车库建设项目商业实施计划书.docx
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车库建设项目商业实施计划书
车库建设项目商业计划书
第一章总论1
一、项目提要1
二、编制依据2
第二章项目建设背景与必要性2
一、项目建设背景2
二、项目建设必要性4
第三章建设单位基本情况7
一、自然资源概况7
二、社会经济情况9
三、存在的主要问题10
第四章项目选址与建设条件10
一、项目选址10
二、建设条件11
第五章建设方案与建设容12
一、指导思想12
二、建设原则13
三、建筑设计15
第六章项目管理与实施进度16
一、项目实施的管理16
二、项目建成后的运行管理19
三、实施进度安排19
第七章环境影响与保护评价20
一、环境影响评价20
二、环境保护评价22
第八章劳动保护与消防安全25
一、劳动保护25
二、消防安全26
第九章投资估算与资金来源27
一、投资估算依据27
二、投资估算27
三、资金来源28
第十章效益分析28
一、经济效益28
二、社会效益28
十一章结论28
第一章总论
一、项目提要
（一）项目名称与建设单位
1、项目名称:
某农场车库建设项目
2、项目主管部门：
省农垦总局**管理局
3、项目性质：
新建
4、项目建设单位：
某农场
5、项目建设地点：
某农场场部
6、项目总负责人：
农场场长
项目经济负责人：
农场计财科科长
项目技术负责人：
农场建设科科长
（二）项目建设地点、概况、期限
1、建设地点：
位于场部中心地带6号楼与8号楼中间。
2、建设概况：
总建筑面积为1394.99平方米。
3、建设期限：
该项目建设期一年，即2011年。
（三）建设容
车库，建筑面积1394.99平方米。
地上一层，共48个车库
每个库24.74平方米
（四）投资估算及资金来源
１、投资估算
本项目总投资270万元。
2、资金来源
项目建设总投资270万元，资金来源全部由企业自筹。
二、编制依据
文件依据
1、《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》（中发〔展2006〕1号）。
2、《垦区小城镇建设规划》。
3、《某农场国民经济和社会发展“十二五”规划》。
第二章项目建设背景与必要性
一、项目建设背景
（一）农场总体规划概况：
目前，**农场现有土地22.8万亩，下属4个管理区，总人口10122人，总户数3160户，其中：
场直人口9722人，场直下设社区居委会1个，按照总局抓城、强工、带农的战略构思，**农场总体规划全部搬迁到场部居住，届时场直人口将达到11000人，由于人口集中，车辆也相应集中，因此现有车库使用矛盾日益突出，所以兴建车库是新城镇建设发展的迫切需要。
（二）国家宏观政策影响
在全面建设和谐社会进程中，要坚持统筹城乡发展，统筹区域发展，统筹经济社会发展，统筹人与自然和谐发展，统筹国发展和对外开放的指导思想。
全面建设和谐社会要在经济发展的基础上实现社会全面进步。
随着经济和社会的发展，人们对科技、教育、卫生、文化事业等社会公共产品的需求日益增长，对社会公益性基础设施建设的要求日益提高。
在加快经济发展的同时，搞好人民群众关心的社会公益性基础设施建设是构建和谐社会的重要容。
垦区开发建设以来，虽然从多方面得到党中央、国务院的亲切关怀和各级政府的支持，经济和社会事业有了很大发展，在支援国家社会主义建设，发展边疆经济，维护边疆稳定中发挥了重要作用。
改革开放以后，垦区经济快速发展，已成为我国的重要商品粮基地，是农业部直属直供垦区。
（三）现有基础设施状况
由于投入不足，农场的社会事业发展相对滞后，科技、教育、卫生、文化等社会公益性事业和基础设施比较薄弱。
多年来建设性投资主要用于生产发展上，用于农场的公益性建设较少，与周边农场城镇存在较大差距，尤其车库建设矛盾突出，因而在一定程度上影响了农场生活质量的提高，也影响了职工进一步发展经济、建设家乡的积极性，不利于发挥农场社区形象和示带动作用，甚至还将延缓农场经济发展和全面建设和谐社会的进程。
在目前农场的停车场所很少，由于没有车库，大部分车辆都停在小区外面，有的干脆停在人行道上，严重影响居民出行、锻炼。
为贯彻党的十七大提出的“以人为本共建和谐社会的可持续发展观”的方针，以及与农垦总局提出的城乡一体化发展战略格局结合，全力打造中心城镇的战略构思，加强垦区社会公益性基础设施建设，为农场创造良好的场容环境，以提高他们的精神生活质量、使其达到健康、和谐生活标准。
为此，**农场按照国家有关政策和要求，在调查研究的基础上，提出在**农场场部建设一处集中车库。
二、项目建设必要性
（一）项目建设是落实党的科学发展观的需要。
以人为本的科学发展观，是我们党对社会主义现代化建设指导思想的新发展。
是国务院扩大需，促进经济增长的十项措施中“加快乡镇综合文化建设”的具体实施要求，优先考虑已有规划的项目加大支持力度，加快工程进度，同时抓紧启动一些新的建设项目，办成一些群众期盼、对国民经济长远发展关系重大的大事。
坚持既有利于促进经济增长，又有利于推动结构调整；既有利于拉动当前经济增长，又有利于增强经济发展后劲；既有效扩大投资，又积极拉动消费。
要把促进增长和深化改革更好地结合起来，在国家宏观调控下充分发挥市场对资源的配置作用；发挥中央和地方两个积极性。
对于全面建设和谐社会进而实现现代化的宏伟目标，具有重大而深远的意义。
随着**农场近几年经济的快速发展和城镇化进程的快速推进，人们在物质生活提高之后，急需规划场容建设，由于特殊的历史原因导致基础设施建设极不均衡，场直地区车库较少，居民停车位置随机性极大。
这种状况与党的十七大精神不相适应，也影响了干部群众全面建设和谐社会的积极性，也影响社会安定团结。
为落实党的十七大精神，体现“以人为本”的思想，真正为老百姓做好事，做实事，必须把职工群众最关心的停车场所建设好，进一步调动干部群众建设社会主义和谐社会的积极性是民心所向、民生所需。
（二）项目建设是提高人民物质和精神生活质量的重要举措
不断改善人民生活，是我们党全心全意为人民服务宗旨的最终体现，是处理好改革、发展、稳定关系的结合点。
人民群众的生活水平不断提高，推进改革就会得到更加广泛的支持，我们党的执政基础就会更加巩固，农场的事业就更能稳步发展。
垦区农场是在特殊的历史年代，为完成特殊历史使命而建立起来的。
在几十年的艰苦创业中，垦区农场广大干部群众担负着屯垦戍边、发展经济的重任，长期在较为恶劣的自然环境下艰苦奋斗，为当地经济与社会发展及社会稳定做出了重要贡献。
加强垦区基础设施建设，是为了凝聚起垦区人民创业的伟大力量，同时也是建设国家重要商品粮基地，加快垦区经济发展和实现农业现代化的最为可靠的智力与精神保证。
垦区跨越式发展的思路确定后，农场加快了发展速度，经济实力快速增强，GDP和人均收入都快速增长。
随着我国向全面建设和谐社会迈进，改善自身生活环境、追求较高层次的物质和文化生活、构建和谐美好社会已成为垦区农场广大干部职工的一致心声和迫切要求。
在垦区经济发展有了一定基础之后，加强垦区基础设施建设，不仅可改善群众活动的条件，还提高了群众的思想道德、文化素质，对推动精神文明建设移风易俗起到积极推进作用。
（三）项目建设是构建农场和谐社会不可缺少的容。
构建社会主义和谐社会，农场必须统筹协调各方利益，牢固树立人民第一、群众至上的观念，把解决群众关心的问题作为群众工作的重点，把维护和实现最广大人民的根本利益作为制定政策、开展工作的出发点和落脚点，高度重视和维护广大人民群众最现实、最关心、最直接的利益，真正体现执政为民。
统筹经济社会发展，就要确立以人为本的理念，更多地关注科技、教育、健康、文化、体育和公共工程等事业的发展水平，满足老百姓日益提高的物质文化生活需要。
因此，**农场在落实中央精神，构建和谐社会的进程中，任务更加繁重。
重点规划好场容，推进垦区构建和谐社会的进程不断加快。
第三章建设单位基本情况
一、自然资源概况
（一）地理位置
**农场地处省西北部小兴安岭西麓，位于五池市境。
地理坐标为东经125°54′57″--126°13′31″，北纬48°45′45″--48°58′36″。
东部与引龙河农场相邻；南部与五池农场毗邻；农场西部和北部与格球山农场相邻。
（二）气候特征
**农场区域气候属中温带大陆性季风气候区，夏季短暂湿润，冬季严寒漫长。
春季多大风，夏季温热湿润，雨量充沛，秋季短暂，气温下降迅速。
年平均降水量500—556毫米。
年平均气温在—0.2℃，无霜期为100—125天。
（三）土壤情况
农场区域土壤类型分为暗棕壤，黑土、草甸土三种，土质肥沃，有机质含量为5.7％，PH值在5.5－6.5之间，属微酸性。
（四）水资源条件
农场水资源丰富，地下水资源年可利用量为0.5亿立方米，其中年可利用地表水量0.28亿立方米，地下水年可利用量0.19亿立方米。
境有两条河流，北部为科洛河支流水系，长为12公里，南为讷漠尔河水系，长为14公里，两条河流流域面积为22平方公里，河水一般在1米左右，坡降1/100-1/700。
多年平均径流深30毫米，多年平年径流0.2102亿立方米。
农场现有中型水库1座，小型水库2座，汇水面积为58.1平方公里；总库容1238万立方米。
（五）工程地质
农场危房改造项目建设地点地质构造为第四纪平原区地质发育，地表有粘土覆盖，由素粘土、粘土和粉质粘土构成，地基所处为第三层粉质粘土。
土壤冻层深度一般在1.5～2.5米。
二、社会经济情况
（一）土地与人口情况
土地总面积45.77万亩,其中耕地22.8万亩,林地11.5万亩,草地9.2万亩,其它2.27万亩。
全场总人口10122人，总住户3160户。
（二）主要业务围与业务能力
农场下属4个管理区、工业单位2个。
农场以农业生产为主，主要种植大豆、小麦、玉米等农作物，2010年粮豆总产量7.2万吨，单产315公斤/亩。
（三）基础设施情况
农场现有房屋面积318000平方米，其中住宅面积220650平方米。
现有高低压输配线路214公里。
现有程控装机2000多门，水泥路面7.35公里，自养砂石公路96公里。
各种载重汽车54余辆。
建筑房屋原材料供应充足。
具备正常的交通条件，建设所需的物质可保证运输到位；建设所需的砂石可从当地采购备齐，其它建材可从建筑市场比价择优采购，降低工程造价。
（四）农业机械状况
农场拥有农机具1433台（套）,拖拉机297台，播种机139台，联合收割机40台，全场有小型轿车152台，其他机械14台（套）。
基本实现了农作物种、管、收全部机械化。
农场经过多年的开发与建设、农场实现了从小到大、从弱到强，经济与社会建设快速发展。
（五）资产与财务状况
农场2010年拥有固定资产10591万元，农场实现生产总值29912万元，其中：
第一产业16538万元，第二产业3804万元，第三产业9570万元。
农场实现利润340万元。
资产负债率46.02%，人均纯收入12483元。
三、存在的主要问题
现有车库使用数量严重不足。
**农场整体搬迁后场部人口达到10122人，截止到2010年底，随着整体搬迁的逐步深入，场直总人口将达到9722人，随着人口的增长，生活水平的提高，车辆的增加，导致现有车库数量已经远远不能满足车辆的需要。
第四章项目选址与建设条件
一、项目选址
项目选址的原则
1、应符合小城镇建设总体规划，坚持因地制宜，分类指导，统设的原则。
2、应符合地势较高，基地稳固，地形规整，并有必要的给排水设施的原则。
3、应符合便于利用当地的水、电、路等基础设施的原则。
4、应符合环境安静幽雅、远离污染源，交通比较方便地段，有利居民生活的原则。
二、建设条件
（一）交通条件
该项目周边交通便利，位于场部中心地带。
（二）供水条件
本项目供水水源为城市自来水供水管网项目建设地点有供水管道通过，为农场公用水源，水源水质好，符合国家饮用水质量标准，可以满足生活用水需要。
污水排放到排水主管道，可满足生活污水排放要求。
（三）污水排放条件
本项目建设时及建成后所排放污水为生活污水，生活污水经化粪池处理后直接排入市政污水管道，可满足生活污水排放要求。
（四）雨水排放条件
本项目不设雨水排水管网系统，雨水利用地面坡度排至小区道路，而后排向城市道路，由城市道路雨水收集系统汇入城市雨水管网。
（五）电力供应
项目建设地点附近电力有国网10KV线路，只需要架设低压供电线路，既可满足用电要求。
北侧建有变电站，采用箱式变供电。
（六）通讯条件：
与当地程控接通。
（七）工程地质
地基承载力在9—12吨之间，完全可以满足民用住宅建设的要求。
（八）采暖
项目建设地点有集中供暖设施，可以保证供热的需要，达到供暖要求，采用分户式采暖自我调控温度。
第五章建设方案与建设容
第五章建设方案与建设容
一、指导思想
建设社会主义新农村，是党中央统揽全局、着眼长远、与时俱进作出的重大决策，是推动农村走上生产发展、生活富裕、村容整洁、管理、乡风文明的发展道路。
基于用地自身特点的区位和环境资源条件，以设计现代化、园林化、创造充满时代感、富有高品质、体现城镇新风貌的生活设施为目标，合理确定建筑物的布局与开发强度。
最终达到人居楼房中，车进库房，楼置花园中，花园森林中，森林自然中的建设目标。
以市场为导向，以景观建设为补充，以场所特征规划为重点，以地域文化品牌打造为突破口的设计指导思想，并以以下三点作为设计的核心容：
（一）坚持生态环境优先，促进持续发展。
（二）提升建筑物品质，丰富小区景观容。
（三）提高物业服务质量，增加服务项目。
二、建设原则
（一）人本原则
1、整体尺度设定、环境设计以人为本、通过宏观结构层面上的总体考虑与微观景观与建筑物设计层面上的具体细部设计相结合，强调人性化的规划设计原则。
以人为本，考虑现代的集中停车库方式，特别是健康生活模式的转变，形成一种绿意、自然、艺术、和谐、舒适、高效的活动环境。
2、在质量上以高标准、高起点为原则，强调方便职工的使
用，同时也为职工创造安宁、稳定的人行活动场所。
（二）生态化原则
在保持并适度调整优化原有景观格局的基础之上，在具体居
住组团的规划设计过程中，强调对自然景观、生态要素的引入。
在局部地带，如景观轴线，有机结合地形重整，创建生态景观与
绿地的有机结合，形成楼区整体的景观轴线，调节优化整个居住
社区的局部小气候，成为该小区环境优势与亮点。
贯彻“尊重自
然”思想与“可持续发展”概念，以建设绿色活动空间环境为规
划目标，满足小区的功级性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。
创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代化停车场所。
（三）可操作性原则
对规划基地的现状景观资源，在充分调查、分析现状地形条件的基础之上，合理有效地、适度地对地形重整，从而创造出既宜于职工活动生活，又具有丰富的自然景观、生态资源的活动场所。
在功能设计方面，充分考虑多样化的需要，以适应多元化的市场需求，满足不同层次职工停车场所需要。
（四）可持续发展原则
设计中注重自然景观资源及土地资源开发方式和强度的远见性和弹性，并为后续发展留有空间。
（五）塑造特色原则
利用设计手法和元素，通过对环境的整饬和改造，达到景观的再创造，形成人性化的、美观的、与大环境和谐共存的新型活动中心，创造出一种能够促进并提高愉快欢乐感的特征小区。
以“、净水、绿树”为主要特征的园林自然景观。
三、建筑设计
（一）设计依据
1、《民用建筑设计通则》（50352-2005）。
2、《建筑设计防火规》（GB50016-2006）。
3、《建筑抗震设计规》（GB50011-2001）2008年版。
4、《省地震动峰值加速度区划图》。
5、《城市居住区规划设计规》（GB50180-93）。
6、《城市用地坚向规划规》（CJJ83-99）。
7、《城市道路和建筑物无障碍设计规》（JGJ50-2001）。
8、《给水排水管道工程施工及验收规》（GB50268-97）。
9、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规》（GB50242-2002）。
10、《建筑给水排水设计规》（GBJ15-88）。
11、《低压配电装置及线路设计规》（GBJ54-83）。
12、《通用用电设备配电设计规》（GB50055-93）。
（二）平面设计
车库，建筑面积1394.99平方米,屋面为灰色鱼鳞瓦,外墙为490砖墙,刷高级涂料。
（三）剖面设计
本工程根据公共建筑使用功能的要求确定层高，既满足了空间的使用要求，又不浪费空间，降低工程造价。
第六章项目管理与实施进度
一、项目实施的管理
（一）组织机构
为切实加强组织领导，保证项目建设的顺利实施，成立项目建设领导小组，全面推进项目建设。
领导小组负责对项目建设的全面管理和指导和各项具体实施工作。
项目实行领导责任制，以便保证项目建设顺利进行。
项目实施领导小组成员如下：
组长：
于省元**农场场长
副组长：
房久精**农场副场长
成员：
中元**农场计财科科长
颂**农场建设科科长
（二）管理措施
1、建立工程质量责任制，严格责任追究制度
建立工程质量行政领导人责任制。
对工程质量实行主管部门领导责任人制度。
如发生重大工程质量事故，除追究当事单位和当事人的直接责任外，还要追究相关行政领导人的领导责任。
建立参建单位工程质量领导人责任制。
设计、施工、监理等单位的法定代表人，按各自职责对所承建项目的工程质量负领导责任。
因参建单位工作失误导致重大工程质量事故的，除追究直接责任人的责任外，还要追究参建单位法定代表人的领导责任。
建立工程质量终身负责制。
项目工程质量的行政领导责任人，项目法定代表人，设计、施工、监理等单位的法定代表人，按各自的职责对其负责的工程质量负终身责任。
如果发生重大工程质量事故，要追究相应的行政和法律责任。
2、健全工程管理制度，确保工程质量
严格实行招标投标制。
基础设施项目的设计、施工和材料采购均实行公开招标。
招标投标活动严格按照国家有关规定进行，体现公开、公平、公正和择优、诚信的原则。
严格实行工程监理制。
通过招标择优确定工程监理单位，工程监理单位要对工程质量负全责。
严格实行合同管理制。
建设工程的设计、施工、材料采购和工程监理都要依法订立合同。
各类合同都要有明确的质量要求、履约担保和违约处罚条款。
违约方要承担相应的法律责任。
严格实行竣工验收制度。
项目建成后按照国家有关规定进行严格的竣工验收，由验收人员签字负责。
项目竣工验收合格后，方可交付使用。
对未经验收或验收不合格就交付使用的，要追究项目法定代表人的责任，造成重大损失的，要追究其法律责任。
3、加强资金管理，确保自筹资金足额到位
切实保证国家投资专户专帐、专款专用、专人管理，不挤占挪用项目建设资金，不擅自变更建设容和投资规模。
对项目资金使用情况定期监督检查，加大项目稽查力度。
同时，加大资金自筹力度，千方百计保证自筹配套资金按时足额到位，并在项目建设中首先使用。
（三）工程招投标
为了确保项目建设的工程质量，缩短工程建设期，防和化解工程建设中的违规行为，保护国家利益。
项目要按照国家计委2001年6月以中华人民国国家发展计划委员会令第9号颁布《建设项目可行性研究报告增加招标容以及核准招标事项暂行规定》。
面向社会公开招标。
招标的围包括建设项目的勘察设计招标、施工招标、施工监理招标、施工企业选择招标和设备材料采购招标等。
招标组织形式为委托招标。
评标按照《中华人民国招投标管理办法》的有关规定和程序进行。
开标时由委托招投标代理单位主持，邀请所有投标人参加，由招标人委托公正机关。
二、项目建成后的运行管理
（一）管理措施
要强化项目的运行与管理。
工程竣工后移交给社区居民委进行管理，除了加强各环节的基础设施建设之外，管理单位要提高管理水平，积极营造和谐社区。
（二）管护措施
制定管理规章制度和管理岗位责任制，搞好建筑物的使用管理和维护，确保工程设施免受损害。
加强设施管理工作，认真进行管护与维修，保持完好正常状态。
三、实施进度安排
2011年4月完成项目《可行性研究报告》的编制和报批；项目设计文件的编制与报批工作。
2011年5月进行工程招标，确定施工单位和工程监理单位，做好开工前的各项准备。
2011年6月底前主要建筑材料全部进场。
2011年6月--11月进行工程建设施工。
2011年11月末进行项目竣工总验收并投入使用。
第七章环境影响与保护评价
项目建设期与运营期对附近的社会环境、生活环境势必会造成一定影响，在工程建设中采取必要的技术对策和工程措施进行防治。
一、环境影响评价
（一）生态环境影响
在施工过程中，因开挖土方使地表遭到破坏，在雨滴打击、水流冲刷和风蚀所用下产生水土流失。
在施工过程对弃渣处理不当，也有可能产生新的水土流失现象。
由于植被和地表土的损失，造成了大量的水土流失，水土流失会污染水质。
（二）声环境影响
施工场地噪声主要是施工机械设备噪声、物料装卸碰撞噪声及施工人员人为噪声。
因施工阶段一般为露天作业，无隔音与消减措施，传播较远，受影响的面比较大。
施工各阶段声源为60～100dB。
施工期噪声主要由推土机、挖掘机及运输车辆等在施工过程中产生，属于短期影响且噪声级随距离增加而衰减，只要合理布局施工现场、减少人为噪声，施工噪声影响围就会大大缩小。
施工期噪声污染主要是交通噪声。
交通噪声为线状污染源，会影响到道路两侧的居民区的正常生活、学习和休息。
公路交通排放的汽车尾气、交通噪声等会给公路两侧环境质量带来影响。
根据预测结果显示，营运期噪声对沿线居民影响不大。
（三）水环境影响
施工期水污染源主要来源于施工人员产生的生活污水，建材堆放不当被雨水冲刷产生的污水，开挖的场地被雨水冲刷产生的污水。
项目不涉及服务设施产生的废水，且为保护地表水体，禁止危险品运输车辆的通行，因此，建设期水污染源主要来源于路面径流的初期。
（四）空气环境影响
施工期废气污染源主要来源于材料运输中粉尘洒落和运输产生的二次扬尘，其影响围可达下风向150米，因此，对运输散体物质车辆必须严加管理，采取用篷布盖严或加水防护措施。
建设期大气污染物主要来自汽车运输过程中排放的尾气，污染物以CO、NO2为主。
周围环境的空气污染影响较小，NO2浓度均可满足《环境空气质量标准》二级。
工程建设时汽车尾气对沿线居民的影响较小。
（五）社会环境影响
本项目对社会环境将产生较大效益。
项目建成后将逐步可以推动该区社会稳定发展，提高职工群众的生活水平。
二、环境保护评价
（一）生态环境保护措施
1、合理进行规划，做好土石方的纵向调运，减少临时占地与借土占地。
2、加强施工人员环保意识教育，取土、弃土、弃渣应按设计要求进行。
3、在施工土方开挖回填时避开雨季，雨季来临前将开挖回填、弃方的边坡处理完毕。
施工取土时采取平行作业，边开挖、边平整、边绿化，计划取土，及时还耕，及时进行景观再造。
及时设置排水沟及截水沟，避免边坡崩塌、滑坡产生。
4、在雨水地面径流处开挖路基时，及时设置临时土沉淀池拦截混砂，待路基建成后，及时将土沉淀池推平，进行绿化或还耕。
5、对施工临时用地，先将原表层熟土集中堆放，待施工完毕后，再将这些熟土推平，恢复原地表层。
6、禁止向沿线沟渠排污、随意堆弃固体废弃物，不得在路段设置施工营地，并应尽量避免沿线施工对水源产生污染。
（二）声环境保护措施
1、施工路段距住宅区距离小于200米时，为保证居民夜间休息，在夜间（22:
00～6:
00）禁止施工，如必须连续作业的，须环境保护部门申请夜间施工许可证。
2、注意机械保养，使机械保持最低声级水平；安排工人轮流进行机械操作，减少接触高噪声的时间；对在声源
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