中级房地产专业知识与实务模拟题一版.docx
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中级房地产专业知识与实务模拟题一版
1、从工业化社会到后工业化社会，城市的发展演变可依次划分为（）四个阶段。
A:
相对集中、绝对集中、相对分散、绝对分散
B:
相对分散、相对集中、绝对集中、绝对分散
C:
绝对集中、相对分散、相对集中、绝对分散
D:
绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散
答案:
D
2、在同一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态是（）.
A:
级差地租I
B:
级差地租II
C:
绝对地租
D:
垄断地租
答案:
C
3、按城市内部结构，城市可分为（）。
A:
块状城市、带状城市、星状城市
B:
单中心城市、多中心城市
C:
棋盘形城市、放射形城市
D:
大城市、中等城市、小城市
答案:
B
4、（）是土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。
A:
垄断地租
B:
绝对地租
C:
级差地租
D:
超额地租
答案:
B
5、城市中心商务强度指标是指（）。
A:
中心商务区建筑面积总和/总建筑基底面积
B:
中心商务用地建筑面积总和/总建筑面积
C:
中心商务用地建筑面积总和/总建筑基底面积
D:
中心商务区建筑面积总和/总建筑面积
答案:
B
6、下面关于房地产征收的限制条件表述中，不正确的是（）。
A:
房地产征收只能以公共利益为目的
B:
房地产征收应严格按照法律规定的程序考试用书
C:
房地产征收应给予公正的补偿
D:
房地产征收应征得被征收人同意
答案:
D
7、关于征收与征用区别的说法，错误的是（）。
A:
征收是为了公共利益的需要，征用是因抢险、救灾等紧急需要
B:
征收应当依法给予补偿，征用应当依法返还或者补偿
C:
征收不必得到财产所有权人同意，征用必须得到财产所有权人同意
D:
征收要强制取得财产所有权，征用旨在获得财产使用权
答案:
C
8、国有土地上房屋征收的主体是（）。
A:
乡政府
B:
镇政府
C:
市政府
D:
省政府
答案:
C
9、关于集体土地征收补偿安置的说法，错误的是（）。
A:
并非所有的被征收土地都要支付青苗补偿费
B:
地上附着物补偿费包括被征收土地上树木的补偿费
C:
征收耕地的安置补助费按照被征收耕地的面积进行补偿
D:
征地补偿、安置方案经批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施
答案:
C
10、国有建设用地有偿使用的最主要方式是（）。
A:
划拨国有建设用地使用权
B:
国有建设用地使用权转让
C:
国有建设用地使用权出让
D:
国有土地租赁
答案:
C
11、关于建设用地使用权赠与的说法，错误的是（）。
A:
建设用地使用权赠与是无偿行为
B:
赠与人与受赠人之间需要签订赠与合同
C:
赠与人愿意赠与，且受赠人愿意接受，赠与合同才能成立
D:
赠与的建设用地使用权无须办理相关手续
答案:
D
12、下列关于国有建设用地使用权出让最高年限描述有误的是（）。
A:
居住用地60年
B:
工业用地50年
C:
教育、科技文化用地50年
D:
商业、娱乐用地40年
答案:
A
13、处分抵押的建设用地使用权所得金额，首先用于（）。
A:
偿还抵押权人的债权本息
B:
赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害
C:
支付处分抵押建设用地使用权的费用
D:
缴纳相关税费
答案:
C
14、房地产抵押合同自（）。
A:
自抵押登记之日生效
B:
自抵押合同签字之日生效
C:
自公证之日生效
D:
自土地使用权证书支付之日生效
答案:
A
15、房地产市场调研中，调研人员应采用适宜的方法设计方案、定义问题、采集和分析数据，从中提取有效、可靠和有代表性的信息资料，这表明房地产市场调研应遵循（）。
A:
客观性原则
B:
统一性原则
C:
科学性原则
D:
差异性原则
答案:
C
16、房地产市场调研是为了解决有关实际问题而进行的，这反映了房地产市场调研的（）特点。
A:
时效性
B:
实用性
C:
实践性
D:
审美性
答案:
B
17、搜集房地产市场调研资料时，项目基地现状资料内容包括地形状况、地上物状况、邻地状况，以及（）状况。
A:
区域内人口增长率
B:
区域产业结构
C:
公共设施
D:
房地产价格
答案:
C
18、关于人口和流动人口、职业或行业类别等方面的资料搜集属于房地产（）的搜集。
A:
公共设施资料
B:
人文社会经济资料
C:
租售资料
D:
房地产市场景气资料
答案:
B
19、按预测方法的性质，房地产市场预测可分为（）。
A:
短期预测和长期预测
B:
定量预测和定性预测
C:
微观市场预测和宏观市场预测
D:
时间序列预测和回归分析预测
答案:
B
20、以下属于房地产市场定性预测方法的是（）。
A:
专家意见法
B:
简单平均法
C:
市场因子推演法
D:
回归分析法
答案:
A
21、房地产企业税后利润分配的顺序依次是（）。
A:
弥补企业以前年度的亏损、提取法定盈余公积金、向投资者分配利润
B:
弥补企业以前年度的亏损、向投资者分配利润、提取法定盈余公积金
C:
提取法定盈余公积金、弥补企业以前年度的亏损、向投资者分配利润
D:
提取法定盈余公积金、向投资者分配利润、弥补企业以前年度的亏损
答案:
A
22、把房地产市场按照客户需求上的差异划分为具有类似性的若干个不同购买群体的过程指的是（）。
A:
房地产项目开发
B:
房地产项目策划
C:
房地产市场细分
D:
房地产经营策划
答案:
C
23、下列经济评价指标中，属于房地产投资项目动态盈利性指标的是（）。
A:
成本利润率
B:
销售利润率
C:
利息各付率
D:
内部收益率
答案:
D
24、关于房地产开发项目市场定位的策略说法正确的是（）。
A:
避强定位策略的缺点是有较大的风险
B:
迎头定位策略的优点是竞争过程中相当惹人注目，甚至产生轰动效应
C:
迎头定位策略往往会填补市场上的空缺，生产市场上没有的特色产品
D:
创新定位策略的缺点是企业必须放弃某个最佳的市场位置
答案:
B
25、关于敏感度系数（SAF）的说法，正确的是（）。
A:
当SAF>0时，评价指标A与不确定因素F反向变化
B:
当SAF<0时，评价指标A与不确定因素F同向变化
C:
SAF不能说明评价指标A与不确定因素F之间变化方向的关系
D:
SAF绝对值较大者，敏感度系数较高
答案:
D
26、投资者将资金用于购买股票、债券等有价证券，以获得一定预期收益的投资称为（）。
A:
直接投资
B:
间接投资
C:
项目投资
D:
证券投资
答案:
B
27、某房地产投资项目的甲、乙两个互斥方案在同一折现率下的净现值期望值和标准差分别为E甲=1000万元，0甲=2800万元，E乙=700万元，O乙=2200万元，若以V甲、V已分别表示甲、乙方案的投资风险度，则判断正确的是（）。
A:
V甲<V乙
B:
V甲=V乙
C:
V甲>V乙
D:
V甲∈V乙
答案:
A
28、出售型的房地产开发项目现金流入，主要表现为（）。
A:
租金收入
B:
销售收入
C:
自营收入
D:
转让收入
答案:
B
29、两个互斥方案的效益基本相同，但计算期不同。
对该两个方案进行比选时，应选用的比选方法是（）。
A:
净年值法
B:
费用年值法
C:
年值折现法
D:
差额内部收益率法
答案:
B
30、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为（）。
A:
12％
B:
32％
C:
24％
D:
30％
答案:
B
31、下列内容中，不属于房地产投资项目可行性研究报告摘要内容的是（）。
A:
项目的主要经济指标结果
B:
可行性研究的结论
C:
项目的基本情况
D:
项目经济指标的测算过程
答案:
D
32、房地产开发项目勘察设计是工程勘察和（）的简称。
A:
工程管理
B:
工程合计
C:
工程规划
D:
工程设计
答案:
D
33、下列工作中，不属于房地产开发项目工程招标程序的是（）。
A:
发出招标公告或邀请函
B:
工程投标询价和现场考察
C:
开标、评标和授标
D:
签订工程承包合同
答案:
B
34、（）适用于工程规模小、工期短和风险不大的项目。
A:
单价合同
B:
监理合同
C:
总价合同
D:
成本加酬金合同
答案:
C
35、关于房地产开发项目质量管理的说法，错误的是（）。
A:
质量出自计划
B:
质量出自检查
C:
质量包括工程实物质量和管理过程质量
D:
每一次的PDCA循环都会将项目的质量提升到一个新的台阶
答案:
B
36、由于任何单位和个人都需要房地产，都有可能成为目标市场，所以房地产市场营销具有（）。
A:
客观性
B:
差异性
C:
广泛性
D:
区域性
答案:
C
37、房地产开发企业在市场营销活动中，进行市场细分和评估、市场定位等工作的直接目的是（）。
A:
确定企业的发展方向
B:
选择企业的增长战略
C:
制定营销实施计划
D:
选择目标客户群
答案:
D
38、以经济学中的效用理论为理论基础的定价方法是（）。
A:
成本加成定价法
B:
竞争价格定价法
C:
客户感受定价法
D:
价值效用定价法
答案:
C
39、相对于委托共同代理方式，房地产开发企业采用委托独家代理方式销售商品房的缺点是（）。
A:
双方协调工作量大
B:
代理佣金结算复杂
C:
销售进度可能较慢
D:
委托代理合同较复杂
答案:
C
40、房地产广告中，（）具有传播面广、影响力大、诉求力强等特点。
A:
广播广告
B:
杂志广告
C:
电视广告
D:
网络广告
答案:
C
41、房地产公共关系促销的实质是（）。
A:
通过给予顾客优惠促进销售
B:
通过公关获取潜在顾客的信息从而促进销售
C:
在扩大企业影响的基础上促进销售
D:
在完成销售目标的同时履行有关社会责任
答案:
C
42、某建筑物的建筑面积为100m2，经过年数为10年，单位建筑面积的重置价格为500元/m2，经济寿命为30年，残值率为5%。
用直线法计算折旧，则此建筑物的现值为（）元。
A:
29867
B:
30159
C:
34167
D:
36254
答案:
C
43、某商品住宅开发项目的用地是2年前以楼面地价1500元／m2取得的，建筑安装工程费为2000元／m2，管理费用、销售税费和开发利润等为土地取得成本与建筑安装工程费之和的50％。
目前重新取得该用地的楼面地价为3000元／m2，若建筑安装工程费等费税水平不变，用成本法估价的该商品住宅目前的价值为（）元／m2。
A:
3500.00
B:
5000.00
C:
5250.00
D:
7500.00
答案:
D
44、假设开发法中的开发经营期的起点是（）的时间。
A:
土地开始开发
B:
房屋开始施工外语学习网
C:
开始租售开发完成后的房地产
D:
取得估价对象
答案:
D
45、利用假设开发法估价，下列情形中会使评估价值高的是（）。
A:
后续开发建设的必要支出大
B:
后续开发建设的应得利润大
C:
开发完成后的房地产价值大
D:
开发期长
答案:
C
46、业主大会筹备组应当自组成之日起（）日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
A:
15
B:
20
C:
60
D:
90
答案:
D
47、制定物业管理规约的主体是（）。
A:
全体业主
B:
业主委员会
C:
社区居委会
D:
物业建设单位
答案:
A
48、物业服务企业的资质等级可以分为（）。
A:
甲级、乙级、丙级
B:
一级、二级、三级
C:
高级、中级、初级
D:
大型、中型、小型
答案:
B
49、下列原则中，不属于物业服务收费原则的是（）。
A:
合理原则
B:
费用与服务水平相适应原则
C:
公开原则
D:
费用与业主承受能力相适应原则
答案:
D
50、物业服务合同的有效期限由合同双方协议商定，以年为单位，一般为（）。
A:
1—3年
B:
2—5年
C:
3—5年
D:
5年
答案:
C
51、在美国，房地产抵押估价是（）。
A:
州政府的直属机构完成
B:
银行委托经纪公司完成
C:
银行房地产信贷员完成
D:
法律规定的强制性措施
答案:
D
52、某等额本息还款的房地产抵押贷款月还款额为7908元，贷款年利率为5％，贷款期限为15年，抵押率为40％，则该房地产抵押物价值为（）万元。
A:
100
B:
167
C:
250
D:
300
答案:
C
53、某房地产抵押物价值为180万元，抵押率为50％，采用等额本金还款方式分10年偿还，贷款年利率为6％，则第11个月的月还款额为（）元。
A:
4125
B:
7500
C:
11625
D:
15000
答案:
C
54、王某今年50岁，法定退休年龄为60岁，则王某住房公积金贷款期限最长为（）年。
A:
10
B:
15
C:
25
D:
30
答案:
B
55、如果贷款合同允许本金负摊还条款，则贷款人会（）。
A:
要求较高的初始贷款利率
B:
降低利率
C:
不允许借款人提前还款
D:
固定贷款利率
答案:
A
56、我国现行房地产税收中，属于房地产流转环节的税收是（）。
A:
耕地占用税
B:
房产税
C:
城镇土地使用税
D:
城市维护建设税
答案:
D
57、城镇土地使用税具有（）的基本特征。
A:
按年征收
B:
实行一次性征收
C:
按超率累进税率征收
D:
全国税额标准相同
答案:
A
58、根据我国现行规定，外商投资企业的房屋（）。
A:
应缴纳城市房地产税
B:
应缴纳房产税
C:
不用缴纳土地增值税
D:
不用缴纳城镇土地使用税
答案:
B
59、根据我国目前的规定，个人购买普通住房超过2年不足5年的，营业税（）。
A:
免征
B:
按其取得的售房收入全额征收
C:
按其取得的售房收入减去购买住房原价的差额征收
D:
按其取得的售房收入减去购买住房原价的差额减半征收
答案:
B
60、某房地产开发企业出售房地产的增值额为2000万元，扣除项目金额为1500万元，该房地产开发企业应缴纳的土地增值税为（）万元。
A:
600
B:
775
C:
800
D:
1000
答案:
B
61、城市空间结构是人们在城市发展过程中对土地利用的结果，是土地利用方式、利用程度和利用效果的总和，其代表性理论有（）。
A:
多核心理论
B:
扇形理论
C:
级差地租理论
D:
中心商务区土地利用模式
E:
同心圆理论
答案:
A,B,D,E
62、决定房地产供给量的一般因素有（）。
A:
房地产价格水平
B:
房地产开发建设成本
C:
房地产开发技术水平
D:
消费者对未来的预期
E:
房地产开发企业对未来的预期
答案:
A,B,C,E
63、下列费用中，属于征收耕地补偿费用的有（）。
A:
安置补助费
B:
征地管理费
C:
地上附着物补偿费
D:
青苗补偿费
E:
安排被征地农民的社会保障费用。
答案:
A,C,D,E
64、关于国有建设用地使用权的说法，正确的有（）。
A:
建设用地使用权出让是一种国家垄断行为
B:
取得建设用地使用权后，使用权人享有无限制的权利
C:
建设用地使用权出让是有偿的
D:
建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立
E:
商业、娱乐、综合用地的最高出让年限为50年
答案:
A,C,D
65、国有建设用地使用权转让的方式有（）。
A:
出售
B:
出让
C:
交换
D:
租赁
E:
赠与
答案:
A,C,E
66、房地产市场实地调研的方法有（）。
A:
因果关系法
B:
入户询问法
C:
电话询问法
D:
观察法
E:
试验法
答案:
B,C,D,E
67、下列房地产投资项目经济评价使用的财务报表中，属于辅助报表的有（）。
A:
投资各方现金流量表
B:
总投资估算表
C:
资金来源与运用表
D:
借款还本付息计划表
E:
资产负债表
答案:
B,D
68、在房地产投资项目线性盈亏平衡分析中，主要的假’发条件有（）。
A:
房地产开发量在预期内全部售出
B:
房地产销售均价在预期内保持不变
C:
房地产产品的单位变动成本在预期内保持不变
D:
房地产开发企业在预期内没有新的投资项目
E:
土地出让价格在预期内不受市场变化的影响
答案:
A,B,C
69、某投资者拥有1000万元的资金，甲、乙、丙、丁四个独立投资方案所需要的投资分别为500万元、300万元、600万元和680万元。
该投资者完全用自有资金投资的可选方案有（）。
A:
甲+乙
B:
甲+丙
C:
甲+丁
D:
乙+丁
E:
乙十丙
答案:
A,D,E
70、房地产开发项目全面质量管理，包括（）。
A:
全过程的质量管理
B:
全员的质量管理
C:
全社会的质量管理
D:
全方位的质量管理
E:
全寿命的质量管理
答案:
A,B,D
71、解决房地产开发项目合同争议的路径有（）。
A:
和解
B:
和解一调解
C:
和解一调解一仲裁
D:
和解一调解一仲裁一诉讼
E:
和解一调解一诉讼
答案:
A,B,C,E
72、房地产开发企业在进行营销渠道比较和决策时，应考虑的因素有（）。
A:
房地产开发企业决策者自身的能力和水平
B:
房地产开发企业自身的实力和发展战略
C:
房地产市场的供求状况
D:
潜在目标客户的学术水平和欣赏能力
E:
可供选择的房地产经纪机构的数量和水平
答案:
B,C,E
73、房地产开发企业对其开发项目进行定价时，主要依据回业者价格策略或同类项目价格而进行定价的方法有（）。
A:
目标利润定价法
B:
随行就市定价法
C:
成本加成定价法
D:
比较定价法
E:
顾客感受定价法
答案:
B,D
74、某宗收益性房地产的评估价值偏高，其原因有（）。
A:
收入估计过高
B:
空置率估计过低
C:
选取的报酬率过小
D:
运营费用估计过大
E:
收益期限估计过长
答案:
A,B,C,E
75、一份房地产估价报告的组成部分应包括（）。
A:
注册房地产估价师声明
B:
估价的假设和限制条件
C:
被估价房地产的市场竞争力分析
D:
估价结果报告
E:
估价技术报告
答案:
A,B,D,E
76、下列物业管理表决事项中，须经专有部分占全部专有部分面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意的有（）。
A:
修改业主大会议事规则
B:
选聘物业服务企业
C:
筹集专项维修资金
D:
使用专项维修资金
E:
改建建筑物及其附属设施
答案:
C,D,E
77、在物业管理活动中，业主享有的权利包括（）。
A:
提议召开业主大会会议
B:
执行业主大会的决定
C:
监督业主委员会的工作
D:
监督物业共用部位的使用情况
E:
交纳物业服务费
答案:
A,C,D
78、固定利率等额本息还款方式的特征有（）。
A:
每月还款额中本金逐渐增加
B:
每月还款额中本金逐渐减少
C:
每月还款额中利息逐渐增加
D:
每月还款额中利息逐渐减少
E:
每月偿还本金相同
答案:
A,D
79、住房抵押贷款证券化的优点有（）。
A:
增强市场信用
B:
增加抵押贷款的流动性
C:
分散和转移投资者风险
D:
促进房价降低
E:
方便商业银行长期贷款变现
答案:
B,C,E
80、我国现行房产税的计税依据有（）。
A:
房产原值
B:
房产原值一次减除10％-30％后的余值
C:
房产市场价格
D:
房产租金收入
E:
房产评估值
答案:
B,D
81、案例分析题（共20题，每题2分。
由单选和多选组成。
错选，本题不得分：
少选，所选的每个选项得0．5分）
（一） 张某用200万元自有资金一次性付款购买了一店铺用于出租经营，经营期为20年。
根据市场预测，经营期内前10年的年净租金为30万元，后10年的年净租金可达40万元•张某在不考虑店铺未来转售的情况下，其投资收益率要求达到10％（租金收入均在年末）。
81．该投资方案类型为（）。
A•互斥方案B．独立方案。
C•现金流相关方案D．互补方案82•该投资方案的财务净现值为（）万元。
A．79B．99 C．200D．50083•若编制该投资方案的现金流量表，则其现金流出项为（）。
A•经营成本B．还本付息 C•置业投资D．经营税金84．该投资方案在经营期内可能面临的投资风险为（）。
A．通货膨胀风险B．变现风险 C．收益现金流风险D．市场供求风险
A:
绩效计划是绩效管理过程的起点
B:
绩效计划的制定要与组织追求的宗旨相一致
C:
绩效计划是主管人员与员工反复沟通，就绩效计划内容达成一致的过程
D:
绩效计划的制定是各级主管与员工的责任，无需人力资源部门的参与
答案:
81B
82A
83C
84ACD
82、
（二）某房地产开发企以4000万元竞拍到一宗别墅用地的土地使用权。
该地块面积为20000m2，规划容积率为0.5，绿地率不低于35％。
预期投资利润率为35％，销售税费为销售收入的6％。
产品定位为高档别墅区，按规划容积率进行产品设计，预计建筑安装工程造价为建筑面积2000元／m2，小区配套及基础设施工程和建设期间税费为建筑面积1500元／m2，可销售比率为95％。
促销工作的安排是：
开盘前在当地晚报大幅面刊登项目即将开盘的消息；开盘当日在当地电视台播出开盘情况，组织足够的置业顾问对看房人进行全程陪同和产品介绍，并对当日前十名下订单的客户赠送车库。
项目按预定计划进行建设，在项目施工进入后期即将面市时，政府发布了关于严格限制别墅用地供应的通知。
85．该项目的楼面地价为（）元／m2。
A．1000B．2000 C．4000D．421186．采用成本导向定价法确定项目均价为（）元／m2。
A．9552B．10771 C．11297D．1133887．该项目涉及的促销方式有（）。
A．公共关系B．人员促销 C．广告促销D．营业推广88．从背景资料判断，在一般情况下，该项目的价格走势将（）； A．上升B．下降 c．无法预计D．维持稳定
A:
税率税额具有单一性，实行多次课征制
B:
税收调节具有特殊性
C:
计税方法比较灵活
D:
税款最终要转嫁到消费者身上，由消费者负担
答案:
85C86D
87BCD
88A
83、（三）采用市场法评估某套位于8层的旧住宅于2010年10月1日的市场价值，选取了同楼某套位于11层的相似的旧住宅作为可比实例。
该可比实例的成交价格为5000元／m2，成交日期为20l0年8月1日。
同类住宅20l0年8月至9月的市场价格月环比分别下降2％和5％。
住宅所处楼层每高一层，价格高1％。
89．选取的可比实例应符合的条件有（）。
A•与被估价住宅的面积相同B．与被估价住宅的年龄相同 C．成交日期应接近估价时点D．成交价格应尽量为正常价格90•对该可比实例成交价格进行的修正和调整，应包括（）。
A•交易情况修正B．建立价格可比基础 C•交易日期调整D．房地产状况调整9l•该可比实例成交价格经过交易日期调整后的价格为（）元/m2。
A•4655．00B．4750．00 C•4900．00D．5000．0092•该可比实例成交价格经过楼层调整后的价格为（）元/m2。
A•4851．50B．4852．95 C．5100．50D．515151
A:
发展水平
B:
平均增长量
C:
发展速度
D:
平均发展水平
E:
增长速度
答案:
89CD
90ACD
91A
92B
84、（四）2008年年底，某住宅小区业主委员会代表全体业
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