土地法学案例分析.docx
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土地法学案例分析
土地法学案例分析
1.某县某镇职业高中于1956年组建，所占有的土地属划拨国有土地，一直沿用至今。
2006年镇政府为了发展经济，决定对原有集镇进行改造，要求职业高中临街部分建两层楼建筑。
由于经费困难，职业高中表示无力建造。
于是，镇政府决定将职业高中临街土地598.5平方
米，以每31.5平方米为一宗地，底价3000元进行拍卖。
8月26日由镇政府及委托单位物
价局拍卖行，司法局公证处等单位人员参加对职业高中临街的19宗国有土地进行拍卖，镇
政府共得拍卖国有土地款97900元。
请问：
镇政府此次拍卖国有土地的行为是否合法，为什么？
答：
（1）镇政府无权拍卖国有
土地使用权。
（2）根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权暂行规定》第9条规定：
土地使用权的出
让由市、县人民政府负责，有计划有步骤地进行。
第10条规定：
土地使用权出让的具体内容，由土管部门会同城建、房产部门共同拟定方案，按照批准权限批准后，由土管部门实施。
第
47条规定：
无偿使用划拨土地使用权的土地使用者，因迁移解散或者其他原因而停止使用
土地的，由市、县人民政府无偿收回其划拨的土地使用权，并可以依法予以出让。
以上规定
说明国有土地使用权的出让，是政府代表国家行使国有土地所有权的权利体现。
因此，出让国有土地使用权必须由政府垄断，即只有县级以上人民政府才有国有土地使用权的出让权，县级以上人民政府土地管理部门代表政府具体组织实施。
（3）案例中的镇政府不仅超越了职权，而且形成了非法转让国有土地使用权的事实。
2.2006
年8月某工厂经本县计委批准立项，进行某种电子产品项目建设，并于同年12月经县政府
批准，同意其征用小巷村土地10亩，其中耕地5亩，非耕地5亩。
后由于电子市场行情发
生变化，该工厂的技改项目一直未开工建设。
为使企业摆脱困境，2007年10月该工厂将10
亩土地作为出资与畅达公司联营，畅达公司在签约以后，即在土地上圈起了围墙。
请问：
（1）该工厂用地10亩是否合法？
（2）该工厂为了摆脱困境，将10亩土地转让给畅达公司的行为属于什么性质？
（3）对畅
达公司圈起的土地如何处理？
答：
（1）根据土地管理法第44条的规定，该工厂用地10亩是合法的。
（2）该工厂为了摆脱困境，将10亩土地转让给畅达公司的行为属于非法转让土地。
（3）按照土地管理法第73条规定：
买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，
限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总
体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责
的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
对畅达公司圈起的土地进行处理。
3.江苏省某市交通工程公司连徐高速公司CD标项目经理部于1999年5月未经有关机关批
准，占用位于江苏省新沂市港头镇新芋村三组、新黄村五组和史芋村的耕地共16.99亩，作
生活、办公和施工临时场地用，其中新芋村三组12.47亩作临时生活和办公用地，新黄村五组0.7亩作临时居住地，史芋村3.8亩作临时停车场和生产设备堆放用地，并在所占用的土
地上新建简易建筑物2378.4平方米。
请问：
（1）某市交通工程公司连徐高速公司CD标项目经理部这一行为如何定性？
（2）相
关法律依据是什么？
答
（1）未经批准非法占用土地。
（2）土地管理法第57条规定：
建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。
其中，在城市规划区内的临
时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。
临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久
性建筑物。
4.甲房地产开发公司于2006年6月与某市土地局签订该土地使用权出让合同，支付全部出
让金后取得了该土地使用权证书并办理了所有审批手续。
10月，因甲公司为周转资将该项
目整体转让给乙公司，双方签订协议后去市土地局与房产局办理相关手续。
但土地局审查后
发现甲公司投资额不够（只达到总投资额的10%，因此没有为其办理转让登记。
此后，两
公司商议先由乙公司继续建设该项目，日后再登记手续。
2007年6月，乙公司开始出售建
好的商品房，并与张某订立《房屋购买合同》。
合同规定购房应付款总计12万元。
全部房款
交纳后，张某突然得知乙公司并未取得商品房销售许可证（我国规定商品房销售必须取得许
可证），遂要求与乙公司解除合同，乙公司不同意。
张某与之发生争议，诉至法院。
问：
（1）甲公司能否转让该项目？
说明理由。
（2）法院会如何判决张某与乙公司的纠纷？
败诉方将承担何种责任？
答：
⑴项目不能转让，必须完成投资总额的25%以上。
⑵判决张某与乙公司签订的房屋预购合同无效。
败诉方退回全部房款。
5.某市政府2006年3月发布公告欲公开拍卖一块国有土地的使用权，4月17日甲公司以700
万元的出让金获得了该块土地的使用权，并经过公证与市国土局签订了土地使用权合同，预
付了100万元作为定金，按合同规定，国土局在甲公司全部交纳出让金之后予以发证。
但事隔不久，甲公司与市国土局交涉，指出拍卖公告中称“土地用途是宿舍楼和单身公寓”，对土地用途交待不清楚，使他们误以为可以开发商品房，而导致错误竞拍，地价偏高。
据此，
他们正式向市政府打报告，要求更改土地用途，如不改变就不再交剩余的出让金。
市国土局
认为拍卖当日签订的土地使用权合同以及有关这次拍卖文件，都对这块土地用途作了明确说
明。
况且，自拍卖公告之时至公开拍卖之日，有一个月的充裕时间。
在这段时间里甲公司未
曾提过土地用途规定不清的问题。
因此，市国土局决定收回这块土地使用权，并且不退还该
公司的100万定金。
双方引发纠纷诉至法院。
问题：
（1）土地使用权出让可以采用什么方式？
本案中双方签订的出让合同是否有效？
（2）甲公司应该在多长时间的期限内交清全部出让金？
否则将会承担什么后果？
（3）法
院将作如何判决？
说明理由。
（4）假设双方对出让金没有任何争议，但国土局在合同约定的期限内迟迟没有为甲公司确权发证，甲公司遂将国土局诉至法院。
此时法院将作如何判决？
说明理由。
答：
（1）协议、招标、拍卖、挂牌，本案合同有效。
（2）2个月内，否则无权索要定金。
（3）判决国土局胜诉，定金不予退还。
按合同约定开发公司违约，承担交纳违约
金100万元的责任。
（4）判决国土局违约，适用定金罚责。
土地法学案例分析之两份合同哪份有效
【案例介绍】1985年5月13日，江苏省灌南县花园乡浣渎村14组潘某的丈夫王立友与花
园乡潘刘村村民委员会（以下简称村委会）签订了一份土地承包合同。
合同约定由王立友承包该村涟中渠改道剩余土地，土地面积为5.5亩，承包堆长600米，承包期为15年。
合同
还对栽植树苗的要求，承包费用的缴纳，合同到期后对树木的分成等作了明确的约定。
承包
合同于1986年10月30日经灌南县公证处公证，公证费用由王立友的弟弟王立才缴纳。
1988
年7月20日王立友病故。
从1988年1月起承包费用均由王立才向村委会缴纳，潘刘村村委
会后更名为浣渎村村委会。
1994年3月2日，浣渎村村委会以潘某未交承包费为由，单方
终止合同，并就承包涟中渠东堆土地与王立才又签订了一份承包合同，承包堆长为250米（因
西堆被修路占用），承包期为10年。
潘某认为原承包合同仍然有效，并一直管理原承包的土
地和地上树木，直到2000年5月13日承包期满。
2001年初，潘某按原合同规定砍伐承包地上的树木，被王立才阻止。
潘某于2001年3月以王立才阻止其砍伐自己承包的土地上的
树木为由诉至法院，请求判令王立才停止侵害，排除妨碍。
案例分析：
法院应判决王立友的合同有效。
王立才的合同无效。
首先，是土地使用权的获取。
法律规定：
“我国农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级以上人民政府……”。
王立友的合同是在县公证处公证了的，所以具有法律效力。
王立友去世后，其妻作为合法第一继承人，享有对承包土地的使用权。
而王立才只签订了一份
合同，我们未知其是否在县公证处公证。
所以，其并不一定收到法律保护。
其次，《土地管理法》第十四条规定：
“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产……承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。
农民的土地承包经营权手法律保护。
”所以，王立友的合同
应当受到法律保护，其也有按照合同规定砍伐承包地上树木的权利。
再次，法律规定，土地承包经营期对承包土地进行调整而终止使用权的，须经本村会议或村
民代表同意。
虽然潘某未缴承包费，但是王立才一直在缴承包费，所以村委会无权单方面终止合同。
且村委会终止合同时并未征求潘某同意，潘某一直认为自己还是享有土地使用权的。
村委会随更名，但并不影响合同的执行。
在更名后应当及时通知潘某去相关部门更改其村委会的名字。
最后，我国规定土地侵权争议中的被侵权人可以申请土地行政主管机关或者人民法院依法保护其合法权益，排除各种不法侵害。
所以，潘某有权请求王立才停止侵害，排除妨害。
综上所述，王立友的合同有效，现在潘某享有该承包土地的使用权。
从材料中，我们还得知，
王立友承包的一部分土地被修路占用，村委会应当赔偿这部分损失。
对于王立才的合同，村
委会也要做出赔偿。
通过实例说明土地使用法律制度。
答：
［案情］:
某县氯碱化工厂始建于1975年，系县有独立企业法人的地方国有企业。
该厂职工377人，
土地41、32亩，系国有划拨土地。
2001年被人民法院宣告破产还债。
清算中，该企业资产土地价值243万，设备评估31万，房产45万。
负债1800万元，设备变现16万元不是抵偿清算费用。
因土地系国有划拨土地，依照有关规定，应由人民政府收回。
经清算组多次向当地政府报告，2004年县人民政府收回土地使用权。
由于人民政府未对土地予以处置，土地闲置，其价值45万元房屋无法变现，该破产案件至今未予终结。
由以上案例我们可得知：
土地使用权是由土地所有权派生出来的一项相对独立的财产权，是指土地使用者依法依约对
土地享有的占有、使用、收益和法定处分的权利。
它是土地使用制度在法律上的体现，是我
国现代土地制度中一项至关重要的法律制度。
根据我国现行法律的规定，可以将土地使用权
分为划拨土地使用权和出让土地使用权两大类，法律意义上的土地使用权就是指从土地所有
权中分离出来的由土地使用权人享有的使用权。
土地所有权人对所有土地的使用时土地所有
权能的表现，土地使用权则是一项权利的法律表现形式。
以上案例是企业破产案件审理过程中，破产企业的土地使用权问题。
因各企业取得土地使
用权的方式不同，对土地使用的状况不同。
在破产清算中对土地使用权处置的操作方法也各异。
接下来详细的介绍划拨土地使用权的规定。
《中华人民共和国土地管理法》第二条第五款规定：
国家依法实行国有土地有偿制度。
但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外；第五十四条规定：
建设单位使用国有
土地，应当以出让等有偿方式取得，但是如下建设用地，经县级以上人民政府依法批准才可以以划拨方式取得：
国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重
点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，法律行政法规规定的其他用地。
建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地，确需改变该幅地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报
原批准用地的人民政府批准。
有下列情形的，由有关人民政府批准可以收回国有土地使用权：
为公共利益需要使用土地的，为实施城市规划进行旧城区改造，需要调整使用土地的，土地
出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准，因
单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地，公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
在以上案例中依照上述法律规定，划拨仅仅是土地使用权取得的方式不同，并不表明因划拨
而取得之土地使用权不是一个独立的财产权利。
所以，国有企业因出让取得之土地使用权和
因划拨取得之土地使用权，尽管其权源有所不同，却没有性质上的差异。
同时，还应当注意
到，我国法律对国有企业因划拨取得之土地使用权的用途和转让附加一些特别的限制，但并
不否定国有企业使用权所享有的处分权能。
.举例说明土地使用权法律制度的内容
土地使用权是土地使用者依法对土地享有的占有，使用，收益和法定处分的权利。
根据我国现行法律的规定，土地使用权分为两类。
一是划拨土地使用权二
是出让土地使用权。
土地使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权。
以下以农村宅基地
使用权为例研究其法律制度的内容。
集体土地使用权是指单位或个人依照法律规定对农民集体所有的土地所享有的使用权。
根据
现行法律规定，它有以下几种形式：
第一，宅基地使用权。
宅基地使用权，是指农民集体组织中的成员依法取得农民集体所有的土地用于建造房屋，居住使用的权利。
根据我国法律规
定，农村居民获得宅基地使用权用于住宅建设，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量
使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得
超过省、自治区、直辖市人民政府规定的标准，且农村村民不得买卖或以其他形式非法转让宅基地。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
农村村民对宅基地上的房屋、厂棚、猪圈、厕所、竹木等归农民所有。
第二，自留地、自留山使用权。
自留地、自留山是建国后实行农业合作社时采取的由农村集体分配给其成员长期使用的土地或山地，自
留地主要用于种植农作物，自留山主要用于种植果木。
自留地、自留山使用权形式自确立后
一直保持下来，并为我国宪法所确认。
第三，土地承包经营权。
土地承包经营权，是指农民集体经济组织的成员对农民集体所有的土地依法承包经营，用于从事种植业、林业、畜牧业、
渔业生产的权利，根据我国法律规定，土地承包经营人一般是集体经济组织的内部成员，对
于本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者
三分之二以上村民会议代表的同意，并报乡镇人民政府批准。
第四，乡镇企业和乡村公共设
施和公益事业建设用地使用权。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民举办乡村
企业，或乡、村兴建公用设施，用于公益事业需要占用集体所有的土地的，除经农民集体同
意或决定外，还必须由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造成册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。
1998年，经政府批准，某村委会在本村集体土地上建农贸市场一处。
1999年2月，村委会
将农贸市场临街铺面500平方米，以每平方米800元的价格卖给某农业银行，银行支付全部价款后，将所购房屋作为银行营业场所使用至今。
双方所签协议未涉及相关土地的问题。
买
卖双方未到政府部门办理交易登记手续。
第一种观点认为，依据“地随房走”的原则，房屋买卖引起土地权属的变化，而其农贸市场
房屋用地属集体土地，法律禁止集体土地使用权自由转让，所以对其双方应以非法买卖土地
论处，依照《中华人民共和国土地管理法》第七十三条进行处罚。
第二种观点认为，应视为房屋买卖后未办理过户手续。
因为村委会并不是直接将集体土地转让给银行，由银行进行非
农建设，而是将合法的集体财产（房屋）处置后引起土地权属变化，所以不适用《中华人民共
和国土地管理法》第七十三条进行处罚，更不适用《中华人民共和国土地管理法》第八十一
条处罚，而应当在办理土地征用和出让手续后，确认银行的土地使用权。
应当依法确认银行
享有房产所有权并令其办理土地征用和出让手续后，直接确认其享有集体建设用地使用权
案例：
外嫁女是否享有土地承包经营权案情：
原告傅某出生在被告宣州区某镇的村民组，户口也在被告村民组，并在被告的村民组生活。
1991年原告与在浙江省杭州市服役的自愿兵许某结婚（许1990年底转为自愿兵，其
农业户口转为非农业）。
结婚后原告未将户口迁至其丈夫所在的村民组。
1993年5月原告傅某生育一子许某，许某的户口也落户在被告的村民组。
1995年进行第二轮土地承包
改革，被告根据其上级机关的文件精神，召开村民大会进行地改。
因原告与非农业人口结婚，
根据该文件规定：
农业人口与非农业人口结婚，本人两年脱离本组耕作的，不享有承包权，原告傅及许是不享受承包权的对象，未分农田给原告母子承包。
被告与原告所生活的小湾村
民组村民签订了土地承包合同，人均承包面积为0.79亩，以及没有纳入合同承包面积0.21
亩。
原告傅某为此找被告和被告的上级主管机关，要求享有承包权，但未能解决。
2003
年1月24日，被告上级机关对傅的要求，形成书面答复：
在暂不分给其土地的前提下，享受村民组其他村民同等待遇。
宣城市宣州区某办事处为妥善处理原告母子的问题，采取变通
的办法解决，将原告傅某安置在办事处环卫所工作，但原告不同意。
两原告遂向法院提起诉
讼，要求享有2亩土地承包经营权，并要求被告赔偿其自1995年10月以来所造成的经济损失。
处理意见
评析：
本案涉及妇女土地承包经营权的保护问题。
长期以来，受封建传统思想的影响，妇女与男子在社会地位中的不平等已渗透到社会生活的各个领域，涉及到农村妇女最直接的体现是土地承包经营权的受侵害。
虽然宪法明确规定
了妇女在政治的、经济的、文化的、社会的和家庭的生活等各个方面享有同男子平等的权利。
国家保障妇女享有与男子同等的财产权利。
妇女权益保障法也规定了农村划分责任田、口粮
田等以及批准宅基地，妇女与男子享有平等权益。
但是也应该看到，在一些农村中仍然存在歧视妇女的现象，有的以村民代表会议或村民大会决议、村委会决定或乡规民约的形式，剥
夺妇女的土地承包权和集体经济组织收益分配权；土地是农村妇女的生存之本，对农村妇女合法权益的保护，首先是对妇女承包经营权的保护。
2003年3月1日实施的《中华人民共和国农村土地承包法》用三个条款专门规定了妇女土地承包权的保护：
第六条规定：
农村土地承包，妇女与男子有平等的权利。
承包中应当保护妇女的合法权益，任何组织和个人不得剥夺、侵害妇女应当享有的土地承包经营权。
第三十条规定：
承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回原承包地；妇女离婚或者丧偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地，发包方不得收回原承包地。
第五十四条：
发包方有下列行为之一的，应当承担停止侵害、------赔偿损失的民事责任:
（七）剥夺、侵害妇女依法享有的土地承包经营权；
农村妇女在农村土地承包中的权利，主要体现在以下几个方面：
第一、作为农村集体经济组织的成员，妇女同男子一样有权承包本集体经济组织发包的土地。
第二、妇女结婚的，其承包土地的权利受到法律保护。
第三、在妇女离婚或者丧偶的情况下，仍在原居住地生活，或者不在原居住地生活但在新居
住地未取得承包地的，原集体经济组织不得收回该妇女已经取得的原承包地第四、对非法剥
夺、侵害农村妇女依法享有的土地承包经营权的，受侵害的妇女可以向发包方主张自己的权
利，可以申请仲裁，也可以向人民法院起诉，要求侵权方承担相应的民事责任，以维护自己承包土地的合法权益。
国有土地土地使用权转让案！
国有土地使用权是按其依附的土地所有权定义的，按我国现行土地使用制度条件，国有土地
使用权有两种形式：
一种是依法有偿取得的国有土地使用权，依该方法取得的土地使用权是
一项完整的财产权利。
基本包括了国家土地所有者所有权中除最终处分权以外的其他全部全能，可依法转让出租抵押赠予继承；另一种方法就是通过划拨取得的土地使用权，它不应该
也不能成为一项完整的财产权利，这只是限制条件的一种土地利用方式，土地使用权不具备
土地使用权的法律地位，故从土地使用权的的法律意义上讲，国有土地使用权应该仅指以出
让方式取得的有偿有期限的国有土地使用权。
下面有一个土地使用权的转让案例简要事实：
※※公司购买20亩国有土地使用权，建设配电、通水、生产车间等地上建筑物后，因缺少资金生产项目无法启动，故将其予以出售，销售额3500万元，土地增值税准予
扣除项目后，依其增值额土地增值税纳税税率60%营业税率5%
律师方案：
项目公司独立运作一一※※公司与购买土地使用权的受让公司合作，※※公司将其已开发建
设完毕的土地（包括地上建筑物）以房地产权出资，受让公司以货币出资，采取风险共担、利益共享的分配方式设立生产型企业XX公司，从而启动生产项目。
法律解析：
1股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得
高估或者低估作价；全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十；
2、对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或者作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税；
3、以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税；
4、※※公司以其开发建设完毕的不动产作价入股，投资到新设立的生产型企业XX公司，
与受让公司共担风险、共享利润的行为，既启动了生产项目，盘活了企业资产，又依法可以
不予缴纳营业税、暂时免予缴纳土地增值税，在很大程度上减轻了企业税负。
通过上面的案例，我们知道土地使用权是由土地所有权派生的一项相对独立的财产权，是指
土地使用者依法依约对土地享有的占有使用收益和法定处分的权利。
它是土地使用权制度的
在法律上的体现，是我国现代土地制度中一项至关重要的法律制度。
这个案例体现了该公司
对其依法取得的国有土地进行了占有使用收益和处分的权利，该公司取得土地后对土地进行
了使用，在其上建设配电、通水、生产车间等地上建筑物，后因资金周转问题便将其转让，
这是对土地进行了处分，并从中获得了收益。
土地闲置超两年无偿收回引纷争
陵水县政府将一闲置超两年、已转让使用权的国有土地无偿收回，该土地的受让方一一一在
香港注册的公司日前将陵水县政府告上法庭，要求陵水县政府收回政府行政决定。
昨天，海南省中级人民法院一审公开审理此案。
这个案例涉及土地使用权的收回，以及收回的程序，根据《城市房地产管理法》的规定，土地使用者依法取得土地使用权后，必须按规定时间进行开发使用；已动工开发建设但开发建
设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一，或者已投资额占总投资额不足25%且未经
批准中止开发建设连续满1年的土地等几种情况下的土地，将被视为闲置土地，有关部门可
以做出处置直至无偿收回土地使用权。
上述案例，高得利公司并未按合同履行相关
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