都江堰侏罗纪公园地块可行性研究报告.docx
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都江堰侏罗纪公园地块可行性研究报告
都江堰侏罗纪公园地块
可行性研究报告
一、政策环境分析
1、近期宏观政策
2010.04.21
二套房以住房套数界定不再以贷款为准
新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。
这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。
2010.04.19
住建部要求商品住房严格实行购房实名制
住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。
2010.04.17
国务院：
房价过高地区可暂停发放第三套房贷
商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
2010.04.15
国务院常务会:
贷款买二套房首付不得低于50%
14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。
对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。
2010.04.13
住建部：
加快保障房建设遏制房价过快上涨
住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。
从宏观政策出台的节奏、密集度、力度，显示了中央政府调控部分一线城市高房价问题的决心。
但这些政策主要针对的是房价过高的一线城市及购买多套房的投机性需求，对三线城市及自住性需求影响较小。
而都江堰由于5·12地震以后当地许多房屋倒塌，存在很强的刚性需求；同时政策上和其它地区也会有所差异，能得到更多政策上的支持与倾斜。
2、当地政策
一、税收返还:
在都江堰市从事房地产开发的企业（受灾企业），“5·12”地震后，在2008年12月31日前、2009年12月31日前、2010年12月31日前房地产开发企业缴纳的所有税金本级财政留成部分分别给予100%、70%、60%补助。
二、行政事业性收费减免:
在2008年5月12日以后新开工或当年复工，并在2010年12月31日前竣工的房地产开发项目，按报建费中的城市基础设施配套费、建设工程质量监督费、工程定额测定费、防空地下室易地建设费、文物勘探费给予减免或补助。
三、水、气、有线电视减免:
对在都江堰市申请安装水、气设施的房地产开发项目，自来水初装费用每户减免300元，天然气初装费用每户减免200元。
对在都江堰市统一安装有线电视和数字电视的房地产开发项目，有线电视和数字电视安装费用每户减免10%。
四、安置政策：
执行政府38号文件，即住房损失居民可安置70平米住房或现金14万一次性终结原有受损住房。
二、都江堰概况与区域经济
1、都江堰概况
1-1、行政区划
都江堰市总面积1208平方千米，总人口60.96万人（2009年），以著名的都江堰水利工程而得名。
都江堰市辖17个镇（灌口、幸福、蒲阳、中兴、聚源、天马、崇义、龙池、柳街、胥家、安龙、大观、紫坪铺、翠月湖、石羊、玉堂、青城山）、2个乡（向峨、虹口），49个社区委员会、333个村委会。
1-2、交通
都江堰距成都市48公里，都江堰市区和成都市区经成灌高速公路连接，约30分钟车程；距成都双流国际机场60公里；213国道（兰州至昆明）横贯市境东西；成都茶店子汽车站，有大巴车直达都江堰市客运中心；5月12日成青快铁正式通车，从成都到青城山只需30分钟左右。
市区内有便捷的公共交通，乘公交车游客可以很方便地到达各个旅游景点。
1-2、旅游资源
都江堰市人文胜迹众多。
建于战国时期的都江堰，历经两千多年风雨仍发挥着巨大的作用，堪称“举世无双”，其人与自然和谐统一的思想，凸现了中华民族的伟大智慧，是世界水文化宝库中首屈一指的稀世奇宝。
自古即以“幽甲天下”著称于世的青城山是中国道教发祥地，凝聚了中国道教文化的精华。
距今4500多年的芒城遗址是成都平原目前发现的几处早期史前遗址之一，是新石器时代古蜀人的重要聚居地，是古蜀文明的重要见证，是研究长江上游人类文明起源的重要标本。
位于青城山麓的普照寺、以三教合一为突出特色的灵岩寺在港澳台及东南亚地区具有广泛影响。
位于青城外山的药王庙以及道家养生之术，是源远流长的中华长寿文化的重要体现。
都江堰市作为成都平原往川西北地区的重要通道，是西蜀文化与藏羌文化的交汇区，民族民俗文化独具特色。
1-3、历史文化
由都江堰而产生的具有强烈地域色彩的都江堰水文化包括水文学、水文物、水神学等。
诸如“二王庙”、“伏龙观”、“观景台”等处的人文景观；改建鱼嘴挖掘出土的东汉李冰石像和“饮水思源”石刻；歌颂李冰父子降龙治水的民间传说和具有一定宗教神学色彩的祭祀活动；以及由此而产生的祭水、祭神、祭人的诗、词、书画的水文学等，形成独具特色的都江堰水文化。
2、区域经济分析
2-1、GDP增长态势
从上表看，2007年都江堰GDP突破了百亿元大关，在2008年受到地震的影响GDP下降明显，2009年又恢复到了2007年的水平。
2-2、区域经济产业结构分析
从上表可以看出，都江堰的支柱产业是第三产业。
从产业结构分析，2006年的产业结构比为0.13：
0.36：
0.51，2009年的产业结构比是0.13：
0.33：
0.54，都江堰在2008年地震之后，旅游等第三产业恢复明显。
2-3、区域固定资产投资分析
固定资产投资额是推动区域经济发展的根本力量。
从上图可以看出，08年由于受到地震的影响，当年固定投投资下降明显，在受到国家支持地震灾区重建及经济刺激政策的推动下，2009年的固定投资额在2008年基础上增长了162.4%，达到了218.79亿元。
2-4、社会消费品零售总额
从上图看，由于受到地震的影响，2008年消费品零售总额下降了40.7%。
而通过一年多的重建,09年又基本恢复到07年的水平。
2-5、人均可支配收入
从上图可以看出，由于地震影响,08年、09年人均可支配收入与成都周边其它县市相比,处于相对较低水平.而随着产业的复苏与发展，后续增长可期。
小结:
5.12地震给都江堰造成巨大创伤，基础设施破坏严重，经济出现大幅下滑。
但通过地方政府的努力和社会各界的援助，灾后重建工作进展顺利，都江堰的各项经济指标已基本恢复甚至超过震前水平。
特别是近期建成通车的成灌快铁更是为都江堰未来的发展注入了新的动力。
都江堰的旅游资源得天独厚，包括旅游业在内的第三产业在今后将有更广阔的发展空间。
三、区域房地产市场分析
1、城市规划
以世界文化遗产都江堰为核心，以岷江和都江堰水系为脉络，依托青城山世界自然与文化遗产、北部山地自然保护区、国家森林公园、山丘特色种植区，“顺水依山”，构成以成灌铁路为骨干，五纵七射骨架路网为纽带，中心城区为重点，青城山度假旅游片区、蒲阳高技术产业片区为示范，若干风情旅游小镇为特色，新型旅游村落为基础的“一体两翼、北山南田、四级布局、网络生长”的可持续和谐发展的城乡城镇空间体系。
按照都江堰市主城区控制性详细规划大纲，都江堰市主城区被分为都江堰市Ⅰ大区（一环路以内片区）、都江堰市Ⅱ大区（天府大道片区）、都江堰市Ⅲ大区（蒲阳路片区）、都江堰市Ⅳ大区（都江堰大道片区）四大部分。
都江堰本地居民的住房现状
2、近期土地成交分析
出让日期
宗地位置
净用地面积
容积率
建筑密度
绿地率
土地用途及年限
起始价（万/亩）
成交价（万/亩）
竞得人
2009-8-19
幸福镇联盟村一、三组
72.72亩
不大于2.0
不大于30%
不小于35%
住宅70年
商业40年
85万元/亩
85万元/亩
都江堰紫坪房产公司
2009-7-29
玉堂镇
白玉村
184.40亩
不大于0.8
不大于30%
不小于38%
住宅70年
商业40年
55万元/亩
133万元/亩
成都武海置业公司
2009-7-29
玉堂镇
白玉村
163.36亩
不大于0.8
不大于30%
不小于38%
住宅70年
商业40年
55万元/亩
136万元/亩
都江堰中信投资公司
2009-7-29
幸福镇民主村五、六组
131.3亩
不大于2.0
不大于30%
不小于30%
住宅70年
70万元/亩
145万元/亩
成都张江实业发展公司
2009-7-29
灌口镇向阳坡1号
20.01亩
————
————
————
商业70年
130万元/亩
205万元/亩
成都张江实业发展公司
注：
以上大多数地块所处区位地段价值稍次于本项目。
●近期成交土地的成交价普遍高于起拍价很多，溢价多在150%以上，其中中信地产拿下的玉堂镇白玉村163.36亩地块，其溢价已达到了247%，这一数据表明了开发商对都江堰楼市的信心。
●从上表可看出，玉堂镇的类别墅产品楼面地价在2400元/平方米左右，开盘售价应在5000元/平方米以上。
而幸福镇作为房地产开发的次要板块，近期成交楼面地价在1100至1400范围内，开盘售价也应在4000元/平米左右。
3、都江堰住宅房地产市场分析
3-1、都江堰项目概况
项目名称
开发商
开盘时间
占地规模
总建筑面积
容积率
绿化率
项目地址
中冶·堰景
成都中冶堰景置业有限公司
2009.8
176亩
20万平米
1.58
42%
都江堰二环路东段柏条河旁
兰卡威
成都皇朝置业有限公司
2009.4
约500亩
一期208465平米
2
35%
都江堰走马河西路1号
紫荆城
成都建工地产开发公司
2009.10
约800亩
90万平米
1.98
30%
都江堰天府大道南端
紫坪锦苑
紫坪地产
2010.5
约80亩
10万平米
2
40%
都江堰二环路
都江明珠
成都市新莲花置业
2009.12
约50亩
115900平米
3.4
25%
都江堰幸福大道中段
丽水映象
都江堰丰华房产
2010.1
72.5亩
84791平米
1.6
35%
都江堰内二环与观凤路交汇处
美山居
中诚房地产有限公司
2009.4
26．5亩
30000平米
1.43
47%
都江堰一环路国堰宾馆对面
尚溪河畔
星月房地产有限公司
预计2010.7
54亩
66000平米
1.56
30%
幸福大道内二环柏条河旁
岭秀都江
精诚房产
2009.11
90亩
11万平米
1.55
40%
幸福大道中段内二环学府路666号
都江之春
宁江机床
——
107亩
57000平米
0.79
49%
都江堰市观景路
堰山和畔
国瑞置业
2009.1
约1000亩
102万平米
1.75
35%
二环路北段
青城外滩
攀西房产
2010年5
70亩
9万平米
1.8
35%
都江堰青城大桥桥头
注：
以上楼盘为都江堰市区主要在售楼盘。
从以上项目中，绝大部分都是小高层和多层，只有都江明珠是高层电梯公寓，都江之春是别墅产品形态。
楼盘分布图
3-2、都江堰在售楼盘价格分析
从上图可以看出，都江堰市区的房价大致是在4300—5000元/平米左右,产品形态以中高端产品为主。
而高端项目都江之春对外预计售价在8300元/平米。
3-3、市场供应面积细分
面积区间
70平米以下
70-90平米
90-110平米
110-130平米
130平米以上
规模（平米）
2660
43840
30600
47040
8100
注：
以上抽取丽水印象、兰卡威、紫荆城、都江明珠、中冶·堰景、尚溪河畔等楼盘目前批次的数据。
从统计数据来看，都江堰商品房市场的主流产品为90平米以上的套三户型，占比达65%。
其中110平米以上占比达42%，表明购房者对大面积户型的需求旺盛。
部分原因在于本地中高收入客群不满足政府安置房的70平米小面积，转而选择更大面积的商品房。
4、青城山房地产市场分析
4-1、青城山项目概况
项目名称
开发商
开盘时间
占地规模
总建筑面积
容积率
绿化率
项目地址
置信芙蓉青城
置信地产
2008.4
103亩
34000平米
0.5
37%
青城山前山门800米
上善栖
四川亿兴置业开发有限公司
2009.7
227亩
76000平米
0.5
50%
青城山前山门南行800米
青城山房
四川民居实业有限公司
2008.4
251亩
47628平米
0.3
50%
青城山前山门南行1000米
一览
天府江城置业有限公司
预计2010.5
95亩
44000平米
0.5
45%
青城山前山门1000米
逸岭锦江
成都泰逸置业有限公司
2009.3
180亩
12000平米
0.1
75%
成都市倾城山外山风景区
青城碧水云天
成都瑞虹
2010.5
8亩
3900平米
0.6
80%
青城山后山泰安古镇
高山流水2期
四川联星置业
2010
107亩
16000平米
0.18
68%
青城山外风景区高尔夫俱乐部旁
龙湖小院青城
龙湖地产
预计2010.6
315亩
106000平米
0.5
45%
都江堰市青城山镇
注：
以上为青城山板块部分在售楼盘
从上列楼盘可以看出，青城山板块均为低容积率高端项目。
青城山板块楼盘分布图
4-2、青城山板块项目价格情况
从上表看，在青城山的楼盘大部分是度假休闲型别墅和花园洋房，价格大多在13000元/平米以上，部分楼盘达到20000元/平米。
5、客户需求分析
5-1、面积需求分析
购房面积上，期望购买110－130㎡面积区间的占样本总量的24％，这说明当地居民仍有大面积情节，90－110㎡需求占33％，80－90㎡占23％，70－80㎡仅占11％，130平米以上的占比9%。
（数据显示，政府只提供70㎡安置房是远远不能满足市场的需求，相当大部分必须由市场来调剂，这势必为商品房的开发提供有利的客户群体市场基础）
5-2、客户群分析
5-2-1、客群构成变化
●地震前，都江堰市区普通住宅购房客群主要由本地客户、三州客户、成都及外地客户构成，构成比例大致为5：
3：
2。
地震后，都江堰房地产市场客群将在短期内发生较大变化：
●本地客户将成为都江堰楼市的绝对力量，也许有少部分人会离开都江堰而选择成都及其周边其它县市，但对绝大多说本地居民而言，亲人在这里、资源在这里、圈子在这里，故土难离，他们几乎找不到离开的理由，因此这部分将成为未来2－3年楼市购房中坚。
●都江堰同阿坝州同为重灾区，来都江堰置业的阿坝州客户或将更多目光投向成都及其它市县，短期内在都江堰置业的群体将锐减。
●地震使外地投资客大幅减少，但是随着都江堰新规划的出台、高速铁路的修建，部分具有投资意识的外地客户仍然会看好本市今后的发展。
5-2-2、购房心理变化
亲眼目睹了地震带来的巨大灾害，幸存下来的人们对地震恐惧将会终生伴随，然而生活要继续，购房成为当地居民生活稳定后的必然选择，但其购房心理会发生变化：
●房屋坚固成为购房底线。
购房者对建筑品性方面的评判将成为其下定的首要关键因素。
●高层产品抗性增加。
地震中较高楼层带给人们心理恐慌远远高于低楼层住户，对高楼层的抗性可能在短期内难以消除。
●短期内价格的含蓄成为预期。
巨大的灾害使得人们在蒙受损失的同时，会更加理性地保护和支配自身财产。
四、项目概况与SWOT分析
1、项目地理位置与地块现状
1-1、项目地理区位
本项目位于都江堰市蒲阳路，二环路内侧，具体位置见下图：
本案
1-2、地块现状
项目地块平整，现作为侏罗纪温泉公园经营。
侏罗纪温泉公园建筑面积17600平方米，包括6座别墅、3幢会所，2个餐厅，1个茶楼及1个恐龙博物馆等。
以下为总平图及实景图片：
入口处餐厅别墅
2、地块价值分析
2-1、区位价值
项目位于一、二环之间，灵岩山脚下，位置得天独厚，具备高尚住宅的先天条件。
2-2、区域价值
项目所处城北蒲阳片区定位为高尚住宅区，衔山涉水，自然环境优越，片区主要以居家、度假两相宜的别墅及类别墅产品为主。
分布着都江森林、都江之春、美山居等一批高素质住宅，具有较高的市场认可度。
2-3、地形地貌分析
项目整体平坦，具有良好的操作性。
2-4、交通条件分析
项目位于川西黄金旅游环线东出西进的重要节点上，具有良好的交通条件。
有蒲阳路贯穿一、二环，并与市中心连接，出入方便快捷。
2-5、景观分析
项目位于灵岩山脚下，临近杨柳河，与玉垒山公园、灵岩山植物园同处城北片区，整体环境清洁宜人。
项目位于侏罗纪公园内部，景观资源丰富，亭台楼阁穿插其间，古树名木成林。
3、项目SWOT分析
3-1、项目优势（Strength）
（1）高尚生活区域:
项目地处主城与副中心链接地带,根据政府规划，并将这里规划为住宅、商业、教育为一体的新兴居住区。
片区集中了都江森林、都江之春、美山居等精品住宅及百年名校——北街小学，具有良好的居住氛围。
（2）环境景观资源：
位于灵岩山脚下，临近杨柳河天然水带,生活指数优越。
项目地块位于侏罗纪公园内部，公园现有的温泉、餐饮、娱乐等配套可为项目所用。
（3）便捷交通条件：
距离一环1500米左右，距二环约500米左右,北临康兮路，从容出入城市的每一处。
策略：
充分发挥并整合片区作为高尚住宅区在的地位，在传播上突出区域优势；
针对项目良好的居住环境，打造出纯熟的居住社区，并最大程度的利用公园内的资源优势；
打造精致产品,突出项目产品及环境特色,建立与众不同的形象。
3-2、项目劣势（Weakness）
（1）规模相对较小：
相对于其他楼盘，本项目的规模相对较小，对树立高端楼盘的形象有一定障碍；
（2）缺乏组团效应：
片区内暂无在建商品房项目，缺乏区域影响力。
策略：
合理规划产品,最大限度利用土地价值
针对配套及环境现况，宣传区域内土地的稀缺，把短板转化为优势。
3-3、项目机会（Opportunity）
（1）城市魅力增强:
都江堰独特的地理条件与生活环境,历来受到大众的认可,而且随着快铁的投入运行,城市吸引力进一步增强,使更多的人选择置业都江堰；
（2）震后的本地刚性需求巨大：
地震使都江堰半数以上的房屋损毁，灾民中的高收入人群有强大的高品质住宅需求。
（3）片区日渐成熟：
整体定位为居住、商业、教育为一体综合生活区,随着安置居民的集中入住,区域内生活配套将更加成熟；
（4）市场空白点：
高端需求存在，而高端项目少（仅有都江之春）
策略：
突出地块的价值与内涵；
市场空白点是项目利润最大化的突围方向。
3-4、项目威胁（Threat）
（1）其余板块对项目的的分流
其余热点板块（如城南片区）的抱团开发形成的影响力，对项目客源的稀释；
（2）政府宏观政策的短期影响
政府频频出台一系列抑制房地产过度发展的政策和措施，短期内对打击了购房者的积极性。
但都江堰作为地震灾区，地方政府对地产开发将长期的扶持和推动。
策略：
针对竞争对手，采用竞合的方式，一方面通过自身营销抢夺客户，另一方面与竞争对手共同宣传区域优势。
五、项目发展设想
1、项目经济指标
规划净用地面积：
39002
规划总建筑面积：
76403
地上总建筑面积：
62403
地下总建筑面积：
14000
住宅面积
59283
商业面积（按5%考虑）
3120
容积率：
1.6
建筑基底面积：
18721
建筑密度：
30%
2、项目开发设想
方案设想一：
项目产品与目标客群定位
结合容积率，开发多层产品；
户型面积以70——140平米户型区间为主；
该定位为大众化产品，当地中端需求即可消化产品开发量。
项目开发周期与节奏
项目开发周期预计将为2-3年，预计将分两期。
方案设想二：
项目产品定位
在充分利用容积率的基础上，走高品质的产品路线，在市场中确立项目产品优势；
以合院叠墅洋房（配置电梯）为主，适量联排别墅。
其中合院叠墅洋房占比80%左右，约47426平米，联排占比20%左右，约11857平米；
在洋房中，户型面积以110——150平米户型区间为主；联排别墅面积为160—200平米。
本定位跳出了区域现有市场格局，针对当地、成都等区域中高端及高端客群需求。
项目开发周期与节奏
项目开发周期预计将为2-3年，预计将分两期，一期推出合院叠墅洋房，共分两个批次，每批次约21000平米；二期推出联排。
参考案例：
龙湖弗莱明戈（郫县）
该项目周边区域均价4500元/平米，而龙湖弗莱明戈均价达到6500元/平米，远远高出区域其它项目售价。
本案呈院落式组团，半围合半独立。
洋房布局于项目内部，外部用高层隔离。
打破了传统的花园洋房的布局，把“独栋”和
“双拼”这种别墅概念引入花园洋房，使形态接近于别墅。
弗莱明戈分底TOWN、平层、顶TOWN。
在TOWN-HOUOSE基础上创造了顶TOWN和底TOWN的类别墅产品。
“底TOWN”
户型除地上2层以外，还赠送一层自然采光的地下室和下沉式花园。
“顶TOWN”户型拥有多个露台和阳台，更多的别墅情趣在顶楼被创造出来，洋房生活大道别墅级享受。
在空间设计上引入别墅的独门入户和前花园，以及别墅才有的双流线入户、私人半地下会所和露台环形布局。
别墅手法的洋房成为一种艺术，洋房走向独立
更多的窗户、更多的露台和长廊等别墅处理手法运用到花园洋房上。
让客户享受风和阳光，以及室外优美景观。
立面采用别墅专用的高品质外装文化石，外墙厚质饰文质感涂料STUCOO、加拿大进口红雪松木廊架
园林景观：
弗莱明戈呈院落式组团，于院落内，以相同元素打造主题景观，景观层次丰富，实现建筑与园林的完美结合。
户型特色
●户型控制了面积，但不降低舒适度。
保证了每户都有可赠空间与花园。
六、项目开发效益测算
方案一：
多层
1、项目总投资估算
总投资估算表
成本项目
总金额（万元）
单方成本（元）
占总投资比例
备注
土地费用
12,000.00
1,571
45.92%
按58.5亩计算，计算单方成本时考虑地下建筑面积
前期费用
政策性规费
-
-
0.00%
可行性论证费
38.20
5
0.15%
设计、勘察费
305.61
40
1.17%
三通一平
152.81
20
0.58%
小计
496.62
65.00
1.90%
建安成本
住宅
8,404.33
1,100
32.16%
含绿化、道路等
车库
2,520.00
1,800
9.64%
合计
10,924.33
1,430
41.80%
管理费用
382.02
50
1.46%
其它费用
152.81
20
0.58%
销售费用
1,375.25
180
5.26%
含代理费用、广告费用
财务费用
420.00
61
1.61%
按6000万贷款计算
不
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