楼盘踩盘报告样本.docx

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楼盘踩盘报告样本

楼盘调查表

一、基本资料

项目名称

天地之间广福郡（销售许可：

预许昆字2012008号）

项目地址

广福路和拥金路交汇处大商汇一侧

区位

南三环

开发商

云南金达房地产开发有限公司

楼层

17-19层

联系电话

0871-

规划物业形态

住宅、公寓、写字楼、商铺

物业结构

高层

规划设计公司

景观设计公司

策划销售代理公司

格瑞特地产行销机构

广告公司

观澜广告

开盘日期

2012年3月17日

交房日期

2013年年初

竣工日期

2012年年底

二、规划指标

占地面积

33333㎡

总建筑面积

99507㎡

住宅建筑面积

128632㎡

商业用地

容积率

2.19

总户数（户）

616户

居住用地

绿化率

48.8%

停车泊位（个）

700个

商业用地

建筑密度

本次推出房源

4栋100套

产权

70年

备注

三、面积及户型

户型名称

户型面积（㎡）

户型结构

备注

A

89.5㎡

2室2厅1卫2阳台

住宅

B

42.61㎡

1室1厅1卫1阳台

住宅

C1

89.36㎡

2室2厅1卫1阳台

住宅

C2

138.95㎡

3室2厅2卫2阳台

住宅

主力户型

户型C，面积为89.36㎡（2012年3月17日推出4栋AC1C2，3种户型）

四、配套设施

周边配套设施

周边环境

项目距市中心仅3公里，周边5条公交线路，十分顺利。

片区集中省级行政单位，因而成为省级政治，文化，经济的核心。

在规划和设计时致力于体现21实世纪绿色生态居住环境的小区，完全按照低密度，高绿地指标建设。

项目圆2公里内紧邻大商汇商业中心，沃尔玛，国美电器，多家医院等商业，医疗配套以及多所学校，生活便利。

教育

海贝双语幼儿园，海贝中英文小学、关二小、北大附中

医疗

儿童医院南市区分院，同仁医院

商业

沃尔玛，国美电器、百大家电

交通

南市区公交车站,181路，78路，24路等

银行

建行、工商银行、农行、招商银行、富滇银行

五、物业管理

物业管理公司

——

物业管理费（元/㎡）

——

配套费

——

物业管理内容

——

备注

六、装修标准

毛房

毛坯

初装修

——

全装修

——

备注

七、价格

单价区间

7900元-9120元/㎡

起价

7900元/㎡

均价

8500元/㎡

主力总价

住宅70-76.9万

总价区间

住宅71万-119万

价格变化

6万-9万/套间

定价策略

毛坯低价

价格评估

参照同区域二手房价格在9500元/㎡

备注

八、销售信息

开盘时间

2012年3月17日

认购日期

本次为首次

2012年3月17日

销售率

82.57%

客群定位

从本次营销平台以及户型和价格定位来看，本项目开盘主要针对市场刚性需求客户：

一方面是首次购房的年轻人，另外一方面是项目城中村改造项目附近的拆迁换房的家庭客户。

（年龄层为25岁-50岁）

营销活动

1.开盘当日举行“石林抗旱救灾行动”，开盘现场5辆满载饮用水的车辆从现场前往石林县长湖镇。

2.开盘当日，持卡会员一次性付款享受8%优惠，按揭享受5%。

促销方法

1.以网络，短信，报纸三个平台对项目进行宣传和推广；

2.首先以起价开盘吸引市场注意，之后逐批推出房源，控制销售进度；

3.开盘给予折扣；

4.借助“抗旱”送水，扩大知名度和宣传力度；

5.现场抽号，制造紧张度。

广告宣传

主要通过网络，短信，报纸三个平台

九、楼盘点评

优势

1.项目区域为城中村改造区域，许多到场客户都为拆迁位置的家庭客户，意向性较强；

2.项目容积率很低，绿化率非常高，是项目宣传亮点；

3.和就近同区域的中天融域项目在广告时打低价牌，广告以底价做宣传吸引注意力；

4.楼盘区位商圈配套成熟，属于南市区商业中心位置。

5.项目请云南省设计院进行设计，部分房源已由设计院进行提前订购。

劣势

1.项目在宣传方面针对性较弱，项目特点不明显，因此在市场观望氛围很浓的背景下，对准客户的吸引力不是很强，仅仅靠底价广告来吸引客户，力度不够，因此蓄水不深，在开盘当天据了解只办理了不到50张认筹卡，至中午12点售出17套，虽然由于合作单位内部认购的原因，首次开盘销售率达到82.57%，但后期销售压力却不小；

2.项目绿化率虽然很高，但因为目前市场环境的原因，单位平均开发成本较高，在开盘单价上基本没有优势；

3.项目户型组成过于简单，仅4种而其中一种为经济适用房，可选商品房户型仅3种，主要户型为80-90平米2房，针对性虽然很强，但不免产品丰富度，而且很多拆迁户都为家庭为单位居住，需要3房甚至4房，因此产品在定位方面过于狭窄；

4.项目本省综合性不强，自身楼盘配套没有亮点。

楼盘平面图

楼盘区位图

开盘报告纲要

一、项目介绍

1、楼盘简介

项目由云南金达房地产开发有限公司开发建设，项目属于城中村拆迁改造项目。

位于广福路中段，拥金路与广福路交叉口东北侧，距市中心仅3公里，毗邻广福商业中心、香槟小镇、大商汇商业中心、南市区沃尔玛、国美电器、百大家电，并紧邻昆明市新儿童医院和南市区公交车站，因此配套完善，生活方便。

片区集中省级行政单位，已然成为省级政治、文化、经济的核心。

该项目是一个居住品质较高、设施先进、体现21世纪绿色生态居住环境的住宅小区，由综合楼、高层住宅及智能化配套服务设施等组成，总建筑面积10万多平方米，住宅总户数616户，完全按照低密度、高绿地指标建设。

700个地下停车位。

通过关注生态、休闲和人居舒适度的概念设计，展现项目独特的建筑风格。

将生态、休闲、景观、人文、建筑等要素和谐统一，做到“人—家—自然—科技—品位—生活”的高度融合。

2、户型概括

本次推出的首批房源共218套，总户数616户，占比35%。

由于项目已经封顶断水，本次推出的房源分布5栋住宅项目的其中4栋。

为A1、C1、C2三种户型，其中A户型位于第1栋朝为东西向LOFT，复式结构设计，为二室二厅一厨一卫双阳台，面积为89.5平米；C1户型位于第3、4、5、6栋朝向为东北和西北两种，为二室二厅一厨一卫一阳台一入户花厅平层设计，面积为89.36平米；C2户型位于第3、4、5、6栋，朝向为东南或西南，面积为三室二厅一厨二卫二阳台带储物间和一个入户花厅，面积为138.95平米。

3、车位

停车位：

项目合计700个，附一层。

4、周边环境描述：

项目位于广福路与拥金路交汇处，位于城市成熟地段，距离一环不到1千米。

周边有10、23、61、67、3、71、K1、55、114、69、119、158、25等十多条公交线路，地铁1、4、5号线路经过本案。

5、本期开盘的是11栋共340套房源。

二、开盘概括

1、开盘现场氛围描述

开盘遇冷，到场客户不是很多

楼盘自2011年12月底开始进行宣传，并于2012年开始办理认筹卡5000元/张，办卡费用较大部分楼盘的1-5万/张为低，但由于定位开盘价在8000-10000元/㎡，而市场一直低迷，因此办卡率不高，而自去年底宣传开始，项目的宣传力度不大，更加上项目亮点不突出，因此至开盘当天据了解，办卡人数不满一百人，因此原定抽号5人一组，但实际抽号时变为1人1组，而且大部分到场客户，现场办卡率也非常低，至中午12点，买房客户陆续离开，仅有熟人咨询，成交量仅为17套。

2、开盘流程即操作情况描述

开盘认购流程开盘之后“抗旱送水”活动

项目已经封顶选房厅内销售人员进行讲解

三、推出房源情况

1、各户型房源单价和总价区间表、描述分析

A1户型，面积89.5㎡

C1户型，面积89.36㎡

C2户型，面积138.95㎡

二室二厅一厨一卫二阳台

二室二厅一厨一卫一阳台

三室二厅一厨二卫二阳台

7900-8860元/㎡

8000-9120元/㎡

8000-9120元/㎡

剩余多套

剩余多套

剩余多套

合计销售量：

套，剩余套。

均价在8500元/㎡左右。

2、现场认购客户描述

早上9点开始选房，当天天气很好，但到场客户依然不多，此次推出房源218套，在现场了解到至开盘当天仅有不到50人办理了认筹卡。

主推户型为C1户型89.36㎡左右的二房。

但由于办卡人数很少，现场将5人一组抽号调整1人一组抽号。

但销售不是很理想，据了解，大部分办卡客户为该区域拆迁家庭，一方面都有回迁房，另外一方面预期理想价位都在8000元/㎡以内，因此销售进度较慢，大部分客户进场看房后都离开了，而且6楼至16楼的大部分房源都未在此次推出，楼层不是很理想。

至中午12点，仅17个客户成交。

客群主要为昆明本区域居住需求的较多。

但在此次开盘之前，有多位客户为云南省设计院员工，至下午17点开盘活动结束时，公布售出180套房源。

四、关键营销节点

1、营销优惠

开盘当日给予5%（按揭付款）-8%（一次性付款）的折扣优惠。

2、销售状况分析

当天公布上榜约218套，销售起价7900元/㎡，均价8500元/㎡，至上午12点仅售出17套套，至下午17点共售出180套，当天销售82.57%。

五、开盘宣传包装情况

建筑大横幅广告，外场彩休息区，咨询区，内场销控区。

六、楼盘销售汇总

开盘时间

均价

推出套数

销售率

首开盘售出180套

3月17日

8500元/㎡

218套

82.57%

合计

第一次开盘

8500元/㎡

218套

82.57%

七、楼盘总结评论

项目位于三环附近，周边配套齐全。

项目配套有沃尔玛商业广场、大商汇商业中心、南市区公交站，多所幼儿园和小学、多家医院等。

今年首次开盘，总推出房源218余套，占总房源35.39%，当日销售180套去化率为29.22%。

项目营销分析：

项目本次开盘推出1、3、5、6栋的部分房源，共218套，共3种户型，两种为2房户型，一种为3房户型，其中3栋-5栋户型为平层设计，每栋两梯四户，北向两户为2房户型，南向两户为3房户型，而1栋为LOFT复式双层公寓设计，东西向。

依据其户型产品设计，此次主要消费客群主要定位于首次结婚的刚需客户，因此一半以上的产品为2房，而三房也仅设计一种户型。

项目位置配套齐全，区位优势也比较明显。

商业，学校，医院等都在项目方圆5公里内的范围，生活方便。

而且项目紧邻南市区公交车站，因此从项目出发到市中心也非常方便。

项目此次开盘价格在备案价格的基础上做了15%的下调，2011年年底原定开盘价格预计在8000元/㎡至10000元/㎡，而此次开盘实际最高售价为9117.81元/㎡。

开盘营销方面，采取了在开盘当天进行“石林抗旱救灾行动”活动，扩大活动宣传力度和项目知名度。

项目在设计和规划时引入了云南省设计院，并且在项目南面位置建设了省设计院办公楼，这也为项目争取到了部分合作单位的员工成为准客户。

优势：

1.项目区域为城中村改造区域，许多到场客户都为拆迁位置的家庭客户，意向性较强；

2.项目容积率很低，绿化率非常高，是项目宣传亮点；

3.和就近同区域的中天融域项目在广告时打低价牌，广告以底价做宣传吸引注意力；

4.楼盘区位商圈配套成熟，属于南市区商业中心位置。

5.项目由云南省设计院进行设计，部分房源已由设计单位进行提前订购。

劣势：

1.项目在宣传方面针对性较弱，项目特点不明显，因此在市场观望氛围很浓的背景下，对准客户的吸引力不是很强，仅仅靠底价广告来吸引客户，力度不够，因此蓄水不深，在开盘当天据了解只办理了不到50张认筹卡，至中午12点售出17套。

虽然由于合作单位内部认购的原因，首次开盘销售率达到82.57%，但后期销售压力却不小；

2.项目绿化率虽然很高，但因为目前市场环境的原因，单位平均开发成本较高，在开盘单价上基本没有优势；

3.项目户型组成过于简单，仅4种而其中一种为经济适用房，可选商品房户型仅3种，主要户型为80-90平米2房，针对性虽然很强，但不免产品丰富度，而且很多拆迁户都为家庭为单位居住，需要3房甚至4房，因此产品在定位方面过于狭窄；

4.项目本省综合性不强，自身楼盘配套没有亮点。

（学习的目的是增长知识，提高能力，相信一分耕耘一分收获，努力就一定可以获得应有的回报）