土地法学案例分析.docx

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土地法学案例分析

土地法学案例分析 

1。

某县某镇职业高中于1956年组建，所占有的土地属划拨国有土地，一直沿用至今。

2006年镇政府为了发展经济,决定对原有集镇进行改造,要求职业高中临街部分建两层楼建筑。

由于经费困难，职业高中表示无力建造。

于是，镇政府决定将职业高中临街土地598。

5平方米，以每31。

5平方米为一宗地，底价3000元进行拍卖。

8月26日由镇政府及委托单位物价局拍卖行,司法局公证处等单位人员参加对职业高中临街的19宗国有土地进行拍卖，镇政府共得拍卖国有土地款97900元。

请问：

镇政府此次拍卖国有土地的行为是否合法,为什么？

 答：

（1）镇政府无权拍卖国有土地使用权。

（2）根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权暂行规定》第 9 条规定:

 土地使用权的出让由市、县人民政府负责,有计划有步骤地进行。

第10条规定 :

 土地使用权出让的具体内容,由土管部门会同城建、房产部门共同拟定方案，按照批准权限批准后，由土管部门实施.第47条规定 ：

 无偿使用划拨土地使用权的土地使用者，因迁移解散或者其他原因而停止使用土地的,由市、县人民政府无偿收回其划拨的土地使用权 ， 并可以依法予以出让.以上规定说明国有土地使用权的出让,是政府代表国家行使国有土地所有权的权利体现。

因此，出让国有土地使用权必须由政府垄断，即只有县级以上人民政府才有国有土地使用权的出让权,县级以上人民政府土地管理部门代表政府具体组织实施。

（3）案例中的镇政府不仅超越了职权，而且形成了非法转让国有土地使用权的事实。

 2。

2006年8月某工厂经本县计委批准立项,进行某种电子产品项目建设，并于同年12月经县政府批准，同意其征用小巷村土地10亩,其中耕地5亩，非耕地5亩。

后由于电子市场行情发生变化,该工厂的技改项目一直未开工建设。

为使企业摆脱困境，2007年10月该工厂将10亩土地作为出资与畅达公司联营，畅达公司在签约以后，即在土地上圈起了围墙。

请问:

（1）该工厂用地10亩是否合法？

（2）该工厂为了摆脱困境，将10亩土地转让给畅达公司的行为属于什么性质？

 （3） 对畅达公司圈起的土地如何处理？

 答：

（1）根据土地管理法第44条的规定，该工厂用地10亩是合法的. 

（2）该工厂为了摆脱困境，将10亩土地转让给畅达公司的行为属于非法转让土地。

 （3）按照土地管理法第73条规定：

买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的,没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施;可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

对畅达公司圈起的土地进行处理. 

3。

江苏省某市交通工程公司连徐高速公司CD标项目经理部于1999年5月未经有关机关批准，占用位于江苏省新沂市港头镇新芋村三组、新黄村五组和史芋村的耕地共16.99亩，作生活、办公和施工临时场地用，其中新芋村三组12。

47亩作临时生活和办公用地，新黄村五组0.7亩作临时居住地，史芋村3.8亩作临时停车场和生产设备堆放用地，并在所占用的土地上新建简易建筑物2378.4平方米。

请问:

（1）某市交通工程公司连徐高速公司CD标项目经理部这一行为如何定性？

（2）相关法律依据是什么?

 答

（1）未经批准非法占用土地。

（2）土地管理法第57条规定：

建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。

其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。

    临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。

4。

甲房地产开发公司于2006年6月与某市土地局签订该土地使用权出让合同，支付全部出让金后取得了该土地使用权证书并办理了所有审批手续。

10月，因甲公司为周转资将该项目整体转让给乙公司，双方签订协议后去市土地局与房产局办理相关手续。

但土地局审查后发现甲公司投资额不够（只达到总投资额的10%），因此没有为其办理转让登记.此后，两公司商议先由乙公司继续建设该项目,日后再登记手续。

2007年6月，乙公司开始出售建好的商品房，并与张某订立《房屋购买合同》。

合同规定购房应付款总计12万元。

全部房款交纳后，张某突然得知乙公司并未取得商品房销售许可证（我国规定商品房销售必须取得许可证），遂要求与乙公司解除合同，乙公司不同意。

张某与之发生争议,诉至法院。

问:

（1）甲公司能否转让该项目？

说明理由. 

（2）法院会如何判决张某与乙公司的纠纷？

败诉方将承担何种责任?

答：

⑴项目不能转让，必须完成投资总额的25%以上。

⑵判决张某与乙公司签订的房屋预购合同无效。

败诉方退回全部房款。

5。

某市政府2006年3月发布公告欲公开拍卖一块国有土地的使用权,4月17日甲公司以700万元的出让金获得了该块土地的使用权，并经过公证与市国土局签订了土地使用权合同，预付了100万元作为定金，按合同规定，国土局在甲公司全部交纳出让金之后予以发证。

但事隔不久，甲公司与市国土局交涉，指出拍卖公告中称“土地用途是宿舍楼和单身公寓"，对土地用途交待不清楚，使他们误以为可以开发商品房，而导致错误竞拍，地价偏高.据此，他们正式向市政府打报告,要求更改土地用途,如不改变就不再交剩余的出让金。

市国土局认为拍卖当日签订的土地使用权合同以及有关这次拍卖文件，都对这块土地用途作了明确说明。

况且,自拍卖公告之时至公开拍卖之日,有一个月的充裕时间。

在这段时间里甲公司未曾提过土地用途规定不清的问题.因此，市国土局决定收回这块土地使用权，并且不退还该公司的100万定金。

双方引发纠纷诉至法院. 

问题：

（1） 土地使用权出让可以采用什么方式?

本案中双方签订的出让合同是否有效？

（2）甲公司应该在多长时间的期限内交清全部出让金?

否则将会承担什么后果？

  （3）法院将作如何判决？

说明理由。

（4）假设双方对出让金没有任何争议，但国土局在合同约定的期限内迟迟没有为

甲公司确权发证，甲公司遂将国土局诉至法院。

此时法院将作如何判决？

说明理由。

答：

（1）协议、招标、拍卖、挂牌，本案合同有效。

（2）2个月内，否则无权索要定金。

（3）判决国土局胜诉,定金不予退还。

按合同约定开发公司违约，承担交纳违约

金100万元的责任。

（4）判决国土局违约，适用定金罚责。

土地法学案例分析之两份合同哪份有效 

【案例介绍】1985年5月13日，江苏省灌南县花园乡浣渎村14组潘某的丈夫王立友与花园乡潘刘村村民委员会（以下简称村委会）签订了一份土地承包合同。

合同约定由王立友承包该村涟中渠改道剩余土地，土地面积为5。

5亩，承包堆长600米，承包期为15年.合同还对栽植树苗的要求，承包费用的缴纳，合同到期后对树木的分成等作了明确的约定。

承包合同于1986年10月30日经灌南县公证处公证，公证费用由王立友的弟弟王立才缴纳。

1988年7月20日王立友病故.从1988年1月起承包费用均由王立才向村委会缴纳，潘刘村村委会后更名为浣渎村村委会。

1994年3月2日，浣渎村村委会以潘某未交承包费为由，单方终止合同，并就承包涟中渠东堆土地与王立才又签订了一份承包合同，承包堆长为250米（因西堆被修路占用），承包期为10年。

潘某认为原承包合同仍然有效，并一直管理原承包的土地和地上树木，直到2000年5月13日承包期满。

2001年初，潘某按原合同规定砍伐承包地上的树木，被王立才阻止。

潘某于2001年3月以王立才阻止其砍伐自己承包的土地上的树木为由诉至法院，请求判令王立才停止侵害，排除妨碍 。

  案例分析：

法院应判决王立友的合同有效。

王立才的合同无效。

首先，是土地使用权的获取。

法律规定:

“我国农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级以上人民政府……”。

王立友的合同是在县公证处公证了的,所以具有法律效力.王立友去世后,其妻作为合法第一继承人,享有对承包土地的使用权。

而王立才只签订了一份合同，我们未知其是否在县公证处公证。

所以，其并不一定收到法律保护。

其次,《土地管理法》第十四条规定：

“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产……承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。

农民的土地承包经营权手法律保护。

”所以,王立友的合同应当受到法律保护，其也有按照合同规定砍伐承包地上树木的权利。

再次，法律规定，土地承包经营期对承包土地进行调整而终止使用权的,须经本村会议或村民代表同意。

虽然潘某未缴承包费,但是王立才一直在缴承包费，所以村委会无权单方面终止合同。

且村委会终止合同时并未征求潘某同意，潘某一直认为自己还是享有土地使用权的。

村委会随更名，但并不影响合同的执行。

在更名后应当及时通知潘某去相关部门更改其村委会的名字。

最后，我国规定土地侵权争议中的被侵权人可以申请土地行政主管机关或者人民法院依法保护其合法权益，排除各种不法侵害.所以，潘某有权请求王立才停止侵害，排除妨害。

综上所述，王立友的合同有效，现在潘某享有该承包土地的使用权。

从材料中，我们还得知，王立友承包的一部分土地被修路占用，村委会应当赔偿这部分损失.对于王立才的合同，村委会也要做出赔偿。

通过实例说明土地使用法律制度。

 答：

［案情]:

  某县氯碱化工厂始建于1975年，系县有独立企业法人的地方国有企业.该厂职工377人，土地41、32亩,系国有划拨土地。

2001 年被人民法院宣告破产还债.清算中,该企业资产土地价值243万，设备评估31万，房产45万。

负债1800万元，设备变现16万元不是抵偿清算费用。

因土地系国有划拨土地，依照有关规定，应由人民政府收回。

经清算组多次向当地政府报告，2004年县人民政府收回土地使用权。

由于人民政府未对土地予以处置,土地闲置,其价值45万元房屋无法变现，该破产案件至今未予终结。

由以上案例我们可得知:

土地使用权是由土地所有权派生出来的一项相对独立的财产权，是指土地使用者依法依约对土地享有的占有、使用、收益和法定处分的权利.它是土地使用制度在法律上的体现，是我国现代土地制度中一项至关重要的法律制度.根据我国现行法律的规定，可以将土地使用权分为划拨土地使用权和出让土地使用权两大类，法律意义上的土地使用权就是指从土地所有权中分离出来的由土地使用权人享有的使用权。

土地所有权人对所有土地的使用时土地所有权能的表现，土地使用权则是一项权利的法律表现形式. 

以上案例是企业破产案件审理过程中，破产企业的土地使用权问题。

 因各企业取得土地使用权的方式不同，对土地使用的状况不同。

在破产清算中对土地使用权处置的操作方法也各异。

接下来详细的介绍划拨土地使用权的规定。

《中华人民共和国土地管理法》第二条第五款规定：

国家依法实行国有土地有偿制度。

但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外；第五十四条规定：

建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿方式取得，但是如下建设用地，经县级以上人民政府依法批准才可以以划拨方式取得：

国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，法律行政法规规定的其他用地.建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地，确需改变该幅地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准.有下列情形的，由有关人民政府批准可以收回国有土地使用权:

为公共利益需要使用土地的，为实施城市规划进行旧城区改