房地产投资项目财务分析.docx

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房地产投资项目财务分析

幻灯片1

第五章房地产投资项目财务分析

第一节房地产投资项目财务分析概述

第二节房地产投资项目财务分析基本报表

第三节传统的财务分析指标

第四节现代的财务分析指标

第五节房地产投资项目财务分析的应用

幻灯片2

第一节房地产投资项目财务分析概述

一、房地产项目财务分析的含义

是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。

幻灯片3

第一节房地产投资项目财务分析概述

一、房地产项目财务分析的含义

由此财务分析的基本程序是：

1、收集、整理和计算有关基础财务数据资料。

2、编制基本财务报表。

3、财务分析指标的计算与评价。

4、进行不确定性分析。

5、由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。

幻灯片4

第一节房地产投资项目财务分析概述

二、财务分析的作用

1、衡量项目的盈利能力

这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。

2、衡量项目的清偿能力

这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。

3、衡量项目的资金平衡能力

资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。

这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。

幻灯片5

第二节财务分析基本报表

一、现金流量表

1、现金流量表的含义

现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。

现金流入、流出不包括非现金收支，如折旧费、应收款和应付款等。

幻灯片6

第二节财务分析基本报表

一、现金流量表

2、现金流量表的种类

（1）全部投资现金流量表

全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标的计算表格。

其目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个方案进行比较建立共同基础。

幻灯片7

全部投资现金流量表

序号

项目

合计

1

2

3

…

N

1

现金流入

1.1

销售收入

1.2

出租收入

1.3

自营收入

1.4

净转售收入

1.5

其他收入

1.6

回收固定资产余值

1.7

回收经营资金

2

现金流出

2.1

开发建设投资

2.2

经营资金

2.3

运营费用

2.4

修理费用

2.5

经营税金及附加

2.6

土地增值税

2.7

所得税

3

净现金流量

4

累计净现金流量

计算指标：

1、财务内部收益率（%）；2、财务净现值（ic=%）；3、投资回收期（年）；4、基准收益率（%）

幻灯片8

第二节财务分析基本报表

一、现金流量表

2、现金流量表的种类

（2）资本金现金流量表

资本金是项目投资者自己拥有的资金。

该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。

幻灯片9

自有资本金现金流量表

序号

项目

合计

1

2

3

…

N

1

现金流入

1.1

销售收入

1.2

出租收入

1.3

自营收入

1.4

净转售收入

1.5

其他收入

1.6

回收固定资产余值

1.7

回收经营资金

2

现金流出

2.1

资本金

2.2

经营资金

2.3

运营费用

2.4

修理费用

2.5

经营税金及附加

2.6

土地增值税

2.7

所得税

2.8和2.9

借款本金偿还、借款利息支付

3

净现金流量

4

累计净现金流量

计算指标：

1、资本金财务内部收益率（%）；2、财务净现值（ic=%）

幻灯片10

第二节财务分析基本报表

一、现金流量表

2、现金流量表的种类

（3）针对两表的有关说明

①净现金流量（项目的未来收益）是项目当年现金流入与现金流出的代数和。

根据需要，可以计算税前净现金流量，也可以计算税后现金流量。

幻灯片11

第二节财务分析基本报表

②全部投资现金流量表和资本金现金流量表的区别：

A、由于全部投资现金流量假定拟投资项目所需的全部投资均为投资者的自有资金，因此全部投资中不含建设期利息，同时也不考虑全部投资的本金和利息的偿还问题。

而在资本金现金流量表中，由于假定了全部投资中除资本金以外的投资都是通过债务资金来解决的，所以现金流出项目增加了“借款本金偿还”和“借款利息支付”。

在资本金现金流量表中，房地产开发项目的银行借款是现金流入，但又同时将借款用于项目投资，则同时点、等额的流入和流出，两者相互抵消，因而只有自有资金（即资本金）。

幻灯片12

第二节财务分析基本报表

②全部投资现金流量表和资本金现金流量表的区别：

B、在现金流出栏目中，资本金现金流量表可能发生“预售收入再投入”项目（如果项目有预售收入再投入），而全部投资现金流量表中却可能没有这一项。

C、资本金现金流量表中，土地增值税与所得税的计算基数中含财务费用。

而全部投资现金流量表中，虽然全部投资中不含财务费用，但在表中所列的其他项目中仍保留有财务费用的影响。

当利息增大时，应纳税所得额减少，故土地增值税和所得税减少，从而增大了全部投资税后内部收益率。

幻灯片13

第二节财务分析基本报表

③计算期

房地产开发出售型项目一般只有建设期，所谓的经营期也是很短的销售期间。

而置业投资项目不存在建设期，一般只有经营期。

由于预售和预租情况的存在，这类开发项目的建设期和经营期无法截然分开，一般统称为“开发经营期”。

开发出售型的项目是指从建设开始时起到全部售出时为止所经历的是时间；开发出租型的项目是指从建设开始时起到项目转售或经济寿命结束所经历的时间。

幻灯片14

第二节财务分析基本报表

④房地产投资项目往往有开发后出售项目、开发后出租项目和置业投资项目的区分。

开发出售型项目的现金流量表中没有“回收经营资金”项目，运营费用和修理费用也很少发生，所以不填，也不存在固定资产余值的回收。

以出租和自营为主的房地产投资项目，也会有一些项目与出售项目不同，在持有期末可能会发生“净转售收入”。

幻灯片15

第二节财务分析基本报表

（4）投资者各方现金流量表

该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。

当一个房地产项目有几个投资者进行投资时，就应编制投资者各方现金流量表。

幻灯片16

投资者各方现金流量表

序号

项目

合计

1

2

3

…

N

1

现金流入

●1

1.2

（1）

（2）

（3）

（4）

应得利润

资产清理分配

回收固定资产余值

回收经营资金

净转售收入

其他收入

2

现金流出

2.1

2.2

开发建设投资出资额

经营资金出资额

3

净现金流量

4

累计净现金流量

幻灯片17

第二节财务分析基本报表

二、资金来源与运用表

1、资金来源与运用表的含义

资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况以及项目的资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产负债表的编制及资金平衡分析提供了重要的财务信息。

其表格形式见下页。

幻灯片18

资金来源与应用表

序号

项目

合计

1

2

3

…

N

1

资金来源

1.1

销售收入

1.2

出租收入

1.3

自营收入

1.4

资本金

1.5

长期借款

1.6

短期借款

1.7

回收固定资产余值

1.8

回收经营资金

1.9

净转售收入

2

资金运用

2.1

开发建设投资

2.2

经营资金

2.3

运营费用

2.4

修理费用

2.5

经营税金及附加

2.6

土地增值税

2.7

所得税

2.8

应付利润

2.9和2.10

借款本金偿还和利息支付

3

盈余资金=

（1）-

（2）

4

累计盈余资金

幻灯片19

第二节财务分析基本报表

二、资金来源与运用表

2、资金平衡分析

该表给出的盈余资金表示当年资金来源（现金流入）多于资金运用（现金流出）的数额。

当盈余资金为负值时，表示该年的资金短缺数。

作为资金的平衡，并不要求每年的盈余资金不出现负值，而要求从投资开始至各年累计的盈余资金大于零或等于零。

作为项目投资实施的必要条件，每期的盈余资金应不小于零。

因而，房地产投资项目资金平衡分析关注的重点是资金来源与运用表的累计盈余栏目。

幻灯片20

出售项目资金来源与运用表

序号

项目

合计

1

2

3

…

N

1

资金来源

1．1

1．2

1．3

1．4

销售收入

资本金

长期借款

短期借款

2

资金运用

2．1

2．2

2．3

2．4

2．5

2．6

2．7

开发建设投资

经营税金及附加

土地增值税

所得税

应付利润

借款本金偿还

借款利息支付

3

盈余资金

（1）-

（2）

4

累计盈余资金

幻灯片21

出租和自营项目的资金来源与应用表

序号

项目

合计

1

2

3

…

N

1

资金来源

1.1

销售收入（或自营收入）

1.2

资本金

1.3

折旧费

1.4

摊销费

1.5和1.6

长期借款和短期借款

1.7

回收固定资产余值

1.8

回收经营资金

1.9

净转售收入

2

资金运用

2.1

开发建设投资

2.2

经营资金

2.3

运营费用

2.4

修理费用

2.5

经营税金及附加

2.6

所得税

2.7

应付利润

2.8和2.9

借款本金偿还和利息支付

3

盈余资金=

（1）-

（2）

4

累计盈余资金

幻灯片22

第二节财务分析基本报表

三、利润表（或称损益表）

1、损益表的含义

损益表是反映房地产投资项目计算期内各年的利润总额、所得税及各年税后利润的分配等情况的财务报表。

通过该表提供的投资项目经济效益静态分析的信息资料，可以计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等指标。

幻灯片23

利润表

序号

项目

合计

1

2

3

…

N

1

经营收入

1.1

销售收入

1.2

出租收入

1.3

自营收入

2

经营成本

2.1

商品房经营成本

2.2

出租房经营成本

3

运营费用

4

修理费用

5

经营税金及附加

6

土地增值税

7

利润总额

8

所得税

9

税后利润

9.1

盈余公积金

9.2

应付利润

9.3

未分配利润

计算指标：

1、投资利润率（%）；2、投资利税率（%）；3、资本金利润率（%）；4、资本金净利润率（%）

幻灯片24

第二节财务分析基本报表

三、利润表（或称损益表）

2、损益表的数据来源与填列

（1）关于利润总额

损益表中的利润总额一般应为：

利润总额=经营收入－经营成本－运营费用－修理费用－经营税金与附加－土地增值税

幻灯片25

第二节财务分析基本报表

三、利润表（或称损益表）

2、损益表的数据来源与填列

（1）关于利润总额

①以出售为主的房地产项目的利润总额

利润总额=销售收入－总成本费用－经营税金与附加－土地增值税

幻灯片26

出售型房地产项目的损益表

序号

项目

合计

1

2

3

…

N

1

销售收入

2

总成本费用

3

经营税金及附加

4

土地增值税

5

利润总额

6

所得税

7

税后利润

7.1

7.2

7.3

盈余公积金

应付利润

未分配利润

计算指标：

1、投资利润率（%）

2、投资利税率（%）

3、资本金利润率（%）

4、资本金净利润率（%）

幻灯片27

第二节财务分析基本报表

三、利润表（或称损益表）

2、损益表的数据来源与填列

（1）关于利润总额

②以出租为主的房地产项目利润总额

利润总额=出租收入－经营成本－运营费用－经营税金与附加

幻灯片28

出租型房地产项目的损益表

序号

项目

合计

1

2

3

…

N

1

出租收入

2

经营成本

3

运营费用（经营费用）

4

经营税金及附加

5

利润总额

6

所得税

7

税后利润

7.1

7.2

7.3

盈余公积金

应付利润

未分配利润

幻灯片29

第二节财务分析基本报表

三、利润表（或称损益表）

2、损益表的数据来源与填列

（2）关于税后利润

税后利润=利润总额－所得税

其中，所得税=应纳税所得额×所得税税率

一般情况下，应纳税所得额（或应纳税收入）就是前面计算出来的利润总额。

房地产开发企业的所得税税率一般为25%。

幻灯片30

第二节财务分析基本报表

（3）关于利润分配

房地产企业交纳所得税后的利润为税后利润，税后利润等于可供分配利润，一般按照下列顺序分配：

①弥补企业以前年度亏损。

②提取盈余公积金。

③向投资者分配利润，即表中的应付利润。

考虑了这三项因素后（大部分情况下只有后两项因素），余额即为表中的未分配利润，未分配利润主要是用于归还借款。

当借款还清后，一般应将这部分利润补分给投资者。

幻灯片31

第二节财务分析基本报表

四、资产负债表

1、资产负债表的含义

资产负债表是反映房地产投资项目在计算期内各年末资产、负债与所有者权益变化及对应关系的报表。

该表主要用于考察项目资产、负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析。

各期资产应等于负债和所有者权益之和。

2、资产负债表的内容

从表中可以看出，资产负债表由三大部分组成：

资产、负债和所有者权益。

幻灯片32

资产负债表

序号

项目

合计

1

2

3

…

N

1

资产

1.1

流动资产总额

1.1.1

应收账款

1.1.2

存货

1.1.3

现金

1.1.4

累计盈余资金

1.2

在建工程

1.3

固定资产净值

1.4

无形及递延资产净值

2

负债及所有者权益

2.1

流动负债总额

2.1.1

应付账款

2.1.2

短期借款

2.2

长期负债总额

2.2.1

经营资金借款

2.2.2

固定资产投资借款

2.2.3

开发产品投资借款

2.3

所有者权益

2.3.1

资本金

2.3.2

资本公积金

2.3.3

盈余公积金

2.3.4

累计未分配利润

幻灯片33

第二节财务分析基本报表

四、资产负债表

2、资产负债表的内容

从表中可以看出，资产负债表由三大部分组成：

资产、负债和所有者权益。

关于开发企业资本金的有关规定：

建设部于2000年3月发布的《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业分为4个等级。

各个等级的注册资本金为：

一级5000万元；二级2000万元；三级800万元；四级100万元。

幻灯片34

第二节财务分析基本报表

四、资产负债表

清偿能力分析是项目投资风险、项目经营安全性分析以及项目筹资方案分析的重要内容。

运用资产负债表可以计算两类指标：

①长期偿债能力指标，如资产负债率。

②短期偿债能力指标，如流动比率、速动比率等

幻灯片35

第二节财务分析基本报表

五、各报表间的相互关系

“利润表”与“现金流量表”都是为进行项目盈利能力分析提供基础数据的报表，不同的是，通过“利润表”计算的是盈利能力的静态指标；通过“现金流量表”计算的是盈利能力的动态指标。

“借款还本付息表”、“资金来源与运用表”和“资产负债表”都是为进行项目清偿能力分析提供基础数据的报表。

根据“借款还本付息表”或“资金来源与运用表”可以计算借款偿还期指标，根据“资产负债表”可以计算资产负债率、流动比率和速动比率等指标。

另外，通过“资金来源与运用表”可以进行项目的资金平衡能力的分析。

幻灯片36

第二节财务分析基本报表

五、各报表间的相互关系

各类报表的填写顺序：

借款还本付息表（在此之前需计算“财务费用或建设期利息”）土地增值税计算表（在此之前需填好“销售收入及经营资金与附加”计算表、“总投资或总成本费用”计算表）投资计划与资金筹措表利润表现金流量表资金来源与运用表资产负债表。

幻灯片37

第三节传统的财务分析指标

一、基本指标

1、收益乘数

收益乘数表示物业的市场价值（价格）与总收入或净收入之间的比率关系。

该指标可用于将那些明显不能接受的项目加以剔除。

收益乘数按计算基数的不同，分为总收益乘数和净收益乘数。

总收益乘数=市场价格÷总收入；净收益乘数=市场价格÷净经营收益。

总收益乘数更常用一些。

幻灯片38

第三节传统的财务分析指标

一、基本指标

1、收益乘数

收益乘数的应用：

收益乘数的数值越小，表示物业的投资价值越高，可获得投资报酬率也越高。

将目标物业的收益乘数与市场上流行的收益乘数进行比较，若低于参照收益乘数，则物业的报出价格较有优势。

一般商铺的收益乘数在10左右，而住宅的收益乘数稍高。

幻灯片39

第三节传统的财务分析指标

一、基本指标

2、财务比率

财务比率一般用于所投资物业相互间的比较。

较为常用的财务比率有营业比率、损益平衡比率和偿债保障比率。

幻灯片40

第三节传统的财务分析指标

一、基本指标

2、财务比率

（1）营业比率：

它是项目的经营支出占实际总收入的百分比。

营业比率=经营支出÷实际总收入×100%

一般说来，营业比率越高代表营运的效率越差，反之则效率越高。

主要是考察与物业本身生财能力有关的指标。

幻灯片41

第三节传统的财务分析指标

2、财务比率

（2）损益平衡比率

是项目的经营