住宅定价方法重点楼盘比较法.docx
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住宅定价方法重点楼盘比较法
住宅定价方法（重点楼盘比较法）
下面我们以主流市场认可为标准，定价方法采用因素权重对样本楼盘进行评分，进行重要性排序和差异性选择
后确定以下几个楼盘定级因素，共分十个等级，以0.5分为一档，最高分值为5分。
每一因素的权重及分值如下:
项目
鹿城广场
中瑞曼哈顿
东南嘉一国际
中央公馆
平均价格（元/in?
）及权重
PX
PA=30000
PB=27000
PC=20000
WA=70%
WB=20%
WC=10%
总项目
分项目
权重
评定
评定
评定
评定
（%
）
得分
加权分
得分
加权分
得分
加权分
得分
加权分
位置及环
境
区位级差
4
4.5
3.60
4・
5
3.6
4
3.2
4
3.2
自然环境
1.5
4.5
1.35
4・
5
1.35
2・
5
0.75
2・
5
0.75
生活环境
1.5
4
1.20
4・
5
1.35
4
1.2
4
1.2
商业环境
1.5
4
1.20
4・
5
1.35
3
0.9
3
0.9
项目
鹿城广场
中瑞曼哈顿
东南嘉一国际
中央公馆
平均价格（元/m2）及权旅
PX
PA=30000
PB=27000
PC=20000
WA二70%
WB=20%
WC=10%
总项目
分项目
权童
评定
评定
评定
评定
（%
）
得分
加权分
得分
加权分
得分
加权分
得分
加权分
升值潜力
2.5
5
2.50
4・
5
2.25
3
1.5
3
1.5
交通状况
道路状况
3
5
3.00
4・
5
2.7
4・
5
2.7
4・
5
2.7
公交通达
2
5
2.00
4
1.6
4
1.6
4
1.6
配套设施
文化设施
1.5
4
1.20
4
1.2
4・
5
1.35
4・
5
1.35
商场、菜场
2.5
3.5
1.75
5
2.5
4
2
4
2
学校
2
4
1.60
5
2
5
2
5
2
邮局/银行/餐饮
2
4
1.60
5
2
4・
5
1.8
4・
5
1.8
规划设计
小区规划
2
5
2.00
4・
5
1.8
4
1.6
4
1.6
外观设计
1.5
5
1.50
4
1.2
4・
1.35
4・
1.35
项目
鹿城广场
中瑞曼哈顿
东南嘉一国际
中央公馆
平均价格（元/m2）及权旅
PX
PA=30000
PB=27000
PC=20000
WA二70%
WB=20%
WC=10%
总项目
分项目
权童
评定
评定
评定
评定
（%
）
得分
加权分
得分
加权分
得分
加权分
得分
加权分
5
5
户型结构
2
5
2.00
4
1.6
4
1.6
4
1.6
通风/采光/私密
2.5
5
2.50
4
2
3・
5
1.75
3・
5
1.75
小区内部配套
车位配比
2.5
5
2.50
4
2
4
2
3・
5
1.75
会所设施
2.5
3
1.50
4
2
3・
5
1.75
0
0
精装修
装修品牌
4.5
5
4.50
4
3.6
4
3.6
0
0
管理水平
3.5
5
3.50
2・
5
1.75
2・
5
1.75
0
0
物业管理
服务内容及标准
2
5
2.00
4・
5
1.8
4
1.6
2・
5
1
收费标准
1
4
0.80
4
0.8
4
0.8
3・
0.7
项目
鹿城广场
中瑞曼哈顿
东南嘉一国际
中央公馆
平均价格（元/m2）及权旅
PX
PA=30000
PB=27000
PC=20000
WA二70%
WB=20%
WC=10%
总项目
分项目
权童
评定
评定
评定
评定
（%
）
得分
加权分
得分
加权分
得分
加权分
得分
加权分
5
公司品牌
2
4.5
1.80
4
1.6
3・
5
1.4
3・
5
1.4
景观
小区景观
3
4.5
2.70
4
2.4
3・
5
2.1
3・
5
2.1
自然景观
4
4.5
3.60
4・
5
3.6
2・
5
2
2・
5
2
物业形象
楼体立面
2
4.5
1.80
3・
5
1.4
4
1.6
4
1.6
现场售楼处包装
3
5
3.00
4
2.4
4
2.4
3・
5
2.1
营销策划
营销水准
2
5
2.00
4
1.6
4
1.6
4
1.6
广告宜传
2
5
2.00
4
1.6
4
1.6
4
1.6
案场服务
3
5
3.00
3
1.8
3・
2.1
4
2.4
项目
鹿城广场
中瑞曼哈顿
东南嘉一国际
中央公馆
平均价格（元/m2）及权旅
PX
PA=30000
PB=27000
PC=20000
WA二70%
WB=20%
WC=10%
总项目
分项目
权童
评定
评定
评定
评定
（%
）
得分
加权分
得分
加权分
得分
加权分
得分
加权分
5
科技系统
5
5
5.00
4
4
4
4
2・
5
2.5
都市综合体
8
5
8.00
0
0
0
0
0
0
交房时间
5
3
3.00
2・
5
2.5
4
4
4・
5
4.5
发展商品牌、实力
10
5
10.00
3・
5
7
3
6
4
8
项目规模
3
5
3.00
4
2.4
3・
5
2.1
3・
5
2.1
合计（Qx）
100
%
92.70
72.75
67.7
60.65
结论:
1.PX=92.70X（PAXWA/72.75+PBXWB^7.7+PCXWC缶0.65）=37210元/nf
2•经过重点楼盘比较法分析论证，鹿城广场精装均价为37210元/Itf,略低于当前我们对销售均价的判断。
说明：
1•项目权重（中瑞曼哈顿占70%,东南嘉一国际占20%,中央公馆占10%）取分根据各项目与鹿城广场的可比性而定，各楼盘具体情况见附件（主要样本楼盘分析）。
2、东南嘉一国际价格为一手房销售均价，中瑞曼哈顿与中央公馆的价格为目前二手房市场成交均价（其中中瑞曼哈顿取其大户型精装修豪宅进行重点分析）。
中瑞曼哈顿与中央公馆近期成交房源情况
物业名称
面积
成交价格（元/曲）
备注
中瑞曼哈顿
（期房）
295
12F/22F
28000
/
290
20F/50F
23100+外加260万，折合约32000
东边套
中央公馆
（期房）
141
1幢
19187
原价13200元/Itf
146
2-406
15969
原价12600元/
ma
172
6-1101
25100
原价15800元/
m1
260
5-40^501
（跃）
19500+外加180万，折合约26400
/
数据来源：
温州各大品牌中介公司
附件：
主要样本楼盘分析
一、中瑞曼哈顿
1、项目简介
（1）开发商：
中瑞温州房地产有限公司
（2）设计单位：
深圳市建筑设计研究院、温州市建筑设计总院
（3）物业类型：
住宅（含底商）
（4）地理位置：
江滨路北侧，沿江路南侧（原东方造船厂地块）
（5）规模：
用地面积73337m2，总建筑面积174281m2
（6）所处销售阶段：
除东区两幢自留房外，其余已全部销售或认购完毕
（7）开发周期：
分两期开发，西区06.3.16-09.1031；东区目前在打桩
（8）楼盘简介：
该项目位于温州市中心区交通主干道江滨路与商业中心区欧洲城北侧，沿江景观带与瓯江南面，其周边配套完善，交通便利，视野开阔，景观资源丰富；且项目规模大，定位高；本项目将成为温州市中心区难得的高档楼盘之一。
2、项目定位
（1）档次定位：
高档（空中别墅，市中心水岸豪宅）
（2）客源定位：
财富金字塔塔尖人士（主要针对本土知名私营企业主）
（3）风格定位：
现代欧式风格
3、项目规划与分期建设情况
（1）规划总图
（2）建设照片
4、项目销售进度
（1）开盘时间：
2007年2月份
（2）销售价格：
空中别墅销售均价2・18万元/就，普通住宅销售均价1・26万元/耐
（3）销售状况：
住宅部分除两幢自留房之外，其余已经全部销售或认购完毕；底商尚未开始对
外销售
（4）目前二手房市场交易价格：
空中别墅2・6・3.2万元/平方米，均价3万元/平方米左右；普通
住宅1.8-2.5万元/平方米，均价2・2万元/平方米左右。
5、项目单体
6、项目主要竞争户型
户型1
户型2
二、中央公馆
1、项目简介
（1）开发商：
温州欣华房地产开发有限公司
（2）设计单位：
Tontsen（美国）建筑设计事务所（与上海方大设计事务所为一设计共同体）
（3）物业类型：
纯住宅
（4）地理位置：
学院路原温大操场
（5）规模：
用地面积31亩，总建筑面积51500平方米
（6）所处销售阶段：
已于07年上半年全部售罄（07丄12开盘）
（7）楼盘简介：
项目位于市中心区高校集中区域一一学院路上，属原温州大学操场用地，书香气息浓郁，项目规模适中，类型纯正，设计先进并具有鲜明的特色，但周边破旧的建筑物严重影响形象，目前的交通条件也尚未成熟，是一个优劣势均非常明显的项目。
2、项目定位
（1）档次定位：
中高档
（2）客源定位：
以温州市区私营企业主为主，公务员、教师、医生、律师及各郊县政府高官、私营企业主等中高收入群体为辅
（3）风格定位：
欧式新古典主义风格
3、项目规划与分期建设情况
（1）规划总图
2三二二二、
^mssg;^】
（2）建设照片
中央公馆（摄于08年6月16日）
4、项目销售进度
（1）开盘时间：
2008年1月12日
（2）销售价格：
均价1・5万元/曲
（3）销售状况：
已销售完毕
（4）目前二手房市场交易价格：
1.5-2.8万元/平方米，均价2万元/平方米左右
5、项目单体
6、项目主要竞争户型
三、东南嘉一国际
1、项目简介
（1）开发商：
温州东南房开
（2）设计单位：
建筑设计单位为杭州浙华建筑设计事务所、英帝思上海工程顾问有限公司，景观设计单位为
香港海文嘉德设计机构
（3）物业类型：
住宅+底商
（4）地理位置：
温州市鹿城区民航路原温大成交学院地块
（5）规模：
用地面积11677m2（约17.52亩），总建筑面积36082.76m\其中住宅20708.08m1,商业3168.07ma,地下部分6998.6m2
（6）所处销售阶段：
在售
（7）楼盘简介：
该项目位于温州市主城区原温州大学内，项目周边书香气息浓郁，配套齐全，生活氛围较好,但周边多为低档老式住宅区，影响本案的档次。
2、项目定位
（1）档次定位：
高档
（2）客源定位：
以温州市区私营企业主为主，
（3）风格定位：
新古典风格
3、项目规划与分期建设情况
（1）规划总图
4、项目销售进度
（1）开盘时间：
2008年5月9日
（2）销售价格：
均价约2.7万元/平方米
5、项目单体
（3）销售状况：
截至6月25日，销售率为88.12%
6、项目主要竞争户型
项目户型图
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