论会议度假酒店策划的几个问题.docx

论会议度假酒店策划的几个问题.docx

《论会议度假酒店策划的几个问题.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《论会议度假酒店策划的几个问题.docx（11页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

论会议度假酒店策划的几个问题

绿维观点：

论会议度假酒店策划的几个问题

当金融危机的海啸掠过全球，酒店行业首先感受到巨大的冲击，各类酒店的平均房价、出租率、总收入都在全世界不同程度地下降。

但是细心的人们可能发现，有些酒店的抗风险能力要远高于其它。

比如在国内，会议型酒店和度假型酒店的日子就要好过很多，而某些会议功能完善、休闲内容丰富的度假酒店则逆市而上、不降反升，得到市场的追捧。

笔者十多年前由会议组织者转而投身酒店行业，帮助酒店提升会议接待能力，果断调整客源结构、创造了面对亚洲金融危机酒店收益不降反升的奇迹。

今天的金融危机再次唤醒投资人对会议度假酒店的重视。

什么是会议酒店？

会议酒店是指以接待会议客人为主要特点的酒店，既包括各种会议中心、展览中心所附属的、或其周边的酒店，也包括以酒店自身会议接待设施开展会议服务的各种酒店。

但一般来说，会议酒店的客源或收入中，参加会议的客人及其总消费应占酒店总人数或总收入的30%以上。

既包括会议服务本身的收入，也包括会议客人的客房、餐饮、娱乐等其它消费。

长年能够有大量会议需求的一般也都是百万人以上的大中城市或旅游热点城市，其进、出入交通方便，机场年吞吐量一般在百万以上。

只有300万以上的大城市才适宜建设大型会展、会议接待设施或大型国际会议酒店。

而50万人以下的中、小城市一般不建会展中心。

会展中心一般面积会在1万到10万平米之间，而独立的会议中心一般在3000到1万平米。

会议酒店的会议面积一般在500-3000平米。

大中型会议酒店的会议面积差别很大，但都包括一个1000平米左右的主会议室和若干中小会议室。

酒店会依此设立相应的客房、餐饮、娱乐设施。

会议酒店的策划

会议酒店的市场定位：

酒店策划，必须以市场研究为前提，并进行精准的定位。

经验表明，市场错位是酒店亏损之根,正确定位则是成功经营的关键。

会议客源市场总体上可以分为国际和国内市场，国内市场又可分为本地和外地。

中国会议酒店联盟所做的《2008年中国会议酒店市场调查报告》显示，受访单位2007年共接待各类会议113740个，其中国际会议约3237个，仅占2.84%，且大部分集中在北京和上海，我国真正意义上举办的国际会议的城市和酒店并不是很多，大多以接待国内会议为主。

这为会议酒店在设备配置、满足顾客需求等方面提供了科学的参考。

　　在国内客源上，调查报告显示，会议客人中本市或本地区客人所占比例平均约为51.75%,与商务型酒店以异地客人为主的特征明显错位，针对不同类型的顾客特征，酒店相应的经营策略也应有所不同，因此不同会议型酒店在开拓会议市场时要审慎决策以满足不同的客户需求。

·跨区域会议活动

会议对酒店的需求发展很快，形成了会议型、会展型、交易型三大类别。

跨区会议对酒店的需求，因有过夜，所以要求综合配套能力强，接待容量大，主要需求为：

大型会议厅、展览厅、交易方便性、多种会议室配套、宴会餐饮、夜间娱乐、休闲游乐丰富性等。

·本地会议活动

本地会议及本地公务商务活动，包括新闻发布会、时尚表演与传播活动、研讨会、评审会、论证会等，一般可分为封闭型会议与以传播为导向的活动两大类。

后者具有很强的公共传播特征，记者云集，影响较大。

这些活动一般要求酒店具备好的传播服务基础，而且提供对表演性活动的基础支撑，酒店品位时尚化强。

本地活动还包括本地休闲机构组织的联谊会、员工休闲娱乐活动等。

由以上会议酒店市场需求分析，我们归纳出以下几种会议酒店模式：

城市商务会议型酒店和城市商务会展休闲MALL酒店（城市会展）：

城市大中型酒店，应以功能延伸特色化为目标，在基本功能保证的前提下，形成一两个功能的特色化延伸，成为功能独特的商务会议型酒店；

郊区大型休闲会展MALL酒店（郊区会都）和郊区特色会议休闲酒店（民俗酒店、度假村、会议中心）：

郊区景区大中型酒店，应以会议＋休闲娱乐为模式，在休闲娱乐方面突破，实现休闲娱乐项目的特色化。

会议的发展，促成了会都模式的大型会议酒店发展，以北京九华山庄为代表，会都酒店将会在全国进一步扩张。

会议酒店的选址：

1、区域选择。

会议酒店选址考虑的重要因素之一是会议客源。

环境、交通、人流相对优越和集中的国际化大都市、重要旅游城市、经济发达地区的中心城市，自然成为会议酒店的首选地和汇聚点。

会议酒店不能指望靠小型的、企业性和地域性的会议客源度日，而需要行业性、全国性和国际性会议的强大客源支撑。

会，本质上是人聚在一起交流，所以会也容易出现扎堆的现象，因为所有会议的组织者都希望选择经济强盛、资讯发达、交通便利、商业繁荣、环境优美、设施完善的地点作为会议场所。

实际上，经过这么些年的发展，中国已经初步形成了有较强竞争力和辐射力的五大会展经济带，而在这五大会展经济带内也诞生了一批有影响力的品牌会议酒店。

可以说，先天的区域优势是这些会议酒店能够生存发展的关键因素。

因此，会议酒店市场布局主要集中于会展业发达的区域与城市。

2006年我国会展业格局已经初步成型，形成了分别以北京、上海和广州为中心的渤海湾、长三角，珠江三角洲三个主要会展经济带。

2006年全国十大城市展会数量排名中，上海、北京、广州位居前三甲。

中心城市发展的同时拉动和辐射了一批周边区域。

以上海为例，周围的苏州、杭州、南京、宁波等城市2006年会展业蓬勃发展，区域集聚效应凸现。

会议市场的区域集聚导致了会议酒店布局的区域聚集。

目前，在分别以北京、上海和广州为中心的渤海湾、长三角，珠三角三个主要会展经济带都形成了数量众多、规模较大的会议酒店群。

而在国内其他二线中小城市，由于不太具备规模会议市场需求，更多的是多元化、小规模的中小型会议市场。

因此，大多二线中小城市都没有专门的大型会议酒店，主要由星级酒店满足会议市场需求。

总之，会议酒店市场布局受市场需求驱动影响，呈现出两极分化的特征：

分别以北京、上海和广州为中心的渤海湾、长三角，珠江三角洲三个主要区域会议酒店大量聚集，酒店数量与规模均呈加速发展态势的特征；而大量二线中小城市的会议酒店数量少、分布散，发展缓慢。

举办会议最多的城市

（资料来源：

《会议》杂志《2009中国社团会议市场调查报告》）

2、位置选择。

即便是处于拥有先天优势的五大会展经济带内，也不是所有的酒店都可以成为成功的会议酒店。

成功会议酒店不光要依托区域和城市整体优势这个外部大环境，还需要具备良好的周边小环境。

几年前，我们的城市化还不是十分充分，会议酒店一般集中在闹市区，对会议的组织和参与者来说，会议集散和享受社会化服务非常便利，甚至一些商务酒店也成为会议举办的热选。

但是近年来随着人口的急剧膨胀、城市规模的不断扩大和市区的高度商业化，原先看来的优势正在转化为日益严重的问题。

一般来说，会议地点的选择是会议组织者要考虑的首要问题，随着快节奏的城市生活带给人们的压力越来越大，许多以本地客人为主的会议，其举办地点倾向于选择城郊度假酒店，会议成员既能在空气清新、环境优雅的度假酒店举行会议，又可暂缓城市工作压力。

我们可以看到，近年来，一些重点会展城市的会议酒店已经逐步由闹市向郊区转移，并形成了“农村包围城市”的会展规划新格局。

一些距离市区半小时左右车程、交通条件良好、基础设施完善、生态环境优美的近郊区域，已成为会议酒店的最佳栖息地。

综上所述，城市中心的商务型酒店对于异地召开的会议，以及在交通便捷性方面要求高的一些专业会议具有较强的竞争力，可以考虑会议与展览的结合，如医药类产品推广会议、留学展等，而学术类会议多半是大学内及其附近的酒店具有优势。

而度假酒店的会议市场具有很大的发展空间，尤其是城郊型的度假地开发综合型会议市场是有竞争力的。

具体地讲，会议酒店选址既要考虑到会议客人集散的方便，也要考虑与其它功能区域的联接。

城市商务会议酒店宜选择：

1、城市主干道沿线；2、主要商业街沿线；3、机场至城市中心的主干道沿线；或者是以上三条道路的汇合处。

比如北京市的会议酒店有王府井附近的北京饭店、东方君悦，国贸附近的中国大饭店，三元桥附近的昆仑饭店、威斯汀、凯宾斯基、长城饭店、亮马河饭店、希尔顿饭店，华贸附近的万达索菲特，丽姿卡尔顿，JW万豪等。

景区度假会议酒店宜选择：

1：

景区大门附近；2、核心景点附近；3、最佳景观附近。

主要会议场所

（资料来源：

《会议》杂志《2009中国社团会议市场调查报告》）

会议酒店的星级定位：

根据《2007中国会议酒店调查分析报告》，四、五星级酒店接待会议数量占大多数，这主要与四、五星级酒店一般拥有规模较大的会议接待能力和比例较高的会议客源有关，也从另外一个角度说明会议客源期望和需求档次较高的会议酒店，因此，会议酒店在定位星级时，应根据客源市场需求来定位。

会议规模与组织者的类别：

会议大到如世界博览会，会期就有半年之久，接待人数高达几千万，影响几十年。

小到公司董事会，会期可能只有半天。

还有各种行业会议、学术会议、政府接待、节庆活动等。

不同的会议是由不同组织来运作的。

会议酒店必须有的放矢，分门别类，作好准备。

比如北京各大部委、各大行业协会、各学术组织、国际机构是各种大型会议的组织者。

同时也有专门的会议主办企业，如旅行社、会议展览公司、公关公司、文化服务公司等每年都有大量的会议安排。

北京的主要大型会展包括：

奥运会、亚运会，世妇会，“两会”（人大、政协），奥林匹克文化节，马拉松赛；北京国际汽车展、机床展，科博会，国际旅游博览会、旅游文化节、朝阳国际商务节、香山红叶节，大兴西瓜节等。

会议酒店规模定位：

会议酒店首先需要满足市场的就是规模的需求。

中国和世界经济总量的强力增长，政治、经济、文化交流与合作的日益国际化，生产、流通、消费的区域性及国际性大市场的形成，各个产业领域内部和相互间的不断分化和融合，企业联盟和行业组织的极度活跃，不仅促进了会议总量的增多，也推动了会议规模的急剧膨胀。

现在，规模，已经成为衡量会议酒店竞争能力的一个关键因素。

我拥有这样的规模，别人没有，那我肯定就是这个会议的唯一选择。

而唯一性在市场竞争中的威力如何，自是不言而喻的。

比如现在有一个3000人的会议，你能不能接？

不能？

好，还没有竞争，你已经败下阵来了。

而对于客户来说，这一次被你拒绝了，下一次也许就不会再考虑你了。

所以说，一个没有规模的会议酒店不仅会丧失大型会议的商机，同时因客户对其接待能力的质疑，还可能流失掉大量与此相关的中小型会议资源。

放眼日内瓦、巴黎、拉斯维加斯、杜塞尔多夫、慕尼黑，那些世界级会展城市的大型会展酒店，无一不是靠规模化建立起了自己在业界的垄断品牌，它们也成为城市对外宣传的名片和标志，成为城市经济发展的助推器。

在中国，目前会议酒店的规模都比较小，绝大多数不具备接待大型国际会议的条件；会议酒店布局也比较分散，形不成相互影响的集群效应，因而对国际会议市场缺乏整体的竞争力。

实际上，以中国经济目前的规模、影响力和发展速度，中国成为世界新兴的会议中心之一是一个绝对的趋势，在这样的国际化背景下，规模化的会议酒店在两三年内必定会大有用武之地。

会议酒店硬件设施设置：

会议酒店除应具备相应的住宿和餐饮设施外，还不许设置多个会议厅、大型的多功能厅以及完善、配套的会议设备。

会议酒店拥有完备的会议硬件设施是提供全面会议服务的前提条件。

据美国旅馆业的一份调查表明，88%的协会会议组织者、64%的公司会议组织者都认为在选择饭店时要重点考虑饭店“会议厅数量、大小、质量以及会议设备的是否齐全”。

针对国内40家会议酒店的问卷调查显示，国内会议酒店的会议服务硬件设施不完善，主要表现为酒店会议场馆设备不齐全、档次不够。

问卷调查显示，被调查的40家会议酒店虽然都有会议室，但是拥有多种不同等级、规格的会议场地、展览场地的酒店所占比重不高，为55％，特别是拥有能够容纳500人以上容量会议室的酒店则更少，所占比重为10％。

会议设备种类繁多，主要包括放映设备（幻灯机、投影仪、银幕、计算机、录像机、镭射笔等），音响设备（麦克风、录放音设备、音响）等，特殊视听系统（多媒体设备、可视电话会议系统、同声传译系统、同声传播、会议表决系统、视音频转播系统等）。

而在被调查的40家会议酒店中，最缺乏的是较为先进的会议视听系统，例如可视电话会议系统、同声传译系统等。

国内会议酒店的硬件设施不完善直接制约了其提供高质量会议服务的能力，从而成为其拓展会议市场的一大瓶颈。

组会单位在组织会议过程中最常用的技术、设备表

（资料来源：

《会议》杂志《2009中国社团会议市场调查报告》）

为了有效地经营会展市场，会议酒店应有效地完善酒店的会议场所和会议设施设备。

会议酒店应首先要在科学市场调查的基础上对会议酒店市场进行细分，结合酒店自身的实际情况选择特定的目标市场，例如协会/团体组织会议、公司会议、学术会议、商贸会议等；然后，酒店需要分析目标市场的需求特征，然后针对性地配置齐全酒店必备的会议场所和设施设备。

对于会议场所、设施设备的获取方式主要有两种：

一种是会议酒店可以通过购买、建造、租赁等形式获取；另一方面，酒店也可以采取虚拟经营的形式获取，即酒店通过与其他企业签订协议的方式建立战略联盟，利用其他企业的会展场所和设施设备共同接待会议活动。

对于利用率较高的设施设备，酒店应考虑主要通过第一种方式获取；而对于不经常使用而购置成本又较高的设施设备，酒店可以考虑主要通过第二种方式获取，这样既减小了酒店的投资风险，又避免了设备的闲置浪费。

例如若酒店的目标市场是公司会议市场，那么酒店主要配备高质量但规模较小的会议室，而在接待大型会议时可以与会展公司进行合作。

知识经济时代会议酒店面临激烈市场竞争的外在压力以及提高企业经营效率的内在动力。

运用高科技设备提高酒店会议服务能力以及经营效率已经成为国内会议酒店的普遍选择。

酒店会更多地运用最先进的技术和设备来吸引、招徕、接待会议客人。

诸如多国语言的同声传译设备、多媒体演示控制系统、A/V传送现场电视信号通道、远程电话会议系统、视音频转播系统、网络接口等高级会议设备将在越来越多的高星级会议酒店中运用。

正如凯悦酒店集团的销售部副总裁FredShea所说，“酒店现在正在大规模的改进自己的科技设备，这个速度是惊人的。

展览厅的设施在过去是很落后的，很难使用移动电话或是网络服务。

但是现在大多数的酒店都已经使用了无线网络技术，尤其是在公共区域内。

”而随着会议市场需求的不断提高以及科学技术的进步，更多最新的新材料、新设备、新技术将更广泛运用于国内会议酒店。

会议酒店的主流趋势：

随着环保意识深入人心，绿色产品、绿色消费逐渐得到国际、国内会议旅游者的认同。

会议旅游者，尤其是国际会议旅游者将更加关注产品消费的安全性、健康性、环保性。

适应市场需求变化，会议酒店提供的产品将更加符合环保、健康、节能要求，例如绿色客房、绿色餐饮等。

这不仅使酒店节约能耗成本开支，而且最重要的是在公众心目中树立酒店良好的公益形象，提升酒店知名度与美誉度。

因此，绿色酒店产品将成为中国会议酒店的主流趋势。

打造绿色酒店产品可以从以下几个方面入手：

（1）节能管理。

即开展节能宣传教育，加强能源管理，进行技术改造，采用先进的节能设备进行能源控制。

（2）建立绿色客房。

在客房中采用绿色环保服务设施，如环保客用品、感应式水龙头、固定式皂盒液、环保型吸尘器等。

（3）制造绿色健康食品。

饭店选用符合绿色食品要求的加工原料，加工过程科学、清洁，防止污染。

（4）废弃物管理。

如设置环保型垃圾箱垃圾，分类存放可循环使用和不可循环使用垃圾，以便回收利用，减少浪费。

会议酒店与度假酒店的差异

酒店的经营功能主要包括客房、餐饮、会议和娱乐四部分，城市酒店目前越来越重视会议功能的完善，而与旅游景区紧密相关的度假酒店则是力争把酒店的娱乐功能得到最大完善。

但与会议酒店不同的是：

度假酒店的娱乐活动往往不局限于酒店内部，而是要超越酒店建筑，让酒店的外在环境成为主角，这就要求投资者与设计师在度假酒店选址时应充分考虑总体环境，使酒店成为载体，而环境成为主要“消费”对象。

要尊重并欣赏环境，将酒店建筑本身的定位与空间功能组织做恰当的处理和把握，使酒店建筑与周边环境融为一体，创造和谐且能够长时间驻留的度假环境。

度假酒店的策划

度假酒店按度假内容可以分为：

海岛、游艇（轮）、海滨、湖滨、水畔、森林、草原、湿地、高尔夫、滑雪、山野、沙漠、田园、酒庄。

。

。

每一种度假酒店都必须充分考虑怎样从环境、氛围的角度来理解，它应和整个酒店风格相辅相成，环境景观的设计是其外在体现。

不能象过去人们对室外休闲娱乐的理解往往只停留在具体项目上，比如各类运动场地、游乐设施的叠加。

海滨度假酒店的策划：

1]完整的空间和绝对的舒适；海水浴场、游泳池、海上游乐和沙滩运动等室外休闲娱乐项目可建设海文化主题广场，周边修建餐厅、舞厅、酒吧、咖啡室、音乐台等娱乐休憩场所，形成完整、丰富而又有条理的室外休闲环境。

2]广阔的视野和绝对的私密：

充分考虑观景的通透性与游客活动的私密性，客房和公共空间应面对海景或其他核心景观，提供开阔的视野，别墅花园、会议场所则要营造私密、安静的环境，同时可利用植物的多样性来创造丰富的景观层次，灯光效果制造优美的夜间视觉环境。

森林度假酒店的策划：

森林浴、露营、烧烤、射箭、健步、拓展、定向越野、野战、生态休闲、丛林探险游；室外造景主要是通过游路、桥梁、栈道来组织游线，在重要节点处建造亭、廊、观景平台来供游人驻足观赏与休憩；对于勇者，攀岩、拓展、野外生存、CS；对于一般露营者则是在木屋、树屋住下，在森林书吧、餐吧或者氧吧中休闲，到林中的湖泊旁垂钓或戏水等；

温泉度假酒店的策划：

1]以人为本，以游客感受为导向，如情侣池、SPA项目应通过植物、景墙或假山造景等其他项目相对隔离，亦可点缀小亭，形成独立、静谧的休闲空间。

开放的温泉项目间可通过亭、廊衔接，方便游客行走，兼具遮阳挡雨、避风避寒之效。

2]结合季节变化，漂流、海浪、儿童戏水池、滑道等一些动感温泉项目主要适合作为夏季水上娱乐运动；沐足、药浴、SPA、情侣浴、游泳等项目在温暖季节可在室外娱乐，同时也应做足室内娱乐，满足寒冷的冬季或者风雨天游客的使用。

3]融入文化内涵，注重开发品牌文化，酒店的整体风格和完善的服务设施所构成的文化氛围是温泉度假酒店区别于其他度假酒店的独特之处，能够增强游客对酒店的整体印象。

而度假酒店的整体风格可通过园路的铺砖、建筑、小品所携带的符号来表现。

除此之外，一流的管理与服务也是酒店文化内涵的重要组成部分。

农业、民族、民俗活动及高科技化创新：

1]以农业休闲为基础发展起来的，以独特农业生产、生活体验为核心的娱乐与游乐模式。

如酒庄、渔庄、果庄、花卉庄园、森林庄园；庄园化趋势运用到农业休闲创新上，则是将农业休闲作为酒店的娱乐产品来打造，其中除了一般采摘，还应该有一系列生产过程体验。

2]蒙古射箭、朝鲜秋千、壮族抢花炮、蒙古赛马、藏族赛牦牛、藏族大象拔河等等，在以民族风情为主诉求的度假酒店常常可见其踪影。

民俗性体育活动主要指源于地方风俗的传统体育，如：

抖空竹、跳房子、扔沙包、抽打陀螺、滚铁环、拔河等，这类伴随着一代人成长起来的民俗性体育活动，往往能勾起当事人的儿时回忆，吸引游客参与到游乐中来。

3]以往只存于游戏中的CS枪战、使命召唤,现在也出现在真实生活中。

这种通过相应技术将大型的游戏场景投影到户外，让游客在真切的户外场景中，上演着警匪交锋、特种兵任务等游戏体验的郊野游乐正在逐渐被人们熟知

绿维策划四步曲

绿维策划度假酒店产品，首先要对市场需求、市场供给作深入分析，然后挖掘当地独特资源，将这些资源作为酒店的最大特色来打造，并融入娱乐与游乐产品的设计，从而形成度假酒店的最直接形象。

产品设计，就是结合市场及资源，对酒店娱乐与游乐项目进行落地的过程，这个过程就将涉及到产品的创新问题。

在对趋势进行深刻研究的基础上，提出适合当地的娱乐与游乐，并通过规划设计将之落地。

主要包含旅游产品设计、游憩方式设计两大板块，它所囊括的是游乐项目、设施、设备、玩法、活动等在内一系列产品打造。

文化包装是酒店娱乐与游乐项目的最后一道工序，它不仅包括对项目主题的塑造，还对应着对整个酒店度假生活方式的营造。

绿维认为，生活方式是酒店娱乐与游乐的最高境界，而酒店要打造核心竞争力也必须通过构建生活方式来实现。

本文为作者在清华大学旅游地产总裁培训班的讲课提纲。

2009-12-17