18某老小区改造工程设计变更与停工索赔案例分析129752972341511250docx.docx

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某老小区改造工程设计变更与停工索赔案例分析

作为施工单位，在工程施工中，经常会遇到因为各种原因而发生设计变更和长时间停工现象。

工程变更和停工会给施工单位造成严重经济损失及工期损失。

施工单位应该怎样向业主索赔损失费呢？

笔者结合某老小区改造工程变更和中途停工，施工方向建设方索赔的案例。

【案例背景资料】

扬州市某老小区改造工程，合同价460.8万，施工总工期为90天，开竣工时间为2010年11月18日至2011年2月8日，合同采用固定综合单价计价。

工程于2010年11月18日如期开工，但在主管道施工的过程中，由于沟槽开挖较深，沟槽持力层多为软弱土，并且含水量较大，施工单位为保证质量，在沟槽底部先用10cm碎石处理后，然后在此基础上按原方案施工。

本次改造工程设计方案要求增设3500m2停车位，工程造价为30.06万元。

但是由于该小区70%的居民不同意增加部分停车位，最终停车位工程量减少至1600m2。

2010年12月底，区内排水、道路基本结束，但区内雨污水最终要经过另一小区24#、25#楼间的绿化带才能接入市政管网，当时业主并没有为此次施工召开有关居民听证会。

2011年1月初，施工方一切就绪，准备进行最后的施工，但却遭到了老百姓的集体阻工，后经社区、业主多次协调，最终也未达成一致，这一停就到了八月份，依然没有开工。

另外，业主要求19#，23#楼实施外墙出新，范围只对损坏的墙面，而老百姓和社区则要求全部出新，但是若是全部出新，费用要高达30万，原方案造价只有3万不到，显然业主不能接受，后来居民和社区欲通过其他途径来填补这个资金缺口，最终未果，导致脚手架比原先预定拆除时间延迟了150天退场。

【争议焦点】

争议一：

施工单位认为，处理沟槽软弱层时，回填了10cm碎石垫层，并得到监理方的认同，业主应该给予赔偿，施工单位重新编制管道清单单价，新综合单价与原综合单价价差即为索赔金额。

索赔金额如下：

名称

原单价

新单价

价差

数量

金额

D400管道

224

240.1

16.1元/m

480.3m

7732.8

D500管道

360.6

379.6

19元/m

273.5m

5196.5

D600管道

564

586.2

22.2元/m

112.4m

2495.2

合计

15424.5元

然业主表示不能接受施工方提出的索赔要求，业主认为：

第一，施工单位在施工过程中如遇需变更情况，因联系工程师请求变更，经监理、设计单位、业主同意后方可实施。

而业主方毫无知情，也未收到任何的变更手续。

第二，合同中约定“施工中承包人不得对原工程设计进行变更。

因承包人擅自变更设计发生的费用和由此导致发包人的直接损失，由承包人承担。

”因此，施工单位自作主张，虽然是为保证工程质量，但不能同意其索赔要求。

争议二：

结算时，业主直接扣除了该部分减少工程量造价的同时，还按一定比例扣除了措施项目费。

施工单位认为：

第一，施工方在投标时，并未在本分项工程中重点压价，想在本分项工程中获取更多的利润，现在由于业主原因取削减这部分工程量，显然对施工方造成经济损失，因此要调高综合单价。

第二，业主在扣除该部分工程款的同时，不该扣除措施项目费。

争议三：

因业主自身工作疏忽而造成居民阻工，致使工程长时间的停工，停工期间造成施工方蒙受经济损失，因此施工方提出，停工期间发生的费用全部应由业主承担，停工时间为6个月。

发生费用如下：

（1）人工费、机械费

由于停工初期，业主要求施工单位项目部做好随时复工的准备，现场停工5d后，因矛盾未解决，项目部才遣返滞留工人。

当时留守50人，另外部分机械闲置现场，施工单位提出索赔费如下：

1工人窝工费：

生活费（15元/日）+误工费（70元/日）

（15+70）×50×5=21250元

②遣返工人费按100元/人计算

100×50=5000元

③机械费（按租赁价格）

900元/天×5天=4500元

业主认为：

第一，施工单位呈报的施工组织设计中，劳动力配备计划只有30人，实际施工人员超过计划人数，因此，对于超出部分不予补偿。

第二，经过了解，停工期间，施工单位安排了工人去其他工地做事，并未因本次工程停工造成窝工，只可以给予当日阻工的损失费用。

第三，至于遣返费，实际上也没有发生，故不同意索赔。

最后，对于机械费，业主认为机械处于闲置状态，可以考虑闲置费。

（2）临时设施费及管理费

因为施工单位多次致电业主能否退场，业主要求施工暂时留守现场，等待随时复工，于是施工单位认为，业主应该赔偿临时设施费及人员管理费。

费用如下：

临时设施费=合同总价÷工期×临时设施费费率×延误时间=460.8万元÷3月×1.0%×6月=9.2万元

管理费=合同总价÷工期×现场管理费费率×延误时间=460.8万元÷3月×1.2%×6月=11.6万元

但业主认为，施工单位现场临时设施简单，只是租赁附近的民房，而且价格便宜，实际情况与施工单位要求索赔费相差很大，很不着实际，因此只能按实索赔，即延误期间的房屋租赁费、水电费等。

对于现场管理费，只可以考虑给予留守管理人员的基本工资补偿。

（3）剩余材料的折款费用

施工单位认为该工程复工遥遥无期，对于剩余材料长期搁置，大量资金积压，对施工单位是一种无形的资金流失，因此施工方提出所购买的材料应折款转让给业主，材料折价按当时当地的市场价计取，

D400：

207×126=26082元

D500：

361×60=21660元

D600：

542×120=65040元

业主表示剩余工程还要复工，施工单位可暂时将材料运回公司的仓库，留等开工后使用，可以给予运输费补偿。

而施工方则有顾虑，万一工程短期内无法复工，仓库材料保管费、资金占用费以及利率等该如何计量，施工单位认为承担风险过大，并且今后扯皮的事情很多，理应由业主按材料的市场价回收。

（4）脚手架索赔

脚手钢管：

100m.天×3600m×1.2元/天×150天=6480元

脚手扣件：

100套.天×2000套×1.1元/天×150天=3300元

业主认为脚手架属于包干费用，是不允许调整的。

但施工单位认为脚手架使用是有周期的，有定额工期，工程合同工期就是其定额工期，因业主原因造成合同工期的拖延，理当就是脚手架租赁费用的索赔周期。

【问题分析一】

对于施工单位回填10cm碎石垫层处理软弱层而增加费用的问题。

本人认为：

第一，作为一个常做老小区改造工程的承包商，在投标前就应该预知施工过程中会出现此类问题，因此，属于有经验的承包商应该预见并在投标中已经充分考虑的费用。

第二，也可以理解为：

这一保证质量措施是施工单位的技术措施,而不是规范、设计、合同所要求的,施工单位在施工组织设计中明确提到处理软基槽的几个技术措施，其中就包括用砂石处理软基槽部分，所以这一措施造成的成本增加应由施工单位自己承担。

当然，对于类似的变更，如果施工单位想获得索赔，首先在发现沟槽软弱层时，应立即向监理工程师汇报，提出设计变更，向业主说明质量的利害关系，等得到监理、设计单位，业主批准后才能实施，这样才能合理的获得索赔。

因此，施工单位在施工前就要分析、研究施工合同的各项条款，要对自己有利、有弊条款做到心中有数；施工时，在遇到增加成本的施工措施时，始终要按照合同约定的程序办事，切莫自作主张。

【问题分析二】

清单计价的一个特点就是实体工程费与措施费是相互独立的，投标单位可根据自身的技术专长和管理水平进行自主报价，投标人在报价时也考虑了风险因素，一些投标单位为了中标就将措施费压的很低，因此措施费更具有包干性和竞争性。

对于措施费的争议，我们可以参照苏建定（2004）290号文件第五款合同与结算规定：

当分部分项工程量清单项目发生工程量变更时，其措施项目费中相应的模板、脚手架工程量应调整。

除了上述能随着分部分项工程量清单项目变化而变化的措施项目费能够调整，其他措施项目费原则上不好调整。

所以，业主对措施项目费不应调整。

对于施工方提出因业主减少停车位工程量，而使施工方利润降低。

我们看到合同中风险以外合同价款调整方法：

由工程设计变更或招标人要求变动的内容引起的工程量清单中，已有项目的工程量的增加或减少，其相应综合单价不变，若该分部分项工程量变更超过15%，则综合单价由承包人与发包人另行商定。

显然停车位的工程量的变更已远远地超过15%,因此承包人可以提出新的综合单价，经发包人确认后调整。

如果合同未约定的情况下，可按1.08系数调整，即新综合单价=原综合单价×1.08。

【问题分析三】

（1）人工费、机械费的索赔

遇到此类问题，首先要看合同专用条款有没有这方面的要求，要是合同专用条款有约定，就要按专用条款执行。

站在业主的角度，停工期间是不存在人工费的，就好象停工时暂停的机械只能收取停滞费而不能收取机械费是同一个道理。

停工时没有干工作，因此不能计算人工费。

当然，作为施工单位，如果施工单位能提交证明工人在现场等待而没有另外安排其他事情的话，则可以完全可以从业主获得当地最低生活保障的补偿。

相反作为业主，如果能证明施工单位安排工人做了其他的事，就完全可以拒绝对方的索赔要求。

对于机械费，通常这样规定：

机械若是施工单位自有的，那么就按折旧费索赔；若是施工单位租赁的，则按租赁价索赔。

（2）临时设施费及管理费索赔

长时间停工必然会造成临时设施费用的增加，建设方应当给予施工方相应的补偿。

但是怎么补偿？

补偿多少才合理？

首先，要指出施工单位的计算方法不正确,因为管理费的计算不能以合同总价为基数乘相应费率,而应以直接费为基数乘相应的费率来计算。

其次，如业主所说，实际情况是，临时设施只是租赁附近的房屋，对施工单位来说，只损失了延误工期的房租及水电费，显然业主是不会同意其巨额索赔。

因此作为施工单位，按实索赔才是比较合理、可行的。

（3）剩余材料索赔

如果从公司管理的角度出发，施工单位在有条件的情况下，可将这些材料用在其他工地。

而业主要积极给予运输费、保管费等方面的补偿，毕竟是业主的自身原因导致材料的积压，理应由业主负全部责任。

另外，施工单位要与业主签署协议，若是工程复工，对于管材购价的上浮，结算时必须调整原材料的价格，按复工期间的市场价格计取。

（4）脚手架索赔

对于风险外的突发事情导致脚手架拆除延时，业主应该对施工单位做出赔偿，但双方对脚手架的费用产生不同意见，所以双方可以参考出租方与租赁方的租赁合同，做出索赔处理。

如果脚手架超过租赁合同规定的租赁期，其费用一般按原租赁合同规定的租金标准计算。

如果合同规定了违约金，要在预计剩余工期里摊销违约金。

如果合同没有规定违约金，则不须支付违约金，违约损失由双方商定，但不得超过出租方的实际损失。

【结语与启示】

项目实施过程中，设计变更和停工的索赔是不可避免的，在工程合同漫长的履行过程中，没有变更是不太现实的；或某些原因，长时间停工也是时常发生的，因此，结合本工程纠纷案例提出几点建议：

1、施工过程中，如遇增加施工成本且不在合同范围内施工措施，应按照程序向监理、业主提交书面文件，来达到质量和利润的双赢。

2、项目实施的过程中，项目造价人员应了解哪些分项工程有利润空间，哪些利润空间小甚至没有，当工程量增加或减少时，就可以有选择的去向业主要求调整综合单价。

3、施工单位要重视施工组织设计的编制，必须扬长避短，尽可能避免出现与今后纠纷事件相矛盾的内容。

4、施工前，项目造价人员应仔细渗透施工合同的各项条款，才能更好地处理在施工过程遇到的各种纠纷与分歧。

5、在处理纠纷的过程中，承包人和业主双方应增加沟通、相互理解、相互协调，必要时还要相互让步，才能将合同顺利、完整地执行下去。

品味人生

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