房地产调研报告4篇.docx
《房地产调研报告4篇.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产调研报告4篇.docx（13页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
房地产调研报告4篇
2018年房地产调研报告4篇
房地产作为一种耐用消费品，其使用寿命可达几十年甚至上百年，具有保值增值的功能，是一种常见的投资品，因此,其存量供给与需求必须引起重视。
房地产存量市场又称二手房市场，指存量房屋再次上市交易，是房屋重新调整和配置的市场。
结合深入学习实践科学发展观活动，笔者近日先后到**市房地产产权产籍监理（市场）处、**市房屋置业担保公司和其它房地产中介机构进行了存量房（二手房）市场调研。
近两年，由于房地产增量市场和存量市场的联动效应、人们住房消费观念的转变以及各商业银行对住房消费贷款的大力支持，我市的二手房交易量不断攀升,呈现强劲增长势头。
特别是二手房贷款市场也呈现快速成长的态势。
二手房贷款市场的健康发展对二手房市场的发展有着举足轻重的作用，对整个房地产金融市场的稳定也会产生很大影响。
一般来说，二手房贷款要涉及到评估公司、房地产产权交易中心、银行、房屋中介、专业贷款服务公司等多个机构，贯穿整个二手房交易过程。
其中，任何一个环节的疏漏都可能导致银行信贷资金的损失或无法收回。
二手房贷款市场的融资问题和金融风险一旦扩大，就会严重影响整个二手房市场的健康发展。
目前，我市二手房贷款市场刚刚起步，市场准入门槛比较低，二手房贷款服务机构的资质水平以及从业人员的职业服务水平良莠不齐。
因此，针对我市二手房贷款市场现状，有关管理部门应抓紧找出其隐藏的风险和和潜在的问题，尽快研究防范与改进对策，确保我市房地产市场健康快速地发展。
一、我市二手房市场的现状及原因分析
XX年1-2月，我市二手房市场受宏观经济影响，仍处在调整阶段，市场观望气氛依然浓厚。
尽管房地产开发企业或代理机构利用节日纷纷制定并实施了一些促销措施，但从整体来看，收效甚微。
除个别数据发生了一些积极变化外，其它各项均无明显改观。
（一）1-2月我市二手房交易情况
XX年1-2月我市存量房共成交498套，同比下降18%；其中存量住房成交407套，同比下降8%。
存量房成交总面积为万平方米，同比下降14%；其中存量住房量成交总面积为万平方米，同比下降14%。
（二）1-2月我市二手房价格情况
XX年1-2月，我市二手房住房平均价格为2480元/平方米，同比增%。
（三）我市二手房贷款市场所面临的风险和问题
1.还款风险
借款人的还款风险包括还款信用风险和还款能力风险。
由于我市尚未建立起一套完备的个人信用制度，商业银行缺乏调查借款人资信的有效手段，难以对借款人收入的完整性、稳定性、真实性和借款人的还款意愿做出准确的判断，从而，造成银行二手房贷款形成逾期和坏账的风险。
2．二手房贷款服务机构的诚信风险。
在二手房贷款操作过程中，二手房贷款服务机构的道德风险、信用风险、资质水平和从业人员的操作风险，无法得到有效控制，银行的利益无法得到很好的保障。
从调查到我市二手房市场现状来看，房屋中介公司在二手房贷款申请人与银行之间，起到了“桥梁”作用，在一定程度上为二手房市场的活跃和二手房贷款的普及起到了推动作用。
然而，由于我市二手房市场刚刚起步，有关管理部门尚未制定针对二手房中介公司和专业贷款服务公司的市场准入标准和它们的服务收费标准，造成这些服务公司的准入门槛低，市面上出现了一批大大小小的中介公司；并且，二手房中介从业人员素质大多不高，再加上一些购房人（借款人）自身的法律常识和自我保护意识不强，致使二手房贷款市场蒙骗现象严重，收费较为混乱。
如有些中介公司唆使或协助借款人虚开假收入证明，提供虚假资料，骗取银行贷款或高比例贷款，从而，向借款人收取高额服务费。
在高额暴利的驱使下，这些违规操作的中介公司或个人，利用各种手段，帮助客户骗取银行贷款。
一旦利润到手，他们便销声匿迹。
而且，二手房贷款的期限一般比较长，在房地产市场动荡和下滑时期，承担风险的只有银行和广大购房借款人。
3．各商业银行内部风险管理和控制机制尚未完善
由于二手房贷款只针对每一位单个住房消费者或住房所有者，贷款金额相对比较小，手续烦琐、复杂，再加上大多数借款人对二手房贷款所需资料和交易程序了解甚少，银行若要从收集资料开始直接与借款人联系，收齐资料后上报并逐级审批，这个过程需要耗费很长时间。
所以，银行在开展二手房贷款业务的过程中，较多的是与中介公司合作。
然而，由于各商业银行尚未建立健全二手房贷款的内部风险管理控制机制，再加上银行之间竞相竞争，使得银行不科学地简化了审批程序、放松审核原则，甚至把某些关键的贷款审核环节下放给一些资质较差的中介公司，在放款的环节上不严格控制，这不仅严重违背了银行的风险管理原则，也使二手房贷款市场进入到恶性竞争和无序发展状态。
二、解决问题的对策和建议
（一）进一步加大政府及主管部门对我市房地产市场调控的力度。
去年11月**市政府也出台了《关于促进我市经济平稳较快增长的若干意见》。
该意见就明确提出：
市住房公积金贷款最高额度由26万元提高到35万元，住房公积金贷款最长期限由20年调整为30年，购买第一套商品住房首付款比例由30％降低至20％，购买第二套商品住房首付款比例仍执行30％。
在还清住房公积金贷款本息的前提下，可以再次办理贷款。
鼓励职工提取住房公积金购买中小户型、中低价位的自住住房。
这一政策的出台，使我市房地产成交量在国内房地产市场总体情况不景气的状况下，有了一定程度的回暖。
消费潜能在长期积压后遇到利好政策后的一次释放。
随着房地产宏观调控政策的实施，政府及主管部门对促进房地产市场的工作力度进一步加大，金融政策、税收政策、住房保障民生工程等组合政策效应逐渐显现，XX年我市的房地产市场可能显现以下特点：
一是由于观望而被遏制的居民真实需求将会逐步得到释放，需求与消费将回归理性轨道。
二是我市的经济适用住房，及廉租住房建设力度加大，投放市场的供給将会大幅增加，这对平抑房价上涨，改善住房结构，稳定房地产市场将会发挥积极的重要作用。
面对这一现状，除政策的引导、政府的努力外，市场中的广大主体也要理性对待，仍需各方共同努力来促进我市房地产市场的健康稳定发展。
（二）尽快建立完备的个人信用档案和信用等级制度
借款人是否具有借款资格和还款能力是住房贷款产生的源头。
笔者认为，可从以下三方面着手建立个人信用制度：
1.有关部门可以根据房屋的区域性和固定性，以城市为单位，依据借款人的工作情况、收入状况、文化程度、专业技能、年龄等方面信息，评价借款人在贷款抵押期内是否具有稳定的收入来源，并据此评定借款人的个人信用等级，作为确定贷与不贷以及贷款额度的基本依据。
2.各商业银行还可通过审查借款人是否存在债务和先期贷款，并通过审查其债务和贷款的偿还情况，来评定借款人的信用资质。
3.各商业银行间要尽快联网，实现客户信息资源共享。
对于还款信用极差的借款人，要在各行之间公示，使其不能再享受各商业银行的任何融资服务。
（三）继续推行存量房（二手房）交易资金托管业务。
存量房交易资金托管是指存量房交易双方将期房首付或全部房款存入托管部帐户，由托管部出具“托管凭证”，作为办理房地产权证的要件之一，这是房地产管理部门监控二手房市场的有力举措。
**市存量房（二手房）交易资金托管部成立于XX年12月21日，至今方便了近千户的宜城人民，起到约束房地产中介企业的行为和维护交易双方的合法权益的良好作用。
（四）建立二手房服务机构和从业人员的经营标准和职业规范。
有关管理部门应尽快对从事二手房交易和贷款的房屋中介公司，制定切实可行的市场准入标准，如通过注册资本、操作规范、经营范围等方面的规定，淘汰那些不符合标准的小公司；提高从事二手房交易和贷款人员的执业资格和职业素质，对他们进行培训和资格考试，对不合格和违纪的从业人员，应取消他们的从业资格。
严厉打击某些中介公司、从业人员的违法违规行为，保障各商业银行和广大住房消费者的利益。
二手房贷款服务机构也应为自身长远发展考虑，依法经营、规范范运作诚实守信，才能使自己的公司不断发展壮大。
关于我市房地产市场调研报告2018年房地产调研报告
（2） 今年以来，在国家扩大内需、促进房地产市场健康发展的一系列利好政策，特别是在我市“房产新政”影响和带动下，我市房地产市场明显活跃，开发投资逐渐向好，商品房销售持续上升，政策效应进一步显现。
一、当前我市房地产发展现状
（一）房地产开发投资处于低位调整中。
1-11月，我市房地产开发投资亿元，同比下降%，较今年最低点回升近6个百分点，比三季度提高了个百分点（如图1所示），占全社会固定资产投资的比重为%，比三季度下降个百分点。
市区共完成房地产开发投资亿元，同比下降%，占全市房地产开发总量的%;四县（市）共完成开发投资亿元，同比增长%，占全市房地产开发总量的%。
投资额与上年同期比较，只有江都、宝应保持增长，降幅较大的有广陵、开发区和仪征（详见下表）。
从房地产投资构成情况看，1-11月，商品住宅完成投资亿元，同比下降%，占房地产开发投资额比重为%;办公楼完成投资亿元，同比下降%;商业营业用房完成投资额亿元，同比下降%;其他用房完成投资额亿元，同比增长%。
办公楼、商业营业用房、其他用房分别占房地产开发投资额比重为%、%、%，商品住宅投资、其他用房占比重同比略有提高（见下表）。
1-11月房地产开发投资结构表
投资额（亿元）
占开发投资比重（%）
比重同比增减（%）
房地产开发投资
—
—
其中：
商品住宅
办公楼
-
商业营业用房
-
其他用房
（二）房地产建设规模“二升一降”。
随着我市六部门促进新开工措施的出台和销售市场的不断升温，市场供应已经发生积极变化，施工面积、竣工面积保持一定规模的增长，新开工面积同比下降，但下降幅度逐渐收窄。
1-11月，全市商品房施工面积万平方米，同比增长%;其中住宅面积万平方米，同比增长%;办公楼万平方米，同比增长%;商业营业用房万平方米，同比增长%。
竣工面积万平方米，同比增长%;其中住宅面积万平方米，同比增长%;办公楼万平方米，同比增长%;商业营业用房万平方米，同比增长%。
新开工面积万平方米，同比下降%;其中住宅面积万平方米，同比下降%;办公楼万平方米，同比增长%;商业营业用房万平方米，同比下降%。
（三）新政助今年商品房销售增势强劲。
1-11月，全市商品房共销售万平方米，同比增长%。
其中，住宅销售面积万平方米，同比增长%;办公楼销售面积万平方米，同比增长%;商业营业用房销售面积万平方米，同比增长%。
商品房销售额亿元，同比增长%;其中住宅销网售额亿元，同比增长%;办公楼销售额亿元，同比增长%;商业营业用房销售额亿元，同比增长%。
（四）开发资金到位情况良好，资金紧张状况有所缓解。
今年以来，随着商品房销售逐步回升，成交量显著增加，开发企业资金回笼速度加快，全市房地产开发资金到位情况良好。
1-11月，全市房地产开发企业到位资金总量为亿元，同比增长%，其中本年到位资金为亿元，同比增长%;上年末结余资金为亿元。
到位资金总量的增速高于去年全年增速个百分点。
今年开发资金来源数为同期开发投资完成额的倍，高于去年同期倍的水平。
再从本年到位资金中的其它资金来源情况看，1-11月，全市房地产开发企业的其它资金来源为亿元，同比网增长%，其中定金及预收款和个人按揭贷款同比分别增长%和%。
到位资金增速加快表明今年以来随着商品房销售的活跃，企业回笼资金情况良好。
二、房地产新政对市场影响的分析
1、房产新政累积效应得到进一步显现。
去年四季度以来，我市及时出台了有效的“房产新政”，今年以来各部门又在原有基础上不断完善和细化各种政策措施，共出台四项楼市新政，其中包括《关于调整市区房地产交易环节税收政策》、《关于进一步降低居民购买和转让住房税收负担政策》、《关于促进我市房地产业健康稳定发展的实施意见》、《关于促进项目新开工的政策措施》，同时加大金融支持服务力度，降低公积金贷款首付比例，首付房款比例由30%调整为20%，贷款最高额度由25万元调整为35万元，贷款最长期限由20年调整为30年，缩短二套房贷和二手房交易营业税免征年限，并将全额征收改为差额征收等等。
这些政策措施效果的显现，有效降低了购房者的购房成本，缓解了开发商的资金压力，无论是对房地产开发企业还是消费者来说都是一种利好，增强了信心、得到了实惠。
从目前的情况来看，在经过几个月的运行后已产生了积极的效果，为房地产市场快速回暖起到了积极的推进作用。
2、房地产开发企业应对市场变化措施积极有效。
去年下半年以后，针对房地产市场出现的房产投资、商品房销售持续下降的新情况，全市房地产开发企业主动调整开发战略和市场营销策略，采取了各种优惠促销措施，极大地刺激了居民的购房欲望和消费热情，使得成交量大幅增长。
3、城镇居民收入增长较快，消费信心和购买力有所增强。
全市城镇居民人均可支配收入保持较快增长态势，XX年1-11月，人均达17878元，同比增长%。
居民收入的增长，加上“80后”的结婚用房，另一方面，积累了去年处于观望状态的刚性需求，再加上一系列暖市新政的进一步落实到位，今年以来全市居民的消费信心、还贷能力和购房能力显著提升，使得购房欲望和意愿得到进一步释放。
三、当前值得关注的两个问题
首先，商品房新开工面积近几年首次出现下降之势。
受去年商品房销售持续下降的影响，今年1-11月累计，全市商品房新开工面积为万平方米，同比下降%，降幅比三季度仅缩小了个百分点。
据分析，今年以来商品房新开工面积出现下降的主要原因，一是当前部分开发企业对当前经济形势判断较为保守，投资比较谨慎，开发速度明显放慢;二是由于去年同期基数增速高（去年1-11月全市新开工面积万平方米）。
如果新开工面积出现持续下滑态势，不但会影响到今后的市场供应量，也会影响到房地产开发投资的总量规模和速度，对全市保投资、促增长也会造成不利的影响，因此，值得引起我们高度关注和重视。
其次，房价高位运行，可能对商品房销售形成新的制约。
随着商品房销售的较快增长，市场回暖迹象趋于明显，部分开发企业和新增楼盘出现了价格上涨。
据反映，在成交量稍有起色之后，从3月份开始，有部分楼盘开始提价，到了8月份，一些楼盘出现了“坐地涨价”的现象。
从市区商品房平均成交价格来看，今年1-11月市区商品房平均合同成交价格为元/㎡，同比增长%，其中商品住房平均合同成交价格为元/㎡，同比上涨%。
在市区，出现了诸如：
帝景蓝湾、桐园、运河壹号公馆、江南一品、公园一号等7000-8000元/㎡的高价楼盘。
商品房价格的上涨大大超过了人民收入的增长，势必对销售形成新的制约。
四、促进我市房地产健康发展的几点建议
1、加快政策调整，给予行业宽松发展空间。
目前××市出台的《关于促进我市房地产市场平稳健康发展有关问题的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、购房税费、住房贷款等方面内容，政策带有放松行业发展环境的性质。
因此，政府在引导舆论、制定政策方面应该更坚定地用市场化标准，给行业和企业的发展一个宽松稳定的环境，为未来房地产行业继续繁荣稳定奠定基础。
2、政府应规范土地市场，引导房地产企业合理科学利用现有的可开发土地。
从规划、用地及税费优惠等方面引导鼓励社会投资，发展以中小户型（户型面积在120平方米以下）为主的房地产项目，加大廉租房和政府保障性住房建设，以满足绝大多数市民的住房需求。
房价过高依然是阻挡市场成交有效放大的直接障碍，也是消费者观望的根本原因。
普通消费者依然无法承受当前的房价，而事实上当前的房价仍然包含着较大的利润，一方面如果开发商愿意让利于消费者，二者之间的诉求达到一个合理的平衡，房地产长期积累的矛盾就能得到有效消除;另一方面开发商还需要在土地储备和房屋开发上进行合理规划，防范资金链断裂，以促进房地产市场的平稳健康发展。
3、稳定就业和增加居民收入。
房地产市场的发展关键在市场成交量，而市场成交则有赖于市场消费能力。
因此，居民收入和就业状况对房地产行业的消费非常关键。
4、创造较好的房地产开发环境。
政府要不断加大投入，着力改善道路、交通等城市基础设施，加强教育卫生、文化等民生工程建设，创造良好的人文居住环境，以吸引实力更强的房地产企业入驻开发。
关于我市房地产市场调研报告2018年房地产调研报告（3） 今年以来，在国家扩大内需、促进房地产市场健康发展的一系列利好政策，特别是在我市“房产新政”影响和带动下，我市房地产市场明显活跃，开发投资逐渐向好，商品房销售持续上升，政策效应进一步显现。
一、当前我市房地产发展现状
（一）房地产开发投资处于低位调整中。
1-11月，我市房地产开发投资亿元，同
比下降%，较今年最低点回升近6个百分点，比三季度提高了个百分点（如图1所示），占全社会固定资产投资的比重为%，比三季度下降个百分点。
图11-11月××市及县（市、区）房地产开发投资情况1-11月房地产开发投资结构表
投资额（亿元）
占开发投资比重（%）
比重同比增减（%）
房地产开发投资
—
—
其中：
商品住宅
办公楼
-
商业营业用房
-
其他用房
（二）房地产建设规模“二升一降”。
随着我市六部门促进新开工措施的出台和销售市场的不断升温，市场供应已经发生积极变化，施工面积、竣工面积保持一定规模的增长，新开工面积同比下降，但下降幅度逐渐收窄。
竣工面积万平方米，同比增长%;其中住宅面积万平方米，同比增长%;办公楼万平方米，同比增长%;商业营业用房万平方米，同比增长%。
新开工面积万平方米，同比下降%;其中住宅面积万平方米，同比下降%;办公楼万平方米，同比增长%;商业营业用房万平方米，同比下降%。
二、房地产新政对市场影响的分析
1、房产新政累积效应得到进一步显现。
去年四季度以来，我市及时出台了有效的“房产新政”，今年以来各部门又在原有基础上不断完善和细化各种政策措施，共出台四项楼市新政，其中包括《关于调整市区房地产交易环节税收政策》、《关于进一步降低居民购买和转让住房税收负担政策》、《关于促进我
市房地产业健康稳定发展的实施意见》、《关于促进项目新开工的政策措施》，同时加大金融支持服务力度，降低公积金贷款首付比例，首付房款比例由30%调整为20%，贷款最高额度由25万元调整为35万元，贷款最长期限由20年调整为30年，缩短二套房贷和二手房交易营业税免征年限，并将全额征收改为差额征收等等。
这些政策措施效果的显现，有效降低了购房者的购房成本，缓解了开发商的资金压力，无论是对房地产开发企业还是消费者来说都是一种利好，增强了信心、得到了实惠。
从目前的情况来看，在经过几个月的运行后已产生了积极的效果，为房地产市场快速回暖起到了积极的推进作用。
2、房地产开发企业应对市场变化措施积极有效。
去年下半年以后，针对房地产市场出现的房产投资、商品房销售持续下降的新情况，全市房地产开发企业主动调整开发战略和市场营销策略，采取了各种优惠促销措施，极大地刺激了居民的购房欲望和消费热情，使得成交量大幅增长。
三、当前值得关注的两个问题
其次，房价高位运行，可能对商品房销售形成新的制约。
随着商品房销售的较快增长，市场回暖迹象趋于明显，部分开发企业和新增楼盘出现了价格上涨。
据反映，在成交量稍有起色之后，从3月份开始，有部分楼盘开始提价，到了8月份，一些楼盘出现了“坐地涨价”的现象。
从市区商品房平均成交价格来看，今年1-11月市区商品房平均合同成交价格为元/㎡，同比增长%，其中商品住房平均合同成交价格为元/㎡，同比上涨%。
在市区，出现了诸如：
帝景蓝湾、桐园、运河壹号公馆、江南一品、公园一号等7000-8000元/㎡的高价楼盘。
商品房价格的上涨大大超过了人民收入的增长，势必对销售形成新的制约。
四、促进我市房地产健康发展的几点建议
1、加快政策调整，给予行业宽松发展空间。
目前××市出台的《关于促进我市房地产市场平稳健康发展有关问题的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、购房税费、住房贷款等方面内容，政策带有放松行业发展环境的性质。
因此，政府在引导舆论、制定政策方面应该更坚定地用市场化标准，给行业和企业的发展一个宽松稳定的环境，为未来房地产行业继续繁荣稳定奠定基础。
2、政府应规范土地市场，引导房地产企业合理科学利用现有的可开发土地。
从规划、用地及税费优惠等方面引导鼓励社会投资，发展以中小户型（户型面积在120平方米以下）为主的房地产项目，加大廉租房和政府保障性住房建设，以满足绝大多数市民的住房需求。
房价过高依然是阻挡市场成交有效放大的直接障碍，也是消费者观望的根本原因。
普通消费者依然无法承受当前的房价，而事实上当前的房价仍然包含着较大的利润，一方面如果开发商愿意让利于消费者，二者之间的诉求达到一个合理的平衡，房地产长期积累的矛盾就能得到有效消除;另一方面开发商还需要在土地储备和房屋开发上进行合理规划，防范资金链断裂，以促进房地产市场的平稳健康发展。
3、稳定就业和增加居民收入。
房地产市场的发展关键在市场成交量，而市场成交则有赖于市场消费能力。
因此，居民收入和就业状况对房地产行业的消费非常关键。
4、创造较好的房地产开发环境。
政府要不断加大投入，着力改善道路、交通等城市基础设施，加强教育卫生、文化等民生工程建设，创造良好的人文居住环境，以吸引实力更强的房地产企业入驻开发。
华南区房地产和零售企业调研报告2018年房地产调研报告（4） 事件：
我们于3月23日和24日组织了华南区房地产和零售企业调研，共计约25家基金和保险客户参加，先后调研了中洲控股、金地集团和深圳茂业商厦，调研纪要如下。
深圳茂业商厦：
行业分析：
受宏观经济下调、控制三公消费、电商和海淘等因素影响，传统零售百货行业的经营压力增加，行业内竞争加剧，未来集中度将进一步加大，有自有物业、品牌优势以及经营管理能力较高的公司优势明显，未来一线城市消费将集中在中心区和社区两块，二、三线城市的消费集中在中心区和老城区，店面地理位臵好、品牌齐全、配套完善的综合体比单一百货将更有优势。
公司分析：
公司起步深圳，在深圳零售消费市场占有份额较大，有一定的客户忠诚度，自有物业较多，有较强的中高品牌引进优势，公司过去几年异地开店较快，收入实现了稳定增长，但投资性支出和经营压力也增大，公司策略上放慢了开店进度，预计未来资本支出压力较之前将有所改善，但是还是受传统零售行业下滑影响，虽然新店步入成熟期，预计业绩和盈利与往年依然持平，不会出现大幅增长，公司近几年负债率逐年增加，偿债指标一般，但考虑到公司债务结构的逐渐优化、投资支出的减少以及降息后融资环境的改善，并且公司应付账款周转天数较长，对供应商的占款能有效利用到投资上，经营性净现金流总体表现较好，我们对公司偿债能力和信用资质维持稳定判断。
金地集团：
行业分析：
目前房地产行业已经从快速发展步入稳定发展阶段，行业虽然受房地产贷款政策的放松以及降息等影响，预计XX年销售会较XX年出现部分城市回暖，但政策利好有限，房地产开发商依然保持谨慎投资，全国房地产投资增速不会出现大幅上行，部分房地产开发商在谋求跨行业转型，仅少数房地产商在大幅扩张规模，一二三线城市房地产呈现出分化，不同地段呈现出分化，房地产行业集中度将提升，小型开发商、以及储备土地质量较差的开发商面临较大的竞争压力。
公司分析：
金地作为房地产行业的龙头企业，有较强的品牌优势，公司定位从过去的高端向现在的中高端转换，公司股东从深圳国资委变为民企生命人寿，公司管理规范，土地储备较多，具有可持续性经营优势，但是一、二、三线城市土地储备占比分别为30%、40%和30%左右，三线城市开发压力依然
升级会员 