不动产登记项目具体操作流程.docx
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不动产登记项目具体操作流程
不动产登记项目操作流程
一、前期入场摸底调查
1、各类数据摸底，包括各类数据的数量、数据格式、坐标系，电子数据和档案数据的具体情况等；
2、甲方的需求，包括软件、硬件、数据等具体需求，工作总体方案的编制，入场人员、设备的数量，项目实施工期等要求；
3、摸清甲方对该项目有实际影响力的人员，联系方式等；
4、如有需要，还需针对甲方的流程，协助设计甲方的中心机房、办公场地布局，硬件设备、办公设备等需求列表；
5、对前期入场的调查情况，编制前期文档，做好与实施组的交接，以及实施组的入场工作；
6、根据现行的标准，结合本地的实际情况，制作切合本地的技术实施方案。
二、不动产项目实施培训
1、针对所有不动产项目实施参与人员进行培训，包括市场部、前期组、项目实施部等所有员工；
2、重点针对项目经理、实施组员工分别进行专门的培训；
3、进行考核，过关的上岗，不过关的继续学习，直至过关上岗。
三、实施组进场
（一）人员及设备
根据甲方提供的场地及入场实际的工作量，核算需要的人员和设备数量，设备包括电脑、高拍仪或速扫机、打印机、办公工具等。
（二）整理汇总
针对所有数据进行一个整理汇总，列出数据处理的主次顺序、先后顺序；所需整理的数据包括土地、房产和林业数据，但由于目前各地仍处于职能整合阶段，房产、林业数据仍未提供，故只能做土地数据。
土地数据包括纸质档案数据、电子业务数据、集体调查数据、基础地理数据、影像数据等。
全部档案大类分两种，一种是发证档案，一种是地调未发证档案（如二调档案和集调未发证档案）。
实际上已发证档案才是具有法律效果的真实成果，所有地调、摸底等过程档案，只是参考之用。
所以我们优先做发证档案数据，后做地调未发证档案数据。
（三）倒排工期
根据技术实施方案，结合本地数据的实际情况和数量、投入的人员和设备、甲方的项目工期，制定切合实际的总体倒排工期和详细的工期表，具体到每月、每周和每日。
（倒排工期和详细工期表由实施组根据本地实际情况列出）
（四）按步实施
根据以上方案及工期表，项目按部就班进行实施。
四、项目具体实施
我公司参与不动产登记项目，目前最主要的工作就是数据整合关联以及入库，不包括软件、硬件等，但可以协助甲方编制实施方案，设备列表及价格预算等。
（一）技术流程图
（二）数据整合的范围及类型
数据整合的范围包括：
土地数据、房产数据和林业数据；类型包括纸质档案数据、电子业务数据。
全部档案大类分两种，一种是发证档案，一种是地调未发证档案（如二调档案和集调未发证档案）。
（三）工作计划
1、首先完成已发证档案的电子化，这是实施不动产统一登记的基础，避免出现重、错的重要依托，地调档案可以放在后期慢慢补扫。
2、针对不动产发证工作，接件的扫描和档案整理建议公司派两至三人全部管理起来，一是这项目工作一般机关会通过采购服务的形式找公司来办理，二来对于后期新发证的测绘工作、年度汇总上交工作、三调工作等都具有延续性。
（该点主要考虑长期合作县，一般短期项目县不考虑拉长战线）
（四）实施步骤
1、原始资料收集
做好对现有不动产登记信息的现状调查，搜集土地、房屋、林地等不动产登记执行的数据库标准、技术规程以及原来的各类不动产登记图、表、卡、册等纸质资料和电子数据，并和《不动产登记数据库标准》做好比对分析；完成不动产登记数据库的空间数据分层和属性结构设计，建立映射关系。
原始资料：
土地登记数据、房产登记数据、林权登记数据，包括图形数据和业务数据及相关的数据库标准资料。
农村土地调查数据、城镇地籍调查数据、宅基地数据库、地形图数据，参照其中的宗地图数据。
收集地籍区、地籍子区、行政区数据（《不动产登记数据整合建库技术规范》中提到，以集体土地所有权中地籍区、地籍子区、行政区为基础，对其他数据中行政区没有涉及到的范围进行扩充，形成不动产登记数据整合建库的地籍区、地籍子区、行政区）。
收集遥感影像数据。
收集土地、房产、林业的档案资料。
收集不动产登记数据整合建库相关的技术规范及标准等资料。
了解相关项目业务。
空间数据要求提供Arcgis的shape格式。
2、土地数据
（1）录入档案接收清单
甲方提供给我们的是历年地籍档案的历史纸质档案，首先应制定档案接收清单，包括档案归口科室、档案年份、档案号、档案名称、是否有坐标信息等内容。
（2）历史档案扫描
将甲方提供的纸质档案进行电子化扫描，以档案为单元进行存放，按照甲方要求进行档案归类即档案号的命名。
由于目前还没有规定好统一的档案号编码规则，所以前期我们对每本档案进行了预编档案号。
（3）历史档案空间数据导入
A、界址点坐标成图
根据历史档案中有界址点坐标的文件进行宗地界址点成图，在查阅档案时，一定不要将档案中的界址点坐标系遗漏。
目前我们是利用苍穹权籍调查建库系统中的工具进行的坐标成图工作。
档案中坐标点信息包含三种坐标类型，一种是西安1980坐标、一种是北京1954坐标、另一种是山西地方坐标。
其中西安1980坐标和北京1954坐标的X、Y值分别为6位、7位或8位、7位（6位、7位是X值未加投影带号的情况），一般默认没有坐标说明的情况下基本上西安1980坐标，有的档案中有坐标系参数说明；山西地方坐标的X、Y值是6位、6位，所以在录入前一定要了解清楚哪个应对应X值，哪个对应Y值，千万不要录反了，如果录反的话地块形状会发生变化。
在进行坐标成图时，不建议将西安80坐标系、北京54坐标系和山西地方坐标系的地块成图到一个图层中，我们可以建立三个文件夹，分别命名西安80坐标系统坐标点、北京54坐标系统坐标点、山西地方坐标系统坐标点，然后在对应的文件夹内建立每宗地的excel坐标点文件。
成图时先成图一个坐标系统的，然后再成图另外一个坐标系统的，汇总到一个人手里面（合数据时一定不要遗漏），最后分两个shp图层存放。
具体操作步骤：
将档案中的坐标点信息录入到excel表中，利用权籍系统中的【文本生成图形】进行每宗坐标信息的成图。
【数据接收】菜单栏中—【文本生成图形】
选择的点信息文件格式（Excel格式表格）：
点信息文件中的坐标必须是第一个和最后一个保持一致，形成闭合状态下的坐标点。
选择图层：
选择要导入到orcl库中的对应图层（默认建设用地使用权的暂时选择“建设用地宗地（地表）”，我们现在只在苍穹权籍建库系统中进行坐标成图，然后转换为shape文件图层在进行属性的挂接等处理）。
在数据库中用【文本生成图形】功能是将每次生成的图形都追加到对应的图层中，也就是说多个excel中的坐标信息都可以成图到“建设用地宗地（地表）”图层中。
每次成完图之后要将对应的预编档案号填写到[档案号]字段中，将档案年份暂时填写到[附记]字段中，方便图形与属性表格的关联。
[备注]字段中暂时填写档案录入时存在的遗留问题。
需注意：
直接从苍穹数据库中导出的shp图层数据不稳定，导出shp数据后，打开ArcMap软件，加载从数据库中导出的shp数据，右击图层导出，生成一个新的shp数据，然后在这个新的shp数据中进行操作就不会出现问题了。
利用Arcgis中将在excel表格中录入的属性信息挂接到shp数据中。
后面有具体操作步骤。
B、附图匹配成图
根据档案中的带有坐标信息的相关地形图进行地块的成图，此成图方式所生成的宗地精确度不高，可以结合已有的使用权数据库、所有权数据库等进行参考，提取对应的宗地地块。
前提是保证这几个数据的坐标系统的统一性。
在Arcgis中加载已有数据库和带有坐标信息的地形图扫描文件，利用Georeferencing工具，依据地形图的四个角点坐标将地形图栅格图片进行图片矫正，使其定位到正确的坐标系统下，然后根据已有数据库中的宗地地块来提供地形图中对应的宗地图形。
如果档案中的地块形状与已有数据库中的形状存在差异时，则依据地形图中的形状进行矢量化或者遵循甲方的意思看是否要进行外业测量。
C、无图形档案处理
有坐标的宗地档案直接可以根据坐标录入来成图，有附图（地形图且附带有坐标信息和地块位置）的宗地档案可以根据附图匹配来成图。
没有坐标成图的档案记录下来，由项目经理反馈到国土局确定如何处理（一般情况下需要外业测量，如果不进行外业测量的话，有可能根据已有的二调数据库、城镇地籍数据库、地形库、航拍遥感影像图等为参考，查找坐落地址等进行地块的勾画提取）。
（4）宗地属性录入
根据地籍历年纸质档案进行属性录入。
A、利用office录入属性
根据不动产登记数据库标准制定要录入宗地信息的基本属性字段，以access表格形式为模版建立要录入的属性信息字段名称，制定宗地属性录入表格模版。
根据档案内容录入到access表格中，录入属性格式及填写方式要保持统一。
严格尊重历史档案内容，录入信息时原则上以盖国土局或相关国土科室的章为准的审批表优先，如果没有盖章或签字的话则考虑其他相关土地证或批复等。
档案上有的信息尽量都要录入到对应的属性字段当中。
a、建设用地使用权、宅基地使用权宗地
需录入的宗地基本属性信息包括：
档案年份、预编档案号、档案类型、宗地特征码、原地籍号、权利人、用途、坐落、图幅号、宗地四至、用途期限、使用期限起止时间、权利设定方式、权利类型、权利性质、权属性质、建筑限高、土地价格、面积单位、宗地面积（发证面积/批准面积）、分摊面积、独立使用面积、附记、备注等内容。
在档案录入中，档案录入时一定要按照模板设定标准（根据本地的实际情况制定切合实际的数据字段标准）进行属性录入，多人录入属性时必须保持统一，避免相同属性内容填写杂乱或不统一情况。
如果发现档案中有出现面积、地块形状、权利人不一致，属性内容缺失或档案填写有明显错误的情况时，需填写到备注并以文档形式记录下来告知项目负责人统一沟通处理、并解决。
b、集体土地所有权宗地
需录入的宗地基本属性信息包括：
档案年份、预编档案号、宗地特征码、预编宗地代码、原地籍号、权利人、权利人证件编号、土地所有权人、原宗地编号、耕地面积、林地面积、草地面积、农用地面积、其他农用地面积、建设用地面积、未利用地面积、用途、坐落、图幅号、宗地四至、用途期限、权利设定方式、权利类型、权利性质、权属性质、土地价格、等级、面积单位、宗地面积（发证面积/批准面积）、供地合同号、电子监管号、不动产权证号、附记、备注等内容。
B、属性字段整理
将多人整理好的属性表进行汇总到一个人手里面，统一排查有无不统一或明显的错误情况，进行修改。
检查如：
宗地特征码、宗地特征码1与权利类型、权利性质是否有冲突，价格是否以万元为单位，备注填写信息是否详细、清楚、明了，面积单位是否填写，使用期限和日期是否填写正确，用途是否不为空，单元格内是否存在空格等其他容易出现错误的情况。
在Access表格中属性检查无误后，将access表格信息导入到excel表格，添加唯一属性字段，将表格中的属性信息挂接到空间图形矢量数据中。
具体方法：
将表格内所有内容粘贴到一个空的excel表格中进行保存。
在图形数据和表格数据中分别建立一个唯一字段并赋值上能够关联图形和表格的唯一值（唯一字段的命名要保持一致），保证属性表的信息能够挂接到对应的宗地图层中。
目前我们设定的图形与属性表挂接的唯一字段暂定为：
档案年份&“-”&预编档案号（命名“挂接字段”，单元格格式为“常规型”），最后挂接前将“挂接字段”改为文本型，如不修改的话可能挂不上。
在Arcgis中进行图形和属性的挂接工作。
因Arcgis中对图层属性字段名称有要求，字段名称最长可设置10个字符也就是5个汉字，所以在把表格挂接到shp图层上之前，应先将表格中大于10个字符的字段名称改为各汉字的首字母，要求不能有重复字段，保证可以将字段内容挂接到图层上且字段名称不会发生变化。
C、Arcgis中挂接属性
a、属性挂接
前面写到的纸质档案坐标在苍穹权籍调查建库系统中进行成图，将档案成图地块数据图层导出为shape文件数据，确保图层数据上有档案号和档案年份属性信息且不能为空，档案年份没有对应字段可以填写到[附记]一栏中。
空间成图数据分为三个图层，一个是西安80坐标系的，一个是北京54坐标系的，另外一个是山西地方坐标系成图的。
需注意：
直接从苍穹数据库中导出的shp图层数据不稳定，导出shp数据后，打开ArcMap软件，加载从数据库中导出的shp数据，右击图层导出，生成一个新的shp数据，然后在这个新的shp数据中进行操作就不会发生问题了。
在shape格式的图层中添加“挂接字段”，字段长度设置100，赋值内容为[FJ]&“-”&[DAH]，即用“-”连接档案年份和档案号。
利用图形数据与属性表数据的唯一字段“挂接字段”去将属性表信息挂接到shape数据图层中。
右击图层，选择Join进行挂接
choosethefieldinthislayerthatthejoinwillbebasedon：
选择图层的唯一字段，即“挂接字段”；
choosethetabletojointothislayer，orloadthetablefromdisk：
选择需要挂接的excel表格；
choosethefieldinthetabletobasethejoinon：
选择excel表中的唯一字段，即“挂接字段”。
挂接完成后，如没有问题，结果应该是每个图形都可以挂接到excel中的属性信息，然后将图层右击导出为新的挂接后图层：
如建设用地宗地是（山西地方坐标）-挂接后.shp
b、Shape图层属性值规范化
将挂接后的shape数据属性表信息按不动产登记数据整合建库标准进行规范化整理。
在shp数据中，前面的字段结构是由苍穹数据库中导出的，后面的字段结构是根据excel表格挂接进去的，要想将图形和属性同时导入到苍穹数据库中的话，必须将后面的属性信息根据数据库标准对应转换到前面的字段内容中，首先保证前后字段的属性内容对应关系一致（在录入档案属性信息时，我们是完全按照档案内容进行录入的，所以存在不规范性即与数据库标准存在不一致现象，入库前首先要将这些不规范的属性内容按照数据库标准给规范化），按照数据库标准规范和苍穹数据库的填写方式（是用代码还是文字填写的）进行前面字段的属性赋值。
（5）Shp数据转换
在宗地数据入库前，首先要解决坐标不统一的情况，将西安1980坐标系、北京1954坐标系与山西地方坐标系转换到统一坐标系统下，最后统一入库。
【数据接收】菜单栏中—【shp数据转换】
主要包括地籍区、地籍子区、行政区、宗地、自然幢等图层。
在宗地shp数据转换到数据库之前一定要处理好图形与属性表的挂接与关联。
A、Shp文件模板定制
此功能是针对SHP数据导入到数据库中的对应图层中属性字段名称不一致的情况下才制定的模板转换功能。
此功能可将原shp数据根据数据库中对应图层的属性字段结构进行的属性结构转换形成与数据库中匹配的shp数据的模板设置。
选择要转换的shp文件
当前层字段匹配：
根据数据库中图层的属性字段结构、和需要从shp数据中获取的字段信息决定，按照数据库中字段名称来修改shp数据的目标字段名称。
例如地籍区，shp数据中地籍区编号为DJQBH，而数据库却是地籍区代码DJQDM；地籍区名称两者都是DJQMC，这是一致的，其他的字段则不需要考虑入库。
这就要求我们将地籍区编号改为地籍区代码，以保证shp数据图形和属性图形能导入到数据库中。
也可以不用这个工具，直接在Arcgis中将字段名称改成与数据库一致的字段名称并赋值上相对应的属性信息（在Arcgis中进行字段名称和属性字段的修改，则不需要进行、的操作）。
数据库中地籍区的属性字段结构：
修改后的模板：
保存转换设置：
将转换的模板进行保存。
B、Shp文件字段转换
运用【shp文件模板定制】中设置好的模板进行shp数据的字段转换，保证与数据库的完全匹配。
选择转换模板：
选择定制好的shp字段转换模板
选择需要转换的shp
选择shp保存位置
转换后的shp数据即与数据库中对应图层的字段结构保持了统一。
需注意：
在每次转换时地块最多为10000，如多于10000时，需将shp数据拆分为多个图层并进行多次转换。
C、Shp数据导入到图形数据库中
Shp数据导入到图形数据库中有三种方法：
shp单层入库、图块更换层、shp批量入库，其中shp批量入库功能基本上用不到，建议一个图层一个图层的导入到数据库中。
a、Shp单层入库
将整理好属性字段的shp数据导入到数据库的对应图层中，打开导入表图层就可以发现已经在数据库中存在，保存。
b、图块更换层
首先选中要更换层的图块，点击【常用工具】菜单中【图块更换层】工具，把选中的图块移动或者复制到目标图层。
适用于从外部数据导入到数据库图层，即shp数据导入到数据库中。
如果字段名称一致的话，可以选择默认属性继承；如果字段名称不一致则选择转换模板进行设置；如果不考虑属性信息的话，直接选择默认属性继承即可。
具体操作：
在图层视图窗口，打开数据库中的导入目标图层；在标准工具栏中选择“打开”，将要导入到数据库中的shp数据（即数据源）加载进来，右击图层，选择属性浏览
在属性表中随便选中一行记录，在选择工具栏中单机“全选”按钮
打开【常用工具】菜单栏中【图块更换层】，将shp数据转换到对应的数据库图层中，包括属性信息也同时导入，前提是两者间的属性字段名称保持一致、属性信息填写与数据库中的规范一致。
然后保存数据库图层。
c、Shp批量入库
批量将shp数据导入到数据库中，但提前必须保证shp数据的图层名称、字段名称与数据库中的表名和字段名称相对应。
选择导入的shp数据存放的文件夹，可将文件夹中多余数据删除再进行以下操作。
（6）系统中录入属性
在系统中录入属性信息，修改宗地基本属性信息和录入宗地扩展属性（宗地扩展数据在连接业务库的情况下才可以添加）。
单击“图块属性浏览”，选中需要修改或添加属性信息的宗地图斑
注：
据目前从其他公司项目组了解，数据整合时并没有考虑宗地的扩展信息录入，可根据项目具体实施情况由项目领导组沟通是否录入。
（7）矢量数据坐标系的统一
所有非西安80坐标系的图斑，都要统一转换到西安80坐标系下。
（8）生成不动产单元号
根据最新的、准确的地籍区和地籍子区，录入的宗地特征码信息，生成维护每宗宗地的宗地代码以及不动产单元号。
3、房产数据
（1）录入档案接收清单
甲方提供给我们的是历年房产档案的历史纸质档案，首先应制定档案接收清单，包括档案年份、档案号、档案名称等内容。
（2）历史档案扫描
将甲方提供的纸质档案进行电子化扫描，以档案为单元进行存放，按照甲方要求进行档案归类即档案号的命名。
由于目前还没有规定好统一的档案号编码规则，所以前期我们对每本档案进行了预编档案号。
（3）房产属性录入
房产数据主要来自于房产局。
房产数据分为电子登记数据、历史档案数据两种情况。
档案数据又分为个人档案和开发商档案，其中个人档案包括个人所属信息，证件，购房合同，缴税证明，房屋分户图等信息；开发商档案包括项目信息，楼盘信息，五证信息，关联的土地信息等。
房产登记数据包含空间数据、非空间数据和电子登记簿；空间数据指有关楼盘、房屋分户等数据；非空间数据包括项目信息、楼盘信息数据、户信息等数据。
总体思路：
开发商拿着土地证信息到房产局办理项目立项，比如项目名称为“阳光小区”，在xx地籍区xx地籍子区的a宗地上，申请建两栋楼（两个自然幢），分别为1号楼和2号楼，然后提交项目施工图，提供楼盘表，包括几个单元，几层楼，每层多少户，每户多少平方米，每户的房屋分户图等信息，这些信息都是相互关联的。
根据自然幢的建筑结构和建筑类型等因素需分出1个或多个逻辑幢。
房产数据中空间数据包括构筑物、自然幢、房屋分户图。
非空间数据包括项目、逻辑幢、层、户。
这几个表的逻辑关联关系是：
项目——自然幢——逻辑幢——层——户。
拿到房产档案资料后，根据房产档案材料的信息将项目属性、自然幢属性、户属性进行补充完善。
如下图
（4）属性关联
按照每个自然幢，有明显区分为不同逻辑幢的分解为1号逻辑幢、2号逻辑幢等，然后根据每个逻辑幢内的户信息录入，填成如上表的信息，在入库时，可以手动录入项目信息、自然幢信息、逻辑幢信息，余下楼盘信息可直接导入。
（需要上述表格信息填写正确，逻辑关系正确）
（5）提取自然幢参考数据
在没有拿到房产登记数据库和房产档案及相关电子图形、表格数据前，以城镇地籍数据库为基础，从数据库中提取房屋图层作为不动产登记中房产数据的自然幢原始参照数据，包括图形数据和属性信息（房屋编号、房屋结构、房屋层数、建筑面积、建筑占地面积、房屋名称、坐落地址、关联宗地号等信息）。
城镇地籍数据中房屋对应不动产登记中自然幢的字段：
房屋编号——原编号编号
房屋结构——房屋结构
房屋层数——总层数
房屋名称——建筑物名称
建筑占地面积——幢占地面积
建筑面积——幢用地面积
4、林业数据
同上。
5、数据关联
将整合后的空间数据和非空间数据进行关联，按照不动产单元编码规则进行不动产单元编号，用宗地代码把宗地和不动产单元进行关联，用不动产单元编号把不动产和不动产权利关联，用业务号实现不动产权利和登记过程的关联，最终形成空间数据、非空间数据关联，历史和现状信息清晰完整的不动产登记信息。
包括如下：
（1）对于国有建设用地使用权登记、集体土地所有权登记、集体建设用地使用权登记、宅基地登记、林权登记等，宗地代码分别采用《地籍调查规程》中规定的方法编码，通过原宗地代码关联相应的不动产登记权利信息、地役权信息、抵押权信息、查封登记信息以及异议登记信息，用宗地代码对宗地代码属性项赋值。
（2）对于房屋登记信息用原自然幢编号关联逻辑幢、层、户的信息，保留原自然幢信息，用新的自然幢编号对自然幢编号属性项赋值，保留自然幢数据中的宗地代码到逻辑幢、层、户数据表中。
将通过房屋编号关联整理相应的地役权、抵押权、查封登记、异议登记以及预告登记的信息补录新的自然幢编号和宗地代码。
（3）对于不动产单元登记信息按不动产单元编码规则分类分宗进行编号，同时补录要素代码、不动产类型选项、宗地特征码、不动产单元状态等信息。
在宗地内通过宗地代码建立和不动产单元的关联关系，通过不动产单元编码建立不动产单元、权利以及权利人之间的关联关系，通过业务号建立权利和办理过程的关联关系。
6、数据入库
将整理后的不动产登记信息按照《不动产登记数据库标准》（试行）对基础地理信息、宗地数据、自然幢数据、权利数据、权利人数据、登记业务等进行数据组织、编码、入库，建成支撑不动产登记信息管理基础平台运行的不动产登记数据库（成果数据库），并生成不动产登记元数据。
不动产登记数据入库要进行全面的信息复核，保证入库的数据符合质量控制要求。
按照元数据的要求填写所建数据库的元数据。
7、成果检查
（1）、质量检查体系
质量检查贯穿于本项目的始终。
在每个阶段任务完成后，进行质量检查。
通过自检、互检、专检、抽检及验收完成，质量检查体系如下图所示：
图1质量检查体系
（2）、检查方法
A、非空间数据用随机抽样检查
从被检查的不动产登记数据库成果中，随机抽取不少于15%的单位产品作为样本，通过对样本的检查评价数据的总体质量。
随机抽样检测多采用人工目视检测方法，通过屏幕显示或输出，与原始数据进行核对，以确定数据的质量状况。
B、空间数据采用软件完全检查
质量检查本着合理高效的原则，同时项目质量管理也强调质量与效益的统一。
项目技术支持组研制检查工具软件，对各阶段成果进行快速高效的检查。
工具软件提供本项目检查内容中的绝大部分功能，既能实现标准化的检查工作，也能极大地提高检
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