池州某项目可行性分析报告.docx
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池州某项目可行性分析报告
池州项目（恋日港湾）可行性分报告.doc
池州项目（恋日港湾）可行性分析报告
新视窗企业广告策划公司
二OO四年八月
第一章前言
第二章项目概况
第三章市场分析
第四章项目分析及项目定位
第五章项目投资估算及盈利分析
第六章项目开发经营风险分析
第七章结论与建议
第一章前言
一、报告编制目的
1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评
估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
4、对项目进行投资分析和风险分析。
5、对项目决策及其实施的优化提出建议。
二、报告编制依据
1、池州市规划局规划方案；
2、国家建设部及池州市颁布的与房地产相关法律与政策；
4、池州市2003年及2004年上半年房地产发展统计报告；
5、现场勘察和实地调研所得资料。
第二章项目概况
一、项目建设背景
根据池州的城市总体规划发展要求及随着老城区的改造步伐加快，该片区将是老城区重要的住宅区。
我们经过对池州全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据池州目前的房地产现状与发展趋势，只要做出能满足池州市城市居民新的住房要求和高品质，同时定位准确，完全不用担心项目的销售，而且有丰厚的利润。
二、项目概况
该地块位于池州市长江南路与南湖西二路交叉口。
池州二中包围其中，有良好的文化气氛。
道路交通便捷，有烟柳桥与古城区相连。
项目占地299亩，具有一定的开发规模，并能给品牌的创造提供保障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。
根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的住宅新区。
建筑形式拟采用组合式：
多层80%，联排别墅10%，商业及公共设施10%，并初步确定项目主要技术指标如下：
①总用地面积：
299亩，199334㎡。
②容积率：
1.4
③总建筑面积：
27.9万㎡
其中：
多层住宅：
22.33万㎡
别墅：
2.79万㎡
公建及商网面积：
2.79万㎡
④绿化率：
40%
（以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步
方案，在很多方面还有待于进一步优化）
第三章市场分析
一、池州概况
池州地处长江南岸，自唐武德四年设州置府已有1382年历史。
建国后历经“两撤三建”，区划变动频繁。
1988年9月池州地区复建，1999年6月池州撤地设市。
现辖贵池区、东至县、青阳县、石台县和九华山风景区、池州经济技术开发区，总面积8272平方公里，人口155万。
近年来，池州市城市人口增长较快，主城区人口达到了前所未有的１４万，城区面积也由“九五”末不足１０平方公里发展到现在的１３平方公里。
（一）、市情特点
综合分析比较，池州市情有五个特点：
自然资源富足、生态环境优美、文化底蕴深厚、区位条件优越、经济比较落后。
（二）、发展现状
1、经济总量。
池州人口占全省2.42%，面积占全省6.06%，经济总量大多没有占到与人口、面积相应的份额，主要经济指标尚未达到全省平均水平。
池州复建15年来，全市主要经济指标大多翻了两番以上。
2003年，全市GDP75.5亿元，增长6.6倍，占全省1.9%；财政收入6.67亿元，增长近10倍，占全省1.6%；工业增加值9.65亿元，占全省1.2%；农民人均纯收入2380元，增长4.5倍；社会消费品零售总额25亿元，增长4.8倍，占全省1.9%；进出口总额4559万美元，占全省0.8%；实际利用外资2050.3万美元，占全省1.9%；城镇居民可支配收入6208元，比全省低492元。
但有4项指标高于（或近于）应占份额：
全社会固定资产投资36.3亿元，占全省2.56%；旅游总收入5.2亿元，占全省2.65%；居民人均储蓄3862元，比全省人均低25元；农民人均纯收入2380元，比全省人均高240元。
从皖江五市看，皖江五市总人口1172.8万人，总面积29687平方公里，池州分别占13.2%和27.8%。
就总量而言，池州在皖江中大大落后于马鞍山、芜湖、铜陵和安庆，就人均而言，池州与安庆基本相当。
2、经济结构
①产业结构。
历史上，池州一直是一个以农为主的地区，农业占国民经济比重一直较大。
直到1995年，三次产业结构才由“一、二、三”调整为“二、三、一”。
2002年，三次产业结构比池州为27∶36.3∶36.7，全省为21.7∶43.5∶34.8，皖江五市为14.76∶50.26∶34.98。
与全省比，池州一产高于全省5.3个百分点，二产低于7.2个百分点，三产虽然高于全省1.9个百方点，但仍处低水平。
与皖江五市比，工业化、城市化程度更低。
②就业结构。
与经济发展水平相适应，池州的劳动力就业结构也是以一产为主。
近几年，虽然外出务工人数达到20多万，但农业劳动力仍占大头。
2002年，全市一、二、三产业领域就业结构为60.8∶16.0∶23.2（全省为55.6∶18.1∶26.3，全国为50∶21.4∶28.6，皖江五市为46.36∶23.78∶29.86）。
由此可见，池州劳动力一产就业率仍然偏高，二、三产就业率则相对不足。
3、经济质量
①效益指标。
总体水平是“两高一低”。
2003年，池州财政收入占GDP比重为8.8%，低于全省10.3%水平；工业经济效益指数170.27%，高于全省127.88%水平；“九五”时期科技进步对经济增长贡献率为51.3%，高于全省34%水平。
②环境指标。
多年来，池州一直注重可持续发展，经济与人口、资源、环境比较协调。
人口密度每平方公里187人，工业污染源少，“三废”排放量小，是理想的投资、居住地。
③县域经济。
2002年，全省61个县市（不含区）经济运行综合指数考核结果，池州3县处于中下游水平，其中青阳县列29位、东至县列49位、石台县列56位。
综合分析池州市情特点和发展现状，可以看出，池州是一个经济后发地区，是一个蕴藏着发展潜能的地区。
在新一轮经济大发展中，池州凭借资源优势、环境优势和区位优势，完全可以实现跨越式发展。
在全面建设小康社会进程中，池州不仅能够赶上全省步伐，而且能够成为皖江开发开放中的重要一极。
（三）、快速发展成因分析
从发展的角度看，池州复建15年，大体可分为两个阶段：
2000年前主要是打基础，重点是抓农业；2000年以来，主要是抓投资，重点是抓工业。
目前，池州发展已进入一个良性协调、持续快速发展阶段。
1、发展趋势
受大环境影响，20世纪90年代后期，池州发展每况愈下，经济增长连年下滑。
GDP增幅1995年为8.4%，1996年为16.9%，1997年为13.2%，1998年为5.1%，1999年降到最低点仅1.4%。
2000年开始恢复性增长，当年增长3.5%，2001年为6.2%，2002年为7.7%，2003年增长9.8%。
连续三年的快速增长主要得益于工业，得益于投资。
工业增加值占GDP比重超过30%，工业对GDP贡献率超过50%。
固定资产投资2001年21亿元、2002年28亿元、2003年36.3亿元，三年累计85.3亿元，超过前11年投资总和。
工业增长幅度、投资增长速度均超全省平均水平。
依此思路抓下去，依此速度发展下去，池州经济将逐渐向好。
预计从2004年开始，将会出现较长时期的两位数增长局面。
2、发展基础
近几年池州快速发展主要靠产业作基础，项目作支撑。
2001年以来，全市上下突出招商引资，主抓项目建设，先后在交通、工业、农业、旅游、经贸、城建等领域规划建设了一批骨干项目，其特点表现为：
①生产性项目居多。
近三年，全市招商引资额连续三年翻番，其中70%以上为工业项目。
②规模性项目居多。
投资大多在1000万元以上，亿元项目数10个，10亿元项目亦开始登陆（已建的就有池州海螺和池州电厂）。
③一批国内外知名企业纷纷落户池州。
目前已有海螺集团、中国华电、华源集团、香港韦确、安徽国风、安徽丰原、安徽巢东、安徽水利、上海新高潮、上海埃力生、宝钢集团、马钢公司、法国英格瓷公司等10多家上市公司在池州投资。
此外，韩国三星集团、欧米亚公司、印尼金光集团也有意与池州合作。
根据国家中长期发展规划，结合池州“十一五”发展，全市最近初步编制了48个投资亿元以上的项目，总投资额达1000多亿元。
目前池州每年都有一批项目投产，每年都有一批项目在建，每年都在谋划一批新项目。
3、发展环境
随着连续多年解放思想活动的开展，池州已经基本形成一个“服务规范、办事高效、诚实守信、亲商和商”的发展软环境。
随着基础设施的建设、配套和完善，制约池州发展的硬环境也有实质性改观，主要表现在：
①水利基础设施建设。
1998年以来，池州抓住国家治理大江大河机遇，争取国债工程对长江干堤、成圈圩堤、通江河堤进行了彻底整修，防洪标准大大提高，困扰池州多年的水患基本得到根治。
②城市基础设施建设。
近几年，先后投资20多亿元，重点构建了城市干道网，拉开了城市框架；拆迁改造老城区14万平方米，城市天然气管网和长10公里环城河整治已开工建设，提高了城市品位。
③交通基础设施建设。
穿越池州的沿江高速、合（肥）黄（山）高速已开工建设；安（庆）景（德镇）高速、东（至）九（江）高速已规划建设，预计到2007年将建成通车；铜九铁路省政府已确定2004年开工，预计2007年建成通车；池州港改扩建工程已基本完工，正在申报一类口岸；池州机场前期工作已经展开。
2010年前，池州将形成一个多通道的“公铁水并举，江河海联运”的大交通格局。
软硬环境的改善，将极大地加快池州发展进程。
4、发展外因
从经济地理角度看，池州距上海、武汉均约400公里，处在两大都市圈交汇点。
进入21世纪以来，长三角地区发展步伐明显加快，但在快速发展的同时，长三角核心区经济成本也大幅上升，一些劳动密集型企业势必向外转移。
同时，以武汉为中心的华中经济圈也在加快崛起并积极向周边辐射。
按照“积极对接、错位发展”的思路，池州完全可以借助外力推进自身发展，重点涉及两个领域：
一是基础工业，主要是能源工业、食品工业、纺织加工和矿产加工；二是第三产业，主要是旅游休闲和花卉苗木。
依据以上分析，池州加快发展的时机已经到来，条件已经成熟，可说是集天时、地利、人和于一地。
按照两位数速度增长，到2020年，池州将是一个名副其实的经济强市。
（四）、区域发展布局
依据池州地形特点和资源状况，区域发展布局重点围绕“一带一群一区”展开。
①“一带”即沿江产业带。
按照“一城九港”（指主城区和香口港、东流港、吉阳港、大渡口港、牛头山港、前江港、主城区港、江口港、梅龙港）规划，重点发展大运输量，大用水量工业。
同时依托岸线资源，加快港口建设，发展现代仓储物流及运输业。
②“一群”即矿产工业集群。
依托优势矿产资源，建设特大型建材企业、原料基地和辅料基地、大型有色金属企业。
③“一区”即池州经济技术开发区。
重点建设金安生态工业园（2平方公里）和临港工业园（6平方公里），力争五年内初见成效。
实施“一区多园”体制，带动县区工业园建设。
④池州市城市总体规划。
东进、西连、北拓、南移。
池州主城区将成为一个拥有东湖、西村、南山、北港的山水园林城市，极具文化韵味及地域特色。
在城市的东部，随着马江公路建成运营，江口工业开发区将逐步向东拓展延伸，“齐山—平天湖”这一天然生态公园开发也已提上市政府议事日程；南部，贵池民营工业园初具规模，并不断壮大，随着铜九铁路建设，火车站的站前区及沿江高速公路上下行线的建设，池州主城区一个新的组团将很快形成；西部，杏花村文化园区建设已启动，市政府已决定搬迁原三元化工厂、造纸厂、农药厂等高污染、高能耗企业，城市西部空间将得以释放；北部，随着池口防洪墙的建成，城市北部连年遭受水患之忧已经化解，港口桥的建设更为池州港锦上添花，在冶炼厂搬迁后，北部人居环境将极大改善，滨江城市风貌将很快展现。
这样，一个“东湖、西村、南山、北港”的特色城市构架就初见雏形，池州将成为一座名副其实的水在城中、城在园中、楼在林中、人在绿中，极具文化韵味及地域特色的江南名城。
（五）、2003年池州市国民经济和社会发展的统计
国民经济快速发展。
2003年，池州市生产总值75.5亿元，按可比价格计算，同比增长9.8％，比上年加快2.1个百分点。
增长率不仅首次赶上和超过全国、全省平均水平（分别高于全国、全省0.7和0.6个百分点），而且也是池州1998年以来最快的一年。
按户籍人口计算，人均GDP为4874元。
从三次产业看，第一产业完成增加值18.68亿元，比上年略增；第二产业增加值30.01亿元，增长19.2％；第三产业增加值26.82亿元，增长7.8％。
三次产业结构由2002年的27∶36.3∶36.7调整为24.7∶39.8∶35.5，第二产业比重进一步提高。
2003年，全部职工年平均工资为9595元，增长17.2%，在岗职工年平均工资为10198元，增长15.6％，离岗职工年均生活费2827元，增长1.8％。
城镇居民人均可支配收入6208.4元，增长10.5%，其中：
城镇居民人均工薪收入4407.5元，增长4.22%。
农村居民人均纯收入2385元，增加113元，增长5%，其中：
工资性收入1147.2元，增加16.4元。
城乡居民的消费方式、渠道和结构发生重大变化。
2003年，城镇居民人均消费性支出4524.2元，增长3.4%，其中：
食品支出2233.9元，增长11%。
城镇居民恩格尔系数为49.4%。
农村居民人均生活消费总支出1575元，增长3.3%，其中：
食品支出859.8元，增长10.7%。
农村居民恩格尔系数为54.6%。
工业化、农业产业化和城市化取得新进展。
工业保持快速增长，全部工业增加值增长17.4%，对经济增长的贡献率为44.1%，推动经济增长4.3个百分点。
规模以上工业企业经济效益综合指数170.3%，比上年提高71.6点；规模以上工业企业实现利润4.1亿元，同比增长5.7倍，实现利税6.23亿元，比上年增长2.6倍，均创历史最高水平。
农业产业化进程稳步推进，山野菜、茶叶、秋浦花鳜、皖南土鸡、花卉苗木、食用菌等优势农产品初具规模。
农产品市场体系不断完善。
农业上形成优质水稻、蚕桑和速生丰产林、特种水产、家禽等无公害农产品生产加工基地，已成为上海及周边城市重要供货地。
重点实施生态家园富民工程建设，在农村累计建沼气池3.1万口，开展庭院经济生产。
城市化进程迈出新步伐，城市化水平为26.5%，比2000年提高2.8个百分点；贵池区GDP为38.18亿元，增长10.1%，占全市GDP的比重为50.6%，比上年提高0.2个百分点。
就业再就业工作力度加大。
年内新增城镇就业岗位10755个，城镇登记失业人员4571人，登记失业率为4.4%；新增劳务输出15010人。
各项改革继续深化。
全市重点国有集体企业产权制度改革扎实推进。
年初确定改制的20户重点企业，已有17户完成了改革的主要任务。
经济发展环境进一步优化。
创建金融安全区力度加大，银行不良贷款率较年初下降12.5个百分点。
公共财政支出改革逐步深化；农村税费改革不断规范，农业特产税改征农业税，直接减轻农民负担1127万元；粮食补贴方式改革全面完成；环卫管理体制改革取得成效；土地、矿业权市场建设向纵深推进；住房、人事、教育及卫生等各项改革扎实开展。
社会治安形势稳定。
经济社会发展中存在的主要困难和问题：
经济总量小，发展速度与全省沿江主要城市比还不够快；农村和农业投入不足，农民收入增长较缓，城乡差距有所扩大；交通、能源等要素对经济增长的制约加剧；就业压力仍较大。
（六）、2004年上半年经济情况
今年一季度，全市经济承接去年逐季加快的发展势头，继续上扬新一轮增长周期的曲线，完成生产总值16.32亿元，同比增长13％，居全省第五名。
工业生产、财政收入、外贸出口等主要经济指标的增幅位居全省前列，各项社会事业稳步健康发展。
从收入看，一季度全市城镇居民人均可支配收入2001元，同比增长8.4%；农村居民人均现金收入654元，增长8%，实现了与城镇居民收入增长的基本同步。
从储蓄看，城乡居民储蓄存款余额比年初增加10.5亿元，比去年同期增长22.7%。
二、池州市房地产市场分析
（一）、2003年以前池州市住宅市场分析
在这之前，池州市住宅水平一直维持在1000元/m2左右，究其原因不外乎以下几点：
1）、土地价格是一个首要的因素。
土地作为稀缺性资源，政府没能做好土地供应的长期规划。
开发商可以通过项目可行性报告，以很便宜的价格向政府要求划拨土地。
这导致了土地成本在整个项目中只占很小的一部分。
2）、整个池州的住宅以零星分散建设为多，不注重整个小区环境、园林、文化方面的建设。
使一大批想改变住房质量的居民找不到合适的住宅，贵了又觉得不合算。
3）、居民居住观念没有改变。
大多数池州人认为，过了翠微路就觉得离开了城市，到了郊区。
而且也一直认为城南是一个郊区，且离车站较近，环境吵杂不适宜居住，在一定程度上限制了该区域的房价。
4）、消费观念也限制了整个池州市的房价。
许多池州居民留恋于“小桥、流水、人家”，只要有地方住，能吃饱，不会用剩余的钱去改善居住环境和投资于房产。
5）、这段时间里，虽然有出现过许多有利于住宅发展的政策（比如货币化分房的实施），但一直没能使池州房地产更上一个台阶。
（二）、2003年以来池州市住宅市场分析
2003年是池州房价飞涨的一年。
随着市政北移，这对于池州整个房地产市场是一个重要的转折点，从至，开发商取得土地的维一途径就是市场招投标，土地市场更趋于公平。
固定资产投资快速增长。
2003年，全社会固定资产投资总额达36.34亿元，比上年增长29.8％，其中，国有经济投资13.9亿元，增长35％。
按投资管理渠道划分，基本建设投资14.98亿元，增长58％；技术改造投资7.14亿元，增长2.4％；房地产开发投资4.63亿元，增长33.4％。
全市城镇基础设施建设投资1.6亿元，水利建设投资1.25亿元，交通建设投资4.5亿元。
重点项目建设成效显著。
全市44个重点建设项目当年完成投资18亿元，占全社会投资总额的49.6%。
重点建设项目和非国有投资及时跟进直接推动了全市投资增长。
与此同时，政府出台了一系列的相关政策。
1）、池州强化“强市富民”意识，努力使全市经济继续在高平台、低波动中运行，2003年全市经济继续走强。
同时，改变全市居民的消费观念。
2）、规范房地产开发，改善投资环境，使房地产开发逐步走上规模化、集约化经营。
把房地产开发作为城市新的经济增长点，大力发展城镇建设。
3）、在市区范围内，加快土地供应制度的改革，停止新批量土地的开发项目，对存量土地开发项目采取限制的态度，使开发总量得到控制。
同时，积极引导开发企业参与园区、新区的开发建设。
4）、加强城市建设步伐，动迁量大幅上升和货币安置政策使市场上对商品房的需求迅速膨胀。
（三）、池州市2004年上半年房地产情况
2004年上半年，池州市房地产保持了快速发展。
（1）、房地产业经济指标保持高位运行
开发市场供销两旺主城区上半年完成房地产开发投资1.76亿元，同比增长11%。
商品房施工面积43.12万m2，其中新开面积17.8万m2，与去年同期基本持平。
商品房竣工面积14.4万m2，销售面积7.48万m2，同比分别增长70%、3%。
商品房空置面积为3.14万m2，同比减少1.41万m2，其中住宅空置面积为4100m2。
6月底主城区商品住宅均价1387元/m2，沿主要街道商业门点平均价格5052元/m2，较去年底增长36%、9%。
交易市场持续升温上半年城区共办理各类房产交易5211起，交易面积51.6万m2，交易额3.6亿元，同比分别增长78%、60%、168%。
存量市场持续活跃，增量市场全面升温。
各类房产交易中，新建商品房1321起，面积10.6万m2，成交额1.16亿元，同比分别增长69%、57%、91%；存量房交易1740起，交易面积14.7万m2，交易额6491.5万元，同比分别增长71%、46%、108%。
房地产金融投放力度加大，上半年共办理房地产抵押2150起，交易面积26.3万m2，交易额1.8亿元，同比分别增长90%、70%、94%，创历史最高记录。
（2）、廉租房与安置房建设
通过90天的努力，廉租房一期工程1.1万平方米180套已于4月28日顺利交付，二期300套廉租房1.62万平方米工程已于5月10日正式起动。
5月底完成了土地征用、户型方案设计、工程竖向设计、道路及管网设计、地质勘察等各项工作；6月份开展了土方工程、桩基工程、道路管网工程的建设，完成了施工图纸设计与审查工作；主体工程招标信息已于7月2日在网上发布，预计将在年底完成二期工程主体封顶。
南门两点一线拆迁回迁安置房翠微苑F10A号楼已于2月6日动工，目前已进入主体装饰阶段，8月中旬可交付使用。
（3）、招商引资
上半年房地产开发市场6个重点招商引资项目共到位资金7292万元，其中汇景花园二期投入资金3021万元。
（4）、房地产重点项目进展
6个重点招商引资项目均已实施。
和泰星城已通过规划许可，5月30日桩基进场施工，一期5万平方米明年8月份交付使用。
汇景花园一期6.1万平方米已于年初交付，二期30栋5.7万平方米，目前已完成投资3021万元，27栋已主体封顶，11月份可以整体交付。
杏花村整体复建工程共分古井文化园和杏花村文化园两部分，其中古井文化园三块地段6.4万平方米已于6月份全部竣工交付，杏花村文化园总平面3月份已经评审，现已组织拆迁。
秋浦花园除1号楼由于规划调整外，其余12栋6万平方米已于4月份竣工交付。
国丰花园整体项目2.7万平方米已于今年5月份竣工交付；南门改造二期工程由宇成、兴佳两公司建设，目前规划已经通过，拆迁工作即将完成。
现介绍一下池州新区最新房价：
序号
楼盘名称
住宅类型
价格（元/m2）
1
豪斯杏园
多层
1338—1458
2
和泰星城
多层
1600—1700
3
秋浦花园
多层
1600左右
4
商铺
连体
1780/4980—5052
综上；新区的住宅均价在1600元/m2，老城区在1400元/m2。
第四章项目分析及项目定位
一、项目开发经营SWOT分析
（一）、房地产投资项目开发经营机会形成模式
经营机会的实质是寻求、识别、把握企业可进取的市场空间。
经营机会是外部市场、环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的结合。
经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点、竞争点、卖点。
（二）、项目开发经营优势点[Strength]
现对该项目真正的、突出于城南住宅市场的优势点集中如下。
（1）项目开发经营期几年内相关的经济大“势”。
①国家宏观经济走出低谷，进入上升繁荣期，恰恰是本项目的开发经营期。
②住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利的政策法规环境。
③置业意识——古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位的消费观念。
全社会小康后的家庭消费将首先集中在住房条件的改善方面。
（2）项目的区位环境优势及其发展空间与规模
①城南的自然环境，在池州市得地独优，其离市中心近；
②本项目可作为老城区企事业单位人员，私营、民营企业家理想的生活基地；
③项目占地近三百亩，规模较大，可作为经济住房，是置业的理想地方。
（3）池州市政府的大力支持
（4）产品优势：
联排、多层、复式、商业街等类型丰富产品对应多重客源
（5）池州二中座落在项目以南，以及周边有几所学校将会赋予项目文
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