市场不能适应发展需要的态势已越发明显。
无论是从汽车流通，还是汽车消费者的需要来说，崇左都需要有规模较大的、具有多种功能、能提供高质量服务、在全市范围内具有辐射能力的现代化汽车交易市场。
本项目的投资人敏锐地观察到了这一机会。
经过长期的调研，决定适应崇左汽车市场发展的需要，建设一个集汽车物流、展览、整车与零配件销售、售后服务、休闲娱乐等多种功能于一体的大型现代汽车市场。
二、项目建设的必要性
（一）项目具有鲜明的特色，适应了市场发展的需要，填补了市场的空白，具有强大的竞争力。
中国是世界上最具潜力的汽车消费市场。
随着国民经济不断发展，城乡居民收入不断提高，崇左近年来购车热逐渐兴起，汽车交易市场的发展也红红火火。
遗憾的是，目前能够满足厂商需要、满足消费者需求的高水平的汽车交易市场在崇左却未出现，居民为购置满意的车辆，必须到南宁等地选购。
因此，适应厂商和消费者需要的多功能、高档次汽车市场具有很大发展空间。
本项目的发展方向正在于此。
本项目拟跟随国际市场的发展潮流，迎合汽车厂商和消费者的需求，在汽车这个专一主题上，走“大规模、多功能、人性化、生态化和现代水平”的路线，将汽车（整车、二手、零配件及汽车用品）销售、物流、展示、培训、体验、娱乐休闲等多种功能集于一体，强调汽车产品、业态、交易手段、文化的多样化，在崇左市建设一个标准高、环境美、现代化的汽车销售中心、信息发布中心、文化体验中心、价格指导中心、新型的汽车主题公园，成为一个国际性的汽车城。
这样的汽车市场发展创意比较超前，特色鲜明，定位独到，符合汽车生产商、销售商、消费者的需求，填补了广州这类市场的空缺，与其它市场形成了错位竞争，从而有着很强的竞争力。
（二）项目的建设对整合崇左汽车物流资源，改善崇左汽车消费环境，推动崇左乃至桂西汽车行业和物流业的发展，推动崇左城市化进程和建设区域性现代化中心城市有重要作用。
现代物流业是当前经济发展的一大热点。
崇左市背靠大西南，面向东南亚，其西部和南部与越南3省10县接壤，距离越南河内约250公里。
现有7个边境口岸，边贸互市点13个。
近年来，崇左市依托优势的区位优势、交通优势和沿边优势，对外贸易取得了长足发展，外贸出口总额连年攀升，2003年至2005年连续三年排广西各地市首位，贸易额已达到相当规模。
崇左市是桂西南区域中心城市，具有沿边、近海、临首府的优势，是广西通往越南及其他东盟国家最便捷的陆路通道，是广西参与中国—东盟自由贸易区建设的门户城市。
根据《崇左中心城市总体规划》，崇左市将通过建立国际物流中心、口岸经济、通道经济，逐步建成我国通往东盟陆路通道上新兴的区域中心城市，建成现代工业商贸城。
本项目不仅仅是一个商贸流通场所，更是一个汽车及汽车配件的物流中心。
因此，本项目特别强调物流功能，包括汽车的仓储和配送等功能，从而利用项目的规模优势与崇左的地缘优势，有效地为国内外各大汽车厂商提供服务。
而且随着崇左汽车消费市场的发展和东盟地区汽车消费能力的进一步提高，崇左汽车市场向整个桂西地区及东盟地区辐射并使崇左成为该地区的汽车集散、交易中心。
因而项目的建设适应了现代物流业的发展要求，与崇左发展物流业的思路和要求相吻合，它可以在推动崇左现代商贸物流业的发展、尽快充实崇左工业园及城市化进程中做出贡献。
第二节市场现状与前景分析
一、全国汽车市场现状
（一）三、四线城市增长迅猛
由于基数巨大，同时受到限行、限排等政策的影响，一、二线城市汽车消费增速有所放缓，三、四线城市成为汽车消费增长的主要市场，据中国领先的市场研究提供者――新华信国际咨询公司统计及预测，2012年，中国三、四线城市汽车消费增长速度为41%，远超全国增速，在2020年以前，三、四线城市潜在需求将得到有效释放，成为未来几年内汽车消费增长的主要动力，汽车销售平均增长率将在30%以上。
（二）中国汽车市场开始进入售后时代
十年来，中国汽车保有量持续增长，2012年突破1.1亿辆，但经过2002、2006、2009年三次井喷式增长后，汽车新车增速有所放缓，汽车售后市场逐渐成为具有可持续性的利润增长点。
表2-6中国新车销量增长率
（三）中国汽车消费受国际经济影响不大
由于世界经济发展存在诸多的不确定因素，经济复苏仍需要一个较长的时间，这将在一定程度上影响我国汽车工业的发展。
但由于我国宏观经济仍处于较为稳定的增长期，国际环境影响有限，作为支柱产业，未来几年国家对于汽车工作的支持从根本上没有改变，居民的购车需求十分旺盛，从近15年汽车平均增速16.74%看，至少在2020年以前我国汽车工业及汽车消费市场都仍将呈现较好的发展态势。
二、整体市场前景
（一）从现在至2020年，80后将成为汽车消费主力，他们大多是独生子女，对生活质量要求高，在各年龄段是素质最高、观念最新、追求现代生活最迫切的群体。
（二）换购汽车的比例大幅增加，这是汽车“用烂用完”观念淡化的结果，预计在十年以内，二手车市场增速会高于新车市场，中国将逐步进入汽车分层消费时代。
（三）汽车限购令将使一、二线城市汽车市场增速减慢，而三、四线城市汽车市场将加速成长。
（四）由于汽车出口基数低、世界经济复苏以及中国制造汽车水平的提升，汽车出口特别是对东盟等落后国家的出口将持续快速增长。
三、崇左市场总量市场份额预测
崇左自2003年建市以来，人口总量变化不大，截止2012年，总人口245万人，各年人口结构见表2-7。
自2008年以来，崇左市汽车保有量稳步增长，特别是2012年保有量增速高达27.7%，发展形势喜人，详见表2-8。
年份
18岁以下
18－35岁
35－60岁
60岁以上
合计
2003年
47.27
81.39
72.93
26.30
227.89
2004年
46.44
83.04
73.82
26.38
229.67
2005年
44.49
81.51
75.72
28.94
230.65
2006年
45.63
81.12
77.08
29.37
233.20
2007年
45.84
80.58
80.10
30.37
236.89
2008年
42.63
79.84
84.38
33.16
240.01
2009年
44.33
78.28
85.99
33.36
241.96
2010年
45.11
76.72
87.63
34.06
243.53
2011年
46.71
74.70
89.88
35.28
246.57
2012年
48.36
72.30
89.87
34.84
245.37
表2-7崇左市建市以来各年人口结构表
表2-8崇左市2008年以来汽车保有量增长率
随着汽车保有量的快速增长，2012年崇左汽车保有总量突破6万辆，达到63430辆。
2012年，崇左市汽车千人保有量25.9辆，仅为全国平均值58辆的44.5%，不足全国值的一半。
表2-9崇左市2008年以来汽车保有量变化表
广西壮族自治区第十次党代会和第十二届人民代表大会第一次会议确定了加快实现富民强桂新跨越，与全国同步全面建成小康社会的奋斗目标。
随着小康社会的建成，汽车消费水平逐步上升是必然的。
如果到2020年，崇左千人汽车保有量达到全国平均水平148辆的80%，则按总人口250万人计算，2020年崇左汽车保有量将达到29.6万辆，比2012年增加23.3万辆，考虑旧车报废因素，新增汽车入户预计近30万辆，即平均每年4万辆左右，市场份额巨大，前景广阔。
崇左市综合汽车城作为崇左唯一的大型汽车城，建成后预计可分享25%的市场份额，即每年销售汽车1万辆左右，按均价12万元计，仅汽车一项，年销售额可达12亿元，加上售后服务、汽车用品等其他收入，年营业总额预计达15亿元。
第三节项目优势分析
崇左综合汽车城的优势主要表现在以下几个方面：
（一）区位优势
崇左素有“南疆国门”之称，地处祖国南疆，沿边近海连东盟，背靠大西南，东及东南部接南宁市、钦州市，北邻百色，具有沿边、沿铁路、近首府、近海港的区位优势。
（二）规模优势
崇左综合汽车城占地250亩，整合售前服务、新车销售、零配件销售、汽车用品、汽车美容、售后服务、维修保养、信息服务，对消费者提供一站式服务，是崇左市规模最大、功能最全、模式最新的多功能现代化汽车城。
（三）交通优势
项目所在地距广西首府南宁市110公里，境内有湘桂铁路、南友高速公路、钦崇高速公路、靖崇高速公路和规划中的南宁至凭祥高速铁路经过，并与越南铁路、一号公路相接，形成中国通往东盟最便捷的陆路大通道。
（四）经营优势
崇左综合汽车城将采取国内外大型汽车市场的先进管理经验，突出专业化的服务优势，统一管理，集中经营，使厂商的经营管理费用大大降低。
（五）网络优势
传统汽车市场里厂商与消费者之间完全是一种面对面的沟通、交流、销售模式，而崇左综合汽车城将在传统市场的基础上，运用现代化的网络服务突出“无形”市场的功能。
市场展销区配有先进的通讯系统，并提供电子显示屏及“电子商务”等信息平台。
第三章项目定位与经营模式
第一节项目定位
一、市场定位
崇左综合汽车城定位为广西西南地区规模最大、功能最全、模式最新的多功能现代化汽车城，立足崇左，面向崇左一区六县，辐射南宁、百色、北海、钦州、防城港和越南北部。
二、经营品种
轿车、货车的销售，汽车配件、装饰美容材料的销售，汽车维修保养、装饰美容，二手车评估与交易，汽车物流配送等。
三、功能分布
崇左综合汽车城六大功能模块，即汽车展销功能、汽车物流功能、汽车文化展示功能、汽车交易服务功能、汽车配套服务功能与办公服务功能；包含五大专业市场和配套园区，即汽车4S店集群、汽配用品美容市场、二手车市场、卡车货车市场、摩托车市场，配套园区包括综合管理服务区、试车场。
第二节经营模式
崇左综合汽车城采取统一管理、集中经营的模式，即由汽车城统一商业规划、统一招商管理、统一营销推广、统一物业管理，统一销售管理，为消费者提供一站式服务，为客户提供如下服务项目：
1、建立网上商城，设立电子信息屏，为客户提供售前与售后信息服务。
2、为进场厂商提供日常商务服务，包括协调有关职能部门，现场提供工商、税务、车管、稽征、金融、保险等管理与服务；
3、代客新车上牌、驾驶证备案、车辆、年审、办理保险服务等；
4、组织汽车展销会、交易博览会，提供有关国际汽车发展的最新动态信息；
5、建设一座专业试车场，为客户提供专业购车体验；
6、作好园区绿化与规划，建成绿色环保的汽车城，同时建设一个汽车电影院，白天开门营业，夜间成为市民休闲散步的好去处，实现经济效益与社会效益双丰收。
第四章建设内容与建设方案
第一节建设内容与规模
项目通过合理规划，创新经营模式，达到节约用地的目的。
项目用地320亩，房屋建筑面积12.4万平方米，停车场（包括汽车物流仓库、生态停车场）共9.2万平方米，绿化面积3.5万平方米，具体建设内容见表4-1。
序号
建设内容
占地面积
（亩）
房屋面积
（㎡）
停车场面积（㎡）
绿化面积（㎡）
1
小汽车4S店集中区
100
35000
20000
11667
2
小汽车品牌集中展示区
40
30000
8000
3667
3
小汽车配件用品城
20
9000
3000
1333
4
卡车货车交易城
80
8000
40000
5333
5
卡车货车配件用品城
20
8000
4000
1333
6
摩托车电动车交易城
30
9000
7000
4000
7
二手车评估交易中心
5
1000
2000
1333
8
试车场
15
6000
4000
9
管理服务中心
10
24000
2000
2667
合计
320
124000
92000
35333
表4-1建设内容与建设规模
第二节建设方案
项目建设方案具体以具有专业资质的设计单位设计为准，本建议书仅作初步设想。
主要建筑物建设方案如下：
1、小汽车品牌集中展示区
目前市场上小汽车品牌众多，所谓萝卜青菜各有所爱，每一种汽车品牌都有一定的消费群体，但消费量有大有小，如果每个品牌都建设成4S店模式，不仅增加建筑用地，从效益核算上讲也是不经济的。
所以建设小汽车品牌集中展示与销售区，考虑15~20家品牌入驻，房屋建筑面积为3万㎡，为二层框架结构，占地40亩，配套建设生态停车场（汽车物流仓库）8000㎡，道路及绿化面积3500㎡。
主要功能包括汽车展示厅及办公用房，建筑风格为现代式，采用大面积的落地玻璃窗，使内部展厅采光良好，利于发挥各项功能。
2、管理服务中心
为集约利用土地，提高经营效率，本项目拟建管理服务中心大厦一栋，主要提供汽车商员有关的各种证件办理服务，设有汽车牌照办理，各种税收服务、金融服务、保险服务、园区物业管理服务等功能。
占地10亩，总建筑面积2.4万㎡，共建12层，其中地下一层，地上11层，建筑风格为简洁、明快的现代式，与周围的环境相协调。
配套建设生态停车场2000㎡，绿化面积2500㎡。
3、小汽车4S店集中区
小汽车4S店集中区占地100亩，建筑面积为3.5万㎡，主要功能为销售品牌及其他汽车，考虑8~10品牌入驻。
采用一店一栋的门面排列方式沿整体销售一条街横向展开，方便顾客前往洽谈生意。
正面风格争取既保持一致，又能体现各自品牌的文化、形象特色。
配套建设生态停车场（汽车物流仓库）20000㎡，道路及绿化面积11000㎡。
4、试车场
据了解，目前广西汽车市场还没有一家配套建设有专业的试车场，比如广西著名的南宁金源汽车城，顾客试车都在南宁市快速环道上进行，既不能给顾客完整真实的用车体验，还极不安全。
所以，无论从消费者角度，还是从城市交通管理的角度，配套建设专业试车场都是十分必要的。
试车场位于汽车城的一角，占地15亩，采用国际标准设计、建造，在试车场内，人工模拟各种路面及复杂路况，顾客在试车过程中，既可以全方位检验汽车的功能，又可以全面体验在各种路况行驶的感受。
该试车场旨在使汽车城为汽车购销活动的服务更为全面，是汽车城的一大特色。
5、小汽车配件用品城
小汽车配件用品城占地20亩，建筑面积有90000㎡，考虑60家商铺入驻，采用连排式商业铺面，单层结构，房屋之间建设3000㎡停车通道，亦可作为商户的经营场地，配套绿化面积1300㎡。
拟建成配件齐全，品种繁多，服务周到的崇左最大的汽车配件及用品市场。
6、卡车货车交易城
卡车货车交易城占地80亩，建设面积8000㎡，考虑20家货车卡车品牌入驻，采用连排商铺式，单层结构，房屋后面配套建设生态停车场（汽车物流仓库）4万㎡，道路及绿化面积5000㎡。
7、卡车货车配件用品城
卡车货车配件用品城紧邻卡车货车交易城，占地20亩，采用连排商铺式，单层结构，建设面积8000㎡，考虑30家商户入驻，房屋之间建设4000㎡停车通道，亦可作为商户的经营场地，配套建设道路及绿化面积1300㎡。
8、二手车评估交易中心
二手车评估交易中心占地5亩，建筑面积1000㎡，考虑3~5家商户入驻，采用排档式的门面排列方式，集中式销售，使顾客可以充分地货比三家，择优而购。
9、摩托车电动车交易城
摩托车电动车交易城占地30亩，建设面积9000㎡，考虑30家货车卡车品牌入驻，采用连排商铺式，单层结构，房屋之间建设7000㎡停车通道，亦可作为商户的经营场地，配套建设道路及绿化面积4000㎡。
第五章建设条件与建设进度
第一节项目建设条件
一、自然条件
（一）气候条件
崇左市属亚热带湿润季风区，一月平均气温13.8℃，七月平均气温28.1℃，年平均气温20.8℃-22.4℃，无霜期为330天以上，项目所在地江州区更高达364天，降雨量为1088-1799毫米，降雨量最多的地方是大新县下雷镇，市区及扶绥、宁明两县年平均降雨量在1250毫米以下。
春旱灾害较为频繁，八九月份受热带风暴影响易发水灾。
在项目建设过程中，合理安排时间与进度，可趋利避害。
（二）地质地形条件
崇左市地质构造古老，多以泥盆纪，二叠纪和三叠纪为地质基层，以石灰岩占优势，页岩、砂岩次之，第四纪酸性赤红壤土层为地表盖层。
境内山环岳绕，丘陵起伏，山多地少，地貌复杂多样，以喀斯特岩溶地貌为主体。
项目所在地为喀斯特岩溶地貌，地势平缓，易于施工。
（三）野生动植物资源
全市有植物资源2000多种，动物资源300多种。
其中属国家重点保护的世界珍稀野生动物白头叶猴、云豹、冠斑犀鸟、黑叶猴、穿山甲等30多种，野生植物种类占全国1/4。
项目在规范城市范围内建设，不会对野生动植物资源造成影响。
综上所述，项目地不存在影响项目建设的自然条件，且本项目建设不会对当地自然环境造成重大影响，项目地没有需要保护的历史文物，建设过程中还可以发掘出石灰岩加以综合利用，降低建造成本，适宜进行项目建设。
二、政策条件
汽车是我国国民经济重要的支柱产业，在促进经济发展，增加就业，拉动内需等方面发挥着越来越重要的作用。
据工信部统计数据，2010年汽车行业税收9500亿元，占全国税收的13%，实现工业总产值4.34万亿元，占全国GDP的6.13%，直接相关产业的从业人员超过4000万人，占全国城镇就业人数的12%以上。
正是由于汽车产业对社会发展与经济进步发挥的重要作用，国家对汽车相关产业一直是鼓励和支持的。
有生产，就必须得有买卖；有买卖，必须得建设交易市场。
但传统的汽车销售市场过于分散，不利于集约经营，也不利于现代物流业的发展，不利于节约土地。
所以，国家鼓励在产业聚集区、商贸集散地建设物流中心，发展现代物流业。
崇左市综合汽车城不仅仅是一个汽车销售场所，当她形成一定规模后，汽车生产厂家可以直接发货到崇左市场，减少中间环节和二次分流；同时可以面向东南亚市场，争取汽车出口，具有强的现代物流业功能。
崇左作为中国糖都，将建成连接东盟、面向国际的区域性中心城市。
本项目作为崇左唯一的汽车城项目，作为崇左城市工业的有效填充，相信地方政府是充分理解与大力支持的。
第二节建设进度
项目两年零三个月建设完成，计划2013年7月开始启动，2014年元月开工建设，建筑工程施工期为18个月，2015年5月基建完成，2015年9月开业，具体安排见表5-1项目进度表。
本项目作为一项大型建设工程，参与的部门极其众多，涉及的事项千头万绪，面临的问题千难万阻，指挥、管理、运作如此大型的建设工程，并使之顺利完工、竣工，达到预定目标，这是一场艰苦卓绝的战役。
但只要企业与主管部门积极协调配合，提前安排，合理调度，按计划完成进度是完全可能的。
表5-1项目计
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