浅谈房地产开发项目的融资doc.docx

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浅谈房地产开发项目的融资doc

浅谈房地产开发项目的融资　-

当前,全国房地产行业市场下行,部分城市出现了大批的烂尾楼，全部是仅完成了主体结构工程,因无资金支付承建商的工程款，施工队已经撤场,各工地均无人施工。

造成这种情况的主要原因是房地产开发公司的资金链断裂,项目建设资金告急。

ﻭﻪ房地产开发项目高投入，资金需求量大。

大多数房企是仅靠自身实力是不能支撑起这样庞大的资金规模的。

因此,大部房地产项目的融资方式是边建设、边融资、边销售的。

如何在这种模式下保证工程建设资金的充足供应，维持工程建设正常进行、按时交房,需做好以下几点：

一、制定精确、全面的融资计划ﻭﻪ在项目立项阶段,依类似项目或已结算项目数据,对项目成本进行初步测算;在施工图设计完成后,按照施工图预算,计算出工程建造成本，综合土地交易、设计、营销及其他开发费用成本、费用，编制出工程整体资金需求计划。

按照工程整体开发进度,时间上以月为单位,对资金计划进行分解，形成资金时间需求计划。

经公司相关部门和领导审阅批准后，作为全项目资金工作计划,指导开发项目的融资工作。

ﻪ二、充分利用项目承建商的资源优势,减少开发商资金压力ﻭﻪ信誉好的承建商在长期经营过程中,积累了较多的客户资源，施工中消耗的人工费、材料费、机械费均可以短期赊欠。

具体情况是建筑用工工资，各工地每月均发给工人生活费,到年底一次性结清全年工资；建筑材料,水泥、钢材、线缆等均是在供应过程中支付部分款项,等工程竣工验收合格后结清。

因此,在工程招标时，可以要求承建商发挥自身优势,先行组织施工,按工程形象进度分段结算支付其工程款,大部分房屋建筑工程主体结构付款节点为地下室、裙房、标准层每五层（或主体结构）完工；二次结构和装修工程一般为每一至两个月付一次工程款,每次付款额为所完成工程造价的50%～８0%,余款在工程竣工验收合格时付至９5%，尾款于保修期满后付清。

工程建造费用是房地产项目成本的主要部分,发挥好承建商在融资方面的优势,可有效缓解开发商的资金压力。

ﻭ三、实行切实有效的房地产销售政策ﻭﻪ营销工作是房地产开发项目的重中之重。

项目销售政策的制定要考虑到项目收益目标、市场行情、项目具体情况等多个因素。

在充分调研、分析这些因素后,制定切实可行的营销计划、销售政策,销售政策一定要保证提高营销效率，快速回收资金,最保守也要做到与工程建设资金计划相同步，保障工程建设按计划顺利进行。

主要的销售方法可采用促销、团购、内部认购等。

制定销售政策时,应有平衡思维,切不可片面追求高房价和利润最大化，否则可能事与愿违，欲速而不达。

在目前的行业形势下,坚持薄利多销，早日达到项目盈亏平衡点，加快资金周转和保障资金安全,才是一种可行的销售策略。

ﻪ四、多方拓展融资渠道，保障资金供应ﻭﻪ面对项目开发巨额的资金需求，有效拓展融资渠道是项目开发成功的重要保证。

一种方法是向银行、投资公司等金融机构申请贷款。

这种情况下，一般是需要抵押的，需将开发项目评估后,抵押给债权人，才能得到资金支持。

其负面作用是放大了项目的经营风险，一旦无法履行贷款合同,项目有可能拍卖变现、偿还债权人，造成巨大经济损失。

因此,要客观把握项目盈利能力、仔细评审贷款合同，将其风险降至可控范围之内。

对于前景清晰,预期盈利能力强的项目，可优先考虑此方案。

　ﻭﻪ另一种方法是发展有实力的合伙人,共同开发项目。

其优点是降低了筹集资金的难度,同独立经营相比，也降低了预期收益。

对于销售情况一般的项目,合作开发还是有考虑价值的。

　ﻭﻪ用房产抵顶项目开发、建设费用，也是融资方式的一种变通。

例如，工程款、设计费、监理费等,均可同承揽方协商,以建成后的房产抵顶全部或部分款项。

这样，可有效降低融资数量和难度,还可有效保障工程建设进度。

ﻭﻪ五、委托专业营销团队销售房产　

房产销售是一项复杂的工作，最好由专业营销团队来做。

ﻭﻪ　对于连续不间断开发项目的房企，要打造自己的专业团队，即建立核心销售团队，维持稳定的销售工作人员，定期专业培训、考核。

此举立足长远，有利于公司战略上的长远规划和发展。

其不足之处是,工作水平的培养、提高有一个积累学习的过程,不一定能与当前项目同步发展,会影响当前项目的销售工作。

在不急于提高销售效率的情况下,可优先按此思路开展工作。

ﻭﻪ从加快回收开发资金的角度规划销售工作，可与专业营销团队合作,将销售工作整体外包，是行之有效的方法。

专业营销团队具备营销经验丰富、人员充足、管理专业、销售资源广等优点，对项目潜在市场客户有较深刻的研究,可提高营销效率。

需要与营销公司签订委托合同，佣金与销售业绩挂钩,同自有销售团队相比,营销费用支出要大一些。

同营销公司的合作,要实施有效监管,对其销售计划进行审批,销售方法进行规范,避免追求短期利益和不守诚信的行为。

　ﻭﻪ六、诚信融资是做好资金保障的基础　

ﻪ　客观市场环境不景气，在时间紧、任务重的形势下融资，对融资工作提出了更高的要求。

正确评估自身公司实力,结合项目建设营销统筹规划,诚信融资是有效的工作方法。

ﻭ　有一些小公司,在资金压力下，对借贷期限、利率、融资条件考虑不足,仓促签约。

随着时间的推移，到期不能及时、足额履约，造成违约。

有的公司甚至履约率极低，对企业形象的损害极大。

连续应诉，官司不断，甚至进入银行黑名单。

信用等级降低会造成融资难度越来越大。

直至影响项目的开发建设。

　经商要讲诚信,融资时难以履行的义务,一定不能承诺，要在维护签约双方的合法利益的条件下想法变通。

尊重对方,信守承诺,全面履约，才能在市场上赢得好的口碑,做好融资工作。

　ﻭﻪ　七、杜绝非法融资ﻭﻪ非法融资的风险时刻存在，一定要注意以下事项:

第一,签约对方要有合法的工商营业执照、经营资质。

第二,对签约对方进行详细调查,并评估其有关文件，确保信誉良好。

第三,不搞任何形式的非法集资。

第四,远离黑恶势力,不与高利贷者合作。

第五,清楚对方资金来源，避免涉嫌洗钱犯罪。

ﻭ融资工作不遵章守法,就失去法律保护,时刻处在法律打击之下，危害社会，给项目开发造成严重后果,甚至是毁灭性的。

故从领导到员工都要规避此风险。

ﻭﻪ房地产市场项目开发周期长，涉及的市场主体多,资金压力持久,对融资工作有着更严格的要求。

在工作中要全面考虑财务、投资、工程、营销、法律等专业工作,全面考虑市场各方主体的利益,尊重行业基本规则，创新融资方法,就能成功融资。

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浅谈房建施工中防渗漏施工技术的应用-　

近年来，随着人民生活水平的不断提高，对居住使用功能和安全性的要求也越来越高，为数不少的房建工程在竣工后不久就出现了不同部位、不同程度的渗漏现象,较常见的是外墙面渗漏、屋面渗漏和厨房、卫生间渗漏,严重影响了室内外装饰效果和使用功能,降低了建筑物的安全性和耐久性,用户反映强烈。

目前，我国很多建筑物都出现渗漏问题,防渗漏技术目前还不是特别成熟，而且具有时限性,因此,防渗漏问题已经成为施工企业在施工时面对的一个难点。

并且我国对于建筑工程审查人多是在交付使用前就以全部结束,因此对于后期使用出现的问题也无法进行管制。

这就从一个侧面造成了施工方对于建筑工程中防渗漏技术不够重视,防渗漏施工没有得到有效地监督保证。

由于水透过墙体渗漏到屋内或存留于墙壁中,会造成墙壁或地面出现裂纹,降低了混凝土的承载能力,从而影响建筑物整体的使用寿命。

ﻭ在建筑工程上经常会出现不同位置的渗漏问题，通常根据渗漏位置来对渗漏问题进行归类，主要分为以下几类:

（1）外墙渗漏。

（2）屋而渗漏。

（3）厨卫渗漏。

（4）地下室渗漏。

ﻪ1墙体的防渗措施

ﻪ一般外墙渗漏都是由于墙体结构，或者是在进行防渗粉刷时施工没有按照施工规范而引起的问题。

针对墙体的渗漏问题主要有以下两个方面的防渗漏措施:

　1.1防止小砌块墙体的渗漏

　是由于小砌块结构而引起的裂缝。

为了防止裂缝的产生，一般要做到以下几点:

（1）如果遇到施工中必须使用小砌块的情况时,需要保证小砌块在施工前已经进行养护并达到28天。

因为如果小砌块的养护时间不够,在其完全干燥后，会发生体积收缩的现象,就会在用小砌块制成的墙体上留下裂缝。

（2）在小砌块进入到施工场地后，要注意防雨措施。

因为在小砌块淋雨后,就会出现膨胀的现象。

这样在日后使用后，也会因为小砌块较大的干收缩性而引起墙体裂缝。

（3）砂浆的配比和搅拌都要严格地按照施工规范进行操作。

（4）在砌筑墙体时，要避免将两种材料的小砌块混合使用进行砌筑。

由于两种材料的小砌块具有不同的膨胀系数,在外界温度发生变化后，其膨胀的幅度不同,从而导致了墙体出现裂缝。

（5）严格控制小砌块砌筑速度。

一般工程规定,小砌块的砌筑速度不应超过1.8m／ｄ．这是保证墙体不出现裂缝的关键因素。

（6）砌体和主体结构交接处应有防裂措施。

ﻭﻪ１.2防止混凝土墙的渗漏ﻭ　要解决混凝土墙的渗漏问题,主要有以下几项措施

（1）在施工时，将混凝土外模板铺设到楼面10０mｍ以上,这样才能保证外墙反口的混凝土和楼层平台的混凝土处于同一个平面，从而方便对楼层平台和外墙的混凝土进行同时振捣,以避免由于外模漏浆导致楼层外墙连接处渗水。

（2）对于墙板部位混凝土的浇筑和振捣,一定要做到捣拌均匀、不漏振,以避免产生烂根现象。

（3）在进行模封闭前，需要对施工缝进行浮浆、疏松混凝土剔除和高压力清洗等施工工序，从而保证浇筑的混凝土接缝能够紧密连接。

（4）对于混凝土坍落度的选择要根据施工时的天气情况和施工高度决定的,并且一旦决定后，不能在混凝土完成搅拌进入工地后随意更改混凝土的配比。

（5）混凝土的浇筑和振捣都必须严格按照施工规范进行施工，在完成上述混凝土的施工步骤后，还应该按照施工规范对其进行实时养护,一般养护时间不少于一星期,防止混凝土因为凝固升温导致裂缝的产生。

ﻪ2屋面渗漏的防渗漏技术ﻭﻪ房屋最上部的结构，即屋面防水工程，是兼有防渗漏、承重以及保温隔热多种作用。

因此,一旦屋面施工有任何疏漏，都会造成房屋的渗漏问题。

对于屋面板的渗漏问题主要从以下几个方面进行预防:

（1）根据建筑工程实际的地理位置,在进行施工材料的选择上要符合当地的地理环境的材料。

对于材料性能方面主要包括当地温度、降雨量以及材料本身性能等几个方面。

使用的防渗漏材料必须有出厂合格证明，不同种类的材料要按照不同的施工规范进行使用。

ﻪ例如:

防水卷材开裂，主要是由于温差变形、施工过程中不注意对半成品的保护、卷材本身质量问题等导致卷材开裂。

针对上述问题施工中采取以下措施：

①找平层留设分格缝,分格缝间距不大于6m，分格缝上附加卷材,单边粘贴覆盖：

②改进粘贴工艺，使防水层尽量与基层脱开,屋面周边800mm范围内满贴卷材收头密封膏封严密实:

③加强变形缝的施工处理，施工过程中要加强半成品保护:

④所用的防水卷材必须有质量合格证，并经取样复试合格。

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（2）在浇筑钢筋混凝土时不应出现间断的情况，从而预防因为浇筑时间的不同出现前后两次浇筑混凝土之间出现裂缝,特别是在温度下降的情况下,更容易导致渗漏问题的发生。

特别是在混凝土浇筑完成后，一定要及时进行振捣处理以及后期养护，保证混凝土的浇筑质量是提高屋面板质量的一项主要措施。

ﻭ（３）作为屋面防渗漏措施中重要的一步，找平层的施工尤为重要。

为了提高找平层的防渗漏质量，需要在其施工前进行洒水润湿。

找平层的刚性、强度和整体性都需要保证，还应注意其整体的坡度,避免下雨而产生积水从而造成渗漏。

ﻪ　（4）在进行防水层施工前，必须要对屋面和天沟檐沟等基础设施进行严格的检查，避免由于这些设施的质量问题,形成积水，造成渗漏。

在施工完成后,还应该注意防水层的养护工作，避免在其上面放置重物以及进行其他施工时对其造成破坏。

同时应做好闭水试验。

（5）防止屋面积水。

①排水坡度控制,严格按照设计要求进行，并控制好排水线路。

②天沟容量中水面积、水落管、水落管径和数量控制，按照规范水落管内径不小于7５mm,水面积不超过２0０m。

③控制好水落口杯的标高比天沟壁找平层低大于3０mｍ,水落口周围500ｍm长度不小于5%。

ﻭﻪ　3房屋建筑工程中防止卫生间渗漏的策略

3.1认真做好基础性工作ﻭ卫生间防渗漏是一项重要工作,不但影响使用功能，而且影响邻里关系，所以在施工前应特别重视，施工前应编制专项施工方案。

首先应对结构基层进行认真检查，对一些裂纹、蜂窝、麻面等缺陷应进行修补,四周墙体与楼板交接处应设置混凝土反口,高度大于１50ｃｍ以上,以避免墙角渗漏，各种穿板管道及预留洞口均应安装及漏缝,调试完成:

而后进行２４小时闭水试验，经观察无渗漏后方可进行防水层的施工，同时应注意防水层的成品保护及其与装修层如何结合问题，这样既可保护防水层不遭人为破坏，又可解决装修层面空鼓脱落问题。

ﻪ　3.2加强卫生间防渗漏技术管理力度ﻭ要想提高建筑物的使用寿命，就必须对卫生间的建筑物质量加以控制，使用性能符合标准的防渗漏材料，建立良好的卫生间排水系统和行之有效的质量管理体系，从而更好的促进卫生间防渗漏建筑施工技术的提高，为提高建筑物的质量和使用寿命做出贡献。

卫生间防渗漏建筑施工技术的提高,不仅可以保证卫生间建筑物的质量,更可以延长建筑物的使用寿命，保证建筑物的可持续循环利用。

设计方案要科学合理:

在开始进行施工前，设计者要在充分考虑建造工地周边环境的前提下，设计出有特色有新意科学合理的设计方案，不要闭门造车,要深入了解设计方案项目所在的环境、气候、周边楼宇等情况,并且要深入项目所在地进行实地考察,找出原先没观察到的地方，及时修正设计方案，使之更加符合安装计划。

另外设计者还要监督施工人员严格按照设计图纸进行施工,不得任意更改设计图纸的设计内容，以免造成严重后果。

ﻭﻪ３.3运用高质量施工材料

随着经济的发展，卫生间建筑的防渗漏技术也有了较好的改进，防渗漏材料的性能也越来越符合质量标准的要求,这对于提升卫生间防渗漏建筑施工技术有很大的促进作用。

性能较好的防渗漏材料,对于积水的腐蚀可以有效的进行抵抗，从而保证建筑物的质量，防止漏水、渗水问题的发生。

同时，性能较好的防渗漏材料还可以提高建筑物的抗腐蚀能力，对卫生间建筑物进行有效的保护,提高建筑物的质量,保证建筑物的使用寿命。

３.４运用防水剂进行墙壁等施工ﻭﻪ卫生间表面墙壁要涂高效有机硅防渗漏剂。

防渗漏剂直接喷涂在混凝土表面,渗透到混凝土表层内，通过防渗漏剂对混凝土的浇合固化作用完全填补混凝土表面的细微裂缝。

需要注意的是，防渗漏剂在涂抹施工前首先要对卫生间表面进行基层处理，保证混凝土表面无孔隙、无其它附着物，然后在清洁的表面上涂刷防渗漏剂。

另外还需要对防渗漏系统进行合理有效的设计,是提高防渗漏技术的有效措施。

合理设计防渗漏系统,是提高防渗漏施工技术的直接影响因素。

４地下室防渗漏

4.1缝产生变形的防渗漏措施ﻭﻪ在整个地下防水工程中,缝的产生和变形是特别需要注意的地方，通常变形缝的产生主要是因为建筑使用材料的性能退化所导致的,材料的延展性和其它物理性能无法达到使用标准，在温度或湿度发生改变后导致其本身出现了裂纹。

一般采用止水带进行变形缝的防治，在安装使用，必须保证止水带的质量,确保无任何质量问题方可进行安装。

在安装后进行混凝土的浇筑时还应保证止水带没有因为挤压而发生变形。

　４.2混凝土渗漏的防治措施

ﻪ一般混凝土出现渗漏的问题根源,都是由于水泥选取的问题。

在保证水泥质量的前提下，一般选择水泥标号强度能够达到设计强度的１.５－2.0倍左右的水泥。

ﻭﻪ4.3连接缝渗漏的防治措施

在混凝土连接处表面硬化后,经常会出现水泥薄膜或混凝土脱落的情况,从而造成连接缝渗漏的问题。

针对上述问题,在施工前一般对于混凝土的连接缝进行冲洗,在其干燥后，通过铺设一层水泥砂浆来使连接缝结构更加容易。

需要注意的是,水泥砂浆的等级与混凝土要尽量相近。

对于地板和墙体的连接缝应设置在墙体上，并且连接缝距离地面高度不应低于3００mm。

ﻪ5结语

ﻪ　目前我国工民建中的渗漏问题十分严重,为了解决这些问题,除了在建筑企业施工时要严格按照施工设计进行施工外,还应该对于渗漏问题采取相应的防治措施,特别是针对容易出现渗漏问题的地方进行强化。

这样才能够保证整体建筑的质量，延长房屋的使用年限，从而提高人民的生活质量,营造出舒适的生活环境。

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