黄家湖项目建议书.docx
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黄家湖项目建议书
一、项目简介
1、项目背景
为落实科学发展观，统筹城乡建设，落实党的十六届五中全会关于建设社会主义新农村的宏伟目标，加快农村经济和社会发展，市委市政府站在战略高度规划了资阳区长春镇黄家湖社会主义新农村示范片建设。
根据分步实施规划，在碑石仑村获批了140亩土地的住宅建设开发。
2、项目概况
该项目位于益阳市资阳区长春镇北部，属长春镇镇区建设发展区域，北临黄家湖与沅江市遥遥相望，距益阳市中心城区7.5公里。
该地段环境优美、空气新鲜。
项目右邻福林花园度假村，左邻湖乡情生态农业科技示范园。
该地块拟规划建设高品质住宅，主要面向有“别院”需求的客户。
二、项目建设的意义及必要性
1、新农村建设配套的需要
贯彻十六届五中全会提出的社会主义新农村建设的要求，加快农村经济和社会发展。
合理引导城乡人们互动，取长补短，缩小城乡差距，这样既可以合理利用资源，也能带动和刺激农村的经济。
2、城市居民享受自然的需要
在喧嚣的闹市中生活时间长了，也想到一个可以让身心放松，可以调整心态的原生态环境中享受生活、享受大自然的美。
3、城乡共同发展的需要
为落实科学发展观，促进城乡统筹，在工业化达到相当程度的今天，工业反哺农业、城市支持农村，实现工业与农业、城市与农村协调发展。
4、当前扩大内需、刺激经济的需要
该项目的建设可以在遭遇经济危机后，扩大内需，促进经济的发展。
三、初步市场分析
1、市场供需预测
按照益阳市规划，至2010年，益阳市区增加人口约11.92万人，年均增幅约2.93%。
以2004年人均居住面积30.5平方米计算，可计算出2007年至2010年各年新增城市人口产生的市场容量见下表。
2007年－2010年各年新增城市人口产生的住宅需求量
年 份
城区累积新增人口
（万人）
城区新增人口
（万人）
新增住宅需求量
（万平方米）
2007
5.70
1.95
59.46
2008
7.71
2.01
61.30
2009
9.79
2.08
63.44
2010
11.92
2.13
64.97
年均
2.04
62.30
合计
8.17
249.17
随着生活水平的提高，部分成功人士积累了一定的财富，对居住环境提出了新的要求，有高品质住宅的购买能力。
根据对益阳市区高品质住宅区的调查发现，目前市场上的成品房不能满足高品质客户第二套房的需求。
我们所面对的客户群，大都已拥有了自己的住宅，他们购买新的住宅的目的，一则是为了提升居住的水平，更好地体现自己的身份；二则为自己安排一处便于日常工作的“别院”。
他们对住宅的选择比较挑剔，相对而言，对房产的价格并不是特别在意。
2、同品质楼盘竞争对手分析
楼盘名称：
精锐国际新城
主要户型：
两户一栋、四户一栋、六户联排别墅
绿化率：
60%
环境受破坏程度较小；临近益阳北站，有26路、13路公交车经过，交通较便捷
楼盘名称：
丽景雅苑
主要户型：
独栋别墅、山地别墅
绿化率：
41.5%
北接奥林匹克公园，东临高尔夫国际俱乐部，能享受最齐全的健身设施；环境优雅。
离中心城区有段距离，出行不便
楼盘名称：
梓山湖新城
主要户型：
独栋别墅、联排别墅
绿化率：
40%
位于梓山湖畔，有自主的休闲购物广场，处在中心城区。
尚在建设中，配套设施未齐备，绿化未到位
竞争对手价格情况：
项目名称
梓山湖新城
丽景雅苑
精锐国际新城
独栋别墅均价
6000~6500元/m2
3500元/m2
3000元/m2
联排别墅均价
4000~4500元/m2
/
2700元/m2
四、项目定位
1、开发理念与思想
回归自然、劳动休闲、享受湖光山色、创导健康美好生活。
2、目标客户定位
2.1第一类客户群
在市区已拥有第一套房，有强烈欲望购置第二套房的客户。
2.2第二类客户群
喜欢田园生活，不习惯喧嚣的城市环境的客户。
2.3第三类客户群
益阳籍在外地工作的高级管理人员，为返乡居住。
2.4第四类客户群
高级知识分子和行政管理者，为假日休闲聚会使用。
3、项目SWOT分析
3.1优势
3.1.1环境优雅
这里生态环境极佳，黄家湖是湖南省十大淡水湖之一。
水面近3万亩，水域宽阔，湖汊众多，风光秀丽，景色宜人，植被丰富，鱼虾、鸟类众多，水质优良清澈，湖草茂盛，湖岸丘陵广布，绿树成荫，空气清新，无污染，原生态，有“天然氧吧”之誉。
这里文化积淀深厚，有岳飞练兵地、三国蜀军屯兵地等历史遗迹，流传着金竹咀出天子、七仙女的传说等脍炙人口的故事，被众多专家、教授赞誉为“江南水乡、湖南画乡”。
同时，洞庭湖区独有的渔耕文化和地花鼓、舞龙耍狮等民俗风情，更是增添了无穷魅力。
3.1.2交通便利
距中心城区7.5公里，有环湖公路和香摇公里与益沅一级公路相连。
3.1.3基础设施配套良好，发展前景广阔
项目区地处益阳市第一批社会主义新农村建设示范区和风光秀丽的黄家湖畔。
按照以新农村示范片建设促进黄家湖旅游开发，以旅游开发带动新农村建设的发展理念。
市、区政府正将此地倾力打造成益阳对接“长株潭”的高档休闲度假区和现代农业观光区。
历经三年建设，示范片水、电、路等基础设施比较完善。
项目区左邻投资1.08亿元，占地2400亩的湖乡情生态农业科技示范园；右邻投资3.2亿元，占地1392亩的福林花园度假村。
这里即将成为益阳的休闲度假胜地、投资热土和居住宝地。
3.1.4可办理产权
与农村房比较可办理产权、可进行交易。
3.1.5价格合理
价格相对比中心城区临湖别墅便宜一半，且有条件的住户可置游艇，供黄家湖广阔的水面游弋。
3.2劣势
3.2.1商业设施不齐全
只适合居住、休闲娱乐，暂不适合经商，大批量购物需进市区。
3.3机会
符合国家产业政策，享有新农村建设优惠待遇。
3.4威胁
目前益阳市郊区农家乐园较多，其地价及建设成本较低，对本项目有较大冲击。
3.5解决办法
1、争取开通连接市区的公交专线；
2、充分利用政策降低建设成本；
3、完善安保、网络通讯、环境卫生、餐饮娱乐、健身等配套设施，突出体现郊区农家乐园无法比拟的特点吸引目标客户，减少郊区农家乐园的冲击。
4、开发规模及品种
本案规划占地面积为93330m2，总建筑面积65400m2，层数为二层，每层层高3.3米左右。
容积率为0.7。
拟建方案如下：
户型
建筑面积（m2）
拟建数量（套）
均价
（元/m2）
每套均价（元）
总建筑面积
户型一
600
20
2480
1488000
12000
户型二
400
65
2480
992000
26000
户型三
300
88
2480
744000
26400
公共建筑
1000
5、项目定价
经成本测算和市场比较法，本项目全部建成出售均价为2480元/m2。
五、建设方案比选
1、建设方案
方案一：
土地整体规划整体招商
政府将该项目土地建设提出规划要求，公开竞招房地产开发商对此地块进行整体开发。
预计土地出让价格每亩18万元，土地征用、拆迁成本每亩12.5万元，收益为770万元。
方案二：
土地整体规划分块招商
政府根据招商情况组织进行规划及基础设施建设，按规划要求客户自行进行建设。
预计基础设施建设总投资1500万元。
土地征用、拆迁成本每亩12.5万元，每亩地价暂定为30万元，收益为950万元。
基础设施建设投资估算如下：
分项名称
工程量
单位
单价
合价（元）
给水管道
2520
m
800
2016000
排水暗沟
12000
m
50
600000
污水管道（φ300PE管）
2780
m
500
1390000
电线、电缆
2750
m
500
1375000
改性沥青道路（宽5m）
12600
m2
300
3780000
绿化面积
51000
m2
54
2754000
凉亭
10
个
15000
150000
公共建筑
1000
m2
1500
1500000
健身设施
1
项
20000
20000
监控系统
1
项
600000
600000
路灯
1
项
300000
300000
围墙工程
1
项
400000
400000
不可预计费用
1
项
115000
115000
合计（元）
15000000
方案三：
政府整体建设开发
（1）销售收入估算见下表：
户型
建筑面积（m2）
拟建数量（套）
均价（元/m2）
每套均价（元）
总建筑面积
销售收入
户型一
600
20
2480
1488000
12000
29760000
户型二
400
65
2480
992000
26000
64480000
户型三
300
88
2480
744000
26400
65472000
公共建筑
/
/
/
/
1000
/
合计（元）
159712000
（2）建设成本估算见下表：
名称
单价
数量
单位
小计（万元）
征地拆迁费用
125000
140
亩
1750
基础设施建设费用
15000000
1
项
1500
建筑安装工程成本（毛坯房）
1200
65400
m2
7848
管理及销售成本（5%）
/
/
/
496
其他费用（报建、税费等）
10000000
1
项
1000
合计
12594
预计收益为15971.2-12594=3377.2万元。
2、方案比选
方案名称
优点
缺点
方案一
1、政府承担风险小；
2、前期投入资金少；
3、管理相对简单；
4、可保证有适当的收益。
1、招商难度大，可能降低收益；
2、政府对地块的规划力度减弱。
方案二
1、招商灵活自由；
2、政府承担风险较小；
3、有稳定的收益；
4、可满足客户个性化需求；
5、能有效促进城乡互动，与新农村建设政策相吻合。
1、管理难度较大；
2、规划调整频率大；
3、前期有基础设施和征地拆迁投入；
4、对管理机构的专业化要求很高。
方案三
1、收益较高，价格尚有上升空间；
2、可完全按照规划实施。
1、政府承担风险较大；
2、政府前期投入大；
3、资金回笼有不确定性因素
3、建议方案
考虑到资金瓶颈和政府开发水平两因素制约，建议采用方案一，进行整体招商开发。
六、与项目有关的配套需求
1、对安全保卫的要求
该项目为高品质住宅区，客户对安全有很高的要求。
2、配套土地的要求
为配合新农村建设，提供劳动休闲场所，宜在项目周边500米范围内为客户提供出租的菜地和耕地。
3、配套劳动力的要求
客户租赁的菜地或耕地需要农民协助施肥、浇灌。
庭院需请人打扫、管理。
4、休闲娱乐、相互交流场所的要求
高品质的客户群需要相互了解信息，促进事业共同发展。
建议小区内不建设独户围墙，改用绿化围墙简单分区。
增设图书阅览室、茶座、健身设施等用于交流和休闲的活动场所。
5、网络信息化的要求
在信息化时代，客户可以在小区内通过网络了解市场，对企业进行远程管理。
6、卫生的要求
高品质客户群对小区及新农村示范片的卫生有较高要求。
7、停车位的要求
经测算，须保证每户至少一个停车位。
8、对周边村民的素质有较高要求
在客户落户前，需对周边村民进行多方位的培训。
9、环境保护和可持续发展的要求
为保护环境需要建立垃圾处理站、污水处理设施，确保不污染原生态的黄家湖。
七、营销方案和物业管理建议
1、营销口号
住在湖畔是多数人的梦想，但只是少数人的权利。
2、物业管理
聘请专业的物业管理公司进行管理，在客户入住后定期组织各种交流的活动。
八、项目实施进度计划
第一阶段：
项目前期工作（拆迁、招商等）（2009.5--2009.8）
第二阶段：
基础设施及配套建设（2009.9—2009.12）
第三阶段：
项目开发建设（2010.1—2010.10）
第四阶段：
客户装修入住（2010.11—2010.12）
九、经济效益初步预测
该项目无论采取何种方案实施，均有较好的经济效益。
十、社会效益分析
1、对加快新农村建设起了示范作用
项目的建设有利于当地经济的发展，提高整体水平。
2、城乡互动加强经济、文化的交流
城市居民返乡居住，与当地农民共同生活，加强沟通与交流，提升农民素质。
对探索缩小城乡差距提供了新方法。
3、为食品安全生产和销售提供了新模式
人们最关心的就是自己的健康，可现在危害人类健康的行为随处可见，主要表现在食品安全方面：
为了除虫害，有人大量使用高毒甚至剧毒农药，致使蔬菜、果品农药残留严重超标；为了提高产量，有人盲目使用违禁激素，食品安全问题令人担忧。
为了使生活质量提高，可以对日常食用的食物进行改善，通过自己种菜或认养家禽家畜，一方面对其生产起到监督作用，另一方面保证农民的产品销售。
4、为房地产开发模式另辟蹊径
在新农村开发建设住宅，对房地产的运作提供了新的思路。
5、为当地农民提供就业机会
当地村民可在项目建成后成为物业管理人员，在绿色有机蔬菜的种植过程中，帮助业主对菜地进行适当打理，提供部分农民的就业机会。
6、有利于提升政府形象
妥善解决新农村建设的资金问题，可以充分展现政府执政能力与亲民政策，能让老百姓切切实实感受政府惠民政策和业绩。
本案的建设可以加强官民之间的沟通，提高政府形象与威望。
十一、问题与建议
1、该项目有较好的经济效益和社会效益，建议尽快立项并组织实施。
2、需尽快对项目进行详细的可行性研究论证，降低开发风险。
3、对整个黄家湖新农村建设示范片进行统筹规划、分步实施。
4、加强环境保护，确保可持续发展。
5、建议项目定位在高品质住宅，确保客户群层次不发生变化，客户群的稳定是该项目成功的关键。
6、黄家湖新农村建设示范片应定位在新农村，保持农村特色。
开发建设过程中切勿走样，建成一个“新城市”。
否则，该项目的农村休闲优势将逐步消失，不能满足新农村建设城乡互动、城乡统筹的效果。
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