周口市住宅工程质量分户验收实施细则试行.docx
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周口市住宅工程质量分户验收实施细则试行
周口市住宅工程质量分户验收实施细则
（试行）
第一章总则
第一条为加强住宅工程质量管理，保障竣工房屋使用功能，依据国家和省工程质量标准、规范，结合我市实际，制定本实施细则。
第二条周口市行政区域内建设工程质量监督机构实施工程质量监督管理的住宅工程，适用本细则。
第三条本细则所指的住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收），是指依据国家和省工程质量标准、规范，对每一户及单位工程每套住宅和规定的公共部位进行验收，并在分户验收合格后出具工程质量分户验收记录。
分户验收应以单位工程每套住宅和公共部分的走廊（含楼梯间、电梯间）、地下车库划分为一个子单位工程进行验收。
以可观察到的工程观感质量和影响使用功能的质量为主要验收项目，对每套住宅涉及到的分户验收项目和验收内容进行验收。
第四条工程质量监督机构应在接到《住宅工程质量分户验收监督抽查申请书》后，按《住宅工程质量分户验收抽查记录表》要求的内容，通过抽查住宅分户验收资料和实体质量，对建设、监理、施工单位组织的分户验收工作进行监督。
抽查结果与住宅分户验收结论不相符时，应责令责任单位整改并重新由建设单位组织进行分户验收。
第五条分户验收依据
（一）国家现行施工质量验收标准规范；
（二）住房城乡建设部《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》（建质[2009]291号）；
（三）《河南省实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见》（豫建建[2006]105号）；
（四）《河南省建设厅关于进一步加强住宅分户验收监督管理工作的若干意见》（豫建建[2007]14号）；
（五）《河南省住房和城乡建设厅关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》（豫建建[2010]31号）；
（六）经审查合格的施工图设计文件。
第二章单位工程参建各方责任
第六条建设单位是分户验收工作的第一责任人。
具体工作包括：
（一）组织施工单位编制分户验收方案。
应在主体结构工程施工之前，组织施工单位编制分户验收方案，并经建设、监理单位批准。
（二）组织施工、监理单位研究确定分户验收项目及内容，组织、协调分户验收工作。
（三）组织施工、监理单位有关人员共同参加分户检查验收，并及时确认，签字盖章。
（四）邀请已签订购房合同的业主参加单位工程分户检查验收，并及时签字确认。
如业主因故不能参与验收，应提供相应书面文字说明情况，并由业主签字确认。
（五）住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。
建设单位在《住宅质量保证书》中应注明以下事项：
1．保修范围、工程保修期限；
2．施工单位工程质量保修负责人姓名、电话以及办公地点；
3．物业公司名称、电话；
4．工程质量保修程序和处理时限；
5．建设单位工程质量保修监督电话。
以上事项应在住宅工程交付使用时在住宅单元入口进行公示，公示期不得少于6个月。
第七条施工单位责任
（一）编制分户验收方案
1.各方职责：
参照相关规定，由建设单位组织施工、监理单位研究确定，明确各方在分户验收工作中的职责。
2.成立工程项目分户验收领导小组，组织各专业分户验收小组确定验收人员，制定验收小组责任制度以及领导小组检查督促制度。
3.根据分户验收确定项目和内容的原则，确定该工程项目每户住宅和公共部位的分户验收项目，以及检查内容和数量。
如有需要，可会同建设、监理单位商议增加本细则规定以外的分户验收项目及内容。
4.根据分户验收检验批项目绘制抽查点分布图，该图主要标注抽查的房间以及抽查的部位和抽查的项目。
（二）配备足够的质量检查人员和检查测量工具。
质检人员要具备相应资格，熟悉和掌握分户验收内容及方法。
根据分户验收在工程装修、竣工阶段工作量大的特点，安排和调整质检人员及测量工具。
（三）按分户验收方案中确定的分户和公共部位检验批项目和内容，参照抽查点分布图，会同建设、监理单位有关人员对分户验收项目进行检查；应在检查部位做出标识，并及时记录，签字盖章。
（四）分包单位专业技术负责人应会同总包单位有关人员，参加分包项目的质量检查评定，并完善签字手续。
第八条监理单位责任
（一）审批施工单位编制的分户验收方案。
（二）参与确定分户验收方案中的每户住宅和公共部分的分户检验批项目、以及检查内容和数量。
（三）配备一定数量的具有相应资格的监理人员和检查验收工具。
（四）按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批项目和内容，参照抽查点分布图，会同建设、施工单位有关人员对分户验收项目进行检查，并记录问题，对不合格项下发不合格项处置记录，并负责复查。
返修完成后，重新对该子单位工程组织分户验收。
第三章分户验收组织及程序
第九条分户验收组织实施
分户验收由施工单位提出申请，建设单位组织实施，建设单位及施工单位项目负责人、监理单位项目总监理工程师及相关质量、技术人员参加，对所涉及的部位、数量按分户验收方案进行检查验收。
已经预选物业公司的项目，物业公司应派人参加分户验收，同时应邀请已签订购房合同的用户参加分户验收。
单位工程已完成设计文件及工程施工合同约定的内容，且分户验收结论为合格，并已形成完整的分户验收资料，由建设单位向工程质量监督机构提交完整的分户验收资料，以书面形式向工程质量监督机构申请对其分户验收工作进行监督抽查。
第十条分户验收程序
（一）验收组组长核查到场验收组人员。
（二）验收组组长宣布验收方案、验收分组及验收内容、验收项目、验收选点和验收用表等。
（三）全体验收组成员在样板间进行分户验收示范性操作，熟悉验收要求及验收方法。
（四）子单位工程分户验收。
验收组人员应填写《住宅工程质量分户验收记录表》，并进行子单位工程验收评定。
（五）子单位工程全部验收完成后，验收组应集体对子单位工程分户验收结论进行签认。
分户验收合格的，参与验收的各方负责人应签署《住宅工程质量分户验收表》并加盖分户验收专用章或单位公章；建设单位完成《住宅工程质量分户验收汇总表》并加盖分户验收专用章或公章。
（六）分户验收不符合要求的，施工单位应及时进行返修，监理单位负责复查，返修完成后，重新组织分户验收。
（七）分户验收可结合实际，按照子单位工程分批进行。
（八）建设单位组织住宅工程竣工验收时，应对分户验收情况进行抽查复核，抽查项目中发现不符合要求的，应整改后重新组织竣工验收。
第十一条分户验收评价
（一）分户验收合格的评价。
观察、手摸等方法检查的质量项目应全部符合规范、设计要求，每一检查批次计量检验的项目中有80%及以上检查点在允许偏差范围内，且最大偏差不得超过允许偏差的1.5倍即为合格。
（二）分户验收结果处理。
分户验收不符合要求的，施工单位应及时进行返修，监理单位负责复查。
返修完成后，重新组织分户验收。
第十二条单元、楼层、户、房间编号应符合下列要求：
（一）单元编号。
面向该工程楼梯洞口方向，从左至右，依次为1、2、3……。
（二）楼层号。
以单位工程±0.000m为一层，向上依次计算，例如一层为01，依次类推。
（三）户号。
以从楼梯步行至该楼层转向平台（或门厅）站立的方向为准，从左至右，按顺时针方向计算，依次为1、2、3……。
（四）房间编号。
以从入户门进入第一个房间为准，从其左手第一个房间计起，按顺时针方向旋转，依次为01、02、03……。
（五）示例。
XXXX单元楼层户
例：
面向该工程楼梯洞口方向左侧单元、八层、左侧第一户的编号为1081。
注：
公共部分的走廊（含楼梯间、电梯间）按“单元+楼层+公”的规则标识。
第四章分户验收内容
第十三条楼地面、墙面和顶棚
（一）现浇楼板裂缝
1.质量要求：
现浇楼板不应有可见的裂缝。
2.检验方法：
现浇楼板裂缝检查应在主体结构施工过程中进行目测检查。
板面裂缝检查目测高度宜距地1.5m左右，俯视检查；板底裂缝检查应站立室内地面仰视目测检查。
3.检查数量：
自然间全数检查。
（二）楼地面面层
1.质量要求：
找平层、整体面层、板块面层和竹、木面层的质量要求见附表5。
2.检验方法：
空鼓用小锤锤击检查；坡度泼水检查，表面平整度、缝格平直度、接缝高低差和宽度目测观察检查，必要时辅以相应的检查工具进行检查；其他面层外观质量目测观察并结合手摸、脚踩等方式检查。
3.检查数量：
自然间和阳台全数检查，公共部分走道和楼梯间按层检查。
初装饰工程及有防水层的部位不检查空鼓。
（三）墙面
1.质量要求：
抹灰、饰面板（砖）、涂饰的质量要求见附表6。
2.检验方法：
空鼓用小锤锤击检查；其他面层外观质量目测并结合手摸、尺量检查。
3.检查数量：
自然间和阳台全数检查，公共部分走道和楼梯间按层检查。
初装饰工程及有防水层和保温层等部位不检查空鼓。
（四）顶棚
1.质量要求：
见附表6。
2.检验方法：
抹灰空鼓用小锤锤击检查；其他面层外观质量站立室内地面仰视目测检查，必要时结合尺量拉线检查。
3.检查数量：
自然间和阳台全数检查，公共部分走道和楼梯间按层检查。
第十四条门窗质量
外窗台高度、门窗开启性能、门窗密封性能、门窗的玻璃安装。
1.质量要求：
见附表7。
2.检验方法：
尺量检查。
3.检查数量：
全数检查。
第十五条栏杆、护栏质量
（一）栏杆安装、防攀爬措施
1.质量要求：
见附表8。
2.检验方法：
手扳检查。
3.检查数量：
全数检查。
（二）栏杆高度、栏杆间距
1.质量要求：
见附表8。
2.检验方法：
尺量检查。
3.检查数量：
每片栏杆不少于一处。
（三）栏杆用玻璃
1.质量要求：
见附表8。
2.检验方法：
观察检查玻璃上的安全认证标识；尺量检查。
3.检查数量：
全数检查。
第十六条有防水要求的厨房、卫生间和阳台
1.质量要求：
见附表9。
2.检验方法：
厨房、卫生间采用蓄水检查，最浅处蓄水深度不得小于20mm，蓄水时间不得小于24小时；封闭的阳台采用蓄水检查，非封闭的阳台采用泼水检查。
3.检查数量：
全数检查。
第十七条室内主要空间尺寸
（一）套内空间
1.质量要求：
见附表10。
2.检验方法：
尺量或仪器等检查，墙面之间净距测点宜在离地1m高左右，距墙角约500mm处。
顶棚标高检查时宜采用水准仪制作水平面，并借助塔尺或其他测距工具对顶棚标高的偏差值进行测量并计算。
3.检查数量：
自然间全数检查；房间内墙面之间净距按每两平行墙面之间各测不少于2点；非矩形房间的内墙面净距尺寸偏差测点由分户验收小组自行确定；顶棚标高的偏差值检查，起居室和卧室测点应不少于5点，其中一个测点应布置在房间中部，即4角点加1中心点；其余房间各测不少于4点，即4角点。
角部测点宜在墙角（或板角）距墙面（或板角）长、宽两个方向均约500mm处。
有坡度的房间不测顶棚标高的偏差。
（二）公共部分
1.质量要求：
见附表11。
2.检验方法：
尺量或仪器等检查。
楼梯梯段净宽、楼梯平台净宽系指墙面装饰面至扶手中心之间的水平距离，两侧皆为墙面时系指两侧墙面装饰面之间的距离。
墙面有凸出物处，墙面之间净距应增加测点。
3.检查数量：
走道和楼梯间墙面之间净距按每层分别各测不少于1点。
第十八条公共部分安装工程
（一）给排水管道井、强弱电气配井、专用灯具安装
1.质量要求：
见附表12。
2.检查方法：
目测观察。
3.检查数量：
全数检查
（二）消火栓安装
1.质量要求：
见附表12。
2.检查方法：
目测观察，尺量检查。
3.检查数量：
全数检查
第十九条建筑给排水工程
（一）管道、配件安装
1.质量要求：
见附表13。
2.检验方法：
安装牢固目测观察或手扳检查；支、吊架间距尺量检查；管道坡度、坡向用坡度尺或水平尺、拉线和尺量检查；清扫口、伸缩节、阻火圈目测观察检查；套管目测观察检查；暗埋管道标识目测观察检查；给水口位置目测观察检查。
3.检查数量：
全数检查。
（二）地漏、存水弯
1.质量要求：
见附表13。
2.检验方法：
地漏和存水弯型式及设置目测观察检查，有效水封深度尺量检查。
3.检查数量：
全数检查。
第二十条建筑电气工程
（一）线路敷设
1.质量要求：
见附表14。
2.检验方法：
打开配电箱及接线盒目测观察并与设计图纸进行核对检查。
3.检查数量：
配电箱内进出导线全数检查。
（二）配电箱（强弱电）安装
1.质量要求：
见附表14。
2.检验方法：
电气元件规格、型号、数量和标识目测观察并与设计图纸进行核对检查；电气元件进行现场动作试验检查；接（零）地目测观察检查。
3.检查数量：
配电箱内电气元件全数核对检查；每个断路器现场开、关动作不少于2次。
（三）灯具安装
1.质量要求：
见附表14。
2.检验方法：
接（零）地情况拆开灯具目测观察检查；其余通电检查。
3.检查数量：
全数检查。
（四）开关、插座、弱电终端模块安装
1.质量要求：
见附表14。
2.检验方法：
开关、插座型式目测观察并与设计图纸进行核对检查；接线拆开开关、插座进行检查；带漏电保护的插座用适配仪表进行漏电开关的模拟动作试验；开关操作现场动作试验检查；弱电出线口、终端插座、终端模块位置目测观察检查，安装高度差尺量检查。
3.检查数量：
开关、插座型式全数检查；插座接线拆开数量每个回路不少于1个，且每户总数不少于5个；开关接线拆开数量每个回路不少于1个，且每户总数不少于5个；漏电模拟动作试验全数检查；每个开关现场动作试验不少于2遍；弱电出线口、终端插座、终端模块位置全数检查。
（五）等电位联结
1.质量要求：
见附表14。
2.检验方法：
目测观察检查。
3.检查数量：
全数检查。
第二十一条其他
厨房、卫生间通风、空调工程
1.质量要求：
见附表15。
2.检验方法：
目测观察并与设计图纸进行核对检查。
3.检查数量：
全数检查。
第五章监督管理
第二十二条住宅工程竣工验收前，应由建设单位按规定要求组织分户验收。
工程质量监督机构应及时对分户验收的工作质量进行监督抽查。
第二十三条对住宅工程质量分户验收的监督抽查，主要对参建各方的工作质量、质量行为和实体质量进行监督抽查，重点抽查以下内容：
（一）通过抽查分户验收资料，核查建设、监理、施工的验收组织形式、人员资格等。
（二）通过抽查工程实体质量，检查各参建方分户验收工作质量,重点抽查《住宅工程质量分户验收表》和相关记录表，是否对规定要求的分户验收内容及时进行了检查。
抽查数量：
三个单元及以上的单位工程应随机抽查总户数的10%，且不少于5户；二个单元及以下的单位工程应随机抽查总户数的10%，且不少于3户（每户选取应综合考虑楼层、户型、装修特点等情况）。
公共部位的走廊（含楼梯间、电梯间）按每一楼层划分为一个检验批，抽查数量不少于2个检验批。
抽取的每户将按提供的《住宅工程质量分户验收表》内容进行复查，并核查其相符率，如监督抽查结果与住宅工程质量分户验收结论不一致时，责令其重新组织分户验收。
第二十四条抽查结果相符率的要求：
（一）观察、手摸等方法检查的质量项目应全部符合规范、设计要求。
（二）监督站及分户验收小组实测实量项目与验收标准的最大偏差，应满足极限偏差（既1.5倍允许偏差）的要求。
（三）抽查的相符率应不小于80%。
第二十五条对抽查结果处理：
（一）每单位工程所抽检项目全部相符或所抽检只有一户出现两个不相符项目时，以及每户最多只出现一个不相符项目时，视其验收结果有效。
（二）每单位工程抽检存在两户以上（含两户）出现同一个项目不符合时，应责令建设、监理、施工单位对该项目重新组织分户验收。
（三）每单位工程抽检存在两户以上（含两户）出现二个及以上项目不符合时，应责令建设、监理、施工单位重新组织分户验收。
第六章附则
第二十六条实行分户验收制度后，住宅工程仍应严格按照现行国家工程质量验收标准规范的规定进行工程质量验收，并不得以分户验收代替检验批验收。
第二十七条住宅工程质量分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。
第二十八条分户验收合格后，应出具由建设、施工、监理单位负责人分别签字并加盖分户验收专用章或公章的《住宅工程质量分户验收表》。
第二十九条分户验收结束后，建设单位应及时将住宅工程质量分户验收情况进行汇总，并填写《住宅工程质量分户验收汇总表》。
第三十条出现以下情况将对责任单位和责任人记入不良行为记录。
情节严重的将按照有关法律法规对责任单位和责任人进行处理。
（一）建设工程质量监督机构抽查住宅工程质量分户验收不合格，经整改后仍然不能通过分户验收监督抽检。
（二）在分户验收中弄虚作假、降低标准，将不合格工程按合格工程验收。
第三十一条监管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法依纪给予处理。
第三十二条本细则自2015年1月1日起施行。
附件：
1、住宅工程质量分户验收监督抽查申请书
2、住宅工程质量分户验收表1—15
住宅工程质量分户验收监督抽查申请书
周口市建设工程质量监督站：
我单位建设的工程，单位工程已按审查批准的施工图设计文件施工完毕，施工技术资料齐全，住宅工程质量分户验收工作已完成，验收结论为合格。
请你单位派人对住宅工程质量分户验收工作进行监督抽查。
附：
1.住宅工程质量分户验收方案
2.住宅工程质量分户验收汇总表
3.住宅工程质量分户验收表
4.住宅工程质量分户验收计量检查汇总表
5.住宅工程质量分户验收记录表
建设单位：
（公章）
项目负责人：
年月日
表1
住宅工程质量分户验收汇总表
工程名称
建筑面积
建设单位
结构及层数
施工单位
验收户数
监理单位
验收日期
内容
验收情况
检验
项目
情况
本工程已进行了分户验收。
室内有防水要求的房间进行了24小时蓄水试验间，发现渗漏间；
室内有排水要求的房间和阳台进行了排水试验间，发现积水和渗水间。
以上检查过程中发现的问题经整改后均已重新检查验收合格。
室内共有户，验收合格户，验收不合格户；
公共部分层，验收合格层，验收不合格层。
验收结论
建设单位
施工单位
监理单位
物业单位
项目负责人：
（分户验收专用章或公章）
年月日
项目负责人：
（分户验收专用章或公章）
年月日
项目负责人：
（分户验收专用章或公章）
年月日
项目负责人：
（分户验收专用章或公章）
年月日
注：
汇总表后应附有标注房间户型编号的单位工程分户验收抽查点分布图
表2
住宅工程质量分户验收表
工程名称
房（户）号
建设单位
验收日期
施工单位
监理单位
序号
验收项目
主要验收内容
验收记录
1
现浇楼板（裂缝）
现浇板是否存在可见裂缝
2
楼地面、墙面和顶棚
地面裂缝、空鼓，墙面和顶棚爆灰、空鼓、裂缝，装饰图案、缝格、色泽、表面洁净
3
门窗
窗台高度、门窗启闭、玻璃安装
4
栏杆
栏杆高度、间距、安装牢固、防攀爬措施、护栏玻璃
5
防水工程
厨卫间渗水、阳台地面渗水
6
室内主要
空间尺寸
开间净尺寸、室内净高、公共部分走道和楼梯间墙面净距
7
给排水工程
管道渗水，管道坡向、安装固定、地漏水封、给水口位置
8
电气工程
接地、相位、控制箱配置，开关、插座位置
9
其它
烟道、通风道、空调设备的安装等
分户验收结论
建设单位
施工单位
监理单位
物业单位
项目负责人：
（分户验收专用章或公章）
年月日
项目经理：
（分户验收专用章或公章）
年月日
总监理工程师：
（分户验收专用章或公章）
年月日
项目负责人：
（分户验收专用章或公章）
年月日
表3
住宅工程质量分户验收计量检查汇总表
工程名称
建筑面积
建设单位
结构类型
施工单位
层数
监理单位
验收户数
内容
验收情况
检验项目
顶棚标高
计量检查共处（点），验收合格处（点），合格率%
平行墙面净距
计量检查共处（点），验收合格处（点），合格率%
检验要求
每一检查批次计量检验的项目中有80%及以上检查点在允许偏差范围内，且最大偏差不得超过允许偏差的1.5倍即为合格。
建设单位
施工单位
监理单位
物业单位
项目负责人：
（分户验收专用章或公章）
年月日
项目负责人：
（分户验收专用章或公章）
年月日
项目负责人：
（分户验收专用章或公章）
年月日
项目负责人：
（分户验收专用章或公章）
年月日
表4
现浇楼板（裂缝）质量分户验收记录表
工程名称
房（户）号
检查日期
序号
项目
质量要求
检查记录
1
现浇楼板裂缝
现浇楼板不应有可见的裂缝
质量缺陷及整改结果
检验结论
建设单位
监理单位
施工单位
物业单位
业主用户
专业技术负责人：
（签章）
年月日
监理工程师：
（签章）
年月日
质量检查员：
（签章）
年月日
参检人员：
（签章）
年月日
参检人员：
（签字）
年月日
表5
楼地面面层质量分户验收记录表
工程名称
房（户）号
检查日期
序号
项目
质量要求
检查记录
1
找平层
找平层与其下一层结合应牢固，不应有空鼓；找平层表面应密实，不应有起砂、蜂窝和裂缝等缺陷。
2
整体
面层
地面面层及各构造层之间应结合牢固，无空鼓；表面不应有裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷
有排水坡度要求的，表面坡度应符合设计要求，不得有倒泛水和积水
3
板块
面层
面层在结合层上铺设时，应结合（粘接）牢固，无空鼓或松动
板块无裂纹、掉角、缺楞等缺陷，镶嵌正确，接缝均匀、顺直，色泽均匀一致，图案清晰，面层表面的平整度和坡度符合要求。
4
竹、木
面层
面层铺设应牢固
板的拼缝平直度、宽度及与踢脚线的接缝、相邻板高差符合要求，接头构造正确，板面无翘曲，颜色均匀，图案清晰，面层平整度符合要求。
质量缺陷及
整改结果
检验结论
建设单位
监理单位
施工单位
物业单位
业主用户
专业技术负责人：
（签章）
年月日
监理工程师：
（签章）
年月日
质量检查员：
（签章）
年月日
参检人员：
（签章）
年月日
参检人员：
（签字）
年月日
表6
墙面和顶棚质量分户验收记录表
工程名称
房（户）号
检查日期
序号
项目
质量要求
检查记录
1
墙面
抹灰
抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘接牢固，抹灰层应无空鼓；抹灰面层应无爆灰和裂缝；孔洞、槽、盒周围的抹灰表面应整齐、光滑；管道后面的抹灰表面应平整。
2
顶棚
抹灰
抹灰层与基层之间必须粘结牢固，无脱层、空鼓；抹灰层面层应无爆灰和裂缝；采用免抹灰工艺的顶棚不应有可见的裂缝；装修装饰图案应符合设计要求，缝格顺直，色泽均匀、无污染或明显色差。
3
饰面板（砖）
饰面板安装和饰面砖粘贴必须牢固；满粘法施工的饰面砖墙面应无空鼓、裂缝
接缝、嵌缝应平直光滑、密实，宽度、深度符合要求，
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