海口市滨江新城规划说明33p.docx
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海口市滨江新城规划说明33p
海口滨江新城控制性详细规划说明
一、项目背景
“滨江新城”项目位于海口主城区东南部、南渡江西岸，东与海口江东组团隔江相望，西北与琼山区府城相连，是海口城市总体规划中城市中心组团的有机组成部分。
从区位上看无论现状还是未来，滨江新城均位于城市与美兰机场联系的主要连接地段，区域位置较为重要。
2007年8月琼山区政府按照海口城市总体规划发展战略要求，提出了建设“滨江新城”的构想。
目的是通过对本区域土地等资源的整合利用、优化提升，拓展琼山区城市发展空间，以达到疏解琼山老城区建设压力，更好的保护好历史文化名城，同时促进琼山区产业经济的更新，尽而全面带动琼山区经济社会更好的发展。
滨江新城项目已被列入2008年海口重点项目之一，也是琼山区未来五年的建设重点区域。
按照这一思路，琼山区政府于2007年11月成立了滨江新城开发建设指挥部，并委托上海置业集团和海南佳元公司组织了“滨江新城前期策划及控制性详细规划研究”方案征集活动。
2008年4月1日，由琼山区政府主持召开了“海口市滨江新城控规研究方案专家评选会”，由佳元公司委托的安道国际方案为中选方案。
为了使下一步滨江新城开发建设有章可循，受琼山区政府和海南佳元房地产开发有限公司共同委托，由雅克设计机构和安道国际合作组成团队，进行滨江新城控制性详细规划的编制工作，以期为滨江新城的开发建设提供管理依据。
二、现状概况及分析
1、规划范围
滨江新城规划用地东临南渡江江边，西至海榆东线高速公路；南以新大洲大道为界，北至凤翔东路北侧30米规划道路。
用地南北长约3km，东西宽平均为2.5km（最宽处为4.3km，最窄处为1.3km）。
规划用地总面积814.69公顷。
距海口市中心区约8公里。
2、基地自然条件
（1）地形地貌
规划区内地形呈西高东低之势，整体地势比较平缓，场地大部分为坡度小于3%的的平地。
高程最低处4米；最高处大于17米，大多数用地高程处在5-13米之间。
（2）地质状况
规划范围内新大洲大道以东大部分用地为新埠岛-铁桥三角洲平原、多属河流阶地夹淤泥质地基土亚区，新大洲大道以西大部分用地为火山岩台地残坡基地积土区。
规划区内分布有马袅-铺前及海口-云龙两条断裂带，分别呈近东西和近南北走向。
（3）水文情况
规划用地东部濒临南渡江，规划区段江面宽度约为300-500米，其西岸已按照百年一遇的防洪标准设防。
规划区内主要河道有响水河、龙塘河，两河汇集后经个钱渡闸口流入南渡江。
未建设地区分布较多的水塘和水坑；水质总体状况较好。
3、行政区划、人口及土地权属情况
规划范围内共计有下坎居委会、铁桥村委会、红星村委会、五岳村委会、儒传村委会等五个基层管辖单位。
现状总人口7882人，其中城市居民5228人，农业人口2654人。
人口统计详见下表：
现状人口统计表
名称项目
总人口
备注
合计
7882
铁桥村（居）委会
小计
6493
排潭
102
林村
337
冯村
301
下赵村
134
玉俊村
268
奇会村
126
永昌村
133
本音村
148
赵村
373
南渡村
431
北冲村
233
海南长城建设工程公司
170
海南六合农产品批发市场有限公司
379
兴牧饮料有限公司
59
天上人间
366
海南长昌煤矿基地
176
海南电石厂
489
铁桥厂
201
天发电子厂
12
赵村沙砖厂
45
六合企业片
269
警察之家（流动人口）
490
省劳教二所
114
省劳教一所
221
省拘留所
24
木材检查站
58
琼山监狱
170
警察之家（单位干部职工宿舍）
154
铁桥小学
17
公安局宿舍
102
警察之家
274
环卫车队
117
红星村（居）委会
小计
1086
琼洲大道三公里西街
674
海南政法职业学校
408
海政学校
4
五岳村（居）委会
小计
303
华侨商业学校
303
规划区内国有土地总面积176.50公顷，占总用地的21.67%，主要包括绿色佳园、第三看守所、政法学校、劳教所、省疾控中心、丹玺琉泉小区等单位。
集体土地总面积146.97公顷，占总用地的18.04%，主要包括铁桥村委会、五岳村委会、红星村委会、儒传村委会的11个村庄、农田等村集体土地；其余多数为未查明权属的集体土地，有待于地籍图测量完毕后统计。
现状权属情况详现状权属图。
4、土地利用现状
规划区总用地面积814.69公顷，其中城市建设用地面积219.94公顷，占总用地的29.87%，主要为居住用地、工业用地、仓储用地、道路广场用地以及特殊用地。
非建设用地主要为水域、农用地及村镇建设用地，占总面积的70.13%。
现状土地利用平衡表
序号
用地分类
用地面积（hm2）
比例
占总用地比例
1
总建设用地
219.94
100.00%
29.87%
其中
居住用地
43.05
19.57%
5.08%
行政办公用地
9.69
4.41%
1.14%
商业金融用地
17.66
8.03%
2.08%
医疗卫生用地
2.39
1.09%
0.28%
教育科研用地
21.17
9.63%
2.50%
文物古迹用地
0.24
0.11%
0.03%
工业用地
30.79
14.00%
3.63%
仓储用地
3.27
1.49%
0.39%
对外交通用地
12.50
5.68%
1.47%
道路用地
52.62
23.92%
6.20%
市政设施用地
9.15
4.16%
1.08%
保安用地
17.41
7.92%
2.05%
2
非建设用地
594.75
94.69%
70.13%
其中
水域
27.58
4.39%
3.25%
村庄用地
91.47
14.56%
10.79%
3
总用地面积
814.69
100%
100%
（1）居住用地
现状居住用地面积43.05公顷，占现状城市建设用地的19.57%。
主要集中在规划区北面较大的居住小区有绿色佳园、天上人间等。
（2）公共设施用地
⏹行政办公用地：
现状行政办公用地9.69公顷，占现状城市建设用地的4.41%。
主要为琼山区公安分局、人武部等单位办公用地。
⏹商业金融用地：
现状商业金融用地17.66公顷，占现状城市建设用地的8.03%.主要沿新大洲大道分布。
⏹医疗卫生用地：
现状医疗卫生用地2.39公顷，占现状城市建设用地的1.09%。
主要为省疾病防控中心。
⏹教育科研用地：
现状教育科研用地21.17公顷，占现状城市建设用地的9.63%。
主要为海南政法学校、华侨商业学校、海南旅游职业学校琼山分校区等。
⏹文物古迹用地：
现状文物古迹用地0.24公顷，占现状城市建设用地的0.11%。
即海南政法学校内的陈公墓。
（3）工业用地
现状工业用地主要分布在规划区内南面，较大的单位有万达包装厂、兴牧饲料厂、府城综合厂等，总面积30.79公顷，占现状城市建设用地的14.00%。
（4）仓储用地
现状仓储用地3.27公顷，占现状城市建设用地的1.49%。
（5）对外交通用地
现状对外交通用地用地12.50公顷，占现状城市建设用地的5.68%。
为规划范围内椰海大道和东线高速公路用地。
（6）道路广场用地
现状道路广场用地52.62公顷，占现状城市建设用地的23.92%。
（7）市政设施用地
现状市政设施用地9.15公顷，占现状城市建设用地的4.16%。
主要有水厂、消防站和加油站。
（8）保安用地
现状保安用地17.41公顷，占现状城市建设用地的7.92%。
主要为第三看守所、第一劳教所、第二劳教所、女子监狱等单位用地。
5、现状建筑状况
（1）建筑高度：
规划区内建筑高度以低层和多层为主。
绝大多数为1-3层的低层建筑，沿新大洲大道和凤翔东路有少量多层和小高层建筑。
（2）建筑质量：
除绿色佳园小区、政法学校、第三看守所、劳教所、丹玺琉泉小区等单位的建筑质量较好，基地内其余建筑质量一般，部分村民住宅建筑质量较差。
现状建筑高度和质量状况统计如下：
现状建筑高度统计表现状建筑质量统计表
建筑状况
建筑面积
比例
建筑状况
建筑面积
比例
低层建筑
500917
50.95%
较好建筑
499168
50.77%
多层建筑
303747
30.89%
一般建筑
125222
12.74%
高层建筑
178570
18.16%
较差建筑
358844
36.50%
合计
983234
100.00%
合计
983234
100.00%
6、道路交通现状
区内现状主要道路有凤翔东路、椰海大道、新大洲大道、滨江西路、海榆东线高速公路，主干道路网已基本形成，另有若干条村镇道路，次干路及支路网尚未形成，道路级差较大。
道路现状一览表
路名
道路等级
路幅（米）
断面形式
道路长度（米）
道路面积（公顷）
凤翔东路
主干道
60
四块板
1010
6.16
椰海大道
快速路
60
四块板
1780
9.30
新大洲大道
主干道
45
三块板
5965
14.50
海榆东线高速公路
高速路
27
两块板
2688
3.20
滨江西路
主干道
47-100
三块板
4767
27.61
村镇道路
——
3-5
一块板
4953
4.46
合计
21163
65.12
7、市政公用设施现状
（1）供水工程现状：
目前规划区由儒俊水厂供水，儒俊水厂水源为南渡江，目前日供水能力5万吨/日。
根据海口市城市总体规划，远期供水能力提升为20万吨/日。
（2）雨水排水工程现状：
滨江新城地形呈西高东低态势，城市建设区雨水主要通过已建道路凤翔东路、新大洲大道、椰海大道两侧的雨水管网排放至南渡江；未建设区或村庄建设区雨水就近排入响水河和龙塘河以及附近水体或低洼地，尚未形成有组织的排放系统。
（3）污水排水工程现状：
目前规划区的污水未经处理或经简单处理便直接排入河道或低洼地，对水体和土地造成污染，影响区内水体的水环境质量。
污水管网主要分布在已建道路凤翔东路、新大洲大道、椰海大道和在在建道路滨江西路上，尚未与城市污水处理系统沟通，管网整体利用率较低。
（4）电力工程现状：
规划区内四条110KV高压线自220kV玉洲变电站分别从东线高速东侧（两条）、响水河东侧以及新大洲大道北侧接入府城、市区以及江东地区。
（5）燃气工程现状：
规划区内现状气源为瓶装液化气，没有燃气站点以及燃气管道设施。
（6）城市环卫工程现状：
规划区在天上人间小区东侧设有凤翔垃圾转运站一处，日转运量100吨。
（7）防洪工程现状：
规划区内南渡江东岸河堤已按百年一遇的防洪标准建设。
响水河及龙塘河两侧防洪堤岸尚未建设，暴雨期时常淹及两河周边低洼地区。
根据海口市城市总体规划，两河应按二十年一遇标准设防。
8、现状条件综合评价
本项目用地目前处于海口主城区的边缘区域，属尚未发展成熟的城市建设区。
区内路网交通、公共设施和市政基础设施等配套尚未完善，村庄分布密集，已建成用地功能杂乱，特别是部分单位用地性质与建设“滨江新城”矛盾较大。
这都成为本项目需要重点解决的问题。
但本项目用地位于主城区和机场联系的主要交通线上，内外交通便利，用地濒临南渡江，自然景观条件好，区内未建设用地较多，用地开发潜力大，都成为开发建设的有利条件。
滨江新城的建设应充分利用交通、环境、土地等优势条件，重点解决土地整合、村庄搬迁安置等难点问题，加大基础设施配套和环境保护建设等工作，筑巢引凤，吸引外部资金进入，促进滨江新城的建设。
三、规划依据、原则
1、规划依据
⏹《中华人民共和国城乡规划法》（2008.1）
⏹《城市规划编制办法及实施细则》（2006.4）
⏹《海口市城市规划管理技术规定》（试行版）
⏹《海口市城市总体规划》[2005～2020]
⏹《南渡江滨江地带区城市设计深化设计》（雅克设计机构，2007年编制）
⏹《海口市滨江新城前期策划及控制性规划研究方案》（安道国际，2008.4）
⏹规划范围1：
1000地形图（电子版）
⏹相关规划、建筑、道路工程等设计成果资料
⏹现状调研资料
2、规划原则
（1）遵循并延伸城市设计方案的思想和理念，通过控规的技术手段与城市设计的结合，达到更有效的指导未来城市建设目标。
（2）坚持尊重自然，以人为本的设计理念，注重与场地自然环境的融合和对生态的保护，注重对人的关怀，在用地安排、设施配套、环境营造等方面最大限度的满足人的需求。
（3）采用整体控制与重点强化相结合的方法，在控制好城市的土地使用、公共空间、支撑系统的前提下，针对性的解决好开发建设管理中的重点问题。
（4）注重规划控制性和灵活性的结合，使规划成果刚性和弹性兼备，以适应未来开发市场化运作的要求，使规划具有可操作性。
四、规划目标、功能定位与建设规模
1、规划目标
通过对区域内及周边自然和人文资源的充分利用整合，提出的规划目标为：
把滨江新城建设成为南渡江西岸的滨江休闲娱乐之城，体现绿色生态理念的滨江居住之城，具有新时代经济模式的智慧创造之城。
2、功能定位：
（1）海口市东南部区域公共中心（城市公共体系层面）
——完善中心组团公共体系的重要一极
根据海口市城市总体规划，中心组团的公共体系结构为“一主多副”，即一个市级中心区（中心商务区）和多个片区级服务中心。
本片区将承担起海口城市东南部区域公共服务中心的功能。
（2）南渡江畔新型生态住区（城市生活层面）
——构建滨江理想人居环境，打造海口生态园林城市
充分利用南渡江畔优越的自然环境景观条件，强调人与自然的和谐共生，将生态、环保的理念贯穿建筑布局和住区环境营造中，形成高品质的绿色生态住区。
（3）海口市滨江休闲产业、现代服务产业发展区域之一（产业经济支撑层面）
——引进外部产业进驻，促进税源经济发展
利用该区域滨江临园的环境资源优势和靠近机场的区位交通优势，发展以休闲旅游服务、文化创意、研发、外包、空港服务延伸的旅游商务（物流快递、游客到访咨询、旅游设施租赁、接待）以及相配套的服务设施（SOHO公寓）等具有现代服务特征的产业。
通过引入外部产业的进驻，促进滨江新城的建设以及琼山区税源经济的发展。
3、建设规模
（1）居住人口规模
规划采用两种方法预测居住人口容量.
人均居住用地控制指标法
本次规划居住用地面积283.86公顷，根据《海口市城市总体规划（2005～2020）》，人均居住用地控制指标为33平方米/人。
居住用地可容纳居住人口约为8.60万人。
人均居住面积控制指标法
二类居住用地面积207.54公顷，居住建筑面积421万平方米。
规划区人均住宅建筑面积按50平方米计算，居住用地可容纳居住人口约为8.42万人；住宅与商业、办公混合用地面积63.57公顷，建筑面积162万平方米，按住宅建筑面积占80%计算，可容纳居住人口约为2.59万人；共可容纳居住人口11.01万人。
综合两种预测方法，规划区居住人口容量约为9万人。
控规将按此人口规模并适量考虑周边地区需求安排公共服务用地及配套设施。
（2）用地规模
本规划区总用地为814.69公顷，其中城市建设用地706.38公顷，占总用地86.71%，人均城市建设用地面积确定为78㎡。
五、规划布局
1、规划结构
依据功能定位，按照“一带、一心、一核、两轴、五区”结构进行功能布局：
“一带”指依托南渡江的自然资源优势，打造集观光游览、度假休闲、文化娱乐为一体的滨江休闲产业带。
“一心”指依托琼山区第二行政办公区、片区商业中心形成的城市公共服务中心。
“一核”指现代服务产业核，利用该区向江向林、水系环绕的地段特征，着重发展休闲商务、文化创意、SOHO公寓等具有现代服务业特征的建设项目。
“两轴”指沿新大洲大道和椰海大道形成的城市发展轴。
“五片”指规划范围内的四个居住片区以及以发展职业教育和医疗卫生等公共事业为主的教育医疗综合片区。
2、空间布局
规划将基地打造成集“休闲、工作、居住”于一体的综合性生态型现代滨江新城。
规划充分考虑基地的特殊区位，总体上采取了相对理性的核轴结构与自然要素渗透并蓄的空间格局，形成核心区面江布置，“双核、一带、网络、多片区”空间结构。
双核——指城市公共中心和现代服务产业区。
其中城市公共中心依托琼山区第二行政办公区及片区商业中心形成；现代服务产业区是一个“半岛公园区域”，有较为完善的公共设施、社会网络和管理系统，以密集的创造性智力劳动为主，具有充分活力和现代意识的开放社区，具有生产创意、商务服务、培训教育、信息发布、休闲娱乐、居住等功能。
双核与滨江开敞空间、绿色通廊相互渗透，创造出形态独特、景观宜人的核心区空间形态。
一带——指滨江休闲带，包含滨江西路两侧和南渡江的江滩绿带，是服务于整个地区的公共休闲、观景、活动区，也是一条空间景观上的轴线，更是联系“双核”的重要空间纽带。
网络——指由道路绿化、社区绿地、街头绿地、防护绿化、广场等开敞空间和特色空间组成的遍布规划区域的网络化特色空间。
多片区——整个地区设置多个不同功能、空间特色各异的景观片区。
3、用地规划
规划城市建设用地706.38公顷，占规划总用地的86.71%。
主要包括居住用地、公共设施用地、道路广场用地、绿地。
（1）居住用地
⏹居住用地布局
规划居住用地面积为283.86公顷，占城市建设用地面积的比例为40.19%，可容纳居住人口9万人，人均居住用地面积31.54平方米。
其中：
二类居住用地面积为207.54公顷，占城市建设用地的29.38%；主要集中分布在凤翔东路两侧；新大洲大道、椰海大道、东线高速公路围合的区域；响水河畔的以联华国际仁邑小区和滨江西安置小区为主的居住区；龙塘河东侧等4个区域。
居住小区公共服务设施用地面积为12.75公顷，包括中小学和部分居住小区公共配套服务设施用地（居委会、派出所等），主要结合居住区布置，占城市建设用地的1.80%。
住宅混合用地面积为63.57公顷，占城市建设用地的9.0%，主要分布在新大洲大道东侧、椰海大道南侧以及凤翔东路南侧。
其中新大洲大道沿线商住混合带是片区商业中心的延续；椰海大道南侧办公居住混合用地是琼山区行政中心职能的扩展。
居住用地组织模式
为了更多地考虑社会关系，优化居民的生活环境，强化配套服务，适应市场化开发模式的需要，规划按照“居住社区——基层社区”的组织模式进行居住社区组织。
其规模与现行居住区规划设计规范中居住区和居住小区相对应，单个居住社区的人口规模约为3万人，单个基层社区的规模约为7千人。
根据现有的居住区管理区划及居住用地分布状况规划区划分为3个居住社区和13个基层社区。
⏹居住配套
（1）居住社区
规划居住社区中心3个，为下坎居住社区中心，铁桥居住社区中心，红星居住社区中心，规划用地总面积为2.80公顷。
下坎居住社区中心位于天上人间小区西侧，铁桥居住社区中心位于联华国际仁邑小区北侧，红星居住社区中心位于丹玺琉泉小区南侧。
居住社区中心安排的设施包括：
文化活动中心、体育活动中心、行政管理中心、社会服务中心、卫生服务中心、派出所等。
商业、金融、邮政服务设施于商业用地或商住用地内设置、菜市场以独立地块设置。
居住社区配套设施设置内容及标准一览表
序号
设置项目
内容
建筑规模（m2）
用地规模（m2）
设置要求
1
文化娱乐设施
文化活动中心
（☆）
包括小型图书馆、科普知识宣传与教育；影视厅、舞厅、游艺厅、球类、棋类活动室；科技活动、各类艺术训练班及青少年和老年人学习活动场地、用房等
3000～5000
1000～2000
2
体育设施
体育活动中心
（☆）
室外健身场地、慢跑道、篮球场、羽毛球场、排球场、健身房和游泳池等设施项目
1500
2000-5000
当学校体育运动场向社会开放时，可适当缩减室外场地（篮球场、排球场等）的用地
3
行政管理与社区服务设施
街政管理中心
（☆）
包括街道办事处及市政、环卫等管理用房
1000～1500
1000～1500
如人口规模较小，根据行政管理需要，可两个或两个以上居住社区共同设置一处
社区服务中心
（☆）
提供家政服务、就业指导、中介、咨询服务、代客定票等服务
1000～3000
派出所
（☆）
1000
1000
宜有专用院落，应有对外、对内方便的出入口；如人口规模较小，可两个或两个以上居住社区共同设置一处
4
医疗卫生设施
社区卫生服务中心
（☆）
含残疾人康复服务中心、残疾人托养所
1500～2500
1500～2000
设在交通便利、环境安静地段，应有对外方便的出入口和无障碍通道
居住社区中心配套设施合计
8500～15000
6500～11500
5
邮政电信设施
邮电设施
（☆）
提供电报、电话、信函、包裹、兑汇和报刊零售等服务的邮电综合业务服务设施
200
应设在建筑一层
6
商业金融服务设施
菜市场
（☆）
包括蔬菜、肉类、水产品、副食品、水果、熟食、净菜等售卖
3000～5000
宜设在底层，运输车辆易于进出的相对独立地段；与住宅有一定间隔；应配置停车场
社区商业金融服务设施
超市，餐饮、中西药店、书店、洗染、美容美发、综合修理；服装、鞋店、礼品、鲜花、照相、音像制品、日用杂品、五金电器、文具、洗浴等其他商业服务设施，银行储蓄所等金融服务设施
20000～25000
超市在底层设置独立的出入口，有一定面积的停车场地
其它地区配套设施合计
23200～30200
注：
1、设置项目后带“☆”号的设施（一类公共设施项目和菜市场），其内容和标准为刚性规定。
其余项目内容和标准具有一定的弹性，在保证基本服务的前提下可进行适当扩充调整。
2、可根据人口规模和居住社区定位取较高或较低指标。
在保证用地面积的前提下，建筑面积可根据服务范围内住宅的开发强度做适当调整。
（2）基层社区
规划基层社区13个，通常以主次干道围合的地块或大型居住开发项目为单位。
基层社区配套设施一般安排在位于基层社区相对中心的位置、或交通比较方便的地区，以方便为社区居民服务。
服务半径一般应保持在300-500米范围内。
基层社区安排的设施包括：
文化活动站、体育活动站、社区管理服务设施、小型商业金融服务设施、以及社区卫生服务站等。
幼儿园依托基层社区公共建筑设置，按照36人/千人，30人/班的标准进行配套。
基层社区配套设施设置内容及标准一览表
序号
设置项目
内容
建筑规模
（m2）
设置要求
1
文化娱乐设施
文化活动站
（☆）
包括书报阅览、书画、文娱、健身、音乐欣赏、茶座等主要供青少年和老年人活动
400～600
2
体育设施
体育活动站
（☆）
儿童及老年人活动场地和其他简单运动设施等，有条件可建设篮、排球及小型球类场地。
可与社区绿地结合设置
3
行政管理与社区服务设施
升级会员 