养老院可行性研究报告修订版.docx
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养老院可行性研究报告修订版
养老院项目可行性研究报告
附表
附表1项目一期建设投资估算表
附表2项目运营成本估算表
附表3项目收入税金及附加估算表
附表4借款偿还计划一览表
附表5财务计划现金流量表
附表6利润损益与分配表
附表7项目实施进度一览表
第一章总论
1.1项目背景与概况
1.1.1项目名称
某某经济开发区德孝苑养老院项目
1.1.2项目承办单位
某某经济开发区长青藤老年服务有限公司
1.1.3项目建设地点
项目拟选址于开发区向川路北段，北邻某某市农业局住宅小区。
1.1.4项目建设条件
本项目用地紧邻市政道路，基础设施配备齐全，便于项目的建设。
1.1.5项目建设内容及规模
本项目建设用地面积11318.52平方米，规划总建筑面积16343.22平方米。
其中一期建设规模为198张床位，一期总建筑面积11903.82平方米，包括综合楼建筑面积1776.72平方米；养老护理楼建筑面积10127.10平方米；二期预留建筑面积4439.40平方米。
集中于园林绿化区域。
1.1.6项目投资估算与资金筹措
项目总投资估算费用4636.07万元。
总投入成本如下：
单体建安成本2988.39万元；室外工程费用383.47万元，服务项目费用663.84万元，政策性项目费用163.50万元，工程预备费209.96万元，铺底流动资金83.98万元，建设期利息142.88万元。
资金来源共分四部分：
一是争取中央财政补贴资金，约1070万元；二是大中型水库移民后期扶持资金，其中2015年、2016年共420万元，2017年210万元，共计630万元；三是民政部门补贴投入，分5年，共计20万元；四是开发区财政本级投入（贷款）：
2916万元。
1.1.7建设进度
项目一期实施建设期限为12个月。
计划开工时间为2017年3月1日，计划竣工时间为2018年2月28日。
1.1.8技术经济指标
表1-01技术经济指标表
序号
项目
单位
指标
备注
1
建设用地面积
㎡
11318.52
2
规划总建筑面积
㎡
16343.22
其中
综合楼
㎡
1776.72
11903.82
养老护理楼
㎡
10127.10
二期预留建筑
㎡
4439.40
3
建筑基底面积
㎡
2389.55
4
建筑密度
%
21.11
5
容积率
/
1.44
6
绿地率
%
35
7
一期床位规模
张
198
8
床位配备标准
2
人/间
9
建设工期
年
1
10
总投资费用
万元
4636.07
11
投资回收期
年
12.45
含建设期
12
内部收益率
%
4
13
财务净现值
万元
278.29
1.2编制依据
1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
2、《河南省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
3、《河南省人民政府关于加快发展养老服务业的意见》（豫政文〔2014〕24号）
4、《关于全面推进居家养老服务工作的意见》（豫民文〔2010〕224号）
5、《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利化意见的通知》（国办发[2000]19号）
6、《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发[2006]6号）
7、财政部和国家税务总局〈关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知〉（财税[2000]97号
8、河南省民政厅关于印发《河南省社会办养老服务机构管理暂行办法》的通知（豫民〔2012〕1号）
9、《民政部办公厅、发展改革委办公厅关于开展养老服务业综合改革试点工作的通知》（民办发〔2013〕23号）
10、《关于加强养老服务设施规划建设工作的通知》（建标[2014]23号）
11、《中华人民共和国土地管理法》
12、《建设项目经济评价方法与参数》第三版；
13、《投资项目可行性研究指南》；
14、《建设项目环境保护管理条例》国务院令第253号；
15、新的有关财务制度的会计制度；
16、项目单位提供的各种技术资料、项目方案等基础资料。
1.3编制范围
1、通过项目背景及发展概况的研究，分析项目提出的由来；
2、通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，推荐项目的建设规模、方案，论证项目建设的合理性；
3、对建设条件及动力供应情况进行调查研究；
4、对工程技术及设备方案进行研究，提出工程招投标方案；
5、对公用工程和辅助设施进行研究；
6、对节能、环境保护、安全卫生与消防提出研究方案；
7、对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析，测算各种效益指标和项目的抗风险能力；
8、提出结论。
第二章项目建设的背景及必要性
2.1项目提出的背景
2.1.1我国社会老龄化进程进一步加快
根据联合国相关调查，世界人口将在2050年超过90亿，如生育率保持现有水平，将于21世纪末超过100亿大关。
根据联合国数据，从现在到2050年，老龄人口将从6亿增加到近20亿，60岁以上的人口将超过15岁以下的青少年人数。
其中，发展中国家的老龄人口预计将是现在的四倍，这一特殊变化将对全世界各国的每个社区、团体和个人产生巨大影响。
目前，中国是全球目前唯一一个老年人口超过1亿的国家，且老年人口以每年3%左右的增速快速增加，是世界平均增速的5倍以上。
图2-1我国老龄化速度概况
我国20世纪50年代第一次生育高峰出生人口相继进入老年。
2005年中国60岁以上的老年人口有1.44亿，2012年这个数字已经上升至1.93亿，年复合增速4.27%，占人口的比重也从11.03%升至14.32%。
预计到2013年底，我国60岁以上老年人口有望超过2亿，2015年则很有可能超过2.21亿。
而到2020年，我国老年人口数很可能超过2.43亿，老年人口占比超过17%。
图2-2我国将迎来老龄化加速发展阶段
按照联合国的传统标准，60岁以上老年人口占比达到10%，或是65岁以上人口占总人口比重达到7%，则意味着这个国家进入老龄化社会，我国在1999年已达到这个标准；60岁以上老年人口占比达到14%，为老龄社会，我国在2012年也已经达到这个标准，标志着我国已经正式进入老龄社会。
而2015年后我国将进入人口老龄化迅速发展阶段。
根据预测，从2015—2035年的20年间内，我国老年人口比例将增加一倍，达到20%，2050年老年人口比例将增加到30%，社会进入深度老龄化阶段。
根据经济合作与发展组织（OECD）的人口发展预测，到2030年，中国65岁以上人口占比将超过日本，成为全球人口老龄化程度最高的国家。
2.1.2我国社会保障体系进一步完善
“十一五”时期，是建国以来社会保障体系建设发展最快的时期，社会保障制度建设取得突破性进展——覆盖城乡居民的社会保障体系框架基本形成，公布了《中华人民共和国社会保险法》，修订了《工伤保险条例》。
建立了新型农村社会养老保险（以下简称“新农保”）制度并开展试点，全面建立企业职工基本养老保险省级统筹制度，建立并全面实施城镇居民基本医疗保险制度。
表2-3我国社会保障“十一五”规划主要指标实现情况
“十二五”时期，我国将进一步完善社会保障制度，进一步扩大覆盖范围，稳步提高保障水平，2015年，我国城镇基本养老保险参保人数将达到3.57亿人，其中企业职工基本养老保险达到3.07亿人；新农保参保人数达到4.5亿人。
城乡基本医疗保险参保率在2010年基础上提高3个百分点，城乡最低生活保障实现应保尽保。
表2-4“十二五”时期社会保障发展主要目标
其中，国家将重点推进实施应对人口老龄化的社会保障政策，实现新农保制度全覆盖，提高基础养老金水平，完善企业职工基本养老保险制度。
同时，国家已连续8年较大幅度调整企业退休人员基本养老金，国务院常务会议也通过自2013年1月起，企业退休人员基本养老金水平比2012年提高10%。
图2-52002—2010年我国退休人员养老金发展情况
综上措施都将使得我国养老服务行业的发展得到越来越广的发展空间。
2.1.3我国养老服务行业发展潜力巨大
我国社会养老服务体系主要由居家养老、社区养老和机构养老等三个有机部分组成。
近年来，国家加大对社会养老服务体系建设的投入力度，大力鼓励社会力量参与，老龄服务基础设施建设得到快速发展。
但依旧存在着社区养老服务设施和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出，养老服务布局不合理，区域、城乡发展不平衡等问题。
根据全国老龄委的数据，2010年中国老年人市场的年需求达到1万亿元，2050年左右将达到5万亿元。
而目前中国每年为老年人提供的产品不足1000亿元，供需之间存在巨大商机。
而到2030年，预计我国养老产业规模有望达到20万亿元以上。
同时社科研究院报告指出，我国消费结构转向老龄产业，老年消费即将井喷。
2010年，我国老年人退休金总额达8383亿元，2020年，将达28145亿元，到2030年，退休金总额将达到73210亿元。
另据调查，目前老年人可用于购买老年用品的支出已达4000亿元。
以上数据显示，中国的老年群体已经成为一支重要的消费大军。
图2-6我国老年人消费需求展望
其中，养老服务行业将作为老年人生活的必要保障服务提供行业，也将获得较为广阔的发展空间，行业发展潜力巨大，据推算，2015年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过4500亿元，养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个。
2012年末，我国共有养老服务机构4.2万个，床位381万张，收养各类人员262万人，根据国家相关规划，“十二五”期间，我国将增加日间照料床位和机构养老床位340余万张，实现养老床位总数翻一番；改造30%现有床位，使之达到建设标准。
2.1.4河南省大力推动老龄事业进一步发展
“十一五”期间，河南省老龄事业快速发展，全省各级、各部门坚持“党政主导、社会参与、全民关怀”的老龄工作方针，以保障和改善老年民生为出发点，积极推进养老保障和服务、老年人权益保障、老年人文化体育活动和教育、老龄产业、老有所为管理服务五个方面的体系建设，基本完成《河南省老龄事业发展“十一五”规划》确定的任务目标，老龄事业有了长足发展，全省各类养老服务床位达到32.6万张，每百名老年人拥有养老床位2.3张；居家养老服务开始起步，从业人员素质不断提高。
“十二五”时期，河南省将面临更加严峻的人口老龄化形势，据预测，到2015年，全省60岁以上老年人口将达到1923万人，占总人口的比例上升至19.67%，年递增率为4.89%，年均净增老年人口80多万。
80岁以上高龄老人将达到308万，占老年人口的比例超过16%，年递增率为6.39%。
65岁以上空巢老人将达到1000万，空巢率超过70%。
农村老年人口占农村总人口的比例上升至26.7%以上。
为全面提升“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的水平，让老年人生活得更加幸福、更有尊严，“十二五”期间，河南省各级政府高度重视人口老龄化问题，不断加强对老龄工作的领导，政策体系日趋完善，制度保障更加有力，老年消费趋于旺盛，老龄事业发展的市场化程度明显提高，使得本省老龄事业在政治、经济、社会、文化、舆论等方面具备了更加有利的发展环境。
2.2项目建设必要性分析
2.2.1项目建设是顺应我国养老事业发展方向的需要
长期以来，党和政府十分关心老年群众，不断采取积极措施，推动老龄事业发展进步，取得举世瞩目的成就，为老龄事业持续发展奠定了很好的基础。
“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。
从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。
老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求急剧增加。
为此，我国政府提出积极发展老龄服务业，积极推进养老机构运营机制改革与完善，探索多元化、社会化的投资建设和管理模式。
进一步完善和落实优惠政策，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行管理。
“十二五”期间，实现新增各类养老床位342万张的发展目标。
本项目建成后，将以老年人需求为设计及运营核心，强调老人的参与性，注重老人的感受。
从道路交通、卫生、饮食、居住、建筑风格、绿化、景观、材料等全面考虑，以真正意义的为老人全心全意的服务宗旨，为老年人提供一个集养生、医疗、学习、娱乐、教育、休闲于一体，生活舒造、设施配套、功能齐全的现代化新型老年社会福利机构。
2.2.2项目建设将进一步满足日益增长的养老需求
近年来，为进一步实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的发展目标，河南省各级政府高度重视老龄事业发展，在经济社会发展水平不断提高的同时，优先保障和改善老年民生，优先为老年人提供社会公共服务，优先让老年人共享经济社会发展成果，并不断建立健全社会养老保障体系，着力提高养老服务保障水平，使得省内养老服务需求空间不断增长。
据统计，目前河南省有10.85%的老年人愿意入住养老院，打算在5年内入住养老院的比例为4.23%。
“十二五”末，河南老年人口将达1923万，需要养老床位81.34万张。
而“十一五”末，河南包括敬老院、福利院在内，总共只有32.6万张养老床位，其中25.2万张为敬老院和城市福利院拥有，真正为全社会老年人提供服务的养老床位只有近7.4万张，养老床位实际缺口为73.94万张。
本项目将通过建设现代化养老公寓、精神维系式有机种植、教育培训式绿化种植、义工实习式助老服务等方式，提供2000张养老床位，能够缓解本区域老年居住难及老年人无人照顾的问题，更好地为老人的生活和健康保驾护航，创造更好的经济建设环境，维护社会稳定，共建和谐社会。
2.2.3项目建设是进一步提高居民生活质量的需要
近年来，随着社会经济的不断发展，居民生活水平的不断提升，老年人也逐渐培养出自身的兴趣爱好、生活习惯和隐私，希望有自己独立的生活空间，他们多数离退休后有养老金，为独立生活提供了经济来源。
因此，必须探讨建造功能设施完备的、较高标准的新型老年公寓，提升养老水平，以区别原来建立的敬（养）老院形式的老年公寓。
本项目建成后，公寓应具备吃、住、医、学、乐、生活服务照料等设施和功能，老年人一家一户居于每个单元中，每户都有自己独立的生活用房，包括起居室、卫生间、储藏室、洗浴设备和厨房，老人可携带自己喜爱的家具、厨房设备，每户要安装电话和紧急呼救装置，同时设有娱乐场所、洗衣房、健身房、阅览室、医务室、监护室、售货点等。
公共食堂可按老人要求制作高、中、低档饭菜，老人也可自己开伙。
高龄病残老人或生活不能自理的老人可由护理员照顾生活起居，进行特殊服务，身体较好的老人可以经常进行健康体育锻炼，参加文化娱乐活动和医疗保健等知识的学习。
本项目这种兼顾“居家养老”和社会服务为一体的老年公寓，起居生活完全是家庭式的，享受的各种服务是社会化的，将成为本区域老年人所喜爱和要求的老年人乐园，老人的子女也可以进一步减轻负担，减少家庭矛盾，解除其后顾之忧，以便把更多的精力投入到经济建设的伟大事业中。
同时，本项目建成后也还可以安置部分下岗职工，为他们提供再就业机会，为政府和企业分忧，有利于社会稳定，为进一步提升居民整体生活质量和水平做出应有的贡献。
2.2.4项目建设是进一步提升区域养老服务水平的需要
为进一步满足居民日益增长的养老服务的需求，鼓励扶持养老服务机构，河南省规定，凡创办养老服务企业的，注册资本均可按法定最低注册资本执行；养老服务企业在办理年度检验和工商登记事项时，依法从快从简办理。
对新办的非营利性养老服务机构建设用地，经依法批准，可采用划拨或协议出让的方式供地，土地出让金可按不低于国家规定的最低标准收取。
乡（镇）村公益性的养老服务机构建设用地，经依法批准可使用集体所有的土地。
对研发养老服务产品的生产性项目用地，实行与工业项目用地同等的供地方式。
本项目建成后，将成为布局合理、生活、服务到位、管理科学、环境幽雅、充满生活乐趣的老年之家，并引进国内外先进的老年公寓设计运营理念，购置国内外先进老年人护理设备，对相关服务人员进行专业培养，未来还将申请设立专业护理医院，不断将护理人性化、专业化、科学化、标准化，急老年人之所急，想老年人之所想，帮老年人之所需，实行科学化、规范化管理，使老年人住得安心、吃得舒心、玩得开心、健康温馨、子女放心，真正把老年公寓办成老年人颐养天年的幸福之家，让老年人切实感受到党和政府的温暖，共享社会发展成果。
同时，本项目将以“区域示范项目、国内优秀项目”为发展目标，对本区域养老服务起到带头作用，进一步提升本区域养老服务水平，为河南省老龄工作的顺利开展与深入推行做出应有的贡献。
综上所述，本项目的建设具有深刻的现实意义，是十分必要的。
第三章项目选址与建设条件
3.1项目选址
3.1.1建设位置
项目拟选址于开发区向川路北段，北邻某某市农业局住宅小区。
3.1.2选址优势
1、交通便利
项目建设区块与城市道路相连，交通联系便捷，区位优势明显，有利于项目建设。
2、符合城镇总体规划
项目建设符合城市总体规划的要求。
3、用地条件较好
项目建设区块地形规整，地势较低，整体呈四周高中间低，配套建设条件较好。
周围有某某开发区社区医院，老年人居住看病就近治疗方便。
综上所述，项目选址优势明显，能较好地满足建设需要，也符合相关规划要求，选址合理可行。
3.2建设条件
建设区块交通便利，基础设施完善，便于项目建设、运行中利用城市市政工程设施，区块周边自来水、污水管道、电力设施已全部接入到位。
因此，项目建设具有良好的基础设施条件，能较好地满足项目建设的需要。
3.3地质灾害影响分析
本项目在建设过程中，要严格执行相关规划，并由具有相应的地质灾害防治工程勘查资质的单位，开展地质灾害危险性评估，对建设项目诱发或加剧地质灾害的可能性和建设项目可能遭受地质灾害危险性作出评估，提出防治地质灾害的措施，从源头防治地质灾害的发生。
只要思想重视、措施得当，可以很好地解决地质灾害对项目建设的影响和危害。
第四章建设内容及工程方案
4.1建设要求
在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。
1、环境要园林化
幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。
2、公建设施要高比例化配套要完善化
项目规划配有完善的医疗保健、健身房、阅览室、书画室、花房、棋牌娱乐室、等生活配套设施。
3、设计要人性化
平面设计要方便老人出行，不能有过多的台阶（有台阶处应有相应的轮椅通道）；要保证充足的阳光入室，空间通透；室内地面应采用防滑设计，防跌扶手；各种开关、按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便；入户阳光花园，便于串门和互相照应等等，总之设计要人性化，无障碍居住，满足老年人的特殊使用功能和要求。
4、生活要智能化
配备紧急呼叫对讲系统，安防系统，网络系统、消防系统等保障老人安全。
5、户型要合理化
充分考虑不同年龄阶段、不同阶层、不同居住人数等的不同居住要求，大部分户面积控制在25－30平方米左右。
6、建筑要艺术化
在此居住的老年人均有较高的艺术品位和欣赏要求，相应要有较高水平的建筑艺术，给视觉以美感，使之由美感产生吸引力。
满足以上这些要求的同时，当然还要保证建筑工程质量合格、建材环保、装修美观大方、功能分区明确等基本建筑标准。
4.2总体规划方案
规划总建筑面积16343.22平方米。
其中一期建设规模为198张床位，一期总建筑面积11903.82平方米，包括综合楼建筑面积1776.72平方米；养老护理楼建筑面积10127.10平方米；二期预留建筑面积4439.40平方米。
具备低密度、低容积率、高绿化率；全区无障碍设计，以多层为主，辅之以少量低层；有相应的配套服务设施；整体建筑风格以田园风光为主，通过体块、片、构架等几何化的建筑元素的组织，在比例、韵律、构图、秩序等方面，运用多种建筑语言展现田园风貌，同时在立面细部处理上，要避免田园风格的简单粗陋，注重细部处理，创造性的展现传统田园风格的形象。
装饰在色彩、造型和用料方面要独特，丰富建筑立面的质感，与周边建筑物有鲜明的色彩对比，突出本项目的独特性。
建议采用坡屋顶，用金色琉璃瓦，充分展现古朴、传统的田园风光。
4.2.1规划构架
构架是以社区干道、组团道路、庭院道路为骨架，以住宅、公建配套、园林景观为主体形成的建筑景观群。
分为三块，即住宅、公建设施、景观三块。
为保障行人和车辆出入安全、方便，在不同方向设2个主出入通道。
4.2.2总体平面布置
主要住宅均南北朝向，保证养老护理楼，每间房均有充足的阳光照射（可适当偏西南、偏东南15°），沿向川路、北环路、黄河主题公园、丘地走势呈流线型或围合式布置，设有小型会所、休闲娱乐和公共活动场所。
4.2.3产品功能组合
产品主要功能为养老、休闲，并要针对老年人这一特殊客户群体的特殊需要“量身定做”，既要满足他们居住的物质需求，也要满足他们的精神需要，无论是住宅部分还是公建设施部分，都应该让老年人没有孤寂失落感。
4.2.4环境规划设计
1、园区的环境应为老人提供优美、安全、方便的娱乐交往场所。
老年人，特别是60～70岁年龄阶段的老年人，因离职、退休，生活方式的转变带来了身心、环境等多方面的不适应，对户外活动有着强烈的渴望。
主要的活动有：
叙谈、饮茶、赏鸟、下棋、散步、健身、钓鱼、看书、作画、写字、种菜养花等，不同经济条件，不同文化水平，不同活动能力的老年人有不同的需求，因此在规划设计时应充分认识到这一特殊群体的特殊需要。
2、整个社区的景观规划总体上应该是典雅、欢快、童趣和积极向上的，使其充满生活情趣，这样可以激发老年人热爱生活的欲望，有助于改善其身体机能，促进健康长寿。
3、园区内修建大型具有特色的中央主题花园，给老人带来美的享受，发挥景观功能作用，同时可以作为老年人交流、休憩以及娱乐活动场所。
4、完善的步行交通系统。
步行是老年人主要空间转移方式，也是老年人日常重要活动。
完善的步行系统可结合园区交通与景观路线，将居民日常生活出行置于步行区域之中，人流与车流近而不扰；应沿湖设置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要进行无障碍设计，每间隔直线距离200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。
道路设计应有清晰道路脉络系统和特色的空间意象设计，老年人可以通过道路脉络找到自己熟悉的感觉，找到认同感和归属感，消除孤独和自闭症。
5、为保证景观规划设计与小区建筑风格相协调，满足老人怀旧心理，修建体现中国传统文化的以“梅、兰、竹、菊”，“岁寒三友”为主题的组团花园，供老人近距离的养心、养性、养情。
4.3建筑设计
4.3.1设计依据
国家及地方现行规范、规程、规定，主要有：
1、《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）
2、《住宅建筑规范》（GB50368-2005）
3、《住宅设计规范》（GB50096-1999）
4、《河南省公共建筑节能设计标准实施细则》DBJ41/075-2006
4.3.2项目概况
本项目位于某某市，紧邻向川路，区位优势明显，交通便利。
本项目建设用地面积11318.52平方米，规划总建筑面积1634
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