论重庆市下半年房地产市场研判.docx

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论重庆市下半年房地产市场研判

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重庆市下半年房地产市场研判

一、全国宏观形式研判及房地产市场的研判

1、全国宏观形式研判

（1）新国八条

“新国八条”

主要内容

进一步落实地方政府责任

地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。

2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

加大保障性安居工程建设力度

各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。

加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。

调整完善相关税收政策，加强税收征管

调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。

加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。

严格执行个人转让房地产所得税征收政策。

各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

强化差别化住房信贷政策

对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1．1倍。

人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。

加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

严格住房用地供应管理

各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70％的要求。

在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。

今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。

大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。

加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。

对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。

对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。

依法查处非法转让土地使用权行为。

合理引导住房需求

各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。

原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制

未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。

对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

坚持和强化舆论引导

对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。

对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

（2）渝沪地区开始征收房产税

今年1月28日在全国率先启动了房产税开征试点工作，对部分商品房征收房产税。

根据重庆市公布的个人住房房产税征收管理实施细则，重庆市将对主城区个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房征收房产税。

独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。

（3）保障房供地翻倍，商品房供地大幅增加

根据国土部《2011年全国住房用地供应计划公告》，2011年全国住房用地计划供应21.8万公顷，与2010年全国住房用地供应计划（18.47万公顷）和实际供地量（12.63万公顷）相比，分别增加18%和72.6%，超过前两年年均实际供地量（10.17万公顷）。

其中，2011年保障性安居工程用地全国计划供应7.74万公顷，占住房用地供应计划的35.5%，与2010年实际供地3.24万公顷相比，增加138.9%。

此外，2011年商品住宅用地计划供应14.05万公顷，规模空前，比2010年实际供应增加51%，是2005-2008年各类住宅用地平均供应量（5.4万公顷）的2.6倍。

表：

2009年-2011年全国住房用地供应情况（单位：

万公顷）

2011年，多数省市保障房用地计划供应增幅超过商品房。

今年，各地用地供应计划占比平均值由2010年的29.6%上升到37.4%，新疆和青海占比最高，分别达到70.9%和66.4%，北京为52.2%。

从不同省市保障房用地计划供应增幅来看，湖南省增幅最大，比去年实际供应量增加3倍多，吉林、陕西、湖北紧随其后，其他省市增幅也超出以往，充分显示了今年地方政府对保障性安居工程建设的重视。

相比保障房，商品住宅用地供应计划增幅较小，但仍有海南、山西、河南、河北、吉林、陕西6个省市增幅超过100%，其中，海南增幅最大，达到217.7%。

（4）坚持和完善土地招拍挂制度

5月13日，国土资源部发布《国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》，《意见》指出，为进一步落实中央关于房地产市场调控各项政策和工作要求，促进地价房价合理调整，2011年我国将继续坚持和完善招拍挂出让制度。

坚持土地招拍挂出让制度。

国有土地使用权招拍挂出让制度是市场配置国有经营性建设用地的基本制度，它充分体现了公开公平公正竞争和诚实信用的市场基本原则，建立了反映市场供求关系、资源稀缺程度、环境损害成本的价格形成机制，完全符合社会主义市场经济体制的基本方向，符合法律政策要求，同时在抑制行政权力干预市场，从源头上防治土地出让领域腐败中发挥了重要作用。

在商品住宅中配建一定比例的保障性住房，成都、杭州等城市一些项目已经采用这种模式。

这种模式不仅可以缓解公租房建设资金困难的局面，更多的筹集保障房源，而且也能保证保障房建设的质量，还能让保障家庭享受到良好的商业及公共服务配套，因此，在商品房用地中配建保障房或将被推广至全国各地，在保障性住房大规模建设阶段将被地方政府广泛采用。

（5）央企将更加积极参与保障房建设

5月3日，国资委发布《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》，要求中央企业深刻认识国家推进保障性住房开发建设的重要意义，进一步加大对保障性住房开发建设的投入力度。

这是自去年国资委对78家非房地产主业的央企下达“退房令”后，首次明确要求央企（不限于21家先后被允许涉及房地产开发业务的央企）争取多种途径参与地方保障性住房建设。

央企参与保障性住房开发建设，一方面可以利用自身资金实力减轻地方政府的财政负担，另一方面也可以积极发挥其在土地资源方面的显著优势。

目前，21家可经营房地产业务的中央企业中，已有中冶集团、中国建筑、保利集团、招商局集团和中房集团等11家央企投入到保障房建设中。

有关数据显示，2010年已参建保障房的11家央企，承担了全国13%的保障性住房开发建设任务，开发建设保障性住房面积2289万平方米。

由此可见，中央企业参与保障性住房开发建设将对今年全国1000万套的保障房计划的完成起到积极的推进作用。

表：

21家允许涉及房地产业务的央企

在参与保障房开发建设的央企中，中冶集团和中国建筑表现相对突出，其通过不断挖掘自身优势寻找出适合企业发展的模式，并且取得了较高的利润水平。

2010年，中冶集团保障性住房项目24个，总建筑面积达564万平方米。

据企业年报披露，预计2011年保障性住房开工面积与2010年相比增加40%。

相较其他企业，中冶集团具有全产业链优势，公司积极利用下属产业链优势，打造“全产业链、一体化”建设模式，使得公司保障性住房收入占全部房地产业务收入的34%，毛利率则达到了12.5%。

而中国建筑更是将保障房建设作为公司未来五年发展的重点。

公司预计到2015年，保障性住房的投资业务将占公司基建投资业务净利润的15%到20%。

中国建筑采取规模化生产，多元参建模式，公司现有六种保障房参建模式，分别是承建模式、混合开发模式、服务模式、投资建造模式、投资运营模式和城市综合开发模式。

截至2010年末，中国建筑参与保障房建设的总规模已达到1155万平方米，占公司在施总面积的3.0%。

其中，承建模式的保障房总面积约784万平方米，其他模式的保障房总面积约371万平方米。

在利润水平方面，中国建筑施工总承包模式收益率为3%-6%；投资建造模式收益率为8%-10%；混合开发模式收益率为10%。

（6）货币继续紧缩：

本月存准率上调0.5个百分点，本年内第三次加息

如此前预测，中国人民银行决定，从2011年6月20日起，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，是自2010年1月起央行第12次上调存款准备金率，今年内第6次上调存准率，至此，大型金融机构存款准备金率上调至21.5%。

6月CPI上涨6%，比五月份提高0.3个百分点。

物价上涨未得到遏制，国内有关生产资料、劳动力成本、原材料价格上涨的趋势短期内难以根本扭转，通货膨胀的压力仍然存在，预计紧缩货币流动性仍会继续。

中国人民银行决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。

金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。

由于存准率上调空间越来越小，加息将是央行管理通胀的一个重要手段。

存款准备金率历次调整一览表

基准利率历次调整一览表

（7）回报高于大额存款约定利率保险资金乐于参与

●城投控股与中国平安携手推出7年期“平安－城投控股保障房项目债权投资计划”，募集不超过30亿元的资金用于支持上海保障性住房建设。

根据约定，该债务金额的50%按照固定利率6.4532%计息；另外50%按照人民银行公布的同期贷款基准利率下浮5.1%。

●“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”计划募集资金40亿元，主要用于上海地产（集团）有限公司在上海市区建设的约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。

●全国社保基金以信托贷款的形式向南京市保障房建设有限公司发放的30亿元贷款，期限为2年11个月，利率6.05%

●太保、国寿等7家资产管理公司联合参与投资北京保障房项目，计划总规模数百亿元，以基础设施债权投资方式运作。

项目收益率在五年期贷款利率的基础上下浮11%，按季结息付息。

随着外资保险公司入驻中国市场，进入保障房市场的险资资本充裕,长期看险资将持续进入保障房投资领域。

（8）一房一价政策

全国各地的一房一价细则基本与发改委公布的政策文件一致，略有小差异。

如上海细则中提到明确标示每幢房屋的幢号、房源套数、已登记房源套数和已登记房源实际成交均价。

销售花园住宅的，明确标示该楼盘内所有花园住宅房源套数、已登记房源套数和已登记房源实际成交均价。

湖北提出经济适用房也要一房一价等。

（9）信贷杠杆或继续大幅收紧

首套房贷款政策收紧对于目前部分回暖的刚需市场及其不利，也不是政府用来调控房价的首选。

但二套房政策继续收紧的概率还是比较高的，不过将二套房首付和利率继续提高的政策边际效果有限。

2、房地产市场的研判

（1）开发环节部分中小企业被逼退出市场

未来房地产业将呈现强者越强弱者越弱的市场格局。

从一季报数据看，房企赖以生存的自有资金、个人按揭、银行贷款和非银行金融机构贷款获得都出现环比下降。

资金短缺状况突出。

已经有房企退出房地产行业，或者收缩战线了——弘业股份拟转让所持南京爱涛置地有限公司12%的股权。

宏达股份也准备转让成都宏达置成房地产。

金发科技出售了长沙高鑫房地产公司75%股权；建发股份转让了上海长进置业公司100%股权。

（2）土地市场下半年或将放量

上半年特征：

土地总体成交量继续缩水住宅用地成交萎靡不振，工业用地唱主角；普通商品住宅地块溢价率水平都不是很高，非热点板块、品质一般的地块均以底价成交；知名房企拿地小心谨慎；

由于土地出让金收入仍将是维持地方财政收支平衡和清偿地方债务的重要支撑。

这决定了下半年地方政府必须推出优质地块以保证足够的土地收入，维持财政平衡。

（3）五月市场形势：

成交量回升，价格未现明显下降

自各地限购令出台，已4个月有余，本月重点城市楼市成交量回升势头明显，尤其是一线城市，销售价格依然保持坚挺。

图：

2011年第1-22周一线城市商品住宅成交量变化

图：

2011年第1-22周一线城市商品住宅成交价格变化

图：

2011年第1-22周15个二三线城市商品住宅成交量变化

（注：

所统计15个二三线代表城市为：

天津、南京、成都、苏州、大连、厦门、长沙、

东莞、无锡、福州、青岛、贵阳、温州、惠州、南充）

近四周，商品住宅成交量出现不同幅度回升。

环比来看，一线城市的深圳和广州五月总成交量大幅增长56.4%和40.9%，北京小幅增长5.9%，上海微幅下降0.7%，而二三线城市商品住宅成交量则稳步爬升，环比增长18%；同比来看，一线城市近四周的总成交量均有大幅增长，深圳增幅最大，超过一倍（113.8%），广州、上海、北京分别增长86.4%、44.5%和39.7%，二三线城市同比增长9%。

从商品住宅价格来看，北京、上海、广州价格仍在高位运行，深圳短暂的下跌后又回升，总体来看，商品住宅价格无明显下降趋势，销售均价依然坚挺。

（4）库存危机二线城市压力小于一线城市

虽然部分价格过高的二线城市也出现库存快速上升，供应大于需求的苗头，显示全国性限购使得去年避风港也受到波及，但是目前二线城市库存与08年底比较，仍然较低。

二线城市由于经济发展迅速，刚性需求积累更快。

其中重庆因为不限购，或将受到资金额外照顾。

因此下半年大部分二线城市的压力明显小于一线城市，若调控政策只是补充细化，则成交速度或将加快。

（5）不限购的三四线城市需求旺盛成交火热

从成交数据来看，基本上不限购的三四线城市仅因为季节性因素而成交小幅下滑。

并且这些城市的房价也基本呈现一路向上的趋势。

在下半年，若无限购等严厉措施，不限购的广大三四线城市将受到流动性照顾而持续活跃。

（6）一线城市下半年预测新一轮调控政策的影响

（7）总结：

一线存库存危机二三线市场是蓝海

二、重庆房地产市场研判

1.重庆上半年房地产市场现状

（1）.土地市场：

2011年上半年重庆土地市场供应284.204万方，环比2010年下半年减少254.164万方，跌幅47.21%，同比2010年上半年增加1.923万方，增幅0.68%；

2011年上半年重庆土地市场成交229.927万方，环比2010年下半年减少43.046万方，跌幅15.77%，同比2010年上半年减少157.352万方，跌幅40.63%；

2011年上半年重庆土地市场成交总金额138.793亿元，环比2010年下半年增加3.022亿元，增幅2.22%，同比2010年上半年减少11.958亿元，跌幅7.93%

（2）.房地产市场：

2011年上半年重庆房地产市场供应1005.85万方，环比2010年下半年减少265.87万方，跌幅20.9%，同比2010年上半年增加183.39万方，增幅22.29%；

2011年上半年重庆房地产市场成交727.28万方，环比2010年下半年减少522.35万方，跌幅41.81%，同比2010年上半年减少256.51万方，跌幅26.07%；

2011年上半年重庆房地产市场成交建面均价6556元/㎡，环比2010年下半年增加90元/㎡，增幅1.39%，同比2010年上半年增加1174元/㎡，增幅21.81%

（3）.市场存量：

区域

可售件数

可售建筑面积

渝中区

8481

1147016 ㎡

大渡口区

8110

611082 ㎡

江北区

9417

1070764 ㎡

沙坪坝区

8503

835911 ㎡

九龙坡区

13265

1200373 ㎡

南岸区

20560

1678441 ㎡

北碚区

2492

345101 ㎡

渝北区

14090

1477271 ㎡

巴南区

4409

702898 ㎡

高新区

5467

697533 ㎡

经开区

11689

1000050 ㎡

北部高新

26240

2379797 ㎡

北部经开

25773

2460283 ㎡

合计

158496

15606520㎡

以月均去化181万方为标准，现有市场存量达到了1560万㎡，已超过月均去化的8倍，已超过供求的市场警戒线。

且今年还有多个项目即将面世，同时市场观望更加严重，市场形势不容乐观。

2.重庆市下半年市场研判

（1）下半年政策走势研判

楼市调控，银根紧缩，“组合拳”连连出击，调控还将继续

1.1年内第3次加息落定，在通胀的压力仍高涨但经济增速出现放缓的情况下，此次加息并不能改变负利率状况，预计下半年还将加息2-3次，货币政策还会继续收紧，以达到抑制通胀的决心。

多次加息逐渐将出现叠加效应，利率的上调效果将显现。

1.2根据现象显示，6月CPI或将再次达到新高。

在通胀的压力下，下半年，存款储备金率或将继续上调。

银行用于房贷资金再次减少，开放商资金后路受阻。

1.3上半年楼市的调控中，控制房价这一目标未能完全实现，重点城市中，重庆涨幅最大，达30.1%。

市场调控和房价调整仍将是下半年的楼市主题。

未来三至六个月的调控趋紧，或出现量价齐跌的局面。

1.4在调控还将趋紧的情况下，随着信贷政策持续收紧，客户贷款门槛还将提高。

此外，中央控制房价的决心，将促使客户观望情绪继续加重。

1.5媒体宣传方面，诉求点更多集中在企业形象宣传和促销活动上，提高购房者对于企业信心的同时也希望加大销售量。

（2）下半年房地产市场走势研判

供应市场出现小高潮，供大于求仍未改变。

在金融政策与楼市政策双向调控下，调控成效将显现。

2.1市场总体趋于稳定，供大于求表现更加突出，开发商为避免后市更严调控，加大折扣，大批量推盘，力保回笼资金。

2.2闲置土地的清理政策，将促使开发商加快工程进度，下半年，供应放量或出现小高潮。

2.3在金融政策不断加压的情况下，大量保障房和公租房开工，市场将谋求新的平衡点。

尤其对刚需性首置房，将带来强有力的冲击。

2.4各类政策及银行贷款压力严重抑制商品房成交，供求平衡打破将会导致价格下跌。

如果金融调控仍未见效，或出现新一轮的楼市调控政策，如“限购令”。

（3）下半年房地产市场基本状况研判

供应与上半年持平，成交“量价齐跌”

3.1土地：

成交市场下滑，优质地块依旧受热捧

政府在土地出让方面配合当前政策，严格控制土地出让体量，政策和银根紧缩给开发商带来巨大压力，拿地更显谨慎。

成交面积保持去年水平，金额下滑10%左右。

3.2供应：

稳中略升，增幅约10%

随着楼市打压，土地调控，开发商将加快商品房出货，同时也将加大闲置土地开工，快速放量，以求快速回笼资金，2011年1-6月，重庆主城商品房供应量约1005.85万方，预计下半年商品房供应量将达1000-1100万方。

3.3成交：

下半年成交量稳中有降

政策调控，购房者置业门槛提高，购房成本增加，导致市场观望情绪加大，即使开发商选择促销快跑，但仍不能完全促进房源销售，上半年成交约727万方，预计下半年成交将进入下行通道，预计成交量不足700万方，约计600万方。

3.4价格：

促销快跑，拉低市场均价，降幅约10-15%。

随着信贷政策的收紧，部分开发企业的现金流已难以保障，目前降价、折扣优惠、特价房等促销手段已开始风靡，而购房者的观望情绪在急速加剧，预计下半年的整体均价将有所下滑，但有众多城市利好的支撑，价格下滑幅度将控制在10—15%之间。

3.5存量：

供大于求，市场存量将进一步加大。

开发企业加大开工量以及快速放量，以求快速回笼资金，供应量加大；而且市场总体低迷下半年成交体量将略有下降。

重庆房地长市场的存量将进一步加大，逼近2000万㎡。

2011年重庆房地产市场将进入调整期，主要针对商品住宅市场，保障房、商业地产仍然具有较好发展前景。

本次调控预计持续1-2年，最早在2012年初结束。

三、当前市场上各大公司现状及应对策略

1.各大开发企业现状

龙湖：

龙湖目前在售项目有：

龙湖·U城、龙湖花千树、龙湖原著、龙湖东桥郡、龙湖时代天街、龙湖悠山小筑、龙湖春森彼岸、龙湖江与城等，总体去化率达到了80%以上，目前多为现场促销活动，规模不大，但频率很高。

龙湖最近在永川神女湖和北碚高坪拿有地块。

金科：

金科目前在售项目有：

金科·10年城、金科太阳海岸、金科廊桥水乡、金科阳光小镇、金科天湖小镇、金科中央公园城、金科世界走廊等，总体去化率到达70%以上。

目前金科在茶园新区和永川、涪陵、荣昌等区县城市有在售项目或者已经拿地，邻里文化的活动也渗透到了区县。

万科：

万科目前在售项目有：

万科锦程、万科缇香郡、万科悦府、万科悦峰、万科渝园等，总体去化率70%以上。

目前万科主要是线上企业形象宣传和产品介绍，线下各种促销活动吸引购房者眼球。

协信：

协信目前在售项目有：

协信城、金开协信中心、协信彩云湖、协信城立方、协信阿卡迪亚等。

总体去化率在75%以上。

目前协信主要是线上企业形象宣传和产品介绍，线下各种促销活动吸引购房者眼球。

6月协信在大竹林地块竞拍下两块土地，总建筑面积达到了55万方。

保利：

保利目前在售项目有：

保利香雪、保利可爱岛、保利椰风半岛、保利小泉别墅