四星级酒店建设项目可行性研究报告.docx
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四星级酒店建设项目可行性研究报告
四星级酒店建设项目可行性研究报告
第一章总 论
1.1项目背景
一、项目名称：
国际星河四星级酒店建设项目
二、承办单位概况：
某市市委市政府接待办
三、可行性研究报告编制依据
1、国际星河四星级酒店建设项目可行性研究报告任务委托书；
2、《某市城市总体规划》（2007-2020）；
3、某市“十二五”发展规划；
4、某市2009年统计年鉴；
5、《某市国民经济和社会发展第“十二五”发展规划纲要》；
6、可行性研究报告（投资）编制指南；
7、民用建筑设计通则；
8、工程建设标准（城市建设）强制性条文；
9、旅馆建筑设计规范（JGJ62－90）；
10、旅游饭店星级的划分与评定（GB/T14308-2005）；
11、国家有关建设标准及规范；
12、其他相关资料。
四、项目提出的理由与过程
1、某市概况
某市位于江西东部，地处东经115°35′～117°18′，北纬26°29′～28°30′之间。
东邻福建，南与赣州地区毗连，西通吉安、宜春两地区，北临鄱阳湖与某、鹰潭两市接壤。
地界轮廓略呈长方形，南北长约222公里，东西宽近169公里。
全市土地面积18816.92平方公里，距省会某公路里程101公里。
2009年某市国内生产总值总量达3679225万元，同比增长14.0％，增速比上年同期增加0.6个百分点，其中一产800905万元，增长6.1％，二产1719429万元，增长20.4％，三产1158891万元，增长11.5％，三大产业结构为21.8；46.7：
31.5。
该市国内生产总值在全省11个设区市排位中由2008年的第6位上升到第4位，前移两位。
工业生产方面增速加快。
其中，工业增速最为明显，增加值达1371044万元，同比增长28.2％，特别是规模以上工业发展迅速，增加值为847144万元，同比增长30.5％。
2009年末某市总人口为383.78万人，出生率为13.83‰，死亡率为5.98‰，自然增长率为7.85‰。
城乡居民生活水平快速提高。
市区城镇居民人均可支配收入9432元，比上年增长12.3%；农村居民人均纯收入3567元，比上年增长10.3%，增幅居全省第四位。
2、项目提出的理由
⑴项目建设是某市公务接待的需要
接待中心建设是为了进一步整合某市接待资源，不断提升接待档次和能力，使接待工作逐步规范化、制度化，并且把该工程打造为某市接待党和国家领导人，省部级及党政公务代表团的重要接待基地和重大活动的承办基地。
接待中心建设是做好公务接待工作的重要基础。
作为我市唯一一家公务接待宾馆——某宾馆，始建于上世纪五十年代末，其接待条件已落后于时代发展。
该宾馆其中无一次警卫级接待，客观因素为我市接待宾馆硬件条件不符合。
2009年11月，全省工业现场会在某召开，而我市竟无一家宾馆能独自承接。
为进一步改善城市的投资环境，完善城市功能，提高接待水平；某市政府2009年第13次常务会议和市委常委会第10次会议研究决定，将原集群大楼改扩建成市接待中心。
随着社会的发展，城市的各种功能的完善，现有的基础设施已不能满足城市发展的需要，政府接待、会议等设施建设已迫在眉睫。
⑵是招商引资和服务城市的需要
招商引资作为某市区域经济发展的主要措施之一，近年来收到了较好的成绩，一大批企业落户，在他们业绩不断发展的同时，也给某市经济注入了新的活力。
外地客商对某市优化环境等软件服务感到比较满意，但美中不足的是该市缺乏星级宾馆等较高档次的服务实体，更没有集星级宾馆、休闲、娱乐于一体的综合接待服务中心，不能满足客商不同层次的需要。
建设好该接待服务中心，可以留住和吸引更多的外商来某市投资和创业。
⑶项目建设是某市经济发展的需要
某市强力推进工业发展和大力提升城市品位为战略，并且该市近几年经济得到迅猛发展，2009年某市国内生产总值总量达3679225万元，同比增长14.0％，其中，工业增速最为明显，增加值达1371044万元，同比增长28.2％，特别是规模以上工业发展迅速，增加值为847144万元，同比增长30.5％。
然而随着工业的发展，城市品位的提高，必然会大量吸引外来投资者、技术、工程、务工等人员，同时也促进了该城市接待量的提高，但现在的宾馆接待能力均不能满足某市经济的发展。
因此，本项目建设是非常必要的。
⑷项目建设是某市旅游业发展的需要
旅游是一项集经济、社会、生态效益于一体的现代产业。
以“行、游、住、吃、购、娱”为主要内容的旅游活动对经济社会的加快发展有着巨大的带动和促进作用。
随着人民生活水平的不断提高，人们的物质生活条件不断改善，可支配的收入大幅度增加，人们对精神生活的需要和质量有了新的选择和更高要求，现代人们在忙碌完工作的时候，都非常渴望走出去享受轻松、闲适、娱悦的生活情调。
本项目的建设，将具有极强的生命力，将给广大旅游消费者带来更高级、更舒适而又崭新的感受，为某市旅游经济的发展夯实了基础。
某市旅游资源：
某历史悠久，文化源远流长，人文底蕴深厚，自然风光宜人，名胜古迹众多，革命胜迹遍布，艺术遗产独特，地方物产丰富，形成独特的旅游资源。
自然景观:
市内有省级风景名胜区南城麻姑山，麻姑山自古属天下名山，素负洞天福地盛名；临川温泉，资溪大觉山漂流，乐安“千古第一村”流坑。
人文景观 :
某素有“才子之乡”美誉，自古名人辈出，形成独特的人文景观。
市内有王安石纪念馆、汤显祖文化艺术中心、汤显祖纪念馆、汤显祖墓、曾巩读书岩、曾巩纪念馆。
宗教寺庙:
市内宗教有佛教、道教、天主教、基督教等门派，宗教活动场所遍布全市各地。
佛教主要有临川的金山寺、正觉寺、崇寿寺。
其中临川圣若瑟大教堂规模名列全国第三，为全国重点教堂之一,金山寺香火较旺，游客众多。
综上所述，建设国际星河四星级酒店项目是很有必要的。
3、项目提出的过程
2010年，我中心组织有关人员承担了国际星河四星级酒店建设项目的可行性研究，经过实地调研，并结合某市现有接待条件和近几年公务接待批次的实际情况；通过认真分析、论证，完成了该项目可行性研究报告的编制。
1.2项目概况
一、拟建地点：
该中心坐落在市文昌大道东侧、汝水公园内
二、建设性质：
新建、改建
三、建设规模与目标
1、建设规模和内容
根据某市现有接待条件和近几年公务接待数据以及该市《国民经济和社会发展第“十二五”发展规划纲要》；并且按照《汝水公园规划》和《旅馆建筑设计规范》，确定本项目建总建筑面积25960平方米。
其中：
⑴接待楼：
接待楼为原集群楼改造工程，总建筑面积为12002平方米，楼层为地下一层地上八层；
⑵迎宾楼：
总建筑面积为10460平方米，楼层为四层，园林式建筑；
⑶综合楼：
总建筑面积为3000平方米，楼层为六层，对称式建筑；
⑷设备楼：
总建筑面积为500平方米，简单附属用房；
⑸其他：
道路广场面积8000平方米，绿地面积平方米。
2、建设目标
通过本项目建设可进一步改善城市的投资环境，完善城市功能，提高接待水平，为某市旅游经济的发展夯实了基础，以此促进某市经济更快的发展。
三、项目投入总资金及效益情况
本项目总投资为10098.43万元，其中：
工程费用6856.44万元，其他费用1331.3万元，预备费用205.69万元，收购原集群楼1630万元，取得土地费用为75万元。
该项目投资利润1184.48万元>0,投资利润率为11.7%,投资回收期6.47年,因此本项目在财务上是可行的。
四、主要技术经济指标
序号
建设项目
单位
工程量
楼层
1
项目总用地
亩
63
2
项目总建筑面积
平方米
25960
3
接待楼
平方米
12002
地下一层地上八层
4
迎宾楼
平方米
10460
四层
5
综合楼
平方米
3000
六层
其中：
办公楼
平方米
1200
二层
宿舍
平方米
1800
三层
6
设备用房
平方米
500
二层
7
硬质广场工程
平方米
8000
8
绿化景观面积
平方米
10000
9
建筑密度
%
16.47
10
容积率
0.61
11
绿化率
%
23.8
12
项目总投资
万元
10098.43
13
年利润
万元
1184.48
14
投资利润率
%
11.7
15
投资回收期
年
6.47
第二章需求分析与建设规模
2.1需求分析
1、某市现有酒店、宾馆资源
某市无一家四星级酒店，三星级酒店仅三家：
⑴临川大酒店——是福建客商德栋投资有限责任公司投资的集住宿、餐饮、娱乐、休闲为一体的三星级商务型酒店，于2005年投入营业。
酒店有十三层主楼和三层裙楼组成，占地面积七亩，建筑面积16000平方米，拥有设备齐全的商务套房、复式套房、标准套房、双人房、豪华标准房等各类客房122间（套），客房出租率达到82％；⑵某宾馆——坐落在某市繁华商业文化中心，是唯一的园林式公务接待宾馆。
自1959年建立以来，曾接待过许多党和国家领导人以及中外著名人士，某宾馆占地面积3.3万平方米，建筑面积1.5万平方米，院内绿树成荫，宁静幽雅，花香怡人。
现有客房三栋，共127间客房，客房出租率达到85％；⑶华洋大酒店——是由华洋实业发展有限公司投资兴建并独立管理的三星级酒店。
酒店位于某市赣东大道101号，地处黄金地段，位置得天独厚，酒店由主楼十一层和裙楼四层组成，占地面积4800平方米，总建筑面积达21800平方米，共108间客房，客房出租率达到78％。
上述数据可知，某市三星级酒店、宾馆客房出租率较好，并且在旺季时的客房出租率高达100%。
2、市场前景乐观
区位优势明显，某市现辖临川、南城、南丰、广昌、黎川、崇仁、乐安、宜黄、金溪、资溪、东乡11个县区，151个乡、镇、场、街道办事处。
南北长约222公里，东西宽约169公里，总面积18816.92平方公里，占全省总面积的11.27%。
我市总人口380万，市内人口38万。
随着对外开放日益加大，经济文化发展迅速流动人口增加较快。
目前，某市现无一家四星级酒店，三星级酒店仅三家，且经营多年及接待设备不完善，其他的宾馆、酒店其规模太小、档次不高，汤显祖纪念馆区域块的酒店建设还是空白，为新建大酒店留下较大的发展空间。
根据我们对市场的调查，某市的高档酒店仍处于供不应求的状态，仅有三家三星级酒店客房出租率达到78％以上，旺季最高达100％。
在汤显祖纪念馆区域块新建一座设备齐全、功能配套的四星级酒店的市场前景是乐观。
3、客源稳定
本项目实施后将会为市委、市人大常委会、市政协、市纪委等机关及市直各单位公务接待中心。
2007年，某市共接待省部级以上领导61批次，党政公务代表团65批次，接待客商265批次，接待人数9000多人%；2008年，我市共接待省部级以上领导48批次，党政公务代表团86批次，接待客商326批次，接待人数12002多人，同比上升了33%；2009年，截止到9月30日，我市共接待省部级以上领导88批次，党政公务代表团165批次，接待客商447批次，接待人数20020多人，同比翻番。
2.2建设规模
序号
建设项目
单位
工程量
楼层
1
项目总用地
亩
63
2
项目总建筑面积
平方米
25960
3
接待楼
平方米
12002
地下一层地上八层
4
迎宾楼
平方米
10460
四层
5
综合楼
平方米
3000
六层
其中：
办公楼
平方米
1200
二层
宿舍
平方米
1800
三层
6
设备用房
平方米
500
二层
7
硬质广场工程
平方米
8000
8
绿化景观面积
平方米
10000
9
建筑密度
%
16.47
10
容积率
0.61
11
绿化率
%
23.8
第三章场址选择
3.1场址现状
3.1.1选址原则
1、接待中心应选择在阳光充足、空气流通、场地干燥、排水通畅、地势较高的地段；
2、接待中心内应布置休闲、运动场地和提供设置给排水及供电设施的条件；
3、接待中心的选择应符合当地城市规划要求，并应选在交通方便、环境良好的地区；
4、在城镇的基地应至少一面临接城镇道路，其长度应满足基地内组织各功能区的出入口、客货运输、防火疏散及环境卫生等要求；
5、宜设在无污染的地段，与各类污染源的距离应符合国家有关防护距离的规定；
6、不宜与市场、公共娱乐等场所不利于身心健康以及危及被接待服务的各界人士安全场所毗邻。
3.1.2建设地点
接待中心坐落汝水公园内，汝水森林公园地处市城区东南部，位于文昌大道以东、临川大道以南、傅家堤以西、南门路以北，距离市中心空间距离为1.5公里左右。
并与汤显祖纪念馆遥相呼应，该纪念馆为接待中心提供一个良好的人文观赏环境，为该中心能更好发展创造了前提条件。
该用地比较平坦，用地条件良好，交通便利，周边环境状况较好，利于居住、休闲及工作。
3.2场址条件
1、地形、地貌条件
所选场址地形为“L”形。
地形地貌主要表现为红土丘陵地。
红土埂较好，覆盖较厚，地势较为平坦，高差约2-3m，山坡坡度不大，呈缓坡状。
2、气候条件
某市气候属亚热带湿润季风气候，四季变化分明，春季温暖多雨，夏季炎热湿润，秋季凉爽少雨，冬季寒冷干燥。
年平均气温在17.9℃，极端最底温度-8.8℃，最高达41℃，年日照时数为1700.4小时，年均降水量为1942.2毫米，年无霜期273天。
境内主导风为西北偏北风，年最多风向为北风，其中每年6－8月多南风。
3、工程、水文地质
城区位于抚河冲积平原与雩山相接地带，地势南高北低，下伏第三系新余群长石石英砂岩，表层为第四系全新统残层、冲积层，棕红色夹黄色蠕虫状粘土、砂石层。
该区域地质构造简单，处于鄱阳湖盆地的外缘，因升降运动的作用，致使抚河冲积平原第四系沉积层很厚，第三系为内陆河湖红色建造的泥质粉砂岩。
本区未发现断裂构造，地球磁场比较稳定，不易诱发地质灾害，总体上属于工程地质简单类。
本区地下水主要有赋存于松散的第四系冲积层和基岩分化裂隙、岗地残积层中的潜水，其次为赋存于第三系单斜构造中红色砂岩中的承压水，由于砂、砂砾、软石孔隙率高，透水性好，补给来源广，因此赋存于河流两岸的冲洪积物中的潜水水量丰富，埋藏较深。
地表径流均向北注入鄱阳湖，主要河流为抚河。
4、地震
根据国家质量技术监督局发布，2003年8月1日实施的国家标准《中国地震动参数区划图》（GB18306-2003），某市地震动峰值加速度<0.05（相当于原地震烈度小于六度），工程建筑可不考虑抗震设防。
5、区域性规划要求
项目建设过程中严格按照城市规划管理部门提出的规划设计条件，由规划部门统一放线，总平面布置结合新城区详规，合理进行功能布局、组织交通，满足绿化景观设计、消防、交通、城市景观等要求。
6、交通条件
境内运输：
境内有较为完善的公路运输网。
某市公路主要京福高速公路、沪瑞高速、国道316线贯穿全境，以及现有的城区道路，即可以保证外购材料的运入，也保证了城市内的材料运输问题。
接待中心坐落汝水公园内，汝水森林公园地处市城区东南部，位于文昌大道以东、临川大道以南、傅家堤以西、南门路以北，距离市中心空间距离为1.5公里左右。
7、公共设施条件
项目建设供水、供电等市政设施可直接接入场区，征地前期工作进展顺利。
8、施工条件
本项目施工条件良好，施工所需建材在当地均能供应，交通便利且运距不长，施工用水，用电可直接从规划市政管网接入。
9、周边环境条件
场址附近无各种化学、生物、物理污染源，无过境架空高压线，无危及工作人员安全的易燃易爆危险物品库。
第四章建设方案
4.1项目总体规划
4.1.1规划设计依据
1、《中华人民共和国城市规划法》；
2、《城市规划编制办法》；
3、地形图及《某市总体规划》；
4、旅馆建筑设计规范（JGJ62-90）
5、某市汝水公园规划资料；
6、国际星河四星级酒店建设工程要求；
7、现场勘测调研。
4.1.2规划指导思想和设计构思
为进一步改善某市的投资环境和完善城市功能，以提高公务接待水平，于是在某市市委市政府领导批示下，拟通过资源整合，在汝水公园内兴建设一个“外观现代大方，内在宽敞舒适”的现代园林式酒店建筑，同时，具有独自特色和较强的时代感，营造一个温馨、典雅、宁静、优美的居住生活空间，创造一个集居住、安全舒适、环境优美、休闲、观赏于一体的标志性建筑。
在整体设计中主要遵循以下原则：
1、体现居住的舒适性原则和以人为本的设计理念，把本工程建设成为高品位、高标准、高意境、高档次的一流精品接待中心。
2、尽可能地立体地拓展居住的景观空间。
3、重视本区块内规划中的地形变化和竖向设计，创造出大气开放、错落有致的建筑效果。
4、重视建筑的外立面设计，依靠建筑形体变化和色彩配置，创造出独特的视觉效果。
5、充分考虑地方实际需要和客户空间结合，重视户型设计的合理性和经济型，同时在顶层空中别墅的设计体现豪华的特点。
6、环境设计突出大尺度与小尺度相结合的效果，形成绿地景观、街景、园景和建筑之间在空间尺度上的相互呼应。
4.1.3总平面布置
接待中心总体布局拟呈园林式布置，与整体环境相协调。
项目区域地势平坦，中心区域内要求交通流线顺畅，客货员工互不干扰。
同时，为满足日益增多的车流量，要求建有足够的停车泊位，初步建议停车位每间客房不少于0.4个，并能有部分室内停车位，必要时可设计成封闭式停车库。
根据市委市政府提出的建造“园林式”接待的要求，结合所在地理环境的特点，建筑层数以多层建筑为主。
建筑造型可采用有传统建筑符号的现代建筑造型。
根据公务接待要求和市场定位，该中心经营的基本功能初步确定为互相有关联的五大功能：
1、综合性住宿接待功能——为能适应公务接待和市场需要，客房区总计设230间（套）左右，可接待上级领导、会议及旅游团队之用；它应有独立的接待、商务、会议、休息、健身、阅览及酒吧餐饮功能，房型以标准间为主。
⑴接待楼——主要设有100个标准间和20个套间，该楼坐落汝水公园内，西边紧靠文昌大道；
⑵迎宾楼——设有80个标准间、小套20个、中套6个、大套4个、总统套房2个，该楼坐落汝水公园内，位于接待楼的西北边。
2、政府接待和会议功能——政府公务接待是服务于当地政治、经济发展的具体表现，本项目根据市委市政府领导批示已于重点考虑，在接待中心考虑一级警卫设计。
专用大型、小型会议厅一间，大型会议厅必须交通集散方便，有空间宽敞的前厅、服务走廊和配套的服务、贮藏用房及卫生间。
大型会议室应配置同声传译设施。
3、全方位餐饮经营功能——为适应中型会议、政府接待、外商、地方厂商经济活动及当地婚庆活动和其他各种中高档散客宴请等需要，接待中心设有中、小型中餐厅、风味餐厅、咖啡厅（兼西餐厅）、大堂吧等。
与餐厅配套的厨房布局合理，传菜线路不与主要公共区域相交叉。
4、员工居住、用餐及办公功能——为发挥人力资源优势，该中心充分考虑员工生活、居住场所（综合楼）。
综合楼——该楼坐落汝水公园内，与迎宾楼遥相呼应，东、西相对。
5、舒适、先进的健康娱乐功能——利用优越的地理条件和人文资源，室外可设置网球场、烧烤区、钓鱼池，预留室外游泳池及庭院散步休闲设施。
室内设健身中心、乒乓球室、台球房等活动间。
4.1.4道路系统规划
本项目道路规划分为三种线性形式，一为车行主干道、二为车行次干道、三为步行道和广场。
结合中心的特点，本规划的道路规划的原则是人车分流，设计上主干首采用圆形尽可能减少车行对人人行的干扰，尽可能缩短主干车行道的长度。
由于采用圆形的主干道，人行道和主干道相交方式基本为正交形式，以利于人车安全。
车行主干道的断面设计采用一块板形式，两边设入行道，通过路灯的选择和行道树的配置使这条主干道成为贯穿整个中心的景观长廊。
车行次干道是各个建筑物和主要设施的引入道。
步行道是内部使用频率最高的道路形式，本中心的主要景观景点基本由步行道进行串联组合，由此形成另一个各主干道炯然不同的道路空间序列。
本项目规划中的广场基本是景观广场，是硬质地面和绿化软质地面的有机结合。
无论是烈日炎炎的盛夏，还是月色迷蒙的清秋，人们在绿树柳下总能找到适宜的休闲空间。
中心前区的主题景观广场，畅游其间可使人体验到该中心的优雅气质。
4.1.5绿地景观系统规划
1、景观定位
从场地周边环境各用地进行分析，本场地处在各个不同性质的地块包围之中，仅有两个短边向城市主干道开放，结合本项目的性质，可以说基本确定了本中心景观内向型的空间特性。
2、景观分区
本中心结合空间的使用大致分为三个主景区：
名称
主景点
位置
备注
主题景观展示区
几何型模样花坛
中心前区
景观观赏交流区
中心美化及水景喷泉
中心区
本景区负有连接前后景区的作用
生活景观休闲区
步行小道
沿路
本场地规划以接待中心大型人工水景喷泉为整个景观序列的空间枢纽，借助水景喷泉的自由延展，将各个景点的视线结合在一起，同时也将不同性质的景观融合为一个整体，形成了一个立体的景观空间结构。
2.2单体建筑方案
2.2.1建筑艺术与风格
建筑是接待中心的一项重要组成部分，建筑物的设计是规划思想的基本体现。
在规划中，建筑的构思服从于大的规划意图，同时也和具体的景观设计形成互动。
本场址的原生地貌是红色的土壤，科学的精神直接的可以用白色来表达，因此本方案建筑色彩大体是淡红色和白色结合。
由于该接待中心建筑一般是多层建筑为主，为符合居住宁静的感觉，借鉴后现代整体装饰的手法，对整体建筑做横向色带的处理。
材料可考虑采用陶质面砖，或者外墙彩色涂料。
本方案的建筑单体设计风格讲求符合于内部功能和局部地形的空间渗透，建筑细部设计尽可能和建筑的通风这样处理结合进行，主要建筑（迎宾楼）的朝向按照节能设计的要求南北向布置，建筑的风格除主要的重点部位将采用特殊处理外，在面上则主要采用大尺度建筑群的整体设计和环境相结合的设计手法，注重细部和生态整体环境。
2.2.2建筑结构设计
1、设计依据
《建筑结构荷载规范》（GB5009—2003）
《混凝土结构设计规范》（GB50010—2004）
《砌体结构设计规范》（GB50003—2003）
《建筑地基基础设计规范》（GB50007—2004）
《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068—2003）
《工程建设标准强制性条文》（2004年版、房屋部分）。
2、本项目各建筑结构安全等级为二级，结构重要性系数1.0
3、荷载
竖向荷载：
恒重（自重、设备重）根据构件和装修尺寸及材料重量直接计算；
活载：
根据《建筑结构荷载规范》取用；
风荷载：
基本风压取值0.30KN/㎡（50年一遇）。
雪荷载：
基本雪压取值0.35KN/㎡（50年一遇）。
地震荷载：
根据2003年2月颁布，2003年8月1日实施的国家标准《中国地震动参数区划图（GB18306—2003）》可知，某市地震动峰值加速度<0.05（相当于原地震烈度小于六度），本项目可不设防。
4、结构体系选择和结构布置
竖向承重体系：
根据建筑使用功能，平面布置，立体面型及施工条件，推荐主要楼采用框架结构竖向承重体系，为建筑提供布置灵活的平面空间。
附属楼（设备楼）采用砖混结构，既可满足使用要求，又能节约投资。
楼板体系：
主要楼采用现浇钢筋混凝土有梁板肋型楼板，其最小厚度不小于100㎜，满足建筑刚性及整体性要求。
其他砖混结构可采用单向板，最小厚度不小于80㎜。
5、建筑基础
根据周边同类建筑物情况以及本项目建
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