湖北省城镇基准地价更新技术规范doc.docx

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湖北省城镇基准地价更新技术规范doc

湖北省城镇基准地价更新技术规范

（试行）

湖北省国土资源厅

二00六年五月

1总则

1.1适用范围

为进一步加强政府对国有土地资源的宏观管理，全面准确反映城镇地价分布规律和地价水平，掌握土地质量和利用状况，落实科学发展观，科学管理和合理利用土地，根据《城镇土地分等定级规程》GB/T8507-2001和《城镇土地估价规程》GB/T18508-2001制定本规范。

本规范规定了湖北省城镇基准地价更新的总则（包括适用范围、目的、基准地价的界定、基准地价更新的原则以及成果）、基准地价更新的技术路线和方法、基准地价系数修正表的更新以及更新成果的应用。

本规范适用于湖北省行政区域内城市、建制镇范围内的基准地价更新。

独立工矿区、开发区范围内的基准地价更新可参照执行。

1.2基准地价内涵界定

基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度、容积率等条件下，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的单位土地面积的区域平均价格。

为便于区域地价平衡，规范地价管理，湖北省各城镇基准地价内涵统一设定：

基准日为2006年6月30日，其他内涵见表1.2-1。

附表1.2-1湖北省城镇基准地价内涵的界定

类型

年限

土地开发程度

容积率

特大及大城市

商业用地

40

六通一平或以上

2．5-1．8

住宅用地

70

六通一平

2．0-1．5

工业用地

50

五通一平

1．0-0．6

中等城市

商业用地

40

五通一平

2．0-1．5

住宅用地

70

五通一平

1．6-1．0

工业用地

50

三通一平

0.8-0.4

小城市

商业用地

40

五通一平

1.2-1.0

住宅用地

70

五通一平

0.8-0.5

工业用地

50

三通一平

0.4-0.3

说明：

三通一平：

通路、通电、通水及场地平整

五通一平：

通路、供电、通讯、通上水、通下水及场地平整

六通一平：

通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气及场地平整

七通一平：

通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气、通暖和宽带网络（视各地实际自定义）

1.3基准地价更新的一般要求

1.在原有的土地定级或划分均质地域的基础上，根据更新城市的社会经济条件、城市功能、地域结构等变化以及土地市场的发展情况选用土地收益、市场交易地价和地价指数等资料来全面或局部调整更新基准地价。

2.基准地价成果更新应充分利用原有资料，使新老资料具有连续性。

3.成果更新应进一步明确界定基准地价的内涵、构成。

4.逐步建立以基准地价为核心的地价体系，包括用于政府公示的级别基准地价；用于政府出让的区段价、区片价以及用于宗地价格评估的修正系数体系。

5.为确保基准地价更新的准确性、连续性以及成果的完备性，必须逐步加强和完善计算机技术的应用。

1.4基准地价更新遵循的基本原则

基准地价更新过程中，除《城镇土地估价规程》4.1规定的估价原则外，还须遵循以下原则：

1．准确性原则。

为确保更新后的基准地价能够反映土地资源在地产市场中估价期日时点的价格水平，须采用多种方法对地价进行测算，分析比较确定地价。

2．重点性原则。

应根据城区规划图以及城区土地利用德空间变化情况，对变动较大区域的地价给予特别重视，使其能够真正反映城市规划的基本要点和当前经济发展的最新状况。

3．动态分析原则。

动态地分析城镇地价的变化过程和发展规律及发展趋势，进行期日修正，使基准地价较准确地反映更新期日的实际地价水平。

4.比较性原则。

须进行地价的涨幅变化以及与同类型或相邻城镇的地价水平做出比较分析，方能得出真实的、合理的地价水平。

5.预期性原则。

确定城镇基准地价时须充分考虑未来价格的变动，城市总体发展战略较远期的变化对地价的影响。

1.6基准地价更新的技术途径

基准地价更新的技术途径如下：

（1）以原有的土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易地价资料为参考，更新基准地价。

（2）以原有的土地定级（或均质地域）为基础，市场交易地价资料为依据，更新基准地价。

（3）以原有的土地定级（或均质地域）为基础，地价指数为依据，更新基准地价。

1.7基准地价更新方法以及更新范围说明

根据区域社会经济条件及区位条件变化、市场地价水平变化以及原基准地价应用情况，确定需要更新的范围。

更新范围可以是全域更新，也可以是局部更新。

全域更新以原基准地价成果作为成果更新的依据之一，重新构筑城镇土地定级范围内的基准地价成果体系。

局部更新以原基准地价成果为蓝本，根据土地市场的发展和变化情况，利用土地收益资料、市场交易资料以及地价指数等对原基准地价水平进行调整。

在土地市场变化平稳、城市社会经济条件和城市地域结构等变化不大的情况下，一般采用局部更新。

若城市的社会经济条件、城市功能、地域结构发生巨大变化，宜采用全域更新。

基准地价更新范围应与土地定级成果更新范围一致。

1.8基准地价更新成果

基准地价更新成果包括最终成果和中间过程成果两大部分，且各部分均包括文字报告、表格成果、图件成果。

全部成果均应有纸质媒体和电子数据（光盘、软盘等）两种留存方式。

1.最终成果主要有基准地价更新报告、基准地价表、基准地价修正系数及其说明表、级别和基准地价图、路线价图以及包括还原利率的确定、基准地价结果的比较与分析、基准地价更新成果应用分析等专题报告和评估软件及其应用操作说明。

2.中间过程成果主要包括：

基准地价更新工作方案和技术方案、土地定级分类面积统计表、样点地价图、样点资料调查汇总、样点地价数据检验过程与结果、更新成果的实地检验校核资料。

3.基准地价更新报告的主要内容包括:

工作组织（包括人员组成、日程安排、经费、资料、技术、工作经验与存在问题等），估价对象的自然、经济及社会概况，原基准地价的应用情况以及土地市场发展变化状况，基准地价更新的动因，基准地价更新的方法与过程（包括估价原则、理论基础、资料收集、资料整理、样点地价资料检验、测算方法与步骤、基准地价结果确定、基准地价修正系数表的编制）、基准地价结果分析及其成果的应用说明。

2基准地价更新程序

（1）前期准备

（2）资料更新调查

（3）数据分析处理

（4）成果完善与编制

（5）成果自查与预检

（6）成果验收与审批

2.1前期准备

省内各级国土资源部门负责本辖区内基准地价更新工作的组织协调。

所在地、市、县国土资源管理部门应根据区域社会经济条件及区位条件变化、市场地价水平变化以及原基准地价在实践应用中暴露出的缺陷和问题，编写基准地价更新评估任务书，制定基准地价更新调查表和工作表、准备工作底图、确定基准地价更新区域等。

基准地价更新任务书的内容包括：

城镇社会经济条件及区位条件变化、市场地价水平变化以及原基准地价在实践中的应用情况，基准地价更新工作的领导和组织，更新时间安排和经费预算、更新成果要求及技术方案等。

基准地价更新的表格应根据各地的实际需要制定，一些基本表格参见本规范中的附录一表1-表7。

基准地价更新工作底图既可采用土地利用现状图，也可采用城镇地籍详查成果图，其底图比例尺规定为：

大城市1：

10000-1：

50000；中等城市1：

5000-1：

10000；小城市以下1：

1000-1：

5000

按路线价评估基准地价的区域，局部商业用地的基准地价图可采用更大比例尺图件。

确定基准地价更新区域包括确定基准地价更新的范围和确定城镇土地的级别或均质地域。

2.2资料更新调查

2.2.1资料更新调查的一般要求

（1）资料调查的一般要求除遵循《城镇土地估价规程》6.3.1的规定外，根据原基准地价在实践中的应用情况以及土地市场的发展变化，有重点的进行资料收集。

（2）原基准地价成果不完善、应用困难，或者土地市场发展变化较大的城镇以更新现状调查为主，原始资料补充为辅；（3）原基准地价成果较完善、应用良好，并且土地市场发展平稳或变化较小的城镇以原始资料为主，更新补充为辅，先在土地交易中心和各评估机构进行资料调查，后实地补充调查。

2.2.2资料更新调查的内容

1.与基准地价更新相关的报告图件资料

主要有：

原基准地价成果资料；初步的土地级别更新图；基准地价更新工作方案和技术方案；其他能用于基准地价更新的资料。

2.土地利用效益资料

主要有：

不同行业资金利润率标准；同一行业不同规模的资金利用效益资料；行业经济效益资料；

单位或企业土地利用效益资料。

3.土地市场交易资料

主要包括：

土地使用权拍卖、招标资料；土地使用权出让、转让资料；土地使用权、房屋及柜台出租资料；土地征用补偿、安置补偿及地上物补偿标准；土地联营入股资料；用土地进行联合建房的分成资料；以地换房资料；私旧房买卖、商品房出售资料等。

4.地价监测点资料

5.影响地价的一般因素、区域因素和个别因素资料

一般因素主要包括地理位置、自然条件、人口密度、人口素质、家庭人口构成、经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、国民收入和消费水平、物价变动、利率水平、土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策等。

区域因素主要有商服繁华程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境质量、城市规划限制等。

个别因素主要包括宗地面积、宽度、深度、形状、坡度、宗地市政设施条件、宗地容积率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途、宗地位置、土地使用年限等。

在基准地价更新过程中，为简化工作量，使更新成果操作性强，须注意

（1）根据各类用地的特点，选择地价的影响因素；

（2）区位因素的个数≥5,个别因素的个数≥3,同时须尽量减少评价因素因子的数量。

6.其他资料

主要包括：

有关经济指数及建筑材料价格变动指标；房屋拆迁补偿标准、房屋造价标准、房屋重置价标准等资料；建设主管部门提供的建筑造价及装修标准等有关资料；有关税费征收标准；土地开发费用标准、资本利息、利润标准等土地开发资料；土地开发与经营的政策法规、条例、规定；有关土地房屋的税收种类、税率等；城镇规划方案及图件资料。

2.3数据分析处理

数据分析处理包括调查资料的分析整理、资料的录入及建库、土地估价资料整理及地价更新、初步成果分析与实地校核。

利用土地定级估价信息系统更新基准地价的城镇首先要完善土地定级估价信息系统。

2.3.1更新完善土地定级估价信息系统

若原基准地价评估是在土地定级估价信息系统中完成，在更新的过程中根据城镇特点以及资料调查的情况，更新完善定级估价信息系统。

否则，应逐步构建定级估价系统完成基准地价更新工作。

2.3.2调查资料的分析整理

根据实地抽样检验的结果，按照去伪存真和满足后续计算需要、分布均匀等原则，对收集到的样点资料进行初步筛选。

逐表审查调查资料，将缺主要项目、填报数据不符合和数据明显偏离正常情况的样点剔除。

对于原始数据过于集中的路段，选择有代表性的样点使得样点分布疏密适度。

将初步审查合格的样本资料，分别按土地级别或均质地域、土地用途、企业用地效益、地价的交易方式和地价计算方法进行归类。

当样本数量不满足数理统计要求，即每级样本总数少于30个时，应进行样本的补充调查。

2.3.3资料的录入及建库

设计地价样点数据库结构，将所有地价样点数据库资料全部录入计算机，形成地价样点数据库。

对特殊的样点和有典型性的样点予以特别标注。

对录入的数据进行分析，对有疑问的样点数据进行复核，检查录入过程中产生的失误，并对其改正或剔除。

对一些样点资料较缺乏的又需要更新的地块路段重新组织人员调查取样，经整理后录入数据库。

2.3.4土地估价资料整理及地价更新

参见2.2-2.4以及3更新基准地价、编制基准地价修正系数。

2.3.5初步成果分析与实地校核

对初步形成的基准地价进行分析包括城镇内基准地价的空间分