安置房买卖合同是否有效.docx
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安置房买卖合同是否有效
安置房买卖合同是否有效
篇一：
回迁安置房买卖合同效力
房产买卖常见合同纠纷
——回迁安置房买卖合同效力
北京市一法律师事务所韩洪律师
案情简介
2006年，徐甲居住的某市城中村改造，徐甲取得一套位于A小区某单元201两居室（以下简称201两居室）的回迁房指标后，和李女士签订了一份回迁房转让协议，协议的主要内容是：
李女士以51万元的价格（包括指标钱和房款）购买徐甲的201两居室，51万元自协议签订之日起一个月内付清，开商交付201两居室后，徐甲把房屋直接交付给李女士居住，待201两居室房产证办到徐甲名下满五年后，再由徐甲协助过户登记到李女士名下。
协议签订后，李女士依约向徐甲支付了51万元，2008年10月份涉案201两居室建成交付，李女士全家搬进201两居室居住，2010年2月份，徐甲取得了涉案201两居室的产权证，产权证上写明的房屋性质为按经济适用住房管理。
李女士从2016年5月份开始，多次要求徐甲协助办理201两居室的过户登记手续，但徐甲均以各种理由推托，李女士无奈，起诉到法院，要求徐甲协助办理涉案201两居室的过户登记手续，徐甲辩称涉案201两居室回迁房转让协议无效，主要理由之一是：
涉案的201两居室的性质是按经济适用住房管理，其转让就必须符合经济适用房政策，
李女士名下有多套房产，不符合购买经济适用房的条件，故双方签订的协议违反了经济适用住房管理规定，扰乱了社会经济秩序，损害了社会公共利益，应属无效。
争议焦点
按经济适用房管理的回迁安置房买卖协议是否有效。
相关法律问题分析
一、无论涉案房屋是否属于经济适用房，本案回迁安置房买协议均应认定为有效
目前，有关法规和政策并没有禁止回迁安置房的转让，至于经济适用房，在法律和国务院的行政法规层面没有规定，有关经济适用房的申报、购买和交易条件等规定主要有：
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《建设部、发展改革委、监察部等关于印发的通知》及《住房和城乡建设部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》等,上述意见和通知皆为规范性文件，不属于法律和行政法规。
此外，各地还有很多有关经济适用房的地方性规定。
《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第4条规定：
合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
因此，即使涉案房屋属于经济适用房，不符合经济适用房转让的条件，
或者说李女士不符合购买经济适用房的条件，徐甲和李女士签订的转让协议也不应当因为违背有关经济适用房的规范性文件和地方性规定而被认定为无效。
再者，按照有关文件规定，经济适用房满五年后是可以上市交易的，即使涉案房屋属于经济适用房，徐甲和李女士签订的转让协议明确约定，待201两居室房产证办到徐甲名下满五年后，再由徐甲协助过户登记到李女士名下。
这表明，在本案诉讼时涉案201两屋室已具备了上市交易条件。
因此，徐甲和李女士的转让协议并不存在《中华人民共和国合同法》
第52条规定的合同无效的任何法定情形。
二、按经济适用房管理的房屋并非经济适用房，不属
于法律、行政法规强制性禁止交易的房屋
从房地产交易政策方面讲，相关主管部门并不限制按经济适用房管理的房屋必须满五年后才可以上市交易，也就是说，按经济适用房管理的房屋，不是严格意义的经济适用房，不用满五年就可以交易，只是过户时得补交土地出让金。
这表明，按经济适用房管理的房屋并非经济适用房，并非是法律法规强制性禁止交易的房屋。
在司法实务中，多数地方司法文件亦认为，买卖已购按经济适用住房管理房屋的协议应当有效。
例如：
《北京市高级人民法院关于印发的通知》第7
条规定：
出卖人转让已购按经济适用住房管理的房屋，当事人主张房屋买卖合同无效的，不予支持。
三、涉案房屋过户登记应当符合地方房地产调控政策的要求
近年来，经济比较发达的城市，尤其是一线城市房价涨得比较快，很多热点城市陆续采取了限购、限贷、限价等房地产调控政策。
本案中，虽然徐甲和李女士签订的回迁安置房转让协议应当被依法认定为有效，但是，如果李女士属于地方政府房地产调控政策规定的限购家庭，就可能存在房屋无法办理过户登记的风险。
篇二：
安置房买卖合同
安置房买卖合同
甲方（出卖人）：
房屋共有产权人：
乙方（买受人）：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他相关法律法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋买卖相关事宜达成一致，特订立以下条款，以资共同遵守。
第一条房屋的基本情况
本合同所述房屋为甲方拆迁安置房，其座落在泉州大桥南片区海丝景城小区A3-00-000室（见附件的平面图），面积为平方米，公共部位共有分摊建筑面积为平方米，房屋用途为住宅。
现尚未办理产权证。
第二条房屋权属
该房屋为甲方的家庭共同财产。
甲方保证其全部家庭成员同意甲方出卖该房屋给乙方，且房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押，债权债务，以及其他权利瑕疵。
自本协议生效之日起，如发生上诉未清事项，概由甲方负责清理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿。
第三条房屋面积和价格：
房屋面积为平方米，按3470元/每平方米计价，共计人民币281000元整。
第四条付款时间与方式：
本合同签署后乙方应将购房款贰拾伍万壹千元整（￥251000元）交付给甲方，该款在签订合同当日支付。
余款叁万元在办理产权过户手续后三日内付清。
甲方的银行帐户：
开户行建行，户名：
，账号。
乙方可现金支付给甲方也可将购房款存入甲方上述的帐户。
第五条房屋交付：
1、本合同签订后当日，甲方应将所持有的《安置协议书》原件、交款票据原件等一切与该安置房有关的文件及凭证交由乙方保管；
2、甲方应在签订本合同后三日内，将该房屋及其钥匙全部交付给乙方，由乙方所有。
第六条关于产权登记及过户的约定：
对本房屋以后需要办理房屋产权证，土地证等其它手续，经甲乙双方协商，按以下约定进行。
1、买卖房屋办理到甲方名下所有权证、土地使用权证及其他手续所需缴纳的税收和费用均由甲方承担。
办理到甲方名下后，甲方应自领取之日起三日内，将领到的产权证书交由乙方。
2、在已办理到甲方名下房屋产权证，土地证等其它手续之后，甲方应告知乙方，并自甲方办理房屋产权证到自己名下后的3日内甲方须无条件协助乙方办理房屋产权证、土地证及其过户手续，所须相关费用（包含双方交易费、营业税等）全部由乙方承担。
甲方应该提供一切与之有关的手续及资料（原房屋产权人的产权证及国土证，原房屋产权人结婚证及复印件，原房屋产权人夫妻双方身份证复印件，其他房屋共有人同意出售的书面意见等），不得用任何方式拒绝阻挠。
第七条补偿费和建筑差价的享有和承担
1、根据甲方和晋江市土地储备中心签订的安置补偿协议，指挥部应给付给甲方的临时安置补助费，每平方米每个月10元，由乙方享有，并从首付款中预先扣除一年的安置补助费（9720元），超过一年的安置补助费由甲方再补给乙方，不足一年乙方应返还差价给甲方。
第八条违约责任条款：
1、乙方没有按照约定的期限内将房款交付给甲方，逾期达到一个月的，甲方有权解除本合同，乙方并承担逾期付款的购房款日万分之五的违约金；
2、甲方在交房后未按约定将房屋及其附带的钥匙全部交付给乙方的，视为甲方违约，甲方应支付违约金人民币叁拾万元整给乙方。
3、甲方在接到办理房屋产权通知后逾期10日不去相应机构办理产权证和土地证的，视为甲方对乙方的违约，甲方应支付违约金人民币叁拾万元整给乙方。
4、甲方不得擅自解除合同或再次将该房屋出售给他人，否则，乙方有权要求甲方继续履行合同或要求甲方退还乙方已付房款，并有权要求甲方按照同期银行贷款利率支付利息款，同时有权要求甲方支付违约金人民币叁拾万元整给乙方。
5、甲方不根据本合同的约定将房屋和产权证书交付给乙方，视为甲方违约，乙方有权要求甲方交付房屋和产权证书，并有权要求甲方支付违约金人民币叁拾万元整。
6、甲方根据本合同的约定在出证后超过30天不协助乙方办理房产过户手续的，视为甲方违约，乙方有权要求甲方履行合同或要求甲方退还已付房款，并有权要求甲方支付违约金
人民币叁拾万元。
第九条、合同无效的特别约定：
若本合同无效，甲方特别声明在本合同确认无效的十日内赔偿乙方经济损失叁拾万元整。
第十条、本合同发生争议的解决方式：
双方本着友好协商，公平合理的原则签定本合同，签定本合同后，双方应严格遵守执行，不得以任何理由反悔。
在履约过程中发生的争议，双方可通过协商解决。
协商不成的，双方一致同意向本合同的签署地泉州市福华商厦所辖地方法院---－丰泽区人民法院提起诉讼。
第十一条、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定由甲方、乙方共同协商解决，与本合同具有同等法律效力。
本合同在双方签字之时生效。
本合同中空格部分填写的文字与印刷文字具有同等法律效力。
本合同一式叁份，甲方产权人共持一份，乙方一份，另一份留存备查。
甲方（签字生效）：
乙方（签字生效）：
篇三：
拆迁安置房买卖合同2016
拆迁安置房买卖合同
合同双方当事人：
出卖人：
______________________
身份证号码：
_________身份证号码：
____________________________身份证号码：
____________________________身份证号码：
___________________以上_______人是本合同中所述房屋的共有产权人。
买受人：
______________________
身份证号码：
根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。
第一条、房屋的基本情况：
甲方房屋座落在________________________________，位于第____层，共______，房屋结构为________，建筑面积为______
平方米，房屋用途为_______。
。
房屋装修情况为：
1.毛坯2.普装3.高装，乙方对甲方所要出售的房屋做了充分了解，愿意购买该房屋。
第二条、本合同中所述房屋为________________________的家庭（夫妻）共同财产。
房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押，债权债务，以及其他权利瑕疵。
交易后如有上述未清事项，由甲方承担，乙方不负任何责任。
第三条、上述房产的交易价格：
成交价格为：
人民币___________元/㎡总价___________元。
第四条、付款时间与办法：
甲乙双方同意以现金付款方式一次性付款，并已在_年__月__日将首付款人民币____拾___万____元整交付甲方，付首款付款当天甲方开出收款收条给乙方，并注明收款数额及款项用途（甲方在收到首付款时一周内将房屋交于乙方使用并在叁拾天内将该房屋下户口迁出）。
第二笔房款人民币__拾__万元整于_年___月___日付给甲方，甲方在收到第二笔款项时与乙方办理房屋所有权公证。
第三笔房款人民币____拾____万元整于甲方将本合同所述房屋产权办理过户给乙方时付给甲方。
第五条、房屋交付：
甲方应向乙方明确房屋交付时间，并将移民安置房屋相关的所有手续、余款、等一切和该出售房有关的文件及票据交付乙方。
甲方于房屋交付使用时将交易的房产及其附带钥匙全部交付给乙方。
第六条、甲方逾期交付房屋的违约责任：
除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第六条规定的期限将该房屋交给乙方使用，甲方按约定房屋交付之日第二天起至实际交房时间向乙方支付已支付房价款金额的_壹_%的违约金，合同继续履行;逾期超过_拾_天，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按下列第____种约定，追究甲方的违约责任。
1.甲方按乙方累计已付款的_贰拾_%向乙方支付违约金，合同继续履行，并在本合同第六条约定的实际交付之日起_叁拾_天内交付房屋。
2.终止合同，甲方将乙方累计已付款全额还与乙方，按_壹拾%利率付给利息。
如甲方故意隐瞒此房屋的原产权所属人、房屋位置、质量问题，影响乙方的居住及使用时，乙方有权要求退房，一切损失由甲方承担。
第七条、关于产权登记的约定：
由于本房产属移民安置房，待产权登记证办理出来时甲方应在五个工作日内帮助乙方向上级主管部门申请房产证手续办理，并做好过户手续办理，不得已任何理由及借口推诿办理产权过户手续。
如遇不可抗拒因素无法办理房产手续甲方应向乙方提供相关书面证明材料，如甲方有意隐瞒或单方面反悔要求终止合同。
需向乙方赔付全额房款（按市价赔偿），并支付总房款10%的违约金。
第八条、违约责任条款：
1、甲方不得擅自解除合同，若甲方擅自解除合同，乙方有权要求甲方继续履行合同或要求甲方退还乙方已付房款，并有权要求甲方支付按照同期银行贷款利率计算的利息款。
2、乙方根据本合同规定向甲方提出办理产权过户手续，甲方超过_拾_个工作日不协助乙方办理手续，视为甲方违约，乙方有权要求甲方履行合同。
并协商解决过户问题。
3本合同约定价款为一口价，日后房屋是否升值贬值与甲方无关不得以任何理由追加房款，否则乙方有权退房甲方支付已付房款并支付已付房款百分之十的违约金。
4、当房屋因城市规划再次面临拆迁安置时，拆迁补偿款归乙方所有。
5、若交易及产权证过户期间甲方违约将房屋进行二次买卖，甲方应按该房屋市价进行全额赔偿，并支付总房款百分之十的违约金。
6、当出现因继承、赠与或其他涉及房屋产权所有人变化时，新的产权所有人承担甲方全部责任。
第九条、双方约定的其他事项：
本合同附件如下：
《房屋实际所有人确认书》
《首付款收条确认书》
第十条、本合同主体
1、甲方是_____________________________________共_____人，委托代理人为_________即甲方代表人。
甲方及甲方代表人保证出售本房屋，签定本合同的时候经本房屋所有房屋共有产权人同意。
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