最全房地产估价报告样板.docx
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最全房地产估价报告样板
房地产估价报告
项目名称：
广州开发有限公司拥有的位于广州市海珠区江南大道中133号万国购物综合广场建筑面积为（18*18）平方米商业房地产市场价格评估
委托方：
广州房地产开发有限公司
估价方：
广东房地产评估有限公司
估价人员：
估价作业日期：
2012年12月15日～12月28日
估价报告编号：
粤万国[2013]（房估）字第001号
关键字：
万国广场商铺房地产价格
一、致委估方函
二、估价师声明
三、估价的假设和限制条件
四、估价结果报告
五、估价技术路线
六、附件
第一部分致委估方函
广州房地产开发有限公司：
广东房地产评估有限公司接受您的委托，对您拥有的位于广州市海珠区江南大道中133号万国购物综合广场铺建筑面积为（18米*18米）平方米商业房地产市场价格评估。
估价时点为2013年1月1日，估价目的为确定房地产出售提供价格参考依据而评估房地产市场价格。
我们根据中华人民共和国有关法律、法规和制度的规定，本着独立、公正、客观、科学的原则，按照房地产估价的法定程序，对委托方所提供的与被估价项目有关的资料进行了必要的核查审验，并派出工作人员到现场进行了详细的勘察、核实，采用科学的方法进行计算，结合估价经验，对影响房地产市场价格因素进行综合分析，确定估价对象于估价时点在满足本估价报告设定和限制条件下的市场价格如下：
房地产面积：
平方米
房地产单价：
人民币59961元/平方米
房地产总价：
人民币1942.7364万元
（大写：
陆拾肆元整）
特此函复！
法定代表人：
广东置信房地产评估有限公司
二0一二年十二月三十一日
第二部分估价师声明
对于本报告我们特作如下郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291－1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性进行详细勘查和测试，并不承担对相应权益进行确认的责任，也不承担其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
6、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。
7、本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托方提供，委托方应对资料的真实、可靠性负责。
8、本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为其权属确认的依据，估价对象权属界定以相关管理部门认定为准。
房地产估价师：
签名：
注册证号：
000001
房地产估价师：
签名：
注册证号：
000002
二0一二年十二月三十一日
第三部分估价的假设和限制条件
（一）估价假设条件：
1、资产占有方合法取得相关产权证件，并以所确认的房屋用途评估估价对象的价格。
2、本报告以估价对象在估价时点处于完好状态并达到评估假设的使用功能为假设前提。
3、估价对象在保持假设用途条件下，处于有效使用状态。
4、本次估价不考虑影响估价对象房地产价格的有关债务税费因素。
5、委托方提供的《房地产权证》和《房地产权共有（用）证》资料属实。
6、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律法规。
7、房地产市场为公开市场，交易价格为公开市场价格。
8、房地产在市场上交易期间，其价格仍将保持稳定。
（二）未经调查确认或无法调查确认的资料数据
估价人员未对估价对象进行内部结构的测试，本次估价假定其建筑质量合格、内部结构正常。
（三）估价限制条件
1、评估人员依据委托方提供的相关产权资料进行评估，因文件或材料不真实而引起的法律后果由委托方承担，特此申明。
2、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。
3、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。
4、本评估报告是在满足全部假设条件下，估价时点在2013年1月1日的房地产价格。
5、未经评估机构许可，不得向委托方和审查部门以外的机构和个人提供本评估报告；未经评估机构书面同意，任何单位和个人不得以任何形式发表、肢解本报告；本报告整体使用，单独使用任何一部分是无效的。
6、本评估报告以原件为准，复印件无效，无估价师签名和估价机构加盖公章无效。
7、本评估报告由广东置信房地产评估有限公司负责解释。
8、本评估报告使用的币种为人民币。
（四）有关说明
1、委托方未能提供委估房地产土地权属文件，本次评估设定委估房地产权属人拥有该房地产所分摊土地的正常权利。
2、本次评估结果的得出是以估价对象按照目前的规定用途能够持续使用为假设前提。
第四部分房地产估价结果报告
一、委托方
委托方：
广州田基业房地产开发有限公司
联系电话：
112345678900
二、受托方
估价机构：
广东置信房地产评估有限公司
法人代表：
机构地址：
广州市五山路5号地产楼A幢201室
资质级别：
2级
证书编号：
11111
邮政编码：
650542
三、估价对象描述
1、估价对象实物、使用状况
估价对象位于位于广州市海珠区江南大道中133号万国购物综合广场铺建筑面积为（18*18）平方米商业房地产，附近主要有前进路，内环路、江南大道中路等多条交通干道，地铁有二号线，周边有B21等公交线路30余条，交通条件较好，区域交通通达度良好；商铺周围公共、生活配套设施较齐全，主要有中国银行，工商银行等银行机构，有万丰花园等。
商铺所在街江南西商业街是以江南西社区为基础发展起来的一条综合性商业街，曾获得“全国购物放心一条街”等荣誉称号。
该街长约850米，聚集各类商铺近200间，其中近三成商铺属于连锁企业（店），另外还有名店城、时尚基地、广百新一城、百佳超市等大型商场和超级市场。
商铺所在商场万国商场则投资6个亿，共八层，有家乐福等高级超市进驻。
设停车位350余个，日客流量（10：
00-22：
00）在2000左右。
据估价人员现场勘查，估价对象位于商场第5层，一出电梯即可望到店面，位于该层中庭所对出的位置，是该层人流量相对较多的店铺。
且店铺为转角位，在东面和南面分别有一个进出大门，外墙贴黑色剖光瓷砖，商铺内部装修如下：
内墙乳胶漆、天花黑色暗花板，有高级射灯，没有多余的柱子。
普通半落地窗。
内设两个更衣间。
2、委估对象权益状况
委估对象权属人为广州基业房地产开发有限公司，商铺位于广州市海珠区江南大道中133号万国购物综合广场铺。
房屋登记情况：
房屋权属来源为2002年开发建设完成，房屋用途为商业，占有房屋份额为共同共有，建筑结构为钢筋混凝土，层数为第五层，竣工日期为2002年，建筑面积为平方米。
四墙归属为东至自墙，南至自墙，西至众墙，北至众墙。
四、估价目的
为确定房地产出售提供参考依据而评估房地产市场价格。
五、估价时点
2013年1月1日
六、价值定义
本估价报告出具的价格，是指估价对象于估价时点，在正常权利状况和使用条件下，满足本项目估价假设和限制条件时的现状用途房地产的市场价格。
估价结果包含相应的装修价值和分摊土地使用权价值。
七、估价依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；
3、《广东省房地产评估条例》；
4、国务院、建设部、国土资源部、广东省、**市颁布的有关法规和政策性文件；
5、委托方提供的《房地产权证》和《房地产权共有（用）证》；
6、评估人员实地勘察、调查获取的资料以及收集到的与委估房地产相似、相近的房地产价格资料；
7、委托方提供的与本次估价相关的其它资料；
8、本估价机构掌握的房地产市场相关资料。
八、估价原则
房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响所形成的，而这些因素又处于变动之中，房地产估价必须要对此做细致分析并正确判断其变动趋向，了解房地产估价组成的各项因素及各因素之间的相互作用，才能作出正确的估价。
因此，我们在确定房地产估价方法之前，首先要掌握房地产估价的基本原则，以此为指南，认真分析影响房地产价格的因素，灵活使用房地产估价方法，对房地产价格做出最准确的判断。
至于对委托项目的具体情况，本次房地产估价主要遵循以下原则：
（1）合法原则
在考虑估价对象的用途时，应以合法利用、合法交易、合法处置为前提。
（2）最高最佳利用原则
在考虑估价对象的用途时，应取其最高最佳利用状态，是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、能使估价对象发挥最高价值的利用状态。
（3）估价时点原则
房地产市场是变动的，评估某宗房地产价格时，必须假定市场情况停止在某一时间，这个时间就是估价时点。
确定估价时点原则的意义在于估价时日是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。
因为房地产价格与政府颁布的有关房地产法律、法规等密切相关，这些法律、法规的发布、变更、实施日期，均有可能影响评估房地产的时值。
（4）替代原则
竞争的市场中，具有相同或相似效用的生产要素之间可以相替代。
在房地产市场中也是如此，即在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与估价对象有替代可能的房地产价格和条件，通过与估价对象进行比较，然后对其间的差别作些适当的修正，确定估价对象的价值。
（5）预期收益原则
对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。
过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。
因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。
房地产也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。
对于具有收益或潜在收益的不动产我们可以将其收益年限内每年的总经营收入然后减去相关的经营费用，把未来每年的纯收益按照一定的资本化率折现到估价时点，即可作为该不动产在估价时点的相对应的权益状态下的价值。
九、估价方法
估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查看，对临近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，结合估价对象的实际，决定选取市场比较法和收益法作为估价方法。
市场比较法是将估价对象与估价时点有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
同时，我们可以通过收集大量具有可比性的市场资料来估计市场上客观的相关参数，如租金，经营费用等，从而得出估价对象客观合理的正常价格。
收益法是对于具有收益或潜在收益的不动产我们可以将其收益年限内每年的总经营收入然后减去相关的经营费用，把未来每年的纯收益按照一定的资本化率折现到估价时点，即可作为该不动产在估价时点的相对应的权益状态下的价值。
一十、估价结果
评估人员根据评估目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，选取科学的评估方法，在认真分析现有资料和当地房地产市场情况的基础上，结合收益法，经过周密、准确的测算，并结合估价经验对影响房地产价值的因素进行分析，评估确定委估对象在满足本估价报告设定和限制条件下的估价结果如下：
房地产面积：
平方米
房地产单价：
人民币59961元/平方米
房地产总价：
人民币1942.7364万元
（大写：
陆拾肆元整）
一十一、估价人员
房地产估价师：
签名：
执业资格证号：
111111
注册证号：
000001
房地产估价师：
123签名：
123
执业资格证号：
222222
注册证号：
000002
一十二、估价作业日期
2012年12月15日-2012年12月28日
一十三、本报告的有效使用期限
本估价报告的有效使用期限自2013年1月1日起一年内有效。
十四、风险提示
根据本报告估价目的，在运用本报告时应考虑未来市场波动风险、房地产变现的不确定性和变现费用、房地产转让时应缴纳的有关税费等因素对估价对象价格的影响和考虑本估价结果报告中对估价对象的价格定义后，参考估价结果确定出售价格。
第五部分房地产价格测算技术路线
一、个别情况分析
万国广场作为海珠全新最大的现代购物中心，落成于２００２年１月。
随着万国广场的落成，海珠成为广州新的商业中心。
成为与广州内环，地铁２号线同步配套的都市新景观、新功能系统。
附近主要有前进路，内环路、江南大道中路等多条交通干道，地铁有二号线，周边有B21等公交线路30余条，交通条件较好，区域交通通达度良好；商铺周围公共、生活配套设施较齐全，主要有中国银行，工商银行等银行机构，有万丰花园等。
商铺所在街江南西商业街是以江南西社区为基础发展起来的一条综合性商业街，曾获得“全国购物放心一条街”等荣誉称号。
该街长约850米，聚集各类商铺近200间，其中近三成商铺属于连锁企业（店），另外还有名店城、时尚基地、广百新一城、百佳超市等大型商场和超级市场。
商铺所在商场万国商场则投资6个亿，共八层，有家乐福等高级超市进驻。
设停车位350余个，日客流量（10：
00-22：
00）在2000左右。
据估价人员现场勘查，估价对象位于商场第5层，一出电梯即可望到店面，位于该层中庭所对出的位置，是该层人流量相对较多的店铺。
且店铺为转角位，在东面和南面分别有一个进出大门，外墙贴黑色剖光瓷砖，商铺内部装修如下：
内墙乳胶漆、天花黑色暗花板，有高级射灯，没有多余的柱子。
普通半落地窗。
内设两个更衣间。
二、区域因素分析
万国广场属于江南西商圈。
海珠区现有人口已突破１２３万，是一个商业繁荣、商圈密集的区域。
江南西是该区域传统的商圈，其中国际超市巨头之一的家乐福有意入驻此地。
在前进路与南田路的交界处，投资６个多亿、八层高的万国广场，家乐福将投资数千万在此抢建超级市场。
而在江南西路与宝业路的交接口，１０万平方米的江南城已经动工，将成为海珠区内一个较有影响的大型超市。
在海珠区城建与房地产事业大势利好的情况下，一度停工的江南控股中心也开始恢复工程，将建成一个超大规模的家居广场。
有迹象表明，以江南西路为核心，向江南大道、宝岗大道、昌岗路辐射的大江南西商圈正在蓬勃发展之中
海珠区随着广州市实施“南拓”战略和东部琶洲国际会展中心、生物岛和大学城等“信息港”组成项目的逐步建设，城区东部逐步形成开发热点地区。
目前海珠区处于两头热中间冷的空间“两极集中”阶段。
实质上缺乏关注的中部地区是广州市新城市中轴线的南延段，具有赤岗使馆区、中大国际布匹市场和众多的高等院校等众多活力元素，更重要的是海珠区政府新址近期将搬迁至此。
随着近期广州市中轴线建设的进一步推进和区政府搬迁的拉动，海珠区中部地区将会形成引导城区发展强大动力。
据此，海珠区城区发展未来将会进入由西部区级商业中心、新城市中轴线发展带和国际会展中心商务区共同引领城区发展的“三极多中心”的发展阶段。
中部板块以丽影广场为龙，加上旁边改造后的“广州TIT创意园”的开张，新商圈正在成为吸引中外商家的另一个高地。
西部板块，由太古仓8座仓库改造成的葡萄酒展贸中心、广州首个水岸电影院以及游艇俱乐部已投入运营，此外，广州橡胶十一厂搬迁后重新建设的综合商业中心光大都汇以及广州电池厂搬迁后改造的美食文化园花城往事正在紧锣密鼓地筹划后续进程。
这个周边仅1公里内的商圈聚集了四个总规模近50万平方米的大型商业项目。
由上可知，估价对象所在的中观区域是具备较好的发展前景的。
在可预测的若干年内，该区域的商业发展将呈一个快速崛起的态势。
三、市场背景分析
经调查分析，海珠区内有各种层次的消费人群。
一为高收入/消费水平的人群。
主要是指效益较好的国有企业员工以及附近的教师，该类人群收入较高、购买力强。
他们普遍有多套住房，大部分仍居住在单位宿舍。
赤岗路一带聚集了众多大型的制造型企业，其中不少为大型国有企业总部或附属机构，如：
广州市第一卷烟厂、广州市煤气公司海珠分公司、广州市第四机床厂等。
该类企业剧本设有员工宿舍区，在赤岗路上就有卷烟厂宿舍区、珠江啤酒宿舍区两大型小区。
另一部分则为中低收入/消费水平的人群。
主要是指一些拆迁户、特困户家庭、工业园区的外来务工人员以及一些原住民、大学生，该类人群收入普遍不高，如工业园区的打工仔多为1000-1500元/月。
他们大多居住在金丰花园、鸿升阁、鸿星阁、六福华庭、聚德花园等小区以及大塘村一带。
所以，总的来看该区市场需求档次丰富，人群庞大。
四、最高最佳使用分析
本次评估对象为位于广州市海珠区江南西商业圈的一条综合性商业街，这条街曾获得“全国购物放心一条街”等荣誉称号。
该街长约850米，聚集各类商铺近200间，其中近三成商铺属于连锁企业（店），另外还有名店城、时尚基地、广百新一城、百佳超市等大型商场和超级市场。
整个商业街人流量比较大，周围高校比较多，从而消费人群庞大。
从商业积聚和市场需求来看，该用途为最高最佳用途。
五、估价方法选用
通行的房地产评估方法有市场比较法、收益法、成本法。
估价方法的选择应按照房地产估价规范，根据当地房地产市场发育状况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
根据委估房地产的现状和利用情况，委估房地产采用市场比较法进行评估。
市场比较法是将估价对象与估价时点有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价格的方法。
同时，我们可以通过收集大量具有可比性的市场资料来估计市场上客观的相关参数，如租金，经营费用等，从而得出估价对象客观合理的正常价格。
收益法是对于具有收益或潜在收益的不动产我们可以将其收益年限内每年的总经营收入然后减去相关的经营费用，把未来每年的纯收益按照一定的资本化率折现到估价时点，即可作为该不动产在估价时点的相对应的权益状态下的价值。
六、估价测算过程
1．市场比较法下的价格评估
（1）交易案例选择
根据委估房地产的情况，本次评估在委估房地产同一供需圈的众多交易案中，选取了四个实际已发生交易、用途相同、交易时间与估价基准日相差不超过2年、在地域上述近邻区域的交易案例。
为了进一步保证可比信度，本次可比实例选取了与委估房地产同一商场的店铺进行比较。
比较案例情况见下表：
A
B
C
D
店号
413B
404
513
507
店铺名
New balance
reebok
jonsdale
kalLas
经营类型
服装店
服装店
服装店
服装店
剩余收
益年限
31
32
32
31
楼层
5
5
6
7
面积
150
185
167
140
试衣间数
2
2
2
2
门面装修级别
2
2
2
2
位置
五层左侧电梯第二间右边
五层中间电梯附近
六层左侧电梯的第二个
七层电梯隔壁
交易日期
Mar-11
Jun-10
Feb-10
May-11
交易情况
正常
正常
正常
正常
交易单价
56000
53000
47500
56000
交易总价
8400000
9805000
7932500
7840000
（2）交易案例比较因素说明表
根据委估房地产所在区域的情况，考虑到影响商业房地产价格因素的特点，依据《房地产估价规范》，结合所选比较案例的实际情况，选择影响估价对象价格的主要因素如下:
交易期日、交易类型、交易情况、
个别因素：
经营类型、剩余收益年限、楼层、面积、试衣间数、门面装修级别、位置。
具体请看下图：
比较因素条件说明表
A
B
C
D
待估对象
店号
413B
404
513
507
店铺名
New balance
reebok
jonsdale
kalLas
adidas
经营类型
服装店
服装店
服装店
服装店
服装店
剩余收
益年限
31
32
32
31
30
楼层
5
5
6
7
5
面积
150
185
167
140
试衣间数
2
2
2
2
2
门面装修级别
2
2
2
2
2
位置
五层左侧电梯第二间右边
五层中间电梯附近
六层左侧电梯的第二个
七层电梯隔壁
五层电梯正中间
交易日期
Mar-11
Jun-10
Feb-10
May-11
Jan-13
交易情况
正常
正常
正常
正常
正常
交易单价
56000
53000
47500
56000
待估
交易总价
8400000
9805000
7932500
7840000
待估
（3）比较因素指标值
各因素均与待估商铺比较，待估商铺因素指标值为100。
表中数字大于100，表示比较商铺的条件比待估商铺好，反之则表示比较商铺条件较待估商铺差。
根据委估房地产与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。
比较因素指数确定如下：
委估商铺与四个比较实例的用途、交易类型、交易情况以及付款方式相同，故对上述这些影响商铺价格的因素不作修正。
（4）区域因素
委估商铺与四个比较实例均位于万国广场，区域影响因素相似，故对于上述这些影响房地产价格的因素均不作修正。
（5）个别因素条件指数修正说明
A、店铺：
店铺经营的品牌，经营模式等。
因为可比实例均为同一档次的服装店，且牌子的知名度不相上下，故视可比实例与待估不动产均为100。
B、经营类型：
可比实例与待估不动产经营的均是服装店，故视可比实例与待估不动产均为100。
C、剩余收益年限：
因为商场的最高土地使用权年限为40年，以待估不动产剩余使用年限30年为100，则每增加多1年，修正指数往上加1。
D、楼层：
楼层影响商铺的可及性和人流量，以待估不动产剩余使用年限30年为100，则每上升（下降）1层，指数增加（减少）2。
E、试衣间数：
可比实例与待估不动产的试衣间数均是2，故视可比实例与待估不动产均为100。
F、门面装修：
可比实例与待估不动产的门面装修总体上算是同一个级别的，故视可比实例与待估不动产均为100。
G、位置：
位置影响商铺的可及性和人流量，故位置分为四个级别，分别是“优、良、中、差”，综合考虑各因素后确定较优的位置比较差的位置每相差一个级别，则往上加1或者往下减1。
根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表。
比较因素条件指数表
A
B
C
D
待估对象
店铺
100
100
100
100
100
经营类型
100
100
100
100
100
剩余收
益年限
101
102
102
101
100
楼层
100
100
98
96
100
试衣间数
100
100
100
100
100
门面装修级别
100
100
100
100
100
位置
98
99
99
99
100
交易日期
99
98
97
99
100
交易情况
100
100
100
100
100
交易单价
56000
53000
47500
56000
待估
综合修正指数
0.98
0.98
0.96
0.95
1
修正后价格
57142.85714
54081.633
49479
58947
待估
所以，用简单求平均的办法求在
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