家电物流中心建设项目可行性研究报告.docx
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家电物流中心建设项目可行性研究报告
家电物流中心建设项目可行性研究报告
第一章总论1
1.1项目背景1
1.2项目概况8
1.3结论及建议10
第二章需求分析与建设规模12
2.1需求分析12
2.2建设规模16
第三章建设条件17
3.1场址现状17
3.2场址建设条件17
3.3场址评价20
第四章土地利用21
4.1用地规划选址21
4.2用地规模及用地类型21
4.3项目功能分区和土地利用情况21
4.4土地补偿措施22
第五章建设内容与工程方案23
5.1项目组成23
5.2总图布置方案23
5.3建筑方案24
5.4功能说明及主要设备选型26
5.5给排水30
5.6采暖通风与空调31
5.7供电33
5.8弱电工程34
第六章环保与劳动安全卫生37
6.1环境保护37
6.2劳动保护与安全38
第七章节能分析42
7.1设计依据42
7.2项目能源消耗种类和数量分析44
7.3项目所在地能源供应状况分析46
7.4节能措施46
7.5建筑节能47
7.6能源管理48
7.7节能效果分析结论与建议49
第八章组织机构和人力资源配置50
8.1组织机构50
8.2劳动定员50
第九章项目实施进度51
9.1编制依据和原则51
9.2建设期51
9.3项目建设期各阶段实施进度规划51
9.4项目实施进度计划表52
第十章工程招投标53
10.1编制依据53
10.2项目基本情况53
10.3项目招标方案54
第十一章投资估算与资金筹措58
11.1项目总投资及估算58
11.2资金筹措方案60
第十二章财务评价61
12.1评价依据61
12.2销售收入估算61
12.3各种税金及附加估算61
12.4成本费用估算61
12.5盈利性分析63
12.6盈亏平衡分析64
12.7敏感性分析65
12.8财务评价结论66
第十三章研究结论与建议67
附表68
附表1:
总投资估算表68
附表2:
流动资金估算表69
附表3:
投资计划与资金筹措表70
附表4:
固定资产折旧费估算表71
附表5:
无形及其它资产摊销估算表72
附表6:
原辅材料、燃料、动力费用估算表73
附表7:
总成本费用估算表74
附表8:
销售收入和销售税金及附加明细表75
附表9:
项目资本金现金流量表76
附表10:
利润与利润分配表77
附表11:
单因素敏感性分析表78
附图79
附图1:
建设项目地理位置示意图79
附图2:
建设项目平面图80
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
某某家电物流中心建设项目
1.1.2项目承办单位概况
单位名称：
某建设集团某房地产开发有限公司
注册地址：
某开发区夏安公路南侧
法人代表：
某
注册资本：
5000万元
实收资本：
5000万元
公司类型：
有限责任公司
1.1.3编制依据
（1）2004年国家发改委等九部门《关于促进我国现代物流业发展的意见》
（2）《某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
（3）冀政函（2006）41号《某省现代物流业2010年发（4）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
（5）项目单位与某市某工程咨询有限公司签订的《工程咨询协议书》
（6）《产业结构调整指导目录》（2005年本）
（7）其他相关资料
1.1.4项目提出的背景
随着我国生产力水平的提高，以整合交通运输、仓储、配送等环节而成一体，实现企业与社会成本最低、效益最大的物流业与互联网经济一起被人们当成“新经济”的重要内容，被广泛地称作第三利润源泉。
2008年，全国社会物流总额达89.9万亿元，比2000年增长4.2倍，年均增长23%；物流业实现增加值2.0万亿元，比2000年增长1.9倍，年均增长14%。
2008年，物流业增加值占全部服务业增加值的比重为16.5%，占GDP的比重为6.6%。
为构筑未来某省经济发展的战略支撑和区域产业格局的主框架，某省将现代物流业确定为十大主导产业之一。
根据冀政函〔2006〕41号2006年4月4日，《某省现代物流业发展规划》提出，到2010年，某省将重点培育冀中、冀东、环京津和冀南四大物流区域，建设石家庄、邯郸、某、唐山和张家口五大物流枢纽城市，建设十大物流园区和三十大专业物流配送中心，激活物流市场，降低社会物流成本、合理配置资源和优化经济结构作用，推动某省经济持续快速全面发展。
物流是国民经济的基础性、综合性的产业。
物流园区是一家或多家物流（配送）中心在空间上集中布局的场所，是具有一定规模和综合服务功能的物流集结点。
物流园区具有基础性、公共性和服务性的特点，它是现代物流运作不可缺少的功能环节。
综合性的物流园区具有货物集散、仓储、货物中转、配送、流通加工、口岸、商品检验、物流信息服务、物流咨询与培训、商品展示的商务、电子商务的辅助以及其他配套等多种功能，是区域与城市经济发展的重要基础。
目前某的物流仓储设施普遍处于更新换代阶段，大部分仓库均为上世纪90年代以前建造的传统仓库，新型的符合国际标准的高架仓库所占比例极小。
某县地理位置优越，位于北京半小时经济圈内。
近些年随着某家具城的不断发展，带动了当地商业、服务业的迅速发展。
2008年，全年完成财政收入完成6.31亿元，同比增长14.8%；全社会固定资产投资完成146.5亿元，同比增长35.3%；规模以上工业增加值完成26.9亿元，同比增长28.6%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到18106元和7534元，同比分别增长22.9%和12.7%。
在此背景下，某房地产开发有限公司投资64740.94万元人民币在某县建设物流中心，其目标市场定位在某市、各县市区以及北京、天津周边地区。
市场潜力巨大，前景广阔。
1.1.5项目建设的必要性
1、本项目符合“十一五”规划要求
在《中华人民共和国国民经济及社会发展第十一个五年规划纲要》中，第四章第二节提出“大力发展现代物流业，推广现代物流管理技术，促进企业内部物流社会化，实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作。
培育专业化物流企业，积极发展第三方物流。
建立物流标准化体系，加强物流新技术开发利用，推进物流信息化。
加强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心。
”
本项目符合“十一五”规划要求。
《某省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中提出：
"十一五"时期的一个重大转变，是更多地依靠消费需求拉动经济增长。
扩大消费需求必须加快服务业发展。
要大力发展现代流通业，建设物流园区和大型专业物流项目，完善农村流通体系，积极实施"万村千乡市场工程"，继续抓好各类商品市场改造升级。
本项目符合“某省十一五”规划要求。
《某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出“按照‘增投资、上项目、抓龙头、促聚集’的思路，依托园区，重点建设电子信息、汽车零部件、金属制品、木材深加工及家具制造、食品加工与制造、新型材料六大产业基地。
着眼于服务社会生产、服务人民生活，加快发展现代物流、金融保险、信息服务、中介咨询等现代服务业，会展旅游、房地产、社区服务等新兴服务业，商贸餐饮、交通运输等传统服务业，形成以会展旅游为主导的、多业并举的发展格局”。
本项目建设物流园区，符合规划要求。
在《物流业调整和振兴规划》中提出，鼓励生产和商贸企业按照分工协作的原则，剥离或外包物流功能，整合物流资源，促进企业内部物流社会化。
推动物流企业与生产、商贸企业互动发展，促进供应链各环节有机结合。
鼓励现有运输、仓储、货代、联运、快递企业的功能整合和服务延伸，加快向现代物流企业转型。
积极发展多式联运、集装箱、特种货物、厢式货车运输以及重点物资的散装运输等现代运输方式，加强各种运输方式运输企业的相互协调，建立高效、安全、低成本的运输系统。
加强运输与物流服务的融合，为物流一体化运作与管理提供条件。
鼓励邮政企业深化改革，做大做强快递物流业务。
大力发展第三方物流，提高企业的竞争力。
以北京、天津为中心，定为华北物流区域。
项目区位于京津之间，半小时可抵达北京、天津市中心，建设物流中心，符合规划要求。
某地处大北京经济圈，项目的规模满足国家产业规划的要求，项目目标与该地区区域规划内容相吻合。
通过以上分析，本项目符合国家规划，同时符合某省及某市等地方规划要求。
2、本项目符合产业政策要求
该项目属于服务业，国家《产业结构调整指导目录（2007年本）》中，本项目属于鼓励类第二十五项“现代物流业”中第一条“第三方物流设施建设及服务”，因此本项目符合国家产业政策。
某市产业发展规划提出：
产业发展总的定位是：
坚持“以高科技、外向型为主导，现代制造业和新兴服务业并举”。
重点发展电子信息、汽车零部件、金属制品、木材加工及家具制造、食品加工与制造、会展旅游等六大主导产业，重点培育生物医药、新材料、太阳能光伏、资源再生和综合利用、新兴服务业等新兴产业，经过5到15年的努力，初步形成产业结构清晰、主导产业突出的良性经济结构。
3、本项目的建设是社会主义市场经济体制发展的必然选择
长期以来，我国在计划经济体制下，货物流通的各个环节，包括采购、运输、仓储、包装、加工、配送等完全通过计划手段进行管理和控制，企业基本上没有自主经营的空间，导致了条块分割，自成体系，“大而全”，“小而全”，各环节相互分离，社会库存量大，物资周转缓慢、资金占用较多，给社会资源造成极大的浪费。
改革开放后，随着外商投资企业的进入，根据社会和用户需要，将原材料、产成品从起点至终点使运输，仓储、整理、加工、配送等环节有机结合，高效运作的现代物流观念和管理方式及技术开始进入我国。
在二十世纪90年代前后，我国经济体制开始转型，基础设施条件逐步改善，整个生产、运输、流通和消费发生了深刻变革，国内市场开始出现了不同形式的各类物流企业。
近几年，民营、合资和外商独资从事物流服务的企业陆续进入市场，不仅在企业数量上有较多增加，而且在运营质量上更有一个层次的提高。
本项目的建设正是顺应了我国市场经济体制向国际化发展的必然趋势。
4、本项目的建设符合我国物流业发展的总体趋势
主要体现在以下几点：
（1）目前我国经济的持续高速发展，居民收入的增加，消费水平的提高以及新经济的导入，要求物流业发展跟上步伐。
（2）以批量进货、大量销售为特征的超级市场的兴起以及连锁经营的发展，零售规模不断扩大，对物流提出了大批量、多品种进货的要求。
为得到比较优厚的进货条件，降低进货价格，提高与大型连锁企业的竞争力，大量中小零售企业将通过自由连锁等形式，组成共同进货组织，实施从厂家直接进货的变革，对中转基地有较大需求。
（3）高附加值产品的日益增加，要求物流提供更细致的服务，提高物流的安全性、可靠性和迅速性。
产品的多品种化和消费的多样化、个性化，将导致产生多品种、小批量的物流；企业间竞争的加剧，将使企业更加重视在物流环节上节约成本，减少浪费，削减人工成本。
（4）信息化的发展，特别是由于POS系统的应用，将导致越来越多的零售店对库存实行极为细致的“单品管理”，实行多品种、小批量库存，从而要求中转批发环节增加送货的次数和品种，减少每次的送货批量。
本项目建设可满足商业竞争对即时配送的需要。
5、本项目的建设有利于优化当地资源配置，调整经济结构，实现可持续发展战略。
家电物流项目的建设可为家电生产企业在降低物质消耗、提高劳动生产率以外创造利润，也是企业降低经营成本，提高市场竞争力的重要途径。
在经济发达国家和部分经济水平较高的发展中国家及地区，现代物流能力已成为企业的核心竞争力的关键因素。
6、本项目的建设有利于带动相关行业的发展和城市的建设
家电物流项目的建设将有利于带动相关行业的发展和城市的建设，主要表现在以下几点：
（1）可为现有工商企业节约固定资产和流动资金投入，降低流动费用和管理费用，提高流通效率，为工商企业发展提供支持；
（2）有利于规范市场经济秩序。
由于采购、加工、销售的信息化管理，在供应链的有效控制下，各个程序透明有序，可把住流通环节的各个关口，杜绝假冒伪劣进入正常的流通环节，规范市场经济秩序；（3）可以促使新兴产业的形成，形成新的经济增长点，增加更多的就业机会；（4）可重新调整城市布局，使之更加合理，扩大城市经济规模，强化中心城市的影响力。
同时有利于缓解城市交通拥堵问题，以集约的物流配送货车替代非专业、分散的配送车辆；（5）作为新兴的服务业，还可以创造新的市场需求，从而带动交通运输，产品加工配送、仓储、餐饮、服务等行业的发展，形成以产品流通为龙头的运输、加工、配送产业。
综上所述，随着市场经济向纵深发展，某县尤其是蒋辛屯镇迫切需要建设现代化、规范化的物流中心，通过广泛吸引全国各地乃至海外的投资，加快当地家电交易行业的发展，丰富当地商品的种类，促进产业升级，本项目建设将为某县各企业与国际市场的对接奠定良好的基础。
因此本项目建设是十分必要的。
1.2项目概况
1.2.1项目拟建地点
本项目选址在某县蒋辛屯镇，地段卓越，位于岭子村南侧，梁家务村北侧，新涿密线西侧。
某位于京津之间，隶属某省某市，素有“京畿明珠”之美誉。
1.2.2建设方案及规模
本项目总占地面积205000㎡（合307.5亩），总建筑面积168800㎡（仓储配送中心1#、2#单层建筑层高超过八米，计算容积率面积为：
268800平方米），建成后将成为集展厅、交易、仓储、物流、物流配套服务一体的综合性家电物流中心。
建设规模为：
总占地面积307.5亩，总建筑面积168800㎡。
1.2.3主要燃料及动力供应
水：
本项目用水主要为驻场人员和外来人员的日常生活用水、消防用水、取暖制冷循环用水及场区绿化用水，年用水量约为4.08万吨。
本项目由自备井提供，可满足项目用水需要。
电：
本项目场区主要用电设备包括办公室设备、通讯设备、家用电器、照明电气设备以及空调和消防设备等。
本项目年用电量约为1815.84万kwh。
电源由市政提供，供电有保障。
燃油：
本项目用油主要为运输车辆、叉车等，年用燃油约为400吨。
1.2.4总投资与资金筹措
本项目总投资估算为64740.94万元。
其中：
建设投资63985.44万元，铺底流动资金755.50万元。
资金筹措：
项目总投资64740.94万元，全部由项目单位自筹解决。
1.2.5主要技术经济指标
本项目主要技术经济指标见表1-1
主要技术经济指标表
表1-1
序号
项目名称
单位
数量
备注
一
年操作日
天
300
二
公用动力消耗量
1
供水（新鲜水）
万m3/a
4.08
自备井提供
2
供电
万KW.H/a
1815.84
3
燃油
吨/a
400
三
全厂定员
人
300
1
其中：
工人
人
250
2
管理人员
人
50
四
总占地面积
m2
205000
307.5亩
1
建（构）筑占地面积
m2
160800
2
道路停车场占地面积
m2
39200
3
绿化占地面积
m2
5000
五
全厂建筑面积
m2
168800
六
工程项目总投资
万元
64740.94
1
建设投资
万元
63985.44
2
铺底流动资金
万元
755.50
七
报批项目总投资
万元
64740.94
八
年营业收入
万元
21000
九
成本和费用
1
总成本费用
万元
8006.33
2
年经营成本
万元
4914.99
十
年利润总额
万元
11849.17
十一
年营业税金及附加
万元
1144.50
十二
财务评价指标
1
投资利润率
％
13.59%
3
投资回收期
年
7.48
6
全投资财务内部收益率（税后）
％
14.17%
8
全投资财务净现值（税后）
万元
6348.59
I＝12%
1.3结论及建议
1.3.1结论
1．本项目符合国家产业政策及行业发展规划。
项目的实施，可以促进当地经济的发展，具有较强的竞争力。
因此，项目的建设是必要的。
2．项目建设规模合理，现有的水、电等配套条件能满足项目需要。
3．本项目建设物流中心，区域优势明显，项目可行性高。
4．项目建成以后，项目投资财务内部收益率为14.17％，投资回收期为7.48年。
项目计算期正常年利润总额可达11849.17万元，年均缴纳各种税费4106.79万元。
各项财务指标较好。
5．项目建成后，可带动当地相关产业，并可缓解当地就业压力，促进地方经济的发展。
项目社会效益显著。
本项目符合国家有关产业政策，技术上可行，经济效益和社会效果明显，项目建设是可行的。
1.3.2建议
1、建议项目承办单位在进行现代流通体系建设的同时，不断提高管理水平，以满足大型商业现代化、规范化管理的要求。
2、管理水平的高低决定于管理人员素质的高低，建议项目承办单位广纳人才，并加大物流专门人才的培养、引进，要采取切实有效的政策措施，吸引物流人才，以人才高地托起物流高地。
3、建议项目承办单位合理规划某某家电物流中心建设项目的布局，避免货物迂回运输，减少车辆燃油消耗，减少废气污染和噪音污染，减少过多在途车辆产生的较多一次运输，从而减少其燃料消耗和对道路面积的需求等，从而构建绿色物流体系。
4、加快信息平台的建设，设计开发有自己特色的、与企业物流服务工作相匹配的物流信息系统，以形成自身的核心竞争力。
第二章需求分析与建设规模
2.1需求分析
2.1.1物流业发展现状
2.1.1.1我国商品物流业发展现状
经过多年发展，目前我国已经在交通运输、仓储设施、信息通讯、货物包装与搬运等物流基础设施和装备方面取得了长足的发展，为物流产业的发展奠定了必要的物质基础。
目前绝大部分生产资料已通过市场解决，物资流通市场主体向多元化发展。
过去从事物资流通的企业已经脱离了计划体制的束缚,大步走向市场经济的海洋,初步形成一支社会化、专业化的产业队伍，并建立了以中心城市为依托的城乡一体的流通网络。
网络规模居世界第2位。
数字数据网总容量达到46万个端口，已具备提供现阶段国民经济信息化所需要的通信能力。
1997年,全国各类消费品市场总数已达87000个,其中批发市场14000多个。
作为流通领域的新型营销方式连锁商业和配送服务正在兴起,全国已有连锁公司1000多家,连锁经营网点达15000个。
物资配送试点企业已扩大到40多个城市。
改革开放促进了中国国际经济交往的不断发展，对外贸易快速增长，1997年全年进出口总值3250亿美元，居世界第10位。
代表中国国际物流发展规模的海上国际集装箱运输量在近几年平均以两位数的速度快速增长，沿海港口集装箱流转量在1997年首次突破千万TEU，达到1076万TEU。
以沿海主要港口为中心的国际集装箱多式联运网络初步形成。
从我国目前经济发展来看，随着市场经济的深入，单纯依赖商流赚取利润的机会愈来愈少。
因此，企业逐渐将目光转向素有“第三利润源”之称的物流。
纷纷投资兴建不同类型的流通中心、物流中心或者配送中心，想以此形成新的经济增长点。
2.1.1.2我国现代商品物流的发展趋势
据国家发展改革委、国家统计局和中国物流与采购联合会联合发布的《2007年全国重点企业物流统计调查报告》显示，随着物流服务需求的高速增长，物流企业物流业务量上升较快。
2006年调查的综合型物流企业业务收入增长37.9%，仓储型物流企业业务收入增长22%，运输型物流企业业务收入只增长了1.3%。
根据本次调查的结果，推出了2007年主营业务收入前50名物流企业名单。
这个名单与上年发布的名单对比，主营业务收入在30亿元以上的由13家上升到18家；20亿元以上的由18家上升到24家；10亿元以上的由34家上升到35家；排序第50位企业由3.55亿元提高到6.22亿元。
其中虽有统计范围逐步扩大的原因，但仍然可以看出物流市场集中度提高，物流企业规模扩大的发展趋势。
目前，我国物流业尚处于起步阶段。
据统计数据显示，我国物流费用占GDP的30％左右，而欧美发达国家一般只占10％～12％。
这说明每年有20％的资源浪费在商品流通环节上。
因此，我们一定要寻求一种发达国家的发展模式与本国国情相适应的道路。
为了缩短产品的流动时间，降低物流成本，为企业创造更大的利润，建设企业物流中心势在必行。
由于我国商品流通中品种少、多频率、小单位化，不适应大规模物业流动的需要，必须在现有的基础上向信息化、自动化、机械化方向发展。
随着经济一体化和计算机与通信技术的不断发展，极大地促进了物流业的发展，使物流业迅速成为在全球具有巨大潜力和发展空间的新兴服务产业。
现代物流已被我国政府、企业所重视，出现了迅猛的发展势头。
政府从产业发展高度将发展现代物流作为支持经济持续发展、改善投资环境、提高社会经济效益、降低社会成本、充分利用社会资源的重要策略，生产企业把物流作为企业的第三利润源泉和获取企业竞争优势的战略机会，传统物流企业（运输、仓储等企业）把发展现代物流作为重新打造企业、寻求企业新的利润增长点、实现企业再发展的战略目标。
2.1.1.3某县商品物流现状
近年来，随着某县县域经济的发展和三大工业园区的建设以及某得天独厚的地理优势迫切要求有一个大型电器物流中转基地。
本项目的建设大大满足了当地经济的发展的需求并能进一步推动当地经济腾飞。
2.1.2项目需求分析
2.1.2.1项目所在地产业状况
某县产业基础雄厚，三大传统产业——家具制造业、纸制品包装业、金属制品业后势强劲；三大新兴产业——汽车配件业、纺织服装业、新型材料业前景光明。
1、家具制造业某家具城是中国家具协会副理事长单位、北方最大的家具集散地，展厅总面积达120万平米，家具生产企业1600多家，从业人员2.5万多人，年产值近50亿元。
2、纸制品包装业某是华北地区最大的印刷包装基地，全县印刷包装企业178家，年生产包装产品10亿平米。
出口额占全省同行业出口额的70％以上。
3、金属制品业某是华北地区最大的机械钣金生产基地，共有机械钣金企业649家，产品涉及汽车、航空、电力、现代办公、电脑配件等多个领域。
4、汽车配件业某港龙汽车配件有限公司、紫辰集团生产的汽车配件远销美国和加拿大，今年新上的中美合资紫辰汽车配件生产项目、某展望集团汽车万向节项目和海潮汽车配件生产项目总投资均在亿元以上。
5、纺织服装业形成了以香港独资的鑫义时装有限公司、中韩合资的立新针织公司、捷酷服装公司、阳光依佰服饰、香港世王针织、维爽制衣等企业为核心的产业集群。
6、新型材料业国际市场占有率达到50%以上、世界最大的半导体制冷片生产基地——国能华冷集团，年产值达8000万元的美国阿尔特电子有限公司和中信国安盟固利新型材料基地均已成为某新型材料业的骨干企业。
2.1.2.2当地商品物流需求分析
我国经济建设持续高速增长带动了物流需求也大幅增长。
除此之外，产业结构的调整，城市化建设以及以消费需求为主带动经济增长等一系列政策的实施，都为物流需求增长打开了广阔的空间。
（1）国民经济增长是物流需求增长的主要因素
在国民经济“十一五”发展规划中，某省年增长率预设为11%。
由于某县地处京津冀经济圈，大型工程项目的建设将拉动经济快速
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