房地产定向开发建设协议范本.docx
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房地产定向开发建设协议范本
定向开发建设协议
甲方：
住所：
法定代表人：
乙方：
住所：
法定代表人：
鉴于甲方成功竞买XX区XX地块（东至、南至、西至、北至XX，以下简称“XX地块”），乙方现委托甲方定向开发建设XX用房一栋，甲方予以认可。
甲乙双方本着平等互利、诚实信用的原则，经充分协商，就合作定向开发办公用房事宜达成以下协议：
一、XX地块概况与定向开发标的
XX地块位于XX区，东至，南至XX，西至，北至XX，XX地块总面积为XX平方米（宗地代码为）。
乙方自愿委托甲方在该XX地块东北角紧邻街位置开发一栋写字楼作为乙方办公用房（以下简称“定向开发标的”）。
乙方对于“定向开发标的”的基本要求如下：
地上建筑面积约为XX平方米；建筑层数为层，甲方在建筑层高方面尽力满足乙方如下条件：
一层为XX米，二至八层为米，九层为XX米，女儿墙在符合政府规划部门规定的前提下尽量满足乙方要求；建筑电梯配置不少于XX台；建筑外立面采用XX幕墙；建筑不考虑装配式建筑体系（如果土地出让条件中要求配建装配式建筑，则由于装配式体系额外所增加的建造成本可按项目总面积占比分摊至定向开发标的成本中）；现场市政公厕须甲方协调排迁，避免对定向开发标的建筑的使用产生不利影响；保证定向开发标的建筑距离高压线满足规范及审批要求；定向开发标的建筑须配建XX个地下专属车位,车位具体位置须在乙方购买定向开发标的建筑主体下方就近位置。
建造标准参照本协议表1。
二、合作模式
受乙方委托，甲方于XX地块指定位置按乙方要求的标准为乙方定向开发办公用房一栋，以甲方名义报批及建设，乙方提供定向开发资金。
定向开发标的建筑规划方案、建造标准、建设进度计划和支付计划由甲乙双方共同确定，并以书面形式明确。
三、定向开发价款
1、定向开发价款的确定：
甲乙双方确认，定向开发标的的开发价款由双方依据项目取得土地价格、建设成本与开发费用等开发必要支出进行核定，含税价格暂定为XX万元（包含XX万平方米地上建筑和地下XX个专属车位）。
双方共同确认，土地取得成本含税楼面单价为XX元/平（不含地下土地出让金及相应契税）。
2、定向开发标的建造标准与地上建筑单方估算版目标成本参照本协议表1确定，非经乙方同意，定向开发标的地上建筑单方估算版目标成本不得超过XX元/平方米（建筑单价计算方式为总定向开发价款地上建筑面积，不含因装配式建筑成本产生的调整），否则乙方可以单方面解除本协议，甲方应在协议解除后7个工作日内返还乙方已支付的定向开发价款。
甲方有权对本协议表1明确的建造标准与地上建筑单方估算版目标成本进行核减，以保持定向开发标的地上建筑单方目标成本不超过XX元/平方米（成本中含配套地下XX个车位的成本，车位面积暂按XX平方米/个计算，待产权测绘机构确认后，按实际车位面积调整成本），乙方予以认可。
定向开发交房标准及成本组成（表1）
类别
单价（元/㎡）
测算金额（万元）
建造标准及说明
土地成本
土地竞得价
XX
XX
其中：
地上土地出让金万元；地下土地出让金预估万元。
地下暂定XX平；地上XX平。
契税
印花税
市政公用设施配套费
XX
XX
XX市标准，公建XX元/平方米缴纳（包含自来水配套费10元/㎡、消防配套费5元/㎡）
小计
XX
XX
土地外写字楼成本
前期费用
XX
XX
建安成本
XX
XX
（电梯配置不少于XX台，品牌中档合资（迅达，奥的斯、通力、蒂森）；建筑外立面天然石材+玻璃幕墙+铝板；电梯前室装修标准：
墙面水泥砂浆、地面细石砼找平层、清水天棚；公共区域装修标准：
墙面水泥砂浆、地面细石砼找平层、清水天棚）；室内：
墙面水泥砂浆、地面细石砼找平层、清水天棚；楼梯间：
白钢栏杆扶手、地面水泥砂浆、墙棚面水泥砂浆；中央空调：
（约克、麦克韦尔、日立）；采暖：
地热：
弱电系统：
对讲系统、水电表远传、电子巡更、光纤入户、可视监控、地面停车管理系统、周界防护、门禁系统，消防系统：
满足验收；室外工程：
硬质地面采用石材、道路沥青路面、植草砖停车位、铁艺围墙、园林绿化工程：
点景乔木、骨干乔木、中层灌木与地被等
销售费用
XX
XX
不计取
财务费用
XX
XX
不计取
管理费用
XX
XX
四项成本加土地费用的%
综合税率
XX
XX
定向开发价格XX万元的XX%计取综合税率
小计
XX
XX
写字楼综合成本
7723
XX
XX
地下室成本
前期费用
XX
XX
建安成本
XX
XX
电梯前室装修标准：
毛坯；楼梯间：
白钢栏杆扶手、地面水泥砂浆、墙相面乳胶漆；其他区域装修标准：
墙面防霉涂料、地面环氧树脂地坪漆、标识标线、天防霉涂料；弱电系统：
可视监控、地下停车管理系统门禁系统；消防系统：
满足验收
销售费用
XX
XX
不计取
财务费用
XX
XX
不计取
管理费用
XX
XX
土地费用及四项成本的XX%
小计
XX
XX
成本合计
XX
3、定向开发价款的更改：
甲乙双方共同确认申报建筑方案与建造标准，定向开发标的的建筑面积以政府规划部门审批的《工程规划许可证》为准，定向开发标的单价以施工图出具后确认的施工图版目标成本为依据（不包括营销费用和财务费用之外的全口径成本），双方据此共同调整定向开发标的总价款，并于调整后的首次付款节点进行价款调整。
4、付款进度约定：
定向开发价款分期支付：
（1）乙方已于20XX年XX月XX日向甲方指定账号支付定向开发价款人民币XX万元，双方对此确认无误。
（2）乙方已于20XX年XX月XX日向甲方指定账号支付定向开发价款人民币XX万元，双方对此确认无误。
（3）乙方按照XX地块土地出让合同要求的缴纳剩余土地出让金的时限向甲方指定账号支付定向开发价款，该笔定向开发价款为定向开发XX地块乙方所对应的应缴纳的剩余土地出让金。
（4）XX地块竞买成功后，甲乙双方共同确定定向开发标的建筑规划方案、建造标准、建设进度计划和支付计划，甲方向乙方出具每次付款所对应的合同或支付说明文件后，乙方按照书面确认的金额5个工作日内向甲方指定账号支付定向开发价款。
5、收款账户：
乙方应依照本协议约定的付款节点及金额将各期定向开发价款支付至甲方指定的如下账户：
户名：
；
账号：
；
开户行：
。
四、建设工期与质量
1、甲乙双方共同确定定向开发标的建筑规划方案、建造标准、建设进度计划，但甲方取得预售许可证期限最迟限定在甲方竞买取得XX地块后12个月内，交房期限最迟限定在甲方竞买取得XX地块后26个月内。
定向开发标的的产权证最迟限定甲方竞买取得XX地块后30个月内办理完毕，如未按约定时间办理完毕,按《商品房买卖合同》中确定的产权办理日期的违约责任执行，双方另有约定的除外。
2、由于不可抗力因素（火灾、水灾、地震等自然灾害及可能复发新冠疫情）造成延期的，工期顺延，甲方应及时通知乙方，乙方可无责相应顺延支付定向开发价款。
3、定向开发标的质量标准为合格，符合法律法规强制性规范要求。
五、双方权利义务
1、甲方的权利义务
（1）按照甲乙双方共同确定的定向开发标的建筑规划方案、建造标准，甲方对XX地块及定向开发标的的规划与建设内容进行报批报审。
（2）为项目开发需要，甲方有权以XX地块向第三方设定担保，但应保证不损害乙方合法利益。
甲方承诺，在定向开发标的建设至一层封顶具备办理预销售许可证条件时，解除XX地块抵押担保。
如甲方未能按时解除抵押担保，则视为甲方违约，违约金按照定向开发价款的0.1%/日的标准支付。
如果乙方将其定向开发标的向第三方设定抵押担保，且乙方未按期归还贷款造成甲方不能如期办理标的房屋网签备案、产权办理等相关手续的，不视为甲方违约。
（3）甲方应积极配合乙方办理签署相关协议（包括但不限于商品房买卖合同等）和产权登记手续（包括但不限于产权证等）等工作，并协助乙方对定向开发标的完成验收。
（4）甲方在收到每笔定向开发价款后的5日内（包含第5日），应向乙方提交收款证明，以邮件形式或者当面提交形式交给乙方。
（5）甲方应在办理规划许可证前，按照乙方需求对定向开发标的进行逐户产权分割，最终报批预售许可。
定向开发标的的销售密钥由甲乙双方共管，但乙方不得影响甲方销售XX地块上定向开发标的以外的其他商品房销售。
（6）甲方应确保乙方每笔定向开发价款均专款专用于XX地块，不得挪作他用。
2、乙方的权利义务
（1）乙方应按照本协议约定按时足额支付定向开发价款；
（2）定向开发标的建筑规划方案、建造标准、建设进度计划和支付计划由甲乙双方共同确定，并以书面形式明确。
（3）乙方需在工程规划许可证办理之前，对定向开发标的建筑进行产权划分。
（4）乙方人员可派驻代表沟通、协调解决销售过程中涉及到的相关事宜，包括但不限于更名、房款缴纳、银行按揭手续办理等。
同时，乙方可以以联系函的形式沟通相关事宜，甲方须于3个工作日内见函回复，若甲方未及时回复，或甲方未能在约定时间内办理相关事宜的，每出现一次，乙方有权扣减管理费5000元；
（5）在项目实施过程中，如因管理原因出现重大质量隐患，经整改后仍给乙方造成额外损失的，按损失额扣减管理费，额度不超过100万元。
六、特别约定
1、定向开发标的在取得预售许可证前，甲方确认最终报批备案价格按照乙方需求申报（但不得违反政府相关部门限价与备案要求）。
2、甲方配合乙方签订《商品房买卖合同》后，《商品房买卖合同》内容及补充协议内容与本协议不符的，以《商品房买卖合同》内容及补充协议为准。
3、签订《商品房买卖合同》的约定：
（1）甲方在取得《商品房预售许可证》后，项目去化率达到85%（定向开发标的除外）之后30日内，乙方及乙方指定第三方就定向开发标的房屋全部进行备案，同时乙方指定第三方办理时，乙方需书面通知甲方，甲方予以配合。
《商品房买卖合同》中付款方式为一次性的，甲方收到备案房屋全部价款后7日内，根据乙方实际付款比例为准，将乙方已付的该房屋相当部分定向开发价款予以返还，返还金额计算方式为该房屋销售总价×乙方实际付款比例。
《商品房买卖合同》中付款方式为按揭的，在甲方收到首付款后的7日内，按照乙方实际付款比例，将乙方已付的该房屋相当部分定向开发价款予以返还（须以银行审批通过为准），首付款返还金额计算方式为该房屋首付款×乙方实际付款比例；在甲方收到银行按揭回款的7日内，将乙方已付的该房屋相当部分定向开发价款予以返还，按揭回款的返还方式为该房屋按揭回款×乙方实际付款比例（首付款时点的比例）。
第三方付款金额超出上述返还金额的部分，甲方同意乙方改变定向开发价款总基数并进行核减，核减后的总定向开发价款相当部分（即第三方付款金额超出上述返还金额的部分）延期支付。
待甲方收到的第三方超额部分的价款及乙方按照付款基数改变后所实际支付的定向开发价款总额，满足约定的总定向开发价款后，视为乙方已全部按约定付完该栋标的的总定向开发价款。
乙方要求将定向开发房屋备案至乙方名下的，参照第三方备案要求。
（2）如乙方在全部支付完毕约定的总定向开发价款，乙方指定第三方办理备案时，乙方需书面通知甲方，甲方予以配合。
《商品房买卖合同》中付款方式可以约定为一次性或者商业按揭（须以银行审批通过为准），甲方收到备案房屋的部分或全部价款后7日内返还至乙方指定账户。
4、面积误差：
在甲乙双方确认申报建筑方案时，地上建筑面积偏差不超过5%的，乙方予以认可，双方依照本协议约定调整定向开发价款；面积误差超过5%的，甲乙双方另行协商确定，协商不成的，乙方有权单方解除本协议，甲方应在本协议解除之日起7个工作日内将乙方已付全部定向开发价款和利息返还至乙方，利息计算方式为：
乙方为本协议支付对应的定向开发价款取得的银行贷款利率，双方互不追究责任。
5、关于退房的特殊约定
如备案在乙方指定的第三方名下的房屋发生退房，就该套房屋乙方需退还甲方返还乙方的全部款项，并按退房时的乙方实际付款比例，补交该套房屋的定向开发价款差额（差额计算方式=该套房屋总价款×退房时乙方实际付款比例-甲方返还乙方全部款项），并按该套房屋总价款核增总定向开发价款基数，如因第三方原因发生退房的，该房屋定金等扣留部分归属乙方所有。
6、乙方指定收款账户
乙方指定收款账户如下：
户名：
；
账号：
；
开户行：
。
7、税费约定
（1）因甲乙双方约定的定向开发价款中包括税金，所以在定向开发标的总《商品房买卖合同》签约额不超过约定的总定向开发价款时，乙方无需承担其它税费。
若《商品房买卖合同》中任一合同单价超过定向开发单位价款（初步定XX元/平方米），但总《商品房买卖合同》签约额不超过约定的总定向开发价款，乙方无需承担其它税费。
但是，如税务机关认定定向开发标的部分《商品房买卖合同》价格偏低，要求补缴税款，补缴的税款由乙方承担，甲方代为向税务机关缴纳。
（2）定向开发标的总《商品房买卖合同》签约额超过约定的总定向开发价款，乙方就总签约额减去总定向开发价款的差额部分承担相应的税费，甲方代为向税务机关缴纳。
为方便计算，在甲方返还房款金额中主要税种按如下方式预扣除：
其中增值税及附加按超过定向开发价款部分换算为不含税价款的3.36%、印花税0.05%,土地增值税按超过定向开发价款部分换算为不含税价款的2.5%、企业所得税为超过定向开发价款部分换算为不含税价款的3.75%（按应税所得率15%计算）预扣除。
待项目完结后,按双方认可税务机关全额清算的各税种实际负担率（单个税种与不含税销售收入的比率）计算税金，由乙方多退少补税额。
（3）因甲方自身原因，致使该项目需要补缴相关税费及受到处罚的（包括加收滞纳金），乙方不承担责任。
8、关于物业管理的约定
定向开发标的的物业由甲方统一管理，物业单位由甲方指定，物业费按统一标准收取。
七、违约责任
1、如乙方未能依照本协议约定付款节点支付定向开发价款的，甲方有权要求乙方依照总定向开发价款金额的0.1%/日的标准承担延迟履行违约金。
延迟履行超过30日的，甲方有权单方解除本协议，将定向开发标的整体或分割进行包括但不限于抵押、出售等处分，开发标的出售后甲方所得款项在扣除乙方违约金之后，应分期分批退还乙方先期投入的定向开发价款。
2、甲方成功竞买XX地块后，不能依照双方约定的规划面积、建设标准、预售、交房时间等条件完成开发标的的，乙方有权要求甲方依照总定向开发价款的0.1%/日的标准支付违约金；延迟履行超过30天的，乙方有权单方解除本协议，甲方应于协议解除之日起7日内向乙方返还全部已付定向开发价款及支付违约金。
3、如果甲方违反本协议第六条第3款的约定，甲方应按照应返还金额的0.1%/日的标准承担延迟履行违约金。
4、如果乙方违反本协议第六条第5款的约定，乙方应按照应返还金额的0.1%/日的标准承担延迟履行违约金。
5、若甲方违反本协议第四条第一款约定，除承担违约责任外，还应补偿乙方为本项目所支付的定向开发价款的贷款利息，利息金额为乙方已支付的银行利息票据中所载金额。
八、争议的解决
甲乙双方在履行本协议过程中如发生争议，应友好协商解决，协商不成的，任一方均有权向项目工程所在地有管辖权的人民法院起诉。
九、协议的生效和其他
1、本协议自甲乙双方签字并盖章之日起生效，本协议未尽事宜，由双方协商解决，并形成书面补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。
2、本协议一式陆份，具有同等法律效力，甲乙双方各执叁份。
甲方（盖章）：
乙方（盖章）：
法定代表人（签字）：
法定代表人（签字）：
年月日年月日
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