绍兴市上虞区物业管理实施细则.docx

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绍兴市上虞区物业管理实施细则

（意见征求稿）

第一章总则

第二章业主、业主大会和业主委员会

第三章前期物业管理

第四章物业管理服务

第五章物业使用与维护

第六章监督管理

第七章附则

第一章总则

第一条为规范物业管理活动，维护业主、非业主使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《绍兴市区物业管理办法》，结合本区实际，制定本细则。

第二条上虞区范围内的物业管理、使用及其监督管理适用本细则。

第三条本细则所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第四条区住房和城乡建设部门（以下简称区物业主管部门）负责区物业管理活动的监督管理工作。

街道办事处（乡镇人民政府）按照规定职责负责辖区内物业管理活动的指导、协助和监督工作。

社区居（村）民委员会应当协助街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理工作。

区公安、消防、财政、发改、规划、综合行政执法、质监、建管、市场监督、环保等行政主管部门按照各自职责，做好物业管理相关工作。

第五条建立区、街道（乡镇）、社区三级物业纠纷调解机制，确立由物业主管部门、街道（乡镇）及相关部门和单位参加的物业管理联席会议制度，协调解决辖区内物业管理的重大问题。

同时，建立以属地街道（乡镇）为主的“乡镇（街道）、社区”分级物业管理体系，按照属地管理原则开展相关工作。

第二章业主、业主大会和业主委员会

第六条业主在物业管理活动中，享有法律法规规定的权利，履行法律法规规定的义务，并遵守业主公约、业主大会议事规则及物业服务合同约定。

第七条物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益，依法履行相应的职责。

物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第八条一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域由区物业主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。

物业管理区域的划分，应当征求社区居（村）民委员会的意见。

新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。

旧城区规划范围内新开发建设的住宅，与周边原有住宅区房屋相毗连的，经相关业主同意，可以归并为一个物业管理区域。

第九条物业管理区域内具备下列条件之一的，由开发建设单位在两个月内或前期物业服务企业向街道办事处（乡镇人民政府）提出申请，并由街道办事处（乡镇人民政府）负责牵头成立业主大会筹备组，召开首次业主大会：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；

（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。

符合前款第

（一）、

（二）项条件的百分之二十以上业主也可以向街道办事处（乡镇人民政府）提出申请。

第十条首次业主大会筹备组（以下简称筹备组）由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表和社区居（村）民委员会代表组成。

业主代表的产生，由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会组织业主推荐。

筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。

筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。

筹备组成员应当符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职；

（三）无索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为；

（四）无不宜担任的其他情形。

筹备组中的业主成员还应当履行及时交纳物业服务费用、公共水电分摊费用、汽车停放费用和物业专项维修资金等义务，不得有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用的行为；本人及其配偶、直系亲属未在本住宅小区开发建设单位任职。

筹备组成员名单应当自成立之日起三日内以书面形式在物业管理区域内公告。

第十一条筹备组应当做好以下筹备工作：

（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）草拟业主公约、业主大会议事规则；

（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（五）制定业主委员会委员候选人产生办法；

（六）制定业主委员会选举办法；

（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点、议题、议程和筹备情况以书面形式在物业管理区域内公告，并告知区物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会，受告知的单位应派代表参加，并予以指导。

筹备组应当自成立之日起九十日内完成筹备工作。

第十二条首次业主大会筹备经费由建设单位承担。

建设单位应当在物业项目综合验收前，一次性向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）交纳筹备经费，由其代收代管，用于首次业主大会筹备使用。

具体预缴标准为5万平方米以下的为每平方米1元，超出5万平方米以上的部分为每平方米0.5元。

筹备经费应当专户储存、专款专用。

业主委员会基本的办公用品可由街道办事处（乡镇人民政府）从建设单位缴纳的首次业主大会会议筹备经费中列支。

首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况、结余情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。

第十三条业主大会会议可采用集体讨论、书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加会议。

凡需书面投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

业主大会作出决定，必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会对筹集和使用物业专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施作出决定，必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

逾期不参加投票的业主的专有部分建筑面积和人数是否计入已表决的多数专有部分建筑面积和人数，由业主大会议事规则约定，并按《浙江省物业管理条例》的规定执行。

业主大会在其职责范围内作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

第十四条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。

物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，街道办事处（乡镇人民政府）可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的社区居（村）民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下组织业主召开。

第十五条业主委员会委员应当由本物业管理区域内的热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会委员由业主大会选举产生，并在物业管理区域内显著位置公告。

业主委员会由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。

业主委员会设主任一名。

业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员，已担任业主委员会委员的，应当按照业主大会议事规则，由业主委员会终止其职务并予以公示：

（一）不具有完全民事行为能力的；

（二）本人及其配偶、直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的；

（三）有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为且未改正的；

（四）未按照规定交纳物业服务费用、公共水电分摊费用、汽车停放费用和物业专项维修资金等相关费用且未改正的；

（五）违反区人民政府有关房屋出租规定且未改正的；

（六）牟取妨碍公正履行职务的其他利益且未改正的；

（七）有不良信用记录情节严重的；

（八）有违反临时管理规约、业主公约、业主大会议事规则，或者其他不宜担任业主委员会委员的情形。

未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）的指导、帮助下，根据业主大会议事规则召开业主大会会议，选举产生业主委员会或者增补业主委员会委员。

第十六条业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）备案：

（一）业主委员会成立（换届）备案表；

（二）业主大会会议记录和会议决定；

（三）业主大会议事规则、业主公约等；

（四）业主委员会印章刻制申请表；

（五）印章启用的通告；

（六）业主委员会主任身份证复印件和当选证明；

（七）业主大会决定的其他重大事项。

物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会的备案证明和印章刻制证明。

业主委员会应当依法刻制和使用印章。

业主委员会备案的内容发生变更的，应当重新备案。

第十七条业主委员会履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，定期书面向业主大会报告工作并在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接受业主质询；

（三）根据业主大会决定代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理活动中的相关问题；

（五）督促业主、物业使用人遵守业主公约，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（六）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；

（七）根据业主公约和业主大会议事规则，决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用并公布经营所得收益情况；

（八）配合街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、公安机关等做好住宅物业管理区域的社区建设、社会治安等工作；

（九）法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

第十八条业主委员会不得有下列行为：

（一）阻挠、抗拒业主大会行使职权；

（二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料；

（三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章；

（四）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；

（五）未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，与物业服务企业签订物业服务合同；

（六）擅自动用物业专项维修资金，侵占业主共有财产；

（七）违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权，侵害业主合法权益的其他行为。

第十九条业主委员会任期届满三个月前，应当书面告知街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会。

街道办事处（乡镇人民政府）应当指导、协助成立换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项，组织召开业主大会会议，但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即使用物业专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。

业主委员会逾期未能换届改选的，由街道办事处（乡镇人民政府）指导所在地的社区居（村）民委员会组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

第二十条业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交街道办事处（乡镇人民政府）保管。

业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，街道办事处（乡镇人民政府）应当及时提供。

街道办事处（乡镇人民政府）在新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日内，将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。

业主委员会不按时移交的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令其限期移交；拒不移交的，辖区内的公安机关应当给予协助。

第二十一条一个物业管理区域分期开发的建设项目，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

物业管理区域内尚未出售和虽已出售尚未交付的物业由开发建设单位履行业主职责。

第二十二条　业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有半数以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开三日前在物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见。

第二十三条业主大会应当综合考虑物业管理区域规模、物业服务费用标准、业主人数等因素，在业主公约、业主大会议事规则中确定业主大会、业主委员会日常工作经费预算。

该经费由全体业主负担，或者由业主大会在业主公约或者业主大会议事规则中约定。

业主大会可以根据工作需要设立业主监事会，聘请业主委员会秘书。

具体产生办法、工作职责、所需经费在业主公约、业主大会议事规则中约定。

业主委员会应当将业主大会、业主委员会日常工作经费预算及使用情况，至少每半年在物业管理区域内显著位置公告一次，接受业主监督。

第二十四条业主公约应当对下列事项作出约定：

（一）物业共用部位、共用设施设备的使用、维护和管理；

（二）物业管理用房的使用和经营；

（三）业主合理使用物业专有部分的权利和义务；

（四）物业屋面、外墙、门窗的装修和户外设施的安装规范；

（五）维护物业管理区域环境卫生和公共秩序的权利和应承担的义务；

（六）业主分担物业管理区域各类规定费用和分配各类收益的方式；

（七）违反公约应当承担的责任；

（八）其他由业主公约规定的内容。

业主公约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、非业主使用人均具有约束力。

第二十五条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会委员资格和人数、任期、业主大会和业主委员会开展工作的活动经费等事项作出规定。

第二十六条业主委员会应当在每年三月底前通过公告等形式向全体业主报告上一年度工作情况，并通报辖区街道办事处（乡镇人民政府）。

业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

第三章前期物业管理

第二十七条住宅物业的建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业。

但符合下列条件之一的，经区物业主管部门批准，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业：

（一）投标人少于三个的；

（二）多层或多层和高层结合、规划总建筑面积小于4万平方米的；

（三）独立高层、别墅区规划总建筑面积在2万平方米以下的。

第二十八条建设单位应当在销售（预售）物业之前，制定临时管理规约，作为物业买卖合同的附件，并在物业销售（预售）五日前向辖区物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。

临时管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。

建设单位销售（预售）物业时，应当公布物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备以及其他公共场所、公用设施，并在物业买卖合同中予以明示。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

物业买受人认为临时管理规约侵害其合法权益的，可以要求辖区物业主管部门处理。

区物业主管部门应当制定临时管理规约示范文本，供建设单位选用。

第二十九条建设单位依照法律、法规规定的程序通过招标、投标选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同。

建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同的附件应当包括前期物业服务合同和临时管理规约。

前期物业服务合同中应当载明下列内容：

（一）物业服务内容、标准、收费价格和委托代收费事项；

（二）各分项服务的标准（含人员配置）和费用分项测算；

（三）物业服务用房（含业主委员会议事活动用房）的面积和位置；

（四）共用部位、共用设施设备清册；

（五）利用共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算及分配办法；

（六）违约责任和合同解除的条件；

（七）与前期物业服务有关的其他事项。

第三十条临时管理规约由建设单位按照区物业主管部门制发的统一示范文本制定，物业买受人在购房时签署。

临时管理规约中应当载明下列事项：

（一）业主定期交纳物业服务费用的义务；

（二）业主对房屋使用以及出租等规定；

（三）建设单位履行监督物业服务企业服务质量的义务；

（四）建设单位对物业服务企业服务质量的评估标准和评估办法等；

（五）建设单位更换前期物业服务企业的条件；

（六）共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热等费用的分摊方式；

（七）与住宅物业管理有关的其他事项。

第三十一条物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责：

（一）参与工程的检查，对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位或者相关专业管理部门提出整改建议，并协助专业管理部门督促落实；

（二）就共用设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议，并参与共用设施设备的安装、调试等工作；

（三）建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料和日常管理档案；

（四）根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供物业服务并引导业主遵守约定，维护物业公共利益和管理秩序；

（五）配合街道办事处（乡镇人民政府）、辖区物业主管部门做好业主大会的成立工作。

物业服务企业应当在前期物业服务合同约定的期限内派遣专业人员进入施工现场，提供前期物业服务。

第三十二条前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已按规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。

前期物业服务合同约定期限届满，业主大会没有成立或者业主大会未作出选聘或续聘前期物业服务企业的决定，前期物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，建设单位可与物业服务企业续签前期物业服务合同，物业服务合同期限至业主大会作出选聘或续聘决定为止。

第三十三条物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。

物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，作相应记录，发现与竣工验收资料不相符合或者有质量问题的，应当向相关管理部门报告。

相关管理部门应当责令建设单位限期整改。

物业服务企业应当与建设单位签订承接查验协议，物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

第三十四条项目交付使用备案前，建设单位应当依照有关规定将验收合格的供水、供电、供气、邮政、通信、有线电视、路灯、化粪池等共用设施设备移交给相关专业单位负责管理。