城市地价空间结构分析以太原市为例.docx

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城市地价空间结构分析以太原市为例

城市地价空间结构分析

以太原市为例

2011年第8期

第33卷总第206期

物流工程与管理

LOGISTICSENGINEERINGANDMANAGEMENT经济与管理

doi:

10.3969/j.issn.1674-4993.2011.08.044

城市地价空问结构分析

口郭淑芬，秦锐

以太原市为例水

（山西财经大学，山西太原030006）

【摘要】地价是近来各界关注的热点问题之一，文中在对城市地价空

间结构进行理论讨论的基础上，分析了太原

市城市地价空间结构问题，指出基于成交价的地价空间分布和基于

2004年太原市基准地价的空间结构不符，并讨论了

成因与地价空间结构的演变趋势.

【关键词】城市地价空间结构；太原市;基准地价;成交地价

【中图分类号】F290【文献标识码】B【文章编号】1674-4993（2011）08

一O114-03

AnalysisoftheSpatialStructureofUrbanLandofTaiyuan

口GU0Shu-fen,QINRui

（ShanxiUniversityofFinanceandEconomics,TaiyuanO30006,China）

【Abstract]

Iandistherecenthottopicofpublicconcern,thetextinthespatialstructureofurbanlandonthebasisof

theoreticaldiscussion,analysisofthespatialstructureofurbanlandinTaiyuan,pointingoutthatthelandpricebasedonthe

spatialdistributionandbasedon2004Taiyuanbenchmarklandpricedoesnotmatchthespatialstructure,anddiscussedthe

originandevolutionofspatialstructureoflandpricetrends.

【Keywords]

urbanlandspatialstructure;Taiyuan;benchmarkland;dealprice

改革开放以来，随着我国土地有偿使用制度的推行，城市

地价问题成为研究的热门课题之一，不少学者开展了大量城

市基准地价评估的理论探讨和实例研究，然而很少去讨论城

市地价空间结构的特征，机制，时序变化等问题.然而，地价

的空间结构及其演变可能恰恰反映了一个城市的发展历程与

演变趋势.本文试图对其进行探讨.

1城市地价空间结构的基本内涵

1.1对空间与空间结构的概念理解

空间”是一个十分宽泛的概念.空间这个术语及其派生

词在地理学，区域科学及其其他相关学科中运用的十分广泛.

然而,对于空间的基本定义迄今仍然是众说纷纭，存在多方面

的歧义•一般意义上的空间是指数学上的三维立体空间以及有明显界限的二维平面空间•但是，现在的空间概念已经包括了数学上所有的抽象空间，有点空间，线空间,面空间，立体空间及多维空间等•不同学科对空间的概念理解也不同•在本文中侧重研究的是地理空间•人类的生产，生活总是在一定的地理空间中进行的，他们的各种各样的社会经济活动在空间上的投影便形成了空间结构•空间结构既可指不同尺度的空间所构成的结构体系，也可指某一空间内部各种要素的结合关系.

1.2城市空间结构的概念

城市空间结构是指社会经济客体在空间中的相互作用及

所形成的空间集聚程度和集聚形态•是各种人类活动与功能组织在城市地域上的空间投影，包括土地利用结构，经济空间结构,人口空间结构，就业空间结构，交通流动结构，社会空间结构,生活活动空间结构等•对城市空间可从不同角度进行划分.

1.3城市地价空间结构的内涵

城市作为一种地域类型，具有不同的功能分区，表现在用地上形成不同的土地利用方式，而不同的土地利用方式导致城市土地收益的差异，最终形成城市地价的空间分布差异，也就形成了各种各样城市的地价空间结构.

根据以上对空间，空间结构以及城市空间结构概念的分析,本文认为所谓城市地价空间结构主要是指城市地价在空间上的分布形态•但由于城市地价可以说是一个城市各个方面的综合反映，它受到了其所在城市特定的地理，政治，经济，交通,文化,社会,居住行为等方方面面的影响，所以认为城市地价的空间结构其实包含了城市的物质空间，经济空间乃至社会空间，是一个城市经济，政治，社会，文化各个方面的综合反映，因此，城市地价的空间结构可以代表一个城市的整体发展水平•如图1城市地价结构空间所示：

【收稿日期】2011—07—06

基金项目:

本文是山西省软科学研究项目：

太原市收益性物业布局时空变化对城市地价的影响及其启示研究（~j:

2011041010

02）的研究成果之一.

【作者简介】郭淑芬，山西财经大学.

第8期郭淑芬等：

城市地价空间结构分析以太原市为例115

图1城市地价空间结构图

2太原市地价空间结构现状分析

2.1基于基准地价的太原市地价空间结构分析

根据国家基准地价管理规定和城市发展的需要,2004年

9月1日太原市对2002年10月23日公布实行的《太原市城市国有土地级别和基准地价》进行了修订，并制订了小店镇，柴村镇的基准地价.此次市政府公布的基准地价是按不同的土地级别，分别评估和测算的商业，住宅，工业等各类用地土地使用权的平均价格.

商业用地的基准地价划分最为详细，共划分了12个等级.最高一级（I—A）主要分布于全市目前的商业中心，即由府东街,迎泽街，解放路与五一路所包围的区域；第二级（I

B）,第三级（I—c）为围绕中心商业区，北到东缉虎营街，南到并州东，西街，西至桃园路冻至建设路区域内的主要城市道路;第四，五，六级（H一A,II一B,H一C）包括北到东缉虎营街，南到并州东，西街，西至桃园路，东至建设路区域内，除I—A,I—B,I—C以外的其它区域，以及该区域外围南到长风街，北到北大街，西到干峰路，东到建设路的主要城市道路;其它级别的地价表现出由内到外逐步递减的分布趋势2.2基于成交价的太原市地价空间结构现状分析根据近期的成交情况可知，太原市用地使用权出让成交价呈现中心城区地价最高，然后逐渐向城市外延递减的趋势但是太原市南部地区的地价速度增长过快，超过了其他地段的地价增长，小店区的增长速度最快•导致太原市南部地区增速快于其他区域的主要因素有以下因素：

1供求因素•土地作为一种特殊的商品，由于土地资源的稀缺性以及土地空间位置的固定性，在一定条件下,土地的供给是基本恒定的，尤其对于一个特定城市而言，土地的总量供给相对来说缺乏弹性•而由于2010太原市城市总体规划中提出省，市政府要南移，这个目标促发了南部地区的土地需求量增加,在土地供给量不变的情况下，土地价格自然上升.

2政策因素•长风新区的规划为太原市南部地区的发展

提供了有力的政策条件•长风新区规划为四大商务区，分别是北部会展商务区，中部文化艺术博览区，市政中心区和南部的商务办公区•大剧院,科技馆,博物馆，音乐馆围绕中心绿地沿内河集中分布•西北角布置省级会展中心，五星级酒店，室外会展组成的会展商务区•总之这一新区的兴起，为太原市南部发展注入了新的活力.

3交通便利因素•太原市南部地区的交通情况在2006

年以后有了长足的发展，南中环，龙城大街，晋阳街等道路的修建与扩建为这一地带的繁荣发展做出了巨大贡献3太原市地价空间结构未来演化趋势：

多核心扇形模式同心圆学说，扇形学说，多核心学说是西方城市空间结构理论的代表性学说•同心圆模式是由伯吉斯在1925年提出的•该学说揭示了城市土地利用的价值分带：

中心商务区土地利用层次最高，越靠近中心商务区土地利用集约程度最高，越往城市外围地租地价就越低；扇形模式是由霍伊特于1939年提出的，这个模式的突出特点之一是考虑了交通作用对功能区的影响;多核心学说是由哈里斯和乌尔曼于1945年提出的.该

模式比前两个模式在结构上显得复杂，而且功能区的布局并无

定的序列，大小也不一样，富有弹性,比较接近实际.太原市的地价空间结构的发展不能完全满足同心圆模式，扇形模式以及多核心模式，太原市的发展是一个多元化的综合，在本文中，提出一个新的模式”多核心一扇形模式”.太原市的发展现在是一个中心，是一个以迎泽大街为中心，并逐步南移的中心，而每个区也有其自己的中心，如小店的中心位于长风，南内环区域.所以说太原市的发展基本满足麦肯齐的多核心理论•但是各个区域内部的中心商业地带不是以距离市中心的距离而决定其地价的，例如位于小店区的长风新区，其地价已经超过了位于太原市中心地带的商业土地价格,所以说太原市的商业土地空间分布是一个多核心模式与扇形模式的综合•当然随着太原市城市的发展，这多个次中心也将逐步赶上或者超越太原市原有的城市中心.

太原市迎泽区，小店区的发展是太原市未来发展的方向，随着城市的南移西进，以前的旧城区将不再是太原市唯一的市中心，太原市将会有更多的中心，如长风商务区随着这一区域的城市地标建筑的建立，长风商务区将成为太原市一大城市中心，地价也将随之升高，而现在的迎泽区仍是太原市的中心之一，因此未来几年内，太原市的发展趋势演变将不是一个中心.

4结论与建议

太原市城市地价分布具有区域差异性，总体表现为东部高于西部,北部高于南部•其中地价变化较大的地区主要为西部和南部地区，地价变化较小的地区为东部和北部地区•地价的变化使地价分布水平在整体上呈现了一定的差异.而太原市的城市商业用地分布价格也不符合太原市2004年基准地

价的分布情况•造成太原市商业地价分布情况是由政策，经济等各方面综合形成的•因此，本文提出以下几点建议：

1充分发挥基准地价的作用，随着市场的发展，基准地价应当及时更新，为政府和社会各界提供合理化参考，以便顺应市场的发展.

2做好法律法规的监督机制，为太原市城市的发展提供

良好的法律环境，使太原市的城市健康发展，使整个房地产业的发展做到有法可循，避免投机行为发生.

3尊重城市商业地价发展规律，政府应该做出合理的指

导，而不是一味的去控制市场的发展，使市场逐步迈入稳健发

展的平台•（下转第113页）

第8期李巍:

基于品牌力量的家具制造商营销渠道选择研究113

零售价，但是利道荷在决足批发价雨，口J坝料到零售丽的足价反应n.令=0,可得:

P2—bP1+bC2—

+a+k8（5）2b2一\J,将式（5）代入⑶式中制造商利润函数可化简为丌：

堕（P一C1）（6）

制造商实现利润最大化，令0~ra

=0,可得:

P.堕（7）

2bl—V

P2:

:

（8）

4b一\o,

将⑺（8）式代入⑶式，制造商的利润函数表达式：

仃:

（9）仃m—（）

2.2直销渠道营销模式下

在直销情况下制造商通过Internet网络直销或者自营店铺直销，此时零售商的利润7r,=0,制造商的利润函数表达式丌=（a一6P2+b）（P2一C1）（10）

假设同等品牌规模下，由于P2二璺,

可知零售价格P2也相等,将（8）式代入（10）式，可得直销情

况下制造商的利润函数表达式：

[a+如一b（CI+）13（a+b）+6（c2+3C1）]

丌m1丽一

（11）

比较同等品牌规模下，传统分销和直销情况下制造商利

润的大小，令仃一仃>；o,可得:

仃一仃二

堕>o,由于.+如16b‘〜

+b（5C,+3）>O所以>.

当品牌规模占在［,］范围内，家具制造

商选择传统分销模式得到的利润更大；当品牌规模s在［0,

］范围内，家具制造商选择直销模式得到的利

润更大•品牌规模小的家具企业可以通过广告的投入，树立自己的产品品牌和企业形象，从而形成自己的消费者忠诚，吸引更多的消费者，这对制造商品牌来说是非常重要的口］.

3结束语

在竞争激烈的家具市场中，本文考察了家具制造商渠道

选择的问题•研究发现,具有一定品牌规模的制造商选择传统分销模式比直销模式取得的收益更大.品牌规模小的制造商可以通过广告宣传等形式的品牌投入来增加自身的品牌形象.

当然本文的研究是基于一定的假设基础之上的，对于分

销与直销相结合的双源渠道以及制造商和零售商在广告投入上的合作问题还有待进一步研究.

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（上接第115页）

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