福州二手房交易流程手续税费合同及注意事项全集概要.docx
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福州二手房交易流程手续税费合同及注意事项全集概要
1.先到房地局买一份<<存量房屋买卖合同>>（在本资料最后准备了一份样本合同仅供参考）
2.你是一次性付款,流程如下:
签合同--->备件（房屋所有权证,原购房合同或协议,买卖双方身份证原件,外地的要拿暂住证,还有钱（交税的钱,这些东西是交到房屋所属房地局交易中心的）------>做物业结清（如水,电,气,物业费,取暖费,有线电视费等和房屋相关的费用---->7个工作日左右买方领取新的产权证
3.如果你的贷款:
流程如下:
签合同---->银行指定评估公司对该房屋进行评估---->3到5个工作日出评估报告----->给业主首付款再去和银行签署借款协议----->等待银行审批结果（正常5到7个工作日）------->买卖双方到房地局办理过户手续---->银行向房主放尾款---->物业结清
4.如贷款购房建议找一家中介公司或担保公司办理,比较省心,事情也会办理比较顺利,不过会收费,但不会很多,买卖房屋也是大事,可以双方商量着来，看谁出此项费用
简易流程如下：
流程：
挑选中介→审查房屋权属→了解房屋使用状况→实地查看房屋质量→明确中介收定性质→上下家当面谈合同→结清水表帐单→告知电表状况→协助燃气过户→结清电话费→迁移户口
二手房买卖流程:
一、寻找中介信息登记。
买卖双方到中介咨询二手房交易的相关政策,经纪公司根据实际情况为买卖双方进行配对,为他们牵线搭桥,买卖双方分别登记购房、售房信息。
在这个环节中,买卖双方面临的一个重要事情就是选择一家真正的放心中介,它直接关系到交易的安全和房款的顺利交接。
二、入市资格审批卖方到房屋所在区县房地产交易管理部门申领“上市批准通知书”,办理上市审批手续。
如果是已购公房,其上市需盖三种章。
第一枚章是在出售调查表上盖的章,主要由单位证明土地使用性质,以便证明房屋所在地皮是出让性质还是无偿划拨。
第二枚章是在上市征询意见表上盖的章,后来北京市颁布了补充规定及说明,如果已购公房房主与原产权单位没有特殊约定的,无需原单位同意盖章。
第三枚章是在上市申请确认表上盖的章,由各区房地部门在买卖签约前审批。
主要是从表格中审核是否属于规定中禁止上市的几种房。
以下产权性质的房子不能上市交易:
1.中央直属机关的公房;
2.军产、院（医院）产、校（学校）产的公房与本单位的办公场所在一个大院里的;
3.使用权的房屋;
4.以标准价购买,尚未按成本价补足剩余价款的;
5.在农村集体土地上兴建的房屋,所持乡产权房产证的二手商品房;
6.已经被列入拆迁公告范围的;
7.所有权共有的房屋,其他共有人不同意出售的;
8.所有权有纠纷的;
9.已经抵押,并且未经抵押人书面同意的;
10.上市出售后会形成新的住房困难的;
11.依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的;
12.房屋已出租他人,出卖人未按规定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益的。
三、评估及考察房源详情中介审核身份证及产权证（包括产权是否共有、房屋是否抵押等）,并留存中介备案。
中介实地考察,掌握房屋详情,如天花板、墙体、卫生间、厨房的给排水情况,有没有破坏结构的装修,有无私搭乱建、占用屋顶平台、走廊的情况。
初步估价,为确定售价提供参考。
四、签协议验证核实房屋后,交易中介分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。
买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后,双方到中介签订买卖合同。
一般的,在合同上都要注明卖方的房子的详细情况,同时缴纳委托代理费。
一般代理费由买方缴纳,金额为房价的2.5%,也有分别向买卖双方同时收取的。
为减少二手房交易中可能出现的风险,以下条款必不可少:
1.基本情况要列出:
买卖双方的姓名、住所、联系方法;
2.要求出售方或中介方明确写清房屋的基本情况,包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、共有人是否同意出售;
3.涉及价款的问题:
在合同中,写明总房价,注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款,写清付款的时间,约定付款条件;
4.写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用;
5.违约责任:
明确出现何种情况时即视为违约,违约金、定金、赔偿金的计算与给付,产生纠纷协商不成时如何解决争议（仲裁、诉讼等）;
6.写明合同生效、中止、终止或解除条款;
7.在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。
另外,补充一些条款时,一定要落实在文字上,并要求中介方在上面加盖公司公章。
五、居间中保提交房款为保证房产买卖双方的切身利益,杜绝交易中不必要的纠纷,中介接受买卖双方当事人的共同委托后,以中间保证人的身份为房产交易中的"购房款给付、房产交接"事宜提供居间中保服务。
买卖双方在签订买卖合同后,与中介共同签订《居间中保合同》,并缴纳中保费。
卖方提交房屋所有权证原件及复印件、公房上市批准确认通知单、人名章。
买方提交身份有效证件复印件、人名章,外地个人购房还需办理《外省市个人在京购房批准通知单》。
六、过户结算买卖双方缴纳相关税费,办理立契过户手续,然后,中保方在买卖双方对房产确认无误后,协助买卖双方进行物业交割和物业管理费结清及办理卖方的户口迁出,将所卖房屋钥匙交与买方,将买方的房款交与卖方,三方进行中保结算;由经纪公司协助办理产权变更;如果买家需要贷款,由经纪公司协助办理和提供阶段性担保。
重点分析
【挑选中介】
如果交易通过中介公司完成，必须选一家资信可靠的中介公司是保证安全的前提。
所选的中介公司须是有品牌的大公司，这些公司不仅有经验丰富的经纪人员，而且操作也比较的规范。
【审查房屋权属】
下家要对房屋的对属情况有所了解。
首先，查看房产证上的产权人与上家的身份证是否一致。
如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。
在签订房产买卖合同时，共有人如步能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。
其次，把好夫妻共有财产关，《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。
【了解房屋使用状况】
首先，一定要确保房屋的产权证是真实的。
根据房屋产证，下家可以了解到房屋建筑面积大小，房屋用途是办公还是居住等内容。
另外，下家可到房屋所在地的房地产交易部门查到房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。
【实地查看房屋质量】
下家除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否做过大修或质量问题外，还应实地查看房屋质量。
首先，查看房屋是否有私自搭建违章建筑的情况，如擅自占用屋顶露台、走廊，屋内未经有关部门许可搭有阁楼等。
第二，观察房屋的内部结构，如户型是否实用，管线走向是否安全、合理，天花板有无漏水的痕迹，墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等；第三，检查水龙头看看出水的畅通情况；查看房屋的供电容量，以防冬夏空调开不了的尴尬；观察屋内电线是否有老化的现象；最后，下家对简单的新装修多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。
【明确中介收定性质】
定金纠纷占二手房交易纠纷的比例较高。
若下家把定金交给中介公司，一定要明确终结公司收取定金的性质是代收，还是转交。
如果是代收，则中介公司收取定金时应当出具上家的委托书。
否则，下家要在居间合同中明确中介公司的转交责任，如约定几天内转交，未能按转交需承担的违约责任等。
为了防止上家收了定金之后提高房屋总价，上下家要在书面的定金协议中对购房合同的主要条款达成一致意见，这样下家就会有保障。
卖方要带的证件包括房产证、身份证、户口、夫妻双方要带结婚证。
买方要带身份证，如果有共有人要带上相关证明。
1、买方看房；
2、买方自行去交易中心进行产权调查；
3、买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任；买方交立约定金（或叫意向金）；
4、买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》；
5、买方交付首期房款或履约定金；
6、卖方必须提前偿还掉银行贷款；
7、卖方注销房地产抵押登记；
8、买方申请公积金、商业贷款；
9、买方与贷款银行签订公积金贷款及担保合同、商业贷款及抵押合同批准。
10、买卖双方到房地产交易中心申请过户，并取得收件收据；
11、买方支付二期房款（视合同约定）；
12、卖方将房屋交付给买方（具体时间可在合同中约定）；
13、银行放款（具体时间买卖双方可在合同中约定）；
15、办理水电煤讯和物业管理费交接，
16、买方领取产权证；
17、买方支付末期房款（视合同约定）。
税费：
二手房划分为普通住宅和非普通住宅两种，其计税方式不同。
福州市区划定的普通住宅应同时满足三个条件：
1.住宅小区建筑容积率在1.0以上；
2.单套建筑面积在140平方米以下；
3.成交价格在5500元／平方米以下。
普通住宅
（一）未满两年的普通住宅
1、契税：
成交价*1.5% 2、营业税全额征收：
成交价*5.55%处。
3、个人所得税：
（卖出房价-原购房价-合理费用）×20%，按福州市的有关规定合理费用统一按卖出房价的20%扣除，即个人所得税＝（卖出房价*80%-原购房价）×20%。
如果卖房者有两套或者两套以上私有住宅的，出售时另征收1%所得税。
4、印花税：
成交价*0.05%
5、交易费：
3元/平方米（规定为“每平方米6元交易双方各承担50％”）
6、登记费：
100元/套
（二）满两年未满五年的普通住宅
1、契税：
成交价*1.5%
2、个人所得税：
（卖出房价*80%-原购房价）×20%
3、印花税：
成交价*0.05%
4、交易费：
3元/平方米
5、登记费：
100元/套
6、全免征营业税
（三）五年以上的普通住宅
1、契税：
成交价*1.5%
2、印花税：
成交价*0.05%
3、交易费：
3元/平方米
4、登记费：
100元/套
5、免征营业税及个人所得税
非普通住宅
（一）未满两年的非普通住宅
1、契税：
成交价*3%
2、营业税全额征收：
成交价*5.55%
3、个人所得税：
（卖出房价*80%-原购房价）×20%
4、土地增值税：
成交价*0.5%
5、印花税：
成交价*0.05%
6、交易费：
3元/平方米（规定为“每平方米6元交易双方各承担50％”）
7、登记费：
100元/套
（二）满两年未满五年的非普通住宅
1、契税：
成交价*3%
2、营业税按原价和评估价的差额计征5.55%
3、个人所得税（卖出房价*80%-原购房价）×20%
4、土地增值税：
成交价*0.5%
5、印花税：
成交价*0.05%
6、交易费：
3元/平方米
7、登记费：
100元/套
（三）五年以上的非普通住宅
1、契税：
成交价*3%
2、营业税：
按原价和评估价的差额计征5.55%
3、印花税：
成交价*0.05%
4、土地增值税：
成交价*0.5%
5、交易费：
3元/平方米
6、登记费：
100元/套
7、免征个人所得税
注：
上述税费中，依法律、法规及政策规定，营业税、所得税、土地增值税均由卖方承担
，契税、印花税和登记费由买方承担，交易手续费由买卖双方共同承担。
非普通住宅
（一）未满两年的非普通住宅
1、契税：
成交价*3%
2、营业税全额征收：
成交价*5.55%
3、个人所得税：
（卖出房价*80%-原购房价）×20%
4、土地增值税：
成交价*0.5%
5、印花税：
成交价*0.05%
6、交易费：
3元/平方米（规定为“每平方米6元交易双方各承担50％”）
7、登记费：
100元/套
（二）满两年未满五年的非普通住宅
1、契税：
成交价*3%
2、营业税按原价和评估价的差额计征5.55%
3、个人所得税（卖出房价*80%-原购房价）×20%
4、土地增值税：
成交价*0.5%
5、印花税：
成交价*0.05%
6、交易费：
3元/平方米
7、登记费：
100元/套
（三）五年以上的非普通住宅
1、契税：
成交价*3%
2、营业税：
按原价和评估价的差额计征5.55%
3、印花税：
成交价*0.05%
4、土地增值税：
成交价*0.5%
5、交易费：
3元/平方米
6、登记费：
100元/套
交易合同样本：
福州二手房买卖合同免费下载
XXXX房产【】号
致客户函
尊敬的客户：
您好！
预祝您顺利成交！
感谢您对本人提供材料——信赖与支持！
顺隆坚持，本人提供材料以诚信为宗旨，以质量为根本，以服务为保证，助您投资置业，买到更好的房子。
在此为您事先说明本份材料的情况：
本合同由《房产交易服务合同》及附件组成。
如合同有未规定之事宜，请您另签补充协议，并附于本合同附页。
为了保障您的权益，也为了我们做得更好，请您在签约时充分了解本次交易的有关情况，同时在明确所有条款后签订本合同。
如您对我的有更多更好的建议，请您评价本人的文档告诉我。
本人电话：
16816894168
再一次感谢您的信赖和支持！
房产交易服务合同
卖方（以下简称甲方）：
买方（以下简称乙方）：
身份证号码：
身份证号码：
代理人：
代理人：
身份证号码：
身份证号码：
服务方（以下简称丙方）：
福州顺隆房地产代理有限公司（爱楼网指定服务机构）
工商注册号：
3558备案证号码：
793
根据《中华人民共和国合同法》、房地产交易有关法律法规及福州市有关规定，甲、乙、丙叁方遵循自愿、公平和诚实信用原则，经协商一致签订本合同，以资共同遵守。
第一条、交易房产基本状况：
1、房屋坐落及建筑面积：
甲方房产坐落于福州市区（县）
。
单元建筑面积：
平方米，附属间建筑面积：
平方米，单元分摊面积：
平方米，附属间分摊面积：
平方米。
（实际面积以《房屋所有权证》为准，详见榕房权证字第号）（国有土地使用证：
字第
号）。
2、成交价格（按套计价）：
上述房产的总转让价格为人民币（大写）（￥）【其中房产成交价为人民币（大写）（￥）；家俱家电、固定装修及附属配套设施等转让价为人民币（大写）（￥）】。
3、成交细目：
A、甲方在上述成交价内交给乙方的附属配套设施包括：
。
B、甲方在上述成交价内交给乙方的家电、家俱：
C、其他：
。
D、固定装修：
甲方明确固定装修指构成该房屋装修之固定部分包括但不限于地板面、墙体、壁橱、铁门、门、门把、门窗、防盗网、水龙头、嵌入式排气扇、灯具、发光体、厨卫设施等，此等固定装修经拆除将破坏设施的完整性，所以，甲方必须保持其完整交付。
4、所有权受限制之抵押的房产：
上述房产现抵押于银行支行。
详见：
。
甲方须于年月日前办理申请注销该房产抵押之他项权的手续，以取得该房产完全所有权，并有权交易。
5、定金及权属资料的监管：
第壹页－房产交易服务合同
签订本合同时，甲、乙双方约定乙方支付购房履约保证的定金人民币元整（￥）。
甲、乙双方同意，暂时将全部定金在交易过程中交丙方代管，丙方出具加盖企业公章的收据；同时，甲方向丙方提供以下资料：
身份证复印件、房屋所有权证、土地使用权证及；乙方向丙方提供身份证复印件及；
第二条、甲方对所有权的声明：
1、甲方根据国家规定，已依法取得该房产完全所有权，并对该房产现状负完全责任。
甲方保证该房产符合国家及福州市房产上市的有关规定及政策。
若由此违反国家及福州市相关政策、法规而引起的法律责任由甲方承担。
甲方有权将该房产及装修附着物、附属配套设施上市交易；甲方保证所提供的相关资料是完整、真实、合法、有效的，否则，由此产生的责任由甲方承担；
2、甲方应配合乙方到相关部门查验有关资料和到现场勘察房产现状，并如实告知房屋及配套设施所存在的瑕疵和房地产权利受限制等情况。
3、若上述房产系公房性质的房产（房改房或集资房等），则甲方应保证上述房产不属于违反福州市房改政策之所得，系本人合法财产。
4、甲方特此告知乙方上述房产的出租状态：
【已出租】【未出租】。
若上述房产存在出租现况则甲方书面承诺承租方已放弃同等条件下的优先购买权，否则由此产生的法律责任由甲方承担。
第三条、乙方对购买权的声明：
1、乙方已亲自实地看房，现场查验该房屋所有细节，充分了解上述房产现状，愿意购买上述房产。
2、乙方应在签订本合同之日起日内向丙方提供办理房产转让的相关材料，乙方保证所提供的相关资料是完整、真实、合法、有效的，否则由此产生的后果及责任均由乙方承担。
第四条、丙方的服务范围及服务收费
（一）、第一阶段服务：
自接受甲乙双方委托之日起到甲乙双方达成本协议之日结束。
向乙方收取服务费人民币叁佰元整
服务内容：
①、为甲、乙双方提供房产政策及法律咨询服务；
②、向甲、乙双方提供买卖信息和交易机会，带客看房，价格磋商。
③、协助甲乙双方签订本合同及相关协议并促成交易。
（二）、第二阶段服务：
自甲乙双方达成本协议之日起至代理服务办结为止结束。
1、交易服务费：
向乙方收取服务费人民币贰仟元整。
服务内容：
1、收集过户资料、为甲乙双方的《买卖契约》等材料代书；
2、协助甲乙双方办理产权过户收件受理手续；
3、协助甲乙双方缴税、领取《房屋所有权证》；
4、协助甲乙双方办理土地证过户收件受理手续；
第贰页－房产交易服务合同
5、协助甲乙双方办理网上签约备案登记；
6、协助甲乙双方办理调档查阅手续（如查询家庭住房情况证明、房产买卖契约、税单等）；
7、协助甲乙双方办理附属配套设施如水、电、闭路、管道煤气等过户手续；
8、协助甲乙双方办理房屋移交、房产配套设施费用结算等；
9、协助甲乙双方办理房产公证、见证手续；
10、协助甲方到银行和房产交易中心办理解除房产抵押权的相关手续（如申请还款、还款注销、领取注销单、领取注销后的产权证等）；
11、代为联系委托担保公司等相关合作单位；
2、交易监管服务费：
向乙方收取服务费人民币叁佰元整。
服务内容：
1、权属资料及定金的监管服务；
2、物业交接、户口、土地证等履约保证定金的监管及安全支付；
3、确保房产交易正常进行及交易过程中的安全（例如：
监督房款如期支付、监督如期交房、检查交易材料是否齐全等）；
3、按揭代办服务费：
商业按揭贷款向乙方收取人民币柒佰元整；
服务内容：
1、提供与贷款相关的政策咨询服务；
2、告知甲乙双方提供贷款所需的相关材料；
3、代为联系委托评估公司出具评估报告；
4、选择指定贷款银行并与银行沟通可行性贷款方案；
5、协助甲乙双方办理银行签约手续（即签订借款合同）；
6、协助甲乙双方冻结首付款；
7、贷款审批及放款进度跟进追踪；
8、协助甲乙双方解冻、划转首付款和贷款；
9、代办房屋抵押贷款手续；
10、协助办理公积金贷款申请手续；
第五条、费用承担方式：
第叁页－房产交易服务合同
1、甲、乙双方约定该房产交易过程中，政府规定之税费的承担方式为（）（甲乙双方的税费以房产交易中心出具的《缴款通知单》金额为准。
）
A、甲乙双方各自承担；B、乙方全部承担；C、甲方全部承担；
2、土地证费用：
办理甲方名下的一切相关费用由方承担，过户至乙方名下的相关费用由方承担，若该房屋所属土地为划拨地，则划拨地转出让地的土地出让金由方承担，具体金额以国土资源局出具的交款单为准。
3、甲方承诺该房产A、落过外地户口（）B、落过本地户口（）C、未落过户口（）。
若甲方的承诺与实际情况不一致，甲方须向乙方支付违约金人民币贰万元整（￥20000.00）。
4、配套设施过户费：
配套设施的相关证件过户费用由方承担；
5、原始费用的结清：
甲方应结清移交前的水、电、物业管理、等的费用。
乙方在接收该房产时须验收上述约定的各项交付细目，交接确认后甲方不再负责；
第六条、交易办理流程（详见本合同附件约定条款）。
第七条、履约保证
1、签订本合同时，乙方支付购房履约保证定金人民币（大写）（￥）给甲方。
甲乙双方同意此购房履约保证定金在交易过程中委托丙方无息监管，丙方代甲方向乙方开具代收收据。
2、甲方应于日内将上述房产内的户口全部迁出，在户口未全部迁出前应预留履约保证定金人民币（大写）（￥）在丙方处监管，待户口全部迁出后，丙方将履约保证定金无息退还给甲方。
若甲方无故拖延时间，超出约定时限起10日后乙方有权要求甲方将此履约保证定金作为赔偿的违约金。
3、甲乙双方约定于日内到土地局办理土地证过户手续，甲方应积极配合乙方办理该房产的土地证过户手续，在土地证未办理过户前应预留办理土地证过户履约保证定金人民币（大写）
（￥）在丙方处监管，待土地证过户手续办结后，由丙方将履约保证定金无息退还给甲方。
若乙方无故拖延办证时间，超出约定时限起10日后甲方有权要求乙方将此履约保证定金作为赔偿的违约金。
4、甲、乙双方于日内进行房产移交及办理配套设施的过户手续，经甲、乙双方共同协商议定，在物业结清及附属配套设施过户前甲方应预留物业交接履约保证定金人民币（大写）
（￥）在丙方处监管，待办结物业交接手续，经双方确认签字后，再由丙方将物业交接履约保证定金无息返还给甲方。
第八条、违约责任的认定：
1、甲方保证上述房产产权清晰，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷影响交易进行，概由甲方负责，属甲方违约，由此造成乙方的一切经济损失均由甲方负责赔偿。
第肆页－房产交易服务合同
2、甲、乙双方签订本合同后，均不得擅自变更或解除合同，否则属违约行为。
依照《中华人民共和国合同法》有关规定，本合同签订后甲方或乙方擅自变更或解除本合同时，违约方应向守约方支付违约金人民币（大写）（￥）；
3、甲方逾期交付房屋的违约责任：
除甲、乙双方另有约定外，甲方如未按合同及交易流程规定的期限将该房产交付给乙方，从逾期交付之日起甲方须按成交价款每日万分之五向乙方支付违约金，本合同继续履行。
若该房产已出租，除经乙方同意外，在交房前甲方应妥善解决租赁事项，否则按逾期交付处理。
4、乙方逾期付款的违约责任：
乙方如未按交易流程规定的时间、方式付款，除甲、乙双方另有约定外，甲方对乙方的逾期付款有权追究违约责任。
自逾期之日起乙方须向甲方按成交价款每日万分之五向甲方支付违约金，本合同继续履行。
5、其他逾期违约责任：
甲、乙双方签订本合同后，应当按照合同约定的各期限履行各项义务。
除另有约定外，到期不履行义务的均属逾期违约行为。
自违约行为发生之日起违约方须按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金及因此而产生的律师代理费、差旅费等其他费用。
交易过程中已经产生的费用均由违约方承担。
6、丙方作为甲、乙双方授权的代管方，对所代管的资金及权属资料的安全负责，若因丙方责任造成资金损失或资料遗失、损毁的，丙方退还全部服务费并承担相应赔偿责任。
7、丙方承诺按交易流程（附件一）规定的工作日为甲乙双方办理有关事项。
因交易所等单位政策变动或甲乙双方原因而改动工作日，丙方的工作日顺延。
甲乙双方保证按时提交相关资料且所提供的相关资料是完整、真实、合法、有效的。
若因资料原因造成手续办理延误或无
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