关于解决住宅小区停车难和物业管理问题的调研报告.docx

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关于解决住宅小区停车难和物业管理问题的调研报告

关于解决住宅小区停车难和物业管理问题的调研报告

住宅小区停车难与目前，我市许多小区业主与物业企业之间的矛盾日趋严重，群众与企业的呼声越发增多，翠竹北区等小区收缴率从四年前的80％下降到58％，勤业一、二、三村的收缴率只有30％，甚至像金色新城等这样的新小区的收缴率也不到50％；近几年来，我市不断发生物业企业撤离小区的现象，如荷花池公寓、广景山庄、芦墅广景苑等小区。

分析物业管理矛盾的根源，主要是以下几个因素：

1、法律法规不完善。

一方面缺乏与物权法相配套的实施细则，我市又无立法权；另一方面，我市规范性文件的建设工作，在一定程度上滞后于小区物业管理和停车新的发展需求，致使实际工作中出现有法难行、无法可依的现象。

2、管理体制不顺畅。

一是政府社会管理没有延伸到终端，一些政策法规在小区中出现梗阻、断层现象，乱开店、乱停车、盗窃等影响居住环境质量问题未能得到遏制；二是基层党支部及居委会、业主委员会、物业管理企业三者之间相互促进、相互制约，共建和谐小区的机制没有建立，居委会名义上是自治组织，现实上是从事党政工作，但在处理业主与物业矛盾中“名不正、言不顺”，解决基层矛盾的一线作用未能充分发挥，对其缺乏考核激励制度，社会管理的积极性不足，特别是社区居委会和物业企业在协调解决

与上级政府部门相关的具体事务上，显得无能为力。

3、市场主体不对称。

业主个体直接面对物业企业或开发商必然处于明显弱势，而我市目前业委会尚未普遍建立。

业主自治意识不强，据调查，62％的业主对业主委员会不清楚、不参与。

对业委会的设立、监督以及主要人员的权利和义务没有形成统一有效的规范。

业主委员会的自治能力、内控能力、团队精神和依法维权水平不高，业委会成员服务全体业主的动力不足，年纪轻、能力强的现职人员更不愿加入业委会。

另一方面，物业企业进入市场的门槛很低，实力不强，规模不大，素质不高，管理人员、高学历层次、技术职称等方面的比例都低于全国水平，物业管理行业的诚信度和公信力不强。

4、市场环境不和谐。

某些新闻舆论的导向有偏差，部分群众对物业管理行业存有偏见，“享受免费午餐”的习惯在相当范围内存在，物业的“佣人”地位和劳动成果得不到应有的尊重，少数离退休干部、现职领导、司法人员和教师等机关公职人员，带头欠缴物业费，产生了一定的负面影响。

5、市场制度不健全。

物业企业进入市场的门槛过低，市场的进退制度不规范，对业主和物业企业制约有效的社会诚信系统未能建立。

追讨恶意欠费的司法程序过长，成本过高，企业难以维权。

对开发企业的责任追究制度不完善，人民群众反映强烈的房屋质量差，随意更改规划设计，公用配套设施数量不到位、技术标准不达标等问题得不到有效解决。

一些小区建管不分掩盖着前期遗留问题，或转嫁给后进入的物业企业，开发项目前期的物业管理招投标制度有待全面推进。

业主与开发商、物业企业的纠纷在基层和司法诉讼层面上得不到高效解决。

物业管理菜单式的分项消费制度未能建立，业主不能明白消费、透明监督。

许多物业企业把出租公共共用设施和停车管理费作为重要的收入渠道，千方百计扩大路面停车，帐目不清，隐瞒收益。

6、政府管理不完善。

在扶持、监管物业管理产业上，一些政府部门存在着职能错位、缺位和越位现象，扶持物业管理这一劳动密集型产业的政策没有形成，对小区内违规违章现象执法不力，把某一些义务和负担转嫁给企业，对物业管理费和停车费的价格调控水平还不够高，一些部门的工作协调不到位。

特别是基层行政组织事务多、经费少，就搞违章搭建或出租老小区仅有的公共用房公共设施，以补充管理经费不足。

7、公用设施不配套。

在老小区和次总之，从根本上说，公用设施上的硬件不足和二、关于解决停车难和物业管理问题的目标、原则和3、交警、城建城管、社区相结合的工作机制。

目前，我市许多老小区和次新区即使用足区内停车资源，也不能满足全部需求；尤其是实施规范停车后，必然产生对部分车主的“挤出效应”。

因此，依靠区外道路道板、公共空地和周边单位合作停车是一个现实选择。

建议，建立交警、城管、社区相结合的工作机制，先由街道组织社区公示并上报小区停车泊位的短缺数量，再由交警对动态交通影响作出评价后，按照便民利民、公开透明、能划尽划的原则，提出道路道板划定泊位的方案，最后会同城管和街道、社区实施，同时建设部门要给予配合，对道板泊位下的管线承重能力进行评估。

总之，要通过体制机制的创新，推进政府的管理和服务贴近小区，使业主的诉求充分表达、意见民主集中、纠纷快速处置，从而真正把小区物业矛盾消解在基层。

（二）政策创新。

一是制定扶持停车产业的投资与经营政策。

投入大、回收慢这一影响停车产业化的最大难题，对此我们建议两条对策措施：

第一条，针对公用

设施严重缺乏的小区，将停车设施与居委会、业主委员会、物业办公用房等公用设施以及商业设施三者捆绑建设，给予优惠政策，以副业补助主业，一举多得，既解决停车问题，又为居民营造良好的生活环境，也为小区增强造血功能。

第二条，对区外单独建设公共停车场库的，将之作为市政设施，土地采用划拨方式；政府可以土地投入，吸引外来资本建造，以合作的方式组建项目公司，优先保证投资者的资金回收和适当盈利。

为了培育和推动停车产业发展，可以以街道为单位，整合现有停车资源和土地资源，注入专业化公司，依靠规模化经营和现代信息管理技术，降低成本，增强抗风险能力，吸引社会投资。

同时，在审批、规费减免、贷款贴息等方面，给予扶持。

二是制定扶持和规范物业管理产业发展的政策。

以政策扶持，促进物业管理产业加快发展；以制度规范，引导物业管理企业提供优质服务。

三是创新财政政策。

推行政府购买服务，对低保户、企业职工特困户、零就业家庭等困难人群，以及廉租房、经济适用房家庭实行物业管理费减免政策，对所减免的物业费在由行业主管部门考核物业企业服务质量后再作支付，既彰显社会公平，又体现财政资金的使用效益。

四是完善对区、街道和社区居委会的激励考核政策。

仅针对本课题而言，一方面，通过对小区的数字化考核，为区和街道考核社区居委会业绩提供量化依据，从而形成市考核区、区考核街道、街道考核社区居委会、居委会监管物业企业这样一个层层有责任、纵向管到底的管理格局；另一方面，借鉴杭州经验，按照费随事移的原则，把城市道路道板和公共空地的停车泊位的收费管理（杭州是把白天和夜间两种不同收费管理方式全部下放到区，建议我市可根据实际情况，把夜间包月收费下放带街道和社区），统一下放到街道、社区，调动基层组织的积极性。

为帮助收费困难的物业企业改善经营，也可委托物业企业负责夜间包月制停车的收费管理。

（三）价格体系创新。

一是发挥价格杠杆作用，建立多数业主能够承担的生活地停车价格体系。

充分考虑车主的承受能力，依据停车方便程度和安全性，建立泊位租用价格区内场库>区内道路停放>区外封闭空间包月停放（主要是周边场库和单位）>道路道板与公共空地的价格体系。

建议，在4个环节改革探索：

1、多管齐下，兼顾各方，建立小区停车地下场库的统一收费价格。

第一，降低人防车库现实租用价格，切实改变人防车库被开发

商或物业企业作为经营资源的做法，充分利用人防车库这一国有资产为民服务，对其实行政府指导价；第三，鉴于开发商产权车库占用业主的公共资源，不能简单地实行开发商单方面自主定价，也要实行政府调控；第三，将地下人防车库、开发商产权车库和公用配套车库的不同价格，加权平均，制定出统一的租用价格，但是要以每月300－350元为上限区间（杭州360元，苏州400元），不准上浮，只能下浮，并根据不同性质的所有权，对收益分配进行合理规定，其中人防车库收益必须归政府分配使用。

这种加权平均、统一定价的办法，不仅增强可操作性，促进小车进车库，也均衡了业主、开发商和物业企业的利益。

与此同时，要对占用业主公共空间的开发商产权车库，强化成本核定特别是土地成本的核定，遏制出售价格不断攀升的势头，并发挥政府对开发商的“窗口指导作用”，规定开发商产权车库2年内未能出售就必须出租，抑制其只售不租或变相强制出售的行为，引导小车停放进场库。

2、稳定当前小区路面停放收费价格水平；3、对于城市道路道板和公共空地停车，实行包月制；4、对生活时段与周边单位合作停车和使用经营性车库停车，也实行包月制。

对于后两者停放方式，管理单位应提供基本的安全防范服务。

二是建立物业管理菜单式价格体系。

将卫生保洁、安全防范、绿化管养、公用设施维护等具体服务项目的价格，按服务等级标准量化，让业主自主选择、透明消费，改变信息不对称状况，促进物业市场公平交易。

市物价、房管部门正在积极推进这项工作。

（四）科技创新。

一是小区与城管联动，将数字城管的信息传输、处置、监督的功能覆盖到小区；二是建设停车信息诱导系统，提高停车设施周转率，既使车主能够在最近的地方停车，又减轻道路动态交通的压力；三是推进“城运一卡通”建设，在加油、洗车、停车收费、年检、缴纳罚款、行车引导及停车信息诱导服务等方面，为车主提供便捷的服务；四是建设小区治安视频监视系统，促进小区治安状况好转。

的管理，确保规划车位的建设到位、数量到位、功能到位。

3、借鉴北京经验，规范商品房买卖“一项工程”指的是以老小区和次新区为重点的公用设施完善工程。

工程主要包括三项内容：

一是停车设施；二是小区公共服务用房及设施；三是部分老小区封合式改造。

我们根据本次普查的结果，并结合轻重缓急和现实可行性，提出停车设施和公共服务用房严重不足的小区名单，供政府决策参考。

需要指出的是，我们把问题相似、地缘相近的相邻小区作为一个项目提出，目的就是为了分片规划、统筹安排，实现建设的集约化。

此外，市规划部门已经编制了《常州市停车场规划》，但主要是针对工作地的公共停车设施，对于住宅小区的停车需求考虑的不多。

因此，对住宅小区停车设施和公用设施的规划布局，市规划部门和街道社区要协同推进，切实增强可行性。

对于如何最大程度增加停车泊位，我们按照“先区内、再区外”、“先地下、后地面”、“先盘活、后增建”的思路，从盘活存量、整合资源、增设补建三个方面，提出了10条措施:

1、盘活存量：

①开展专项整治，恢复停车设施功能；②明确政策导向，将开发商产权车库的“只售不租”转变为合理价位租售；③利用城市道路及道板和公共空地划线包月制停车；④区内区外实施“保持绿化总量、调整绿化形态”，探索绿色停车。

2、整合资源：

⑤与周边单位合作，签订资源共享协议，推行双向错时停放；⑥周边经营性车库和公共泊位为车主提供生活时段的包月停放。

3、增建补建：

⑦停车设施、小区公共服务设施和商业设施等三大设施捆绑建设；⑧小区内建设机械立体停车库；⑨针对小区周边单位工作时段停车泊位也十分紧张的实际情况，建设公共停车场、库、楼，以夜间包月和白天计时两种价格，满足工作和生活双重停车需求，并积极探索利用绿地、广场、学校操场建设地下停车库。

⑩对停车设施和公用设施严重缺乏的小区，“以增量开发带动存量不足”。

就是在对停车困难小区的周边地块进行规划开发时，划出一块用地以零价格出让给开发商，允许开发商在其地面以上进行商业开发并在地面以下建设停车场库，或将一部分店面以上的楼层作为停车场库，但是必须将一

定数量的停车泊位产权交给政府，还可以用提高容积率的方式鼓励开发商建设，这样可以节省政府的投入，加快停车设施和公用设施的增设、建设进程。

综上所述，我们建议，市政府从明年起，把缓解住宅小区停车难和解决物业管理矛盾作为为民办实事项目，一手抓创新管理、健全制度，一手抓盘活存量、补建增建，既为市民群众营造和美舒适的生活环境，又为停车产业和物业服务产业的发展创造条件。

为贯彻落实省治理商业贿赂领导小组办公室的部署和要求，按照《宜春市治理商业贿赂工作要点》的内容，我局领导高度重视，迅速部署，在全局开展了一次治理商业贿赂专项活动，通过开展宣传动员、自查自纠等工作，全局商业贿赂治理工作取得了一定成效。

现将我局治理商业贿赂工作总结如下：

一、做法和成效

（一）领导重视，组织到位。

商业贿赂行为不仅有损个人形象，导致犯罪，并且也损害单位整体形象，为此，我局领导高度重视，加强组织，及时成立了以局党委书记梅钢为组长、局长李俊波为第一副组长、其他班子成员为副组长，机关科室和局属单位负责人为成员的治理商业贿赂工作领导小组，并专门设立了领导小组办公室，由监察室主任兼办公室主任，负责全系统商业贿赂治理工作的指导、督促、检查等日常工作。

局领导班子多次召开专题会议，及时解决治理商业贿赂工作中出现的问题，并制定了《宜春市城管局治理商业贿赂工作方案》，明确分工，落实责任，将治理商业贿赂工作分解到人；

（二）深入动员，认识到位。

市里布置治理商业贿赂工作后，我局由纪委书记张焕泉主持召开了动员大会，及时传达学习了关于治理商业贿赂治理的有关文件精神，对系统内治理商业贿赂工作做出了周密安排，进一步提高干部职工对治理商业贿赂的认识。

同时要求，局机关、各大队（分局）、局属各单位要从政治和全局的高度，认清城管系统商业贿赂问题的严重性和危害性，充分认识开展治理商业贿赂工作与反腐倡廉工作的内在联系和深远意义，把思想和行动统一到市委、市政府决策部署上来，统一到推进城管事业发展上来，增强责任感和紧迫感，采取切实有效的措施，扎扎实实抓好治理商业贿赂工作。

（三）突出重点，治理到位。

治理商业贿赂一定要找到位，只有找准症结方可对症下药，为此，我局结合城管实际，确定以城管综合执法、行政审批、工程项目建设及招投标等方面为重点，开展“三查三看”，即查综合执法，看有没有”吃、拿、卡、要”；查行政审批，看有没有收受别人的礼品、现金、有价证券；查工程建设及招投标，看有没有拿回扣收受好处等。

每个人结合其工作岗位，有针对性地认真开展自查活动，并写出自查报告。

凡有问题的，主动向组织交代，说明问题，限期改正，自查没有问题的，要严格要求，洁身自好。

（四）强化措施，自查到位。

一是举行“什么是城管系统商业贿赂行为”的专题讲座，使全局干部职工清楚认识在城管系统中哪些行为是商业贿赂行为；二是开展了“如何从自身查找商业贿赂行为”的集中讨论活动。

通过讨论，大家根据自身的工作实际，分别从行政审批、综合执法、项目建设、招投标等不同岗位、不同角度认真查找发生在自己身上的商业贿赂行为；三是深入到企业和群众中，广泛征求意见，使自查自纠活动更加全面、科学；四是针对查找出的问题，深入分析、深刻反省，追根求源，并根据自查自纠情况写出自查报告；五是针对自查自纠情况，不断健全和完善各项规章制度，加强内部管理，从源头上预防商业贿赂。

（五）健全制度，规范到位。

我局结合工作实际，制定了《宜春市城管局贯彻落实关于实行党政领导干部问责的暂行规定的实施意见》、完善了《宜春市城管系统党员干部“十不准”》和《宜春市城市管理综合执法人员“十不准”》、出台了《责任追究制度》、印发了《中共宜春市城管局党委关于落实“三重一大”制度的实施意见》等，对各项行为进行了规范，同时建立健全了党风廉政建设责任制和教育预防惩戒体系，认真执行领导干部监督制度，把治理商业贿赂纳入到党风廉政建设责任目标考核。

总之，在开展治理商业贿赂工作中，我局坚持做到“教育为主，防范与治理同步”，不断建立健全反商业贿赂的长效机制，使全体干部职工的工作纪律得到了进一步加强，防腐意识得到了全面提高，工作面貌得到了全面换新，为推进城市管理事业奠定了坚实的思想基础。

二、存在的主要问题

一是教育力度还不够，认识还有待提高。

少数同志对治理商业贿赂认识不够，对开展治理商业贿赂工作的重要性认识不足，认为商业贿赂是领导干部的事，治理商业贿赂是纪检监察部门的事，与自己没多大关系。

二是自查自纠还不够深入，自觉性有待加强。

自查自纠过程中存在避重就轻现象，只是谈谈而已，问题小的认为是普遍的事，从目前自查情况看，尚不够深入。

三是监督不够到位，检查督促力度有待提高。

主要是监督力度不够强，督导工作不够深入细致，督促整改工作有待进一步加强。

三、下一步工作打算

一是进一步加大宣传教育力度，提高全系统干部职工对商业贿赂危害性的认识，尤其要加强社会主义荣辱观、法律法规、纪律和职业道德等方面的教育，加强行业自律，规范履职行为，积极运用典型案例开展法制宣传和警示教育，防微杜渐，筑牢思想道德防线，增强拒腐防变能力。

二是进一步强化治理督查工作，完善督促检查的制度，以督促带帮教，促进城管系统治理商业贿赂工作取得显著成效。

三是进一步加强制度建设，规范行政行为和执法行为，强化对行政权力的制约和监督，建立健全防止商业贿赂的长效机制，从源头上防止商业贿赂。

四是进一步加大问责惩处力度，在全系统一经发现商业贿赂行为，将从严追究责任，或依法依纪进行惩处。

一.事件

同时,公司拟以2008年年末总股本288,149,400股为基数,向全体股东每10股派发现金股利人民币1.00元（含税）.

二.我们的分析与判断

（一）2008年业绩基本符合预期

（二）业态整合,降费增效是医药分销业务提升的动力

1,公司努力拓展新业态以增加销售收入

1）保持纯销业务稳定,加强终端配售

报告期08年度医院纯销与终端配送占药品分销的比重57.84%,较07年度有所提升,其中医院纯销占分销的比重与07年度持平;终端配送占分销的比重较07年度提升了1.7个百分点,

增长金额2.6亿元.

我们认为:

由于基层医疗机构明显受益于医改,公司发展终端配送可以理解,但须考虑成本和收益之间的关系,找到规模和盈利之间的平衡点,我们认为城市社区和地理位置较为集中的农村医疗机构较为适宜发挥规模优势.

2）网络下沉,打造终端控制力成为经营策略

惠氏”沛儿”疫苗在中国南区销售协议的成功签署,国药控股佛山有限公司正式成立,东莞一致医药有限公司的收购设立,是公司适应医药分销业务市场变化,按照”新业务拓展谋略在先,多管齐下”和”网络下沉,打造终端控制力”的经营策略,在重点区域战略布局加快和细化市场拓展的重要成果.（三）延伸产品线,完善产业链为医药工业持续发展打造坚实基础

1,通过强化销售,调整产品结构抵消可待因原料供应下降的不利影响

公司通过调整产品结构,加大固体制剂比重,全面建设高,中,低端销售网络,通过加强第三终端建设,调整销售人员考核与激励办法,并以此为手段,有效抵御了可待因原料药供应下降的影响.我们预期由于止咳药物疗效较为确切,短期内将保持平稳,但其使用日益受到限制的可能性在增加,今后更可能通过医院渠道出售（含联立克）.

2,头孢类制剂将是医药工业发展的重点

我们的理由是:

头孢类产品的规模,毛利率都将提升,正处于快速发展阶段,可以支撑公司近期医药工业的快速发展,并抵消联邦止咳露增长停滞带来的影响.

1）头孢类产品将继续快速增长

公司发展头孢类产品的优势在于品牌和渠道优势,其中后者主要是借助了大股东国药控股的分销渠道,对销售有较大的推动作用.考虑到收购苏州万庆的积极影响,预计公司的头孢类制剂2018年仍保持较快的增长,这里既考虑了新产品价格较高的因素,也考虑了纵向一体化带来的好处.预计2018年在公司将进一步加强小品种的销售力度,并保证大品种自然增长（主要目的是走量）,计划做到3个第一,3个前三,6个过亿,个别品种,如头孢西丁可能翻番.

2）头孢类制剂的毛利率有望回升

主要理由是:

公司调整产品结构,增加口服制剂的比例;制剂的原料药价格已经出现下降;收购苏州万庆,纵向一体化提升毛利.

3,公司正在引进新项目

公司已经完成对韩国柳韩洋行专利胃药Revanex项目的引进,我们认为这是在为未来培养增长点.

（四）快速发展的分销业务是未来一致药业竞争力的核心

长期看来,由于国药控股全国性医药分销网络的战略价值以及一致药业在国药控股中”中国南区的医药分销,物流,研发和生产中心”的定位,我们认为一致药业快速发展的医药分销业务是其业务的核心.

三.投资建议

我们维持前期报告《一致药业:

战略定位和发展路径日益清晰》的基本判断,认为公司的医药分销业务在两广地区有巨大的提升空间,且在完成两广整合以后仍有进一步向中国南区其他省份延伸的可能,而公司的医药工业业务作为国药控股的重要工业平台,也有持续成长的动力和能力,因此,公司的战略规划和发展路径日益清晰,公司仍处于上升阶段,行业地位有望进一步提高.基于以上考虑,我们认为公司可以享受适当溢价,未来有机会按照一线股进行估值,若给予2018年30倍PE,对应价中性:

是指未来6-12个月,公司股价与分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报相当.该评级由分析师给出.

回避:

是指未来6-12个月,公司股价低于分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报10%及以上.该评级由分析师给出.

医药行业分析师覆盖股票范围:

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银

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