物业税法注意事项.docx

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物业税法注意事项

问：

新营业税条例第五条“国务院财政、税务主管部门规定的其他情形”是否包括物业公司？

另外，还有哪些情形在缴纳营业税时允许扣减？

答：

《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令2008年第540号）第四条规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。

应纳税额计算公式：

应纳税额＝营业额×税率营业额以人民币计算。

纳税人以人民币以外的货币结算营业额的，应当折合**民币计算。

第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。

但是，下列情形除外：

（一）纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个人的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人的运输费用后的余额为营业额；

（二）纳税人从事旅游业务的，以其取得的全部价款和价外费用扣除替旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业额；（三）纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额；（四）外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额；（五）国务院财政、税务主管部门规定的其他情形。

《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定：

（十九）从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。

物业管理公司收入及营业税相关规定

1、如何区分物业管理收入、物业经营收入、物业大修收入、物业代收收入？

财基字【1998】7号：

物业管理公司的收入包括：

主营业务收入和其他业务收入。

（1）主营业务收入：

包括物业管理收入、物业经营收入、物业大修收入。

①物业管理收入：

是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代为办理性服务费收入和特约服务收入。

②物业经营收入：

是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。

③物业大修收入：

是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。

（2）其他业务收入：

是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入、无形资产转让收入等。

2、物业管理收入如何缴纳营业税？

（1）财税[2003]16号规定：

从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。

（2）代有关部门收取的费用，如果开具本单位票据，视为物业管理收入，待支出时统一作为费用扣除。

（3）物业管理单位已向客户收取但未提供服务而又全额退还客户的收费，如退还给未进行装修住户的“二次装修垃圾清运费”等，在缴纳营业税时，允许其冲减当期的计税营业额。

3、物业经营收入、物业大修收入如何纳税？

根据《营业税暂行条例》及其实施细则，物业经营收入、物业大修收入分别按照所从事的经营项目所适用的营业税税目，依法定税率征收营业税。

4、代收收入如何缴纳营业税？

（1）国税发[1998]217号规定：

物业管理企业带有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理业务”。

因此对物业管理企业带有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务收取的手续费应征收营业税。

（2）代有关部门收取费用时，如果为客户开具的是有关单位提供的票据，这部分收入不作为物业管理收入，只将收取的手续费作为物业管理收入（收取手续费时要给有关单位开据服务性发票）。

5、物业部门收取的垃圾处置费如何征受营业税？

（1）国税函【2005】1128号规定：

单位和个人提供的垃圾处置劳务不属于营业税应税劳务，对其处置垃圾取得的垃圾处置费，不征收营业税。

（2）根据以上规定，物业公司向客户收取的垃圾清扫费、垃圾运输费应不属于营业税收入，不征收营业税。

但是，不属于《企业所得税法》规定的不征税收入和免税收入，应征收企业所得税。

6、物业公司实行收入分成的如何缴纳营业税？

以物业公司名义收取的收入，如果按规定与业主委员会实行分成，营业税的纳税人应为物业公司，物业公司应按照物业管理收入、物业经营收入、物业大修收入、代收费用等相关规定计算缴纳营业税。

支付给业主委员会的分成支出作为费用处理。

业主委员会取得分成收入时必须到地税局代为开具服务业发票，否则物业公司不能在企业所得税前扣除。

7、物业公司收取的物业接管费、一次性收取全年物业管理费如何纳税？

（1）《营业税暂行条例》

第十二条　营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

《细则》第二十四条条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。

条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。

（2）物业公司从房地产公司收取的接管费用，转入物业公司账户后，分不同情况处理。

①如果收取时房地产公司已经给客户开具发票，并且已经计入收入缴纳营业税、企业所得税，物业公司就不许再做收入处理。

可以挂在“其他应付”款等科目。

同时应保存好开发公司就这部分收费浇水的相关凭证。

②如果房地产公司收取时没有开具发票，也没有计入收入缴纳营业税、房产税，转入物业公司应按《营业税暂行条例》第十二条，《细则》第二十四条规定处理。

（3）物业公司一次性收取全年物业管理费也应按照《营业税暂行条例》第十二条，《细则》第二十四条规定处理

物业公司使用业主共有的用房也要缴税

案情简介：

近日，税务人员在纳税评估工作中发现，房地产公司免费提供给全体业主并交由物业公司的物业用房分为两部分：

一部分是物业管理用房，一部分是物业经营用房，很多物业管理公司对于自己使用的业主共有的房产如何缴纳房产税以及土地使用税有疑问。

税法分析：

根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第一条中所述的“居民住宅区内业主共有的经营性房产”，不仅包括物业对外经营性用房则需按规定缴纳房产税和城镇土地使用税，如果是指物业公司负责管理，但尚未使用的房屋，则可暂不还包括物业公司自身的办公用房。

如果物业公司是办公管理用房的，征收房产税。

对于经营性用房，如果为空置状态，则对其空置期间暂免征收房产税和城镇土地使用税。

对没有原值的物业用房，可由房产所在地地税机关参考同类房产核定房屋原值。

对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。

其中自营的，依照房产原值减除10％至30％（江苏为30％）后的余值计征。

没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。

土地使用税由实际使用人按照房屋的占地面积乘以适用税额标准计算缴纳。

241、某企业用户来电咨询，作为一家服务性企业，平时要求员工穿着统一制服而购置服装发生的费用支出，在企业所得税税前能否直接扣除？

还是应计入职工福利费按照税法规定的限额扣除？

答：

根据《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）的规定，企业根据其工作性质和特点，由企业统一制作并要求员工工作时统一着装所发生的工作服饰费用，根据《企业所得税法实施条例》第二十七条的推定，可以作为企业合理的支出给予税前扣除。

直接扣除

242、问：

新办企业的开办费在企业所得税方面如何进行处理？

　　答：

开办费，根据《企业会计准则—应用指南》的解释具体包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等内容。

根据《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）规定，新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始生产经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关规定，自开始生产经营之日起，按照不低于3年的时间均匀摊销。

但摊销方法一经选定，不得改变。

对于筹建期间发生的业务招待费、广告费和业务宣传费应按照税收政策规定扣除。

243、问：

企业承租房屋发生的装修费支出如何税前扣除？

答：

企业以经营租赁方式租入固定资产，对固定资产装修支出，凡符合《中华人民共和国企业所得税法》第十三条规定的，应作为长期待摊费用支出，分三年摊销。

对提前解除租赁合同后尚未税前扣除的装修费，可在当年一次性税前扣除。

244、招拍土地后政府给予的土地返还款怎样缴税

问：

企业招拍土地后，政府给予的土地返还款是按冲减土地成本处理还是按其他收入处理?

对企业所得税和土地增值税有什么影响?

　　一、企业所得税　　《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）规定，企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。

本条所称财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收，但不包括企业按规定取得的出口退税款;所称国家投资，是指国家以投资者身份投入企业、并按有关规定相应增加企业实收资本（股本）的直接投资。

　　对于上述政策，各地有不同的规定，如《青岛市国家税务局关于2010年度企业所得税汇算清缴若干问题的公告》〈青岛市国家税务局公告2011年第1号〉规定，企业招拍土地后，政府给予的土地返还款不得冲减土地成本，而应当并入当期收入总额缴纳企业所得税。

　　《宁波市地方税务局关于明确所得税有关问题解答口径的函》（甬地税一函[2010]20号）需要注意的是，在土地受让、改变用途过程中，如果政府约定了返还金额，返还金额应冲减对应的计税基础;如果事后取得了政府的补助或奖励，应作为补贴收入处理。

因此，房地产开发企业收到政府返还的土地出让金，在土地受让、改变用途过程中，如果政府约定了返还金额，返还金额应冲减对应的“取得土地使用权所支付的金额”计税基础;如果事后取得了政府的补助或奖励，不得冲减土地成本，而应当并入当期收入总额缴纳企业所得税。

二、土地增值税　　《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

　　对于上述政策，各地有不同的规定，如《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函[2008]188号）规定，纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据计算“取得土地使用权所支付的金额”。

凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。

　　《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》（青地税发[2008]100号）第二十二条规定，对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

245、非居民企业在中国境