规划实务要点城规考试要点.docx

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规划实务要点城规考试要点

规划实务要点（城规考试要点）

B、水平预测：

城市化水平及各城镇的发展规模预测方法是否科学，结果是否合理。

C、等级结构：

金字塔状、城镇化水平、发展规模（用地指标问题：

人均建设用地指标）、城镇等级、职能分工；

D、空间布局：

区域交通、空港、海港、铁路枢纽选址，产业布局匹配；

E、产业结构与布局：

产业结构是否合理，产业发展有无与县（市）情相违背的地方。

F、综合交通：

要注意该有的没有；不该有的有了；路线不合理。

G、资源利用：

水资源、能源供应、历史文化、风景名胜、矿产资源分布；

H、环境保护：

区域生态、江河流域、海岸保护、地质气象灾害防御。

是否构建了良好的区域生态格局？

3、城市总体规划（规划区、景区、风玫瑰等要素）

A、目标定位：

上层衔接、区域发展中地位、城市性质、主要职能、发展目标；

B、发展规模：

人口规模（经济水平、城市化水平、土地、水资源、能源）、用地规模、基本农田保护、规划建设用地标准（最高小于120）

C、用地布局：

居住、公共设施、工业、仓储、对外交通、道路广场、市政、绿地、特殊用地比例；

●总体形态：

发展方向是否合理，应该是城市交通便捷的、主要的经济联系方向。

●居住用地：

选址，位置良好给居住，避免地震带、滑坡、泥石流等。

布局：

小城市相对集中；与工业、公共设施配套。

●公共设施用地：

城市公共中心位置合理性；公共中心体系（各片区各等级）是否完整；商业用地在服务地段的中心，与居住用地有机结合。

●工业用地：

形态选址；对外交通要方便；毗邻用地的关系；工业用地与居住用地的关系污染防治；和仓储关系。

●绿地：

结构清晰，等级明确，点、线、面结合，和河流、山体等配合是否协调

●仓储用地：

靠近铁路站、公路或河流，对外交通要方便；注意W2。

●市政设施用地：

和居住、工业、风向、河道等的关系。

●自来水厂：

取水点周围半径100m，上游1000m，下游100m的水域，严格控制。

●污水处理厂：

应在地势较低处，靠近水体，集中给水水源的下游，并在城市夏季最小频率上风向

D、空间管制：

三区（禁建区、限建区、适建区）、四线（绿线、蓝线、紫线、黄线）

4、控制性详细规划

A、规划衔接：

落实总体规划、专项规划（定位、目标、主要设施选址）；

B、用地功能：

布局结构、用地性质；

【代码有没有错？

相邻用地之间有没有冲突？

各个用地的比例是否体现该控规编制区域的功能

消防站：

Ⅰ级6-7辆消防车，占地3000㎡；Ⅱ级4-5辆辆消防车，占地2500㎡；Ⅲ级3辆消防车，占地2000㎡。

】

C、开发强度：

管理单元、地块划分；

【小学不宜大于0.8；中学不宜大于0.9；中师、幼师不宜大于0.7；住宅如果低层容积率小于1.3，是多层容积率一般小于1.9，高层一般小于3.5】

D、配套设施：

教育、医疗、市政设施标准；（系统完善、种类齐全、数量足够、分布均衡、规模合理、选址落实）；

E、道路交通：

出入口分布是否合理，停车位配置是否均衡、充足；停车设施出入口宜在支路上；

F、绿化景观：

绿地合不合理，景观好不好，是否结合地形地貌、水系植被、建设现状、历史文化。

类型一：

控制性详细规划的评析；类型二：

控制性详细规划的编制；类型三：

控制性详细规划任务书的内容；类型四：

控制性详细规划文本的格式与内容；类型五：

控制性详细规划结合选址意见书；类型六：

控制性详细规划结合规划设计条件；类型七：

控制性详细规划结合控规调整方案；类型八：

控制性详细规划综合内容；

5、修建性详细规划

A、布局结构：

结构清晰，避免干扰，避免呆板。

B、技术指标：

绿地率一般应大于30%，城市旧区应大于25%。

人均公共绿地组团0.5，小区1㎡/人，居住区1.5。

集中绿地至少1/3不在建筑日照阴影内。

C、建筑布局：

：

日照间距；建筑朝向；建筑布局。

D、配套设施：

幼儿园、小学、中学、商业和公共服务设施。

E、道路交通：

与城市道路的关系；内部道路系统；人车关系；停车。

F、绿化景观：

绿地一般采取集中与分散，重点与一般，点、线、面相结合的原则。

G、消防：

高层建筑的塔楼要有1/4落地；建筑之间的消防间距6、9、13；建筑物的沿街部分长度超过150m或总长度超过220m时，应设消防车道。

H、其他：

安全上要有利于封闭管理；套型90平方米占70%。

6、居住区详细规划

A、总体布局：

周边协调、总体结构、空间形态；

B、住宅布置：

间距、朝向、消防等；

C、配套公建：

公共管理设施（街道办事处、派出所、居委会、环卫站等）、商业服务设施（百货商场、食品商场、集贸市场）、教育卫生设施（中小学、幼儿园、卫生站、门诊部、医院）【内容、位置、面积】

D、道路交通：

道路结构、出入口、停车场数量位置；

E、绿化系统：

绿地率、集中绿地、绿地布置、景观创造；

F、市政设施：

锅炉房、煤气调压站、变电室等；

7、乡、村庄规划

人口及产业发展、用地布局、道路交通、市政规划、公共服务设施、绿化景观、防灾安全

县政府确定需做规划的村庄名单；镇/乡政府组织编制；经村民会议讨论同意；报上级人民政府审批；旅游产业选择；项目建设是否占用基本农田；村庄公共活动中心是否配套；半径是否合理；幼儿园是否配套；旅游是否破坏了原有生态；是否存在大拆大建；未经法定程序，不得改变土地用途；集中供水，生活污水处理；乡村公交是否便利；避免有污染工业布局。

A、建设目标：

区位目标、建设标准、公建配套水平；

B、用地布局：

宅基地、各类用地、农业生产、保护耕地、名木古树、历史文化遗迹；

C、配套设施：

文化教育、体育医疗、商业服务、道路水电、环卫消防等；

8、建设项目选址类型

五个方面：

性质、规模、布局、经济、实施。

A、性质：

土地使用性质及兼任性；

B、规模：

用地规模、建设规模（总建筑面积）；

C、布局：

城市规划原理合理布局；

D、经济：

指经济可行性研究；环保要求。

E、实施：

建设实施方案（拆迁安置、分期建设、市政基础设施）；

F、其他：

是不是占用耕地？

是不是影响文物及历史建筑？

周边情况如何，道路容量够不够？

能否与周边用地相容？

9、规划条件的拟定、核实与规划设计及规划条件的变更

从建设工程的性质、规模、布局、退线、退界、间距、日照、交通、绿化、市政、景观等。

（1）规划条件的拟定与核实：

规定性指标：

【用地面积、用地边界、用地性质（符合总规、控规、土总规或包含在兼容性）、容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高、退后用地边界线】

引导性指标：

【建筑体量、建筑形式、建筑色彩、空间组合】

土地使用兼容；公共设施配套、市政设施配套。

消防距离和防火通道、退（道路红线、铁路紫线和河道蓝线）、退后高压走廊电力设施、历史文化名城保护、文物保护单位（形式、高度、色彩、性质、建筑密度、体量）、停车位和内外交通组织、居住区公共服务设施、生产卫生防护距离、水源保护距离、城市设计（色彩、形式、景观等）、市政条件（水、电、气、热等）、古树名木的保护距离、风景区协调要求、人防工程、其它（交通、环保、人防、保密、涉外、河湖、消防、防灾、园林、文物、环保等）。

A、未经许可，不得更改、调整与变更要经过规划主管部门核定，并报政府批准；

B、更改规定性指标，要先行调整控制性详细规划，开听证会，征求地段内利害关系人意见；

C、要依托控规出规划条件，没有编制控规的土地，不得通过规划条件拟定代替控规；

D、军事基地的控高要求，特殊用地不能改为居住、经营性用地，小于4公顷的仓储不应改为居住用地，工业区不宜插建居住，化工用地不应改为居住用地。

（2）规划条件变更程序：

【符合控规的规划条件变更程序为建设单位申请——公开与听证（公告，告知利害人）——审查与确定——颁布与公开——通报国土部门，调整出让金】

A、组织编制机关应当对修改的必要性进行论证

B、征求规划地段内利害关系人的意见

C、并向原审批机关提出专题报告

D、经原审批机关同意后方可编制修改方案

E、修改后方案按《城乡规划法》规定程序报批

F、按照批准的控规重新出具地块规划条件（或核发建设用地规划许可证）

G、重新出具的规划条件通报国土部门

涉及修改总规强制性条款的，要先行修改总规

A、向原审批机关提出专题报告，经同意后方可编制修改方案

10、建筑工程项目总平面图及工程设计方案的评析

A、平面布局：

退让是否满足、绿化合理不合理？

指标满足不满足。

超还是不足？

建筑之间的日照和消防是不是能够满足要求？

B、交通组织：

基地机动车出入口距地铁出人口、公共交通站台边缘不应小于15m；距公园、学校、儿童及残疾人使用建筑的出人口不应小于20m；与大中城市主干道交叉口的距离，自道路红线交叉点量起不应小于70m；内部停车组织。

C、停车场：

停车位够不够？

出入口数量及视距？

汽车库库址的车辆出入口，距离城市道路的规划红线不应小于7.5m，并在距出入口边线内2m处作视点的120°范围内至边线外7.5m以上不应有遮挡视线障碍物。

汽车库出入口与城市人行过街天桥、地道、桥梁或隧道等引道口的距离应大于50m；距离道路交叉口应大于80m。

D、中小学：

选址：

周边无污染（注意化工厂、水泥厂等），不宜与市场、公共娱乐场所，医院太平间等不利于学生学习和身心健康以及危及学生安全的场所毗邻。

校区内不得有架空高压输电线穿过。

走读小学生不应跨过城镇干道、公路及铁路。

教学用房的外墙面与铁路的距离不应小于300m；与机动车流量超过每小时270辆的道路同侧路边的距离不应小于80m，当小于80m时，必须采取有效的隔声措施。

建筑朝向及间距：

教学楼长边、教学楼和运动场的距离要25米。

建筑层数：

小学不能超过4层，中学不能超过5层。

开口部位：

不能开向城市干道。

运动场：

长轴南北向。

E、医院：

功能分区合理，洁污路线清楚，避免或减少交叉感染。

距离城市道路交叉口太近或两个出入口间距太近。

布局应应保证住院部、手术部、功能检查室等功能用房有良好的环境，要求安静。

病房楼应获得最佳朝向。

F、老年人设施规划：

选址要远离污染、噪音、危险品；低层或多层，建筑密度≤30%，容积率≤0.8，绿地率新建的≥40%，改扩建的≥35%。

集中绿地应大于2㎡/老人，活动场所有50%以上在日照阴影线以外，建筑日照标准为大于冬至日两个小时。

11、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证

A、划拨方式：

经有关部门批准、核准、备案后，建设单位向城乡规划主管部门提出许可申请，由城乡主管部门依据控规核定位置、面积、允许建设的范围核发许可证；

B、出让方式：

出让前城乡规划主管部门依据控规提出地块位置、性质、强度等规划条件，与国有土地使用权共同组成出让合同。

建设单位持项目批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城乡规划主管部门领取许可证。

C、在乡、村规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人：

应当向乡镇人民政府提出申请，由乡镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

原宅基地建设根据省、自治区、直辖市制定。

乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设不得占用农用地，确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设许可证。

12、历史文化街区保护规划方案的评析

A、原有该迁走的要迁走：

如工业、大型市政设置，易燃易爆仓库。

B、该保留的要保留：

街道名称、视觉通廊、历史建筑，建筑格局、城市肌理、空间尺度、古树名木、历史建筑、文物保护单位。

C、该改善的要改善：

人居环境、绿化景观、基础设施（如健身、燃气、排水）。

D、不该增加的不应增加：

影响视廊的；新增的以假乱真的仿古街市、加油站，体量不协调的高层建筑、市政设置。

E、旧城改造：

要避免大拆大建。

13、城乡规划的监督检查与违法用地及建设的查处及法律责任

先确定违法占地、违法建设的性质，然后根据《中华人民共和国城乡规划法》来定性和提出处理意见。

（1）土地的使用：

除兴办乡镇企业、村民建设住宅以及乡村公共设施和公益事业建设可使用农村集体土地外，其他建设都必须依法申请使用国有土地。

（2）建设的程序：

A、划拨土地：

选址意见书——建设用地规划许可证——划拨，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件占用土地的，批准文件无效

B、出让的土地：

依据控规提出规划条件——签土地使用权出让文件——建设用地规划许可证——进行规划设计（总平、建筑平立剖等）——取得建筑工程规划许可证——有施工企业、有钱、有图纸后就可申请开工。

（3）违法建设的情况：

无证、违证、逾期、越权（城市规划部门违规违法批准的）四种情况。

分为土地违法（不用国有土地，以租代征）、违反规划（改变土地性质，超高超面积）、手续不全（没有规划许可证，没有施工许可证）等。

（4）查处的程序：

立案——调查取证、笔录，要求执法人员不少于2人——告知当事人处罚的理由、依据和当事人的权利（陈述、申诉、听证的权利）如果是责令停业、吊销许可证及执照或较大的罚款，当事人可要求组织听证——做出处罚决定——处罚决定书的送达——执行，罚缴分离、拒不执行时申请法院强制执行。

执行事先告知、陈述申辩、审查决定、政府监督、罚缴分离制度。

（5）建设单位：

违法建设第一步就是停工；能改的改正，处工程造价5~10%的罚款；不能改的拆，无法改的才拆除，违章临建拆，乡村无证、违证逾期不改的拆，恢复原貌；建筑面积超出许可规定的，规划部门不验收，要拆除，没收违法收入并处违法部分10%的罚款；不能拆除的没收，并处工程造价1倍以下的罚款。

（6）设计单位：

超越资质、不依标准。

责令改正，罚款（合同额的1~2倍）；情节严重的，停业整顿、降级、吊销资质证书；造成损失的，依法赔偿（造成损失的承担赔偿责任）。

（7）政府部门：

该编制规划的不编制，该发证的没有发，不该发证的发了，该公布的不公布，该听取利害人意见的不听取，该查处的不查处。

政府部门的原因要给建设单位带来损失的需要补偿，城乡规划主管部门违法作出行政许可的，上级部门要责令其撤销，再追究责任人责任（先改正，再通报批评，后追责，再赔偿）。

因撤销许可给当事人合法权益造成损失的，应依法赔偿。

城市违法建设处罚依据：

A、由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；

B、尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，并处建设工程造价5%以上10%以下罚款；

C、无法采取改正措施消除影响的，限期拆除；

D、不能拆除的，没收实物或者违法收入，并处建设工程造价10%以下的罚款。

违法建设处罚程序：

A、立案阶段：

立案审批表；

B、处罚审批阶段：

询问笔录——现场勘察记录——违法建设处理审批表——符合听证要求的，《听证告知书》——接收人填写《送达回证》——违法单位要求听证的按程序组织听证

C、制作行政处罚决定书和送达阶段：

《规划行政主管部门员会行政处罚决定书》及《行政处罚缴款书》——接收人填写《送达回证》

D、结案阶段

14、建设工程、竣工的核实

规划条件的核实

A、验灰线阶段：

工程开工

B、验正负零阶段：

施工到正负零

C、结构完工阶段：

结构完工

D、规划验收阶段：