房屋租赁行业市场分析报告.docx

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房屋租赁行业市场分析报告

2017年房屋租赁行业市场分析报告

图表目录

第一节租房——服务两亿人，规模过万亿的市场

一、租房是满足1亿“新城市人”居住需求的主要手段

1亿“新城市人”进城如何居住——租房将解决80%以上的需求。

国务院2016年10月印发了《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》，方案目标是在“十三五”期间户籍人口城镇化率年均提高1个百分点以上，年均转户1300万人以上。

参考国家卫生计生委公布的《2015年中国流动人口发展报告》，截至2015年末，全国流动人口数量达2.47亿人，1亿非户籍人口落户目标则占到总流动人口数量的40%，而以2013年末全国流动人口居住方式来看，居住在政府提供的廉租房和公租房的比例为0.3%，租住私房比例为67.3%，在现居地购房比例为8.6%以及其他（如宿舍、工地工棚、生产经营场所）占比为23.8%，我们认为这一现状还将在可见的未来延续，租房将是解决新城市人居住需求的主要手段。

图表1：

全国流动人口居住方式有超过2/3源于租住私房

资料来源：

《中国流动人口发展报告》，北京欧立信调研中心

而我们估计，全国的租房人口总量达1.8亿人。

我们通过两种方法来测算全国的租房人口总量：

1）方法一是结合2015年底流动人口总量及租房占比，推测出流动人口中租房人数约有1.66亿人，另外常住户籍人口中也有一部分租房客，主要构成来自非本地生源且落户（集体户口）于就读地的高校毕业生，如以全国平均购房年龄27岁计算，那近5年的集体户口高校毕业生也将构成租房群体，假设其中有50%租房则有约0.17亿人，那么全国流动人口和常住户籍人口租房群体总量约1.83亿人；2）方法二则是细化到各城市，第六次人口普查统计了各城市家庭户总数量（常住人口口径）和以租房形式居住的家庭户抽样数量，再结合各城市户均人数即可推算出285个地级市家庭户租房总人数约为1.26亿人，另外，常住人口中除了家庭户还有集体户，全部城市的集体户人口数量约0.89亿人，由于没有相对应的租房人口占比，我们参考全国流动人口居住方式假设集体户租房占比60%，计算出这类租房人口约0.53亿人，则全国家庭户和集体户租房总人数约1.79亿人。

两种方法计算出的全国租房人数较为一致，总量应该在1.8亿人上下。

图表2：

全国租房人口总量约有1.8亿人

资料来源：

国家统计局，《中国流动人口发展报告》，第六次人口普查，北京欧立信调研中心

图表3：

毕业大学生构成租房的一大需求群体

资料来源：

国家统计局，北京欧立信调研中心

图表4：

流动非农和农业人口构成租房的另外两大群体

资料来源：

《中国流动人口发展报告》，北京欧立信调研中心

二、全国住房租赁市场规模已超万亿

我们估计，全国住房租赁市场规模超万亿元。

全国各城市租赁市场主要面向三类人群：

1）非本地生源且落户于就读地的高校毕业生；2）流动人口中的非农人口，租房占比为52.3%；3）流动人口中的农业人口，租房占比为69.8%。

我们以高校毕业生和流动非农人口人均租房支出900元/月，流动农业人口人均租房支出400元/月估算，2015年全国住房租赁市场规模达到近1.1万亿元/年。

图表5：

全国住宅租赁市场规模测算

资料来源：

《中国流动人口发展报告》，北京欧立信调研中心

但由于城市化进入中后期，流动人口增速放缓，租房市场未来的扩张空间主要在于住房自有率降低（更多人以租代买）。

►流动人口增速伴随着城市化率接近60%已经出现放缓。

流动人口是住房租赁市场的主力军，全国流动人口在2000年仅有约1.21亿人，在经历了10年的快速增长后（10年复合增速6.2%），2010年全国流动人口已上升至2.21亿人。

而在2010年之后，流动人口增速开始放缓，近5年的平均增速只有2.3%，且在2015年出现了首次负增长（-2.4%）。

图表6：

全国流动人口增速在近几年开始放缓

资料来源：

万得资讯，北京欧立信调研中心

►中国当前住房自有率显著高于国际上60~70%的平均水平，租房市场发展还有空间。

根据社科院2016年发布的《社会蓝皮书》，受访家庭当前住房自有率高达95.4%，较2013年上升1.9个百分点，其中城镇居民家庭住房自有率为91.2%，较2013年上升1.6个百分点。

与美国和日本相对比，美国曾在2007年金融危机爆发之前达到过峰值约70%，2015年已经回落至63.8%，而日本自上世纪80年代至今一直维持在60~65%的水平。

过去十年中国房地产市场的整体向上周期使得国人更偏向于购买住宅而非租赁住宅，往前看，随着城市化进程放缓、房价收入比达到高位、首置年龄提升，我们认为住宅自有率未来将小幅下降，租房将成为多数年轻家庭在购房前的过渡选择。

图表7：

中国大多数城市住房自有率在80~100%

资料来源：

第六次人口普查，北京欧立信调研中心

图表8：

金融危机后美国住房自有率已降至64%水平

资料来源：

USCensus，北京欧立信调研中心

图表9：

日本住房自有率已从65~67%下降到62%

资料来源：

日本统计局，北京欧立信调研中心

三、但租金变动反映收入增长，涨幅预期并不高

中国多数城市的租房负担（租金/收入比）在20~30%的合理区间，租金未来涨幅主要看收入提升速度。

国际上将租金/家庭收入=30%定义为租金负担合理的分界线，美国在上世纪80~90年代租金负担水平在24~28%区间波动，之后慢慢提升至当前的30%水平；欧洲各主要国家当前的租金负担平均值为30%，其中英国和西班牙的负担较高，比值接近40%；而在香港，租住私人住房时租金负担在25~27%之间，但大量的公营租用房屋和非住宅类房屋将租金负担平均值拉至15%水平。

我们通过计算一二线城市的平均租金/家庭收入比值，来衡量各城市的租金负担是否合理。

家庭收入有两种计算口径：

1）一般收入家庭口径：

用各城市统计局披露的城镇人均可支配收入，结合各城市家庭户均规模可计算出家庭可支配收入；2）高收入家庭口径：

参考智联招聘发布的2016年夏季白领平均薪酬（扣除个税和五险一金），并假设家庭收入由两名白领贡献，计算出高收入家庭可支配收入。

平均租金则是假设家庭租住套均70平米的住宅，并结合各城市当前平均住宅租金，计算出家庭每月的租金支出。

我们估计，在一般收入家庭的口径下，大多数二线城市的租金/收入水平位于20~30%区间，只有北京、上海、深圳和厦门超过了30%；而在高收入家庭口径下，大多数二线城市租金负担水平仅为10~20%，整体而言，我们认为中国多数城市的租金负担处于合理水平区间，租金未来涨幅将主要依赖于家庭收入的增长。

图表10：

大多数二线城市的租金/收入水平在20~30%区间

资料来源：

各地统计局，智联招聘，城市地产网，北京欧立信调研中心

图表11：

美国租金负担水平近几年接近30%

资料来源：

Zillow，北京欧立信调研中心

图表12：

欧洲各国租金负担水平一览

资料来源：

NationalHousingFederation，北京欧立信调研中心

图表13：

香港各类屋宇单位类型占比情况

资料来源：

香港2011年人口普查，北京欧立信调研中心

图表14：

香港平均租金负担水平在14~16%之间

资料来源：

香港2011年人口普查，北京欧立信调研中心

图表15：

CPI——租赁房房租近5年涨幅在2%上下

资料来源：

万得资讯，北京欧立信调研中心

图表16：

样本城市08年至今房价与租金涨幅对比

资料来源：

中原数据，北京欧立信调研中心

图表17：

澳大利亚的租金与家庭收入相关性强，两者呈同步上升趋势

资料来源：

ABS，“ObservationsofAustralia’sRentalMarket”，北京欧立信调研中心

第二节两大新趋势：

消费升级+城市分化

一、租房市场面临消费升级

传统租房过程中面临诸多痛点。

各类租房调查报告均显示中国当前的租房市场存在诸多问题。

如《2015年中国城市青年租房现状调查报告》显示，超过一万个20~30岁城市青年被调查者中，每100个人中就有70个人在租房，而对租房过程表示满意的仅有11人，满意度不到20%。

《北京青年人才住房调查报告》显示，只有26%的人表示在租房过程中没有遇到权益受损问题，诟病最多的即是租房信息不对称（54%）和黑中介骗取中介费（44%）。

另外，企鹅智库《网络租房调查报告》也显示，90%以上的被调查者认为租房中介收费不合理。

租客年龄结构呈年轻化，对居住品质要求正快速提升。

58同城发布的《2016年上半年租房市场报告》显示，一线城市的租客中，90后占比已接近60%，二三线城市已达到64%，90后客群已大幅超过80后。

随着90后占比的提升，租客对居住品质的要求也更高，如要求独立空间、装修品质、小区环境等等。

根据《2015年中国城市青年租房现状调查报告》，86.5%的调查者表示愿意为租房品质提升支付更多的租金，半数人可以接受200~500元/月的租金涨幅。

品牌长租公寓将引领租房市场改革。

传统租房市场中的诸多痛点以及租客对于居住品质的追求促使租房市场改革迫在眉睫，因此中国的长租公寓在此背景下快速兴起。

长租公寓主要是基于存量房的改造升级，并通过提供增值服务以吸引中等偏上收入水平的青年白领或办公族。

较传统租赁模式不同的是，长租公寓更多的是从C端去考虑效益，将房子作为载体，通过各种衍生需求挖掘额外效益，同时加强客户黏性。

我们认为，品牌化的长租公寓可以有效解决租房过程中的诸多痛点，如出租信息透明公开、明码标价，装修标准高于市场平均水平，租后服务贴心到位等，另外，品牌公寓所附加的社区概念，也更能获得年轻一代租客的青睐。

图表18：

传统租房过程中的诸多痛点有待解决

资料来源：

《北京青年人才住房状况调研报告》，北京欧立信调研中心

图表19：

90%以上人认为租房中介收费不合理

资料来源：

企鹅智库《网络租房调查报告》，北京欧立信调研中心

图表20：

90后已成为当前租房主力

资料来源：

58同城《2016年上半年租房市场报告》，北京欧立信调研中心

图表21：

长租公寓与传统租房的比较

资料来源：

北京欧立信调研中心

二、品牌长租公寓整装待发

我们估计核心20个城市的中端以上住房租赁市场规模可达年租金2500亿元以上。

由于长租公寓品牌主要集中在外来人口多且购房压力大的一二线城市，我们选取了20个具有代表性的核心一二线城市，对各个城市中端以上房屋租赁市场进行了测算，我们预计核心20个城市中高端市场总规模将超过年租金2500亿元，占到全国租赁市场蛋糕的20~25%。

图表22：

20城市中高端租赁市场规模测算表

资料来源：

各城市统计公报，城市房产网，北京欧立信调研中心

每年中高端租房新增需求量占到存量需求的10~15%。

对应中高端租房存量需求，需求增量主要来自三方面：

1）每年新毕业的非本地生源，且选择在就读地工作的高校毕业生，构成一部分租房增量；2）每年净新增迁入的流动非农人口和3）流动农业人口中的租房升级改善需求。

根据我们的匡算，核心20城市每年新增的中高端租房需求约有300~350亿元，占到当前存量需求总量的10~15%，增速较为明显。

图表23：

20城市中高端租赁市场规模增量测算表

资料来源：

各城市统计公报，城市房产网，北京欧立信调研中心

三、城市分化即将出现，未来聚焦一线及核心二线城市

房价上涨平均拉长租房居住周期2~3年。

在2016年热点城市房价快速上涨，而居民收入增速平稳（多数城市人均可支配收入年增速在6~8%区间）的背景下，刚需购买力受到抑制，首套置业的购房者年龄被推后。

根据世联行的统计，2016年部分热点城市的平均首置年龄已超过35岁，较2012年有明显提升2~3年，相应的新进入人口的租房周期也普遍上升到了10年以上（以大学生22岁毕业计算），租房居住需求周期被进一步拉长。

未来城市分化也将更为严重，潜力租房市场将在一线及核心二线城市。

我们同时以三项指标来筛选租房潜力市场，指标分别为房价收入比1、25~35岁人口数量绝对值和2015年末时点25~35岁人口未购房比例。

以房价收入比>10倍，25~35岁人口数量绝对值>100万，未购房比例>20%的筛选标准，我们筛选出上海、北京、深圳、广州、天津、武汉、南京、杭州、厦门、济南这10个租房潜力市场。

我们认为购房难度大、年轻人口多、新增土地供给少的一二线城市，将迎来更为持续的租房需求，租房市场发展也将更具潜力。

图表24：

全国热点城市房价涨幅一览

资料来源：

中指数据，北京欧立信调研中心

图表25：

部分热点城市平均首置年龄已超过35岁

资料来源：

世联行数据，北京欧立信调研中心

图表26：

潜力租房市场筛选：

将聚焦一线及核心二线城市

资料来源：

万得资讯，第六次人口普查，中指数据库，北京欧立信调研中心

图表27：

重点城市房价收入比一览

资料来源：

USCensus，北京欧立信调研中心

图表28：

重点城市适龄人口未购房比例一览

资料来源：

日本统计局，北京欧立信调研中心

图表29：

各省的高校毕业生也主要集中在省会城市

资料来源：

万得资讯，北京欧立信调研中心

第三节有品牌、成本低的公司将致胜

一、国际经验表明，住房租赁是个慢工出细活的行业

由于管理成本、资产获取等原因，住房租赁在长期是个慢工出细活的苦行业。

以日本、美国等发达国家经验（参见附录：

他山之石——日本和美国的品牌公寓经验）来看，住宅租赁行业是个慢工出细活的苦行业。

日本租赁住宅的发展模式主要是委托承建+建后代租，建筑公司充当“二房东”角色，行业增速、毛利率都不算太高。

美国品牌公寓REITs则是重资产、重资金投入的资产持有方，虽然行业增速快、毛利率较高，但股利回报率、FFO增速等核心指标低于美国其他类型上市REITs。

►案例公司——日本大东建托：

大东建托是日本规模最大的承建+代租运营商，公司从1995年经营14万户到目前的超过100万户，共花了20年时间。

公司以精细化运作著称，例如将全日本精细划分至4600个区域，每个区域又划定三类需求：

家庭、年轻夫妇和单身，同时全公司配备超过450名专业人士，以一年两次的频率评估各个区域和各类需求；获客渠道方面，除了公司自身成立的线上线下中介结构Housecom，公司还联合广大的第三方中介公司以扩大拓客力度；租后服务方面，除了常规的物业管理服务，公司还为租客提供多项便利服务，如将租金和杂费捆绑后一次性信用卡支付、无需垫付押金降低支付门槛、提供租房担保人服务等。

►案例公司——美国EQR：

EQR是美国知名的出租公寓运营商，早在2000年，公司管理公寓约22.5万间，而目前仅管理约11万套，规模大幅缩减的主要原因在于公司属于重资产运营，运营模式为持有公寓而非代租，因此需对公寓选址精挑细选以最大化租金收入和物业升值收益。

公司自2000年开始不断聚焦核心区域，并出售非核心区域公寓资产，目前公司管理的公寓仅分布在美国6大核心沿海区域，包括波士顿、纽约、华盛顿、洛杉矶、旧金山和西雅图。

图表30：

美国EQR与日本大东建托营业利润率比较

资料来源：

EQR年报，大东建托年报，北京欧立信调研中心

图表31：

美国公寓类REITs的股息收益率以及FFO增速（近两年）在行业内均处于低位

资料来源：

NAREIT，北京欧立信调研中心

二、中国长租公寓市场将逐步走向品牌化、集中化

目前中国长租公寓品牌超过500家。

中国早先的长租公寓企业起源于传统的“二房东”模式，即个人拥有大量房源，整体出租并结合品牌化运营。

2010年，在消费升级的大背景下，具有更好居住体验和性价比的连锁品牌长租公寓，一定程度上替代了传统的租房业态，整个行业进入快速发展和品牌化时期。

截至目前，根据中国饭店协会公寓委员会的统计，国内拥有规模公寓企业超过500家，如以单个品牌管理4000间公寓估算，全国房源总规模将突破200万间。

多方涌入，加速推动行业发展。

2012年是长租公寓行业快速发展的元年，大量“互联网+资本”平台进入该领域，如You+公寓、优客逸家、青客公寓等，这类平台由于初始资金规模有限，往往以分布式起家，以快速获取房源，抢占市场。

除了创投类的长租公寓品牌，地产中介服务机构和房地产开发商也快速加入竞争格局，中介服务机构参与者包括链家（自如）、世联行（红璞公寓）和我爱我家（相寓）等，其竞争优势在于广大的房源和客源基础，尤其是分布式的收房效率极高，且对租客的定位更加精准；房地产开发商，如万科、招商蛇口、金地、深业集团也在近几年大力推广各自的长租品牌，开发商涉足长租公寓一般具备资金优势，以及装修改造的成本优势。

行业仍处于抢占市场份额阶段，集中度偏低。

目前市场主流的长租公寓品牌中，规模最大的为自如品牌，拥有超过20万间自如友家和7栋自如寓，其余规模较大的品牌，如You+、优客逸家、青客公寓、魔方公寓、红璞公寓等，管理房源规模在2~3万间水平，行业整体集中度偏低，仍处于薄利抢占市场份额阶段。

资本运作提速，融资成本降低。

近两年，长租公寓受到资本市场追捧，多个优质公寓品牌已获得了B轮、甚至C轮融资，规模企业的融资成本也从2014年的18~20%下降到12~15%。

图表32：

主要长租公寓品牌分类

资料来源：

各企业官网，北京欧立信调研中心

图表33：

主要长租公寓品牌信息汇总

资料来源：

各企业官网，北京欧立信调研中心

图表34：

长租公寓行业主要融资事件一览

资料来源：

投资界，创业邦，公司官网，北京欧立信调研中心

国内长租公寓案例一览

►“互联网+资本”平台案例——青客：

青客成立于2012年，是由上海市青年联合会的青联委员提议发起，由国资基金引导社会资本参与投资，为解决青年人才住房问题而设立的股份有限公司。

现有员工1000余人，下设上海分公司、苏州分公司近70个服务中心，管辖3.5万余间客房，目前已基本实现了上海地区的全覆盖。

青客主要以分布式获取房源，大多采用“五年一租”方式租赁，从毛坯收房到装修完成一般需要半个月时间，平均一间装修成本在1.5~2万元水平。

青客专注深耕上海及周边市场，且进入长租公寓市场时间较早，因此在上海本地具备一定的优良口碑。

图表35：

青客样板房展示

资料来源：

青客官网，北京欧立信调研中心

图表36：

青客的地图找房界面

资料来源：

青客官网，北京欧立信调研中心

►房地产中介服务机构案例——世联行红璞公寓：

红璞公寓是全国新房代理龙头世联行（002285.CH）旗下的长租公寓品牌，截至2016年底，红璞公寓规模已有3万余间（包括在租的和在装修的），分布在深圳、广州、杭州、苏州、南京、合肥等核心一二线城市，公司2017年拓展目标约10万间。

红璞公寓主要以集中式获取房源，母公司世联行在全国54个城市都有分公司，各个分公司与当地开发商都有过合作经历，因此以集中式获取房源具备先天优势。

运营方面，以合肥红璞公寓为例，该项目原始物业为某国有企业闲置多年商办，改造成红璞公寓81间，共50多天改造期，总改造费用近300万（含公共设施投入）。

今年8月开盘出租，出租率在80%左右。

租金方面，套内17平米单间980元/月，28平米单间1600元/月，单间最高1880元/月（周边一室户租金1500~1600元/月左右）。

该项目预计2年半左右现金流回本，运营成本主要是人工投入，单个项目预计配备2个物管、1个保洁和1个保安。

图表37：

合肥红璞公寓展示

资料来源：

调研实地拍摄，北京欧立信调研中心

►房地产开发商案例——招商蛇口壹公寓：

壹公寓是招商蛇口（001979.CH）旗下的长租公寓业务，隶属于园区开发与运营部门，早期为配套宿舍项目，在2009年对部分旧楼进行改造，之后一步步演变成了现今的长租公寓业务。

目前长租公寓业务有三条产品线：

壹栈、壹间和壹棠，定位各有不同，壹栈主要面向青年白领，壹间定位城市中产，壹棠目标群体是企业高管，更类似于高端酒店式公寓。

目前壹公寓总规划建面约50万方，对应约1万套公寓，全部位于深圳蛇口区域。

图表38：

招商蛇口壹公寓三条产品线一览

资料来源：

房东东微信公众号，北京欧立信调研中心

图表39：

壹公寓实景展示

资料来源：

房东东微信公众号，北京欧立信调研中心

三、盈利模式：

客源很丰富，低成本获取房源才是关键

品牌长租公寓发展模式可以分为集中式和分布式两种。

以获得房源方式不同，我们可以将长租公寓行业的发展模式分为集中式和分布式两种。

集中式是指整租整栋物业，重新装修后出租，统一服务标准，往往配有社区概念，除了整租外，还有少数企业自建或收购整栋物业，即从开发商或政府手中获取闲置资产加以改造并出租，属于偏重资产运营模式。

分布式是指从多个业主手中获取零散房源，统一装修风格后出租，社区概念偏弱。

目前市面上成规模的长租公寓品牌多以分布式为主，因为分布式获取房源速度更快，更容易在行业初期扩张规模。

盈利模式主要是租金差，盈利关键点在于低成本房源。

不管是集中式还是分布式，长租公寓的盈利模式主要是赚取租金差，我们对比了魔方公寓（上海）、函数青年公寓（北京）和红璞公寓（广州）与各自周边小区房源的租金情况，发现品牌公寓较周边房源的租金溢价一般在50~80%区间。

我们认为集中式公寓的盈利前景好于分布式，主要基于以下几个判断：

1）无论是集中式还是分布式，前期的装修改造支出都是成本的重要组成部分，使得项目的投资回收周期一般在4~5年，且装修成本摊销年限一般为5年，使得项目前五年的净利润处于较低水平，甚至亏损。

集中式的租约一般为5~10年，足以覆盖投资回收周期以及前期的薄利阶段，而分布式由于是从业主手中获取零散房源，租约往往只有2~3年，加大了项目盈利的不确定性；2）集中式受规模效应的影响，装修成本和运营成本往往会低于分布式；3）集中式享受额外的批零租金差，即获取整栋的闲散物业往往会享有一定的租金折扣，而分布式租金差有一部分来自隔断间贡献的租金收入，如将客厅打造隔断并单独出租。

►案例测算表明，集中式公寓IRR高于分布式公寓，且回收期短。

为了更直观的对比集中式与分布式的盈利水平，我们选取红璞公寓在广州天河区运营的东圃公寓（集中式）和美林湖畔公寓（分布式）进行比较，两处公寓的物理直线距离仅有1.3公里，可比性较高。

经测算，我们发现集中式和分布式的投资回收周期均在5年左右（假设年平均空置率=10%），但集中式的内部收益率（假设10年后退出）要高于分布式；从利润率角度看，集中式后期（装修成本摊销完毕后）的利润率也要高于分布式。

另外，我们还发现打造隔断间对分布式公寓的意义重大，多一间公寓出租意味着整体租金溢价率上升30~40%，反映到IRR上则是正与负的差别。

►敏感性分析表明，空置率与租约年限对IRR的影响较大。

我们从空置率、租金溢价率、免租期以及租约年限四个维度对广州红璞公寓集中式和分布式项目IRR分别进行了敏感性分析，发现空置率与租约年限对IRR的影响较大：

1）当空置率为0%时，集中式和分布式的IRR分别为31%和30%，而当空置率上升至20%时，两者的IRR将分别降至8%和3%；2）集中式租约年限为5年、10年和15年所对应的IRR分别为3%、20%和23%，分布式租约普遍短于集中式，如果租约小于5年，将面临IRR为负。

图表40：

集中式和分布式模式比较

资料来源：

北京欧立信调研中心

图表41：

目前市面上主要长