度假产业产权式酒店相近业态的概念辨析.docx
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度假产业产权式酒店相近业态的概念辨析
度假产业产权式酒店相近业态的概念辨析
分时度假是国际上流行的度假产品形式，但在我国，对这一产品形态的理解仍存在许多歧见，而且由于各种原因，目前还不具备大规模发展的条件。
事实上，分时度假与产权式酒店和酒店式公寓分属不同业态，是不同质的，彼此之间并没有必然的联系，不能混为一谈。
国现在的产权式酒店大多只是概念的炒作而已，一些开发商动辄将它描绘成无风险、高回报的黄金投资产品是不正确的。
酒店式公寓则在一些大城市有较多的成功先例，但它属于房产中的高端产品，因而也具有相当的投资风险。
最近几年，有关分时度假的报道越来越多，以它为主题的全国性大型研讨会也已经开了好几次了，国人对发展这一世界先进的旅游业态表现出了超常的热情。
但遗憾的是，这一在国外获得飞速发展、并被实践证明具有强大生命力的度假产品形式，在我国却出现了南橘北枳的结果，有的甚至连其基本的概念都没有搞清楚，冠戴，断章取义，使这一本来前景十分广阔的产业在我国一直停留在对概念的混乱争论与炒作上。
一些最先试水的项目更是因为种种原因纷纷陷入困境，或者干脆收了一部分消费者的款项后销声匿迹，使媒体转而对它大加挞伐。
一时间，“分时度假”四个字甚至成为和传销一样的欺诈行为的代名词。
与此同时，蓬勃发展中的房地产业也开始关注这一新鲜的名词，各种冠以“分时度假”的物业纷纷登场亮相，乱花渐欲迷人眼。
其实，分时度假只是旅游度假的一种实现形式，它属于旅游业（确切地说是酒店业）畴；而房产商所开发的“产权式酒店”或者“酒店式公寓”都是房地产的一种新的物业形态，它们与所谓的分时度假其实并没有必然的联系。
将这三个不同层面、不同涵、不同目标市场与经营方式的东西混为一谈，生硬地加以嫁接，除了吸引一时的眼球以外，并没有什么新的价值和意义。
本文旨在对这些基本概念进行简单的梳理和廓清，以便我们对这些披着时尚外衣的似是而非的产品能有一个相对理性和正确的判断。
分时度假
一、分时度假的起源
分时度假起源于20世纪60年代。
在60年代早期，一位名叫亚历山大·奈特（AlexanderNette）的德国人，在他所管理的位于瑞士提西诺（Ticino）的饭店中首先创造出原始的分时度假概念。
他设想将度假地房产的股份出售给消费者，然后给予每个购买者在度假地住宿的权利，所有购买者被称为股东或合伙人。
随后，他又创建了专门经营分时度假产品的欢乐迈格（Hapimag）公司。
这家公司是一家很成功的企业，在1968年就有8000多名股东购买其房产。
到20世纪90年代，这家公司共有12.5万名股东和遍布欧洲15个国家的53处分时度假地。
1967年，法国著名的建筑公司LesGrandsTravauxdeMarseille也设计了分时度假产品，这是全球第一个标准的分时度假产品设计，这家公司在位于法国阿尔卑斯地区的Superdevoluy滑雪度假地开始出售固定住宿单元的分时度假产品并一举成功。
二、分时度假的正确定义
分时度假（Timeshare,又称Vacationownership或Holidayownership），最初是指人们在度假地购买房产时，只购买部分时段的产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、分时使用的度假形式，后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假地房产使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用权实行交换。
国际上一度通行的惯例是：
将一处住宿设施（如饭店、公寓、度假别墅等）的住宿单元每年的使用期分为52周，将52周中的51周分时销售给顾客。
每个单位的分时度假产品，就是在约定的时期（一般为20年～40年）每年在这一住宿单元中住宿一周的权利。
国际上流传较广的两个定义：
¨美国佛罗里达州《分时度假房产法案》（RealEstateTimesharingActCH721Florida）中对分时度假的定义是：
“所有以会员制、协议、租契、销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或其他方式做出的交易设计和项目安排，交易中，购买者获得了对于住宿和其他设施在某些特定年度中低于1年的使用权，并且这一协约有效期在3年以上”，即称之为分时度假项目。
¨《欧盟分时度假指令》（EuropeanUnionTimeshareDirective）中被定义为：
“所有的有效期在3年以上、规定消费者在按某一价格付款之后，将直接或间接获得在1年的某些特定时段（这一期限要在1周之上）使用某项房产的权利的合同，住宿设施必须是已经建成使用、即将交付使用或即将建成的项目”。
三、传统的分时度假产品
传统意义上的分时度假是指在购买该产品后，在指定地点、指定时间免费使用住宿设施；在指定地点、选择时间免费使用住宿设施（时间选择并非完全随意，而是在一定的期限选择，并且按先订先住的原则管理）；或者选择地点、选择时间免费使用住宿设施，在这种情况下，时间选择仍要受一定的限制，住宿设施也确定为某种类型。
四、新型分时度假产品——分时度假交换
20世纪70年代之后，分时度假概念大量传入美国本土。
当时经济繁荣时期房地产业的飞速发展，带动房地产商建器大批公寓房和度假别墅。
70年代中期的石油危机中，因油价上涨使美国经济进入紧缩期，房产大量闲置，房地产商急需解决积压房产的需求，客观上推动了分时度假产品在美国的发展。
但引入分时度假概念并开始销售的美国经营者很快就发现一个问题：
即产品过于僵化，缺乏灵活性，人们一旦购买了分时度假产品之后，只能年复一年地在同一度假地度假。
为了解决这个问题，有人在分时度假系统的基础上进一步拓展开发出分时度假交换系统。
拥有度假房产使用权的消费者，可以将自己的度假房产使用权，通过全球网络交换系统换取同等级别但位于其它地区的度假房屋使用权。
在20世纪80年代初期，分时交换的概念从美国佛罗里达传播到英国和西班牙，分时度假交换系统的概念又回传到欧洲，这一概念的回传标志着这一产品进入到一个新的发展阶段。
在分时度假交换系统中，对于加盟的房产有明确的要求。
如对于房间大小的一般规定是：
度假饭店房间不小于18.6平方米；供两人住宿的套房在23.5平方米以上；供4人住宿的套房在41.8平方米以上；供6人住宿的套房60.4平方米以上；所有房间都必须备有单独卫生间，6人套房必须平均拥有1.5个卫生间。
而消费者只需一次购买一定数量的“点数”，这些“点数”就成为他们选购产品的“货币”。
他们可以使用这些“点数”，在不同时间、不同地点、不同档次的度假村中灵活选择其“点数”所能负担的住宿设施。
迪斯尼和希尔顿分时度假交换系统中均已采取这种模式。
在分时度假设施的档次方面，也有了更多的选择。
如在豪华饭店住宿会员俱乐部，购买该产品的会员可在每年指定的期间（一般是淡季），免费在豪华的度假地饭店住宿并使用娱乐设施，在其它时间入住享受折扣优惠。
经济型饭店连锁交换系统，则是主要提供在经济型饭店中进行选择的分时度假产品。
除以价格区分的专项产品之外，一些以专项活动为主题的分时度假交换系统也开始形成，如高尔夫分时度假交换系统，专门选择有高尔夫球场地设施的度假村作为网络交换单位。
几个重要的概念：
¨点 数 点数制俱乐部用来测度房产价值的工具，点数多少与淡旺季、房产面积和度假地坐落地点有关。
这种模式，相当于在度假地引入了一种新的流通手段。
¨点数制 点数制（又称点数制），即顾客购买的不再是某处房产的一段时间的使用权，而是购买一定的点数（或称点数），以所购买的点数来选择消费标价已折合成点数的住宿和娱乐等产品。
它可以推进全球化点数制体系的建立和发展，即通过点数制网络将各地的点数制俱乐部联合起来交换，使会员在度假需求上具有更大限度的自由选择性。
¨点数制俱乐部 点数制俱乐部一般拥有几处度假地房产，不同房产有面积、档次等方面的差异。
会员向供应商购买一定数量的点数，所有的住宿、娱乐产品也以点数标价。
会员可以随意选择在一年的任何时间、选择网络任意地点消费，并且对于房间的大小、住宿时间长短、每年来度假的次数等都可以自由选择。
五、分时度假的发展历程
世界上分时度假从源起到发展至今已经有40余年，在此期间具有重大意义的标志性事件大致有：
¨20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的滑雪度假地首先开发了以分时销售的方式招揽客户，标志着分时度假产品的开始。
¨20世纪70年代，美国本土引入分时度假概念。
¨1974年，最早的交换系统出现。
同年，RCI（ResotCondominiumsInternational）公司成立，这是世界上第一个分时度假交换公司。
这家总部设在美国印第安纳州的美国公司，在全世界90个国家拥有3300个分时度假村，会员家庭超过240万。
¨1976年，II（IntervalInternational）公司组建。
RCI和II是目前为止世界上实力最雄厚的分时度假交换公司。
¨80年代初期，分时交换的概念从美国佛罗里达传播到英国和西班牙，分时度假交换系统的概念又回传到欧洲，标志着这一产品进入到一个新的发展阶段。
¨80年代中期，90%以上的分时度假地都是专门为适应分时度假需求而新开发的，其发展规模也迅速扩大。
¨1984年之后，一批世界著名的饭店连锁集团和发展商进入这一领域，分时度假地房产的质量有了大幅度的提高。
¨1990年，进入分时度假领域的迪斯尼公司率先推出了点数制（又称分数制）。
¨1992年，世界开发分时度假产品的度假村有3000处以上，拥有分时度假房产的家庭也达到近240万个。
¨1999年5月，RCI欧洲分公司完成了对点数制网络的检测，并于2001年前后将点数制网络推向全球。
¨1999年，全球分时度假物业销售额达到67.2亿美元，540万个家庭参与了分时度假网络。
¨1999年8月，清华大学经济管理学院提出天伦公司（天伦公司筹备组）在中国开发分时度假的可行性研究报告。
¨2000年9月，由首创集团、首旅集团和中旅集团联合发起组建的天伦度假发展在国家工商局注册为首家享有全国经营权的分时度假专业公司。
六、分时度假的现状
（一）国外：
目前世界上已有60多家分时度假集团，4500个采用分时制度的度假村，分布在81个国家，来自124个国家的400多万户家庭购买了度假权。
分时度假房产业已成为年营业额65亿美元的全球产业。
主要企业及现状：
RCI、II、万豪、希尔顿、凯悦、迪斯尼、美国度假协会（ARDA）、欧洲分时度假协会（ETF）等，发展形势良好。
（二）国：
刚刚起步。
诸多企业开始对这一泊来的新旅游产品形态感兴趣，有关分时度假的消息频现于媒体，但由于对它存在许多错误的理解，有关解释大多含混不清，加上国的市场与法制环境还没有使其健康发展的土壤，因此，一些先期试水的项目普遍只是在概念本身上红火了一把，其经营纷纷陷入困境。
主要企业及现状：
¨中房集团与美国ＲＣＩ公司合作开发的网络系统中国房地产与分时度假联盟，挣扎于网络的建设和艰难的销售中；
¨首创旗下的天伦度假公司三年在全国设立100个度假村的计划已不知下文。
¨2001年，中国旅行社总社、安华集团、中宇集团、中股四家组成中安达旅游度假服务，计划在中国40个地方，每个地方建500栋别墅，建400到800个宾馆（每一栋房子都是160平方米，楼上有三个卧室，楼下是客厅、饭厅、厨房，两套半洗手间。
度假卡是两万块钱一，用40年，每年一个礼拜。
这样每年500块钱，再加上300块钱的物业管理费，一共是800块钱）。
目前，由于资金不到位只在襄樊和建成两个。
¨其他企业还有：
国首家从事交换业务的“华夏之旅”、松散型饭店联合体“新旅网”、天津泰达度假交换（TRAC）、太阳度假交换、全旅运通（）度假咨询、御都俱乐部等，运营状况都不理想，有些已经濒临破产。
七、我国发展分时度假产业的有利条件
从我国当前的宏观背景分析，与发达国家旅游分时度假系统产生初期的情况十分相似。
不论是供给还是需求，都已基本具备了初期发展旅游分时度假交换系统的条件。
（一）房地产积压和饭店出租率下降
在经济过热时期，我国各地建起大批房地产项目，在经济调整之后，许多盲目开发的房地产由于价格高、市场定位不准等因素出现了严重的积压。
据国家统计局城市社会经济调查总队对全国35个大中城市的调查结果表明，目前这些城市还有6000多万㎡的商品房空置，商品房严重积压。
这些积压的房地产中，有相当大一部分位于度假地和旅游城市。
房地产积压和接待设施出租率低的大背景为旅游分时度假交换系统的发展创造出良好的供给条件。
与发达国家类似，可以通过将房地产项目转向和吸引度假地饭店加盟的形式，低成本发展旅游分时度假交换系统。
（二）度假概念逐步成熟
在我国，随着旅游消费的不断增长和旅游者的日渐成熟，经过初期单纯以观光为目的的发展阶段之后，度假旅游需求已经产生，并形成了一定的市场规模，特别是城市周边的周末短期度假和节假日度假已具雏形。
根据国际惯例的发展规律，度假需求从产生、发展到具备一定规模所需的时间并不长。
因此，我国在3～5年，可望形成具有一定规模的旅游度假市场。
这一市场的形成和扩大，将为旅游分时度假交换系统创造出旺盛的需求。
（三）可投资领域少，可利用资金相对充足
在我国，由于在工业技术方面与发达国家存在较大的差距，加上面临加入世界贸易组织后开放市场的威胁。
在工业领域的投资需求不旺。
以家庭经营为基础的农业领域虽存在较大的资金需求，但由于经营单位分散，无法吸纳大额资金。
资金需求较旺的第三产业中，投入产出效益好的产业也不多。
所以，在总体资金短缺的背景下，对资金的有效需求却严重不足。
近几年中，大量的资金投入市场空间相对狭窄的饭店业就是一个例证。
在集团资金之外，我国城市居民储蓄居高不下，除对未来风险方面的预期过高等因素之外，没有合适的投资领域是一个主要的原因。
若能保持项目的良好运作，这部分资金也会对分时度假交换系统有很大的支撑力。
因此，对于市场前景良好的投资新领域，尤其是像旅游分时度假交换系统这样有国际成功先例的新概念，在基础条件发展成熟的条件下，不难吸引到市场上积极寻求项目的存量资金。
（四）已有多家大公司开始介入
在上述的背景下，我国已有一些组织开始介入旅游分时度假系统的研究和开发。
除了开发分时度假产品和加盟国际网络的单体饭店、度假村之外，部分大型旅游集团和综合性集团已着手研究在我国建立大型旅游分时度假交换系统的可行性，并准备在条件成熟时拥有巨资进入。
八、我国发展分时度假产业面临四个问题
在具有一些比较有利的宏观背景和发展潜力的同时，也应当清醒地看到，目前我国大规模发展分时度假产业时机还未成熟，面临的问题主要有以下四点：
（一）政策性风险
按国际上开发旅游分时度假交换系统惯例做法，一般采用先销售消费权益卡、后购买（开发）度假村或者边售卡、边开发度假村的运作方式，加之发展大型分时度假交换系统所需的资金量较大，所以很容易被人与乱集资等国家政策明令禁止的行为挂钩，产生政策风险。
（二）消费预期较低
当前，中国国的平均消费水平还没有达到分时度假的要求，在住房、汽车等消费品还没有完全解决的情况下，对分时度假的需求仅限于数量极小的高收入阶层。
同时，由于医疗、养老、失业等方面保险制度的不健全，居民普遍存在对预期收入降低、预期支出提高的心理。
在这样的大环境下，居民对于旅游产品的消费也受到一定影响。
（三）近期度假需求不旺
我国旅游者对于度假产品的需求虽已崭露头角、但在当前的消费水平和发展阶段，旅游度假市场要发展到能够支撑旅游分时度假交换系统的规模，尚需假以时日。
中国目前每万人拥有的分时度假会员数是周边国家中最低的，仅为0.6人，而美国是60人。
客观条件的不成熟要求开发商承担起培育市场的责任。
分时度假产品要求消费者具有随机的长假期，但在中国由于带薪休假制度没有落实，我国居民通常只有春节、五一、国庆三个固定的休假期，因而分时度假产品的“分时”优越性得不到体现，结果势必造成消费者赶在节日期间集中消费，住宿权益得不到保证，反而形成对产品的负面印象。
（四）国际化障碍
对于把分时度假网络发展为国际产品的设想，存在着国际化方面的风险。
例如，我国与世界许多国家间都没有免签证制度，我国购买分时度假产品的会员在出国签证方面还可能出现麻烦。
产权式酒店
产权式酒店由分时度假演变而来。
不同的是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权，发展为进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
但对产权式酒店来说，分时度假权益只是作为产权式酒店的附加值。
产权式酒店的回报率大小和风险高低完全取决于该酒店在未来的经营状况。
一、全球概况
据资料显示[WTO国际贸易组织，1996]，全球产权式酒店1986～1995年平均增长15.8%；1980年，有15.5万个家庭购买了全球500个旅游目的地的产权式酒店；到1995年，有35万个家庭购买了全球81个国家4000个旅游目的地的产权式酒店[Ragatzass.ciates,1992]。
80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地数量增长了6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到2004年，全球产权酒店销售将达300亿美元。
所有信息表明，产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式，同时成为最受大众家庭青睐的投资工具。
二、国概况
在我国，“产权式酒店”已有十多年的发展历史，且多分布在等沿海地区。
“产权式酒店”已成为旅游经营业里一种重要的创新模式，也成为发达国家中备受中产家庭青睐的旅游投资方式随着国经济和旅游业的迅速发展，产权酒店在国著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势，近两年已有几十家产权酒店诞生。
如已成功运作并使业主获利颇丰的雅蓝大酒店；在2002年完工的的“21世纪万龙大酒店”；倡导“ｅ时代人性化商务空间”的悦华酒店；“10%投资回报＋房屋产权”、由新加坡开发的公寓式大酒店——佳信大酒店；还有的维多利亚港湾，岛的温泉大酒店，的快乐无穷大——龙庆峡（假日）乡村俱乐部、龙脉温泉等。
除极个别外，国目前的产权式酒店普遍经营状况不良，开发商许诺的高回报率往往难以达到。
（由上表可知，一般来说国目前的产权式酒店如果要获得8%的年回报，则其平均入住率必须达到60%左右，而这正是中国3星级酒店的平均入住率。
也就是说，在给予业主8%的年回报率之后，酒店管理公司本身将没有任何利润，这样的经营状况是不可能持久的。
）
三、产权式酒店的实质
产权式酒店是一种新型的经营方式，开发商通过出售产权客房回笼资金，扩大经营规模，分散经营风险，并借助国际酒店网络提高客源质量，实现盈利。
而投资房产者也可以跳出单一的“购房出租”模式，实现“异地置业”。
产权式酒店实际上为酒店起到了一个组合投资的作用。
首先它不是集资形式的债务关系，投资这获得的是明确界定的产权；其次，它不是一般的购买房产，因为其产权除了单独界定的酒店中某间客房外，还包括酒店统一提供的各种配套服务设施的享用权；第三，它不是股权，投资者自然不用承担酒店经营的风险，也不享有类似股东的权益。
因此其实际意义是有效地解决了庞大的投资难于流动变现而个人闲散投资难于有效集聚之间的矛盾，从而寻找到两者双赢的结合点。
对投资者来讲，产权式酒店是一种风险小、回报稳定的投资方式，有明确的产权界定作为投资凭证，具有很强的稳定性和增值预期；对宾馆酒店来讲，产权式酒店为直接融资开辟了新的渠道，是实施滚动发展的有效措施；对当地政府来讲，又增加了新的税源。
酒店式公寓
酒店式公寓（ServicedApartment）是融合了星级酒店的设施与服务、专业酒店管理公司的经营、提供低于酒店的价格和注重家庭特色于一体的自住式单位。
其主要特征是：
酒店式服务，强调经营管理，以及比较个人化的环境和家具。
一、酒店式公寓的市场定位
酒店式公寓主要的目标市场为四种人：
长期出国的生意人（即外籍工作人员），长期在外的高级经营管理者，大企业的企划思想者，以及正在度长假的家庭。
结合中国的特点，酒店式公寓往往是购者不住（用于投资出租）、住者不购。
二、酒店式公寓的起源
酒店式公寓最早起源于19世纪中后期的美国和澳洲。
当时欧洲老牌资本主
三、酒店式公寓在中国
酒店式公寓最早登陆中国是在90年代初的。
当时是中国市场经济的前沿，国际化程度最高、国际商务活动最活跃的特区，各家酒店式公寓都获得了可观的经济回报。
90年代后期，在、等地得到了长足发展。
目前中国大陆酒店式公寓的代表也出自这两个地方，如的雅诗阁、的财富中心、广场、福顿中心、国贸中心等。
同时，在其他一些一二级城市也有零星面市或正在规划与开发。
如果区位合适，设计科学，价格适中，周边配套完备，有些代表性酒店式公寓的回报率和经营业绩可以达到比一般物业高一倍甚至数倍速的回报率，比如雅诗阁三居室的月租金高峰时达5000美元，年租金近50万元人民币。
但由于酒店式公寓是以高度发达的商务活动会依托的，而目前国这样的地方仍然屈指可数，同时，这一物业类型本身的专业化程度极高，对开发商的要求也相应提高，加上售价普遍高达10000元/㎡左右，因而投资风险较大。
从目前国实践的结果来看，也是喜忧参半，忧多于喜。
尤其是一些仅炒作概念的楼盘，销售状况并不理想。
四、酒店式公寓的规划设计原则
目前，市场上酒店式公寓的种类、规模、卖点各不相同，但一般来说，只要是真正的酒店式公寓，均应遵循以下的设计原则（换句话说，成功的酒店式公寓，一般都具备以下必备的特征）：
¨地段应该选择在市中心的商务区；
¨大多设计在一个城市综合体，以便通过“空间借用”提供充足的商务、休闲、社交及生活配套设施，做到资源共享；
¨户型设计不宜过大，一般以一居室、一室一厅为主，两室一厅为辅，个别项目有少量的三居室、四居室。
但基本的家居功能要齐全，能满足第一居所的需求，注重家居氛围；
¨单元数量一般在150～200套
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