二手房买卖流程详解.docx

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二手房买卖流程详解

二手房买卖流程详解

查找房源＝>看房恰谈＝>签定合同＝>付款过户＝>成功

准备工作

二手房购买须知

随着置业观念的悄然转变，二手房以它价低、质量可靠、风险小以及即买即住的优点得到了越来越多置业者的青睐。

1、看房：

验明产权是关键。

决定购房之前，一定要验明所购房屋的产权现状。

产权不明确、有纠纷的一定不能购买，这往往是消费者在购房时最容易忽视的一个环节，也是产生购房风险的根源。

2、签合同：

确认双方合法身份。

一般购买二手房的合同有两种，如果是通过中介购买二手房，一定要约齐买卖双方及中介签订三方合同。

3、选购：

首先考察性价比.消费者需首先确定自己所需房子的基本条件，包括房子的户型、结构、面积、大概位置和房子的心理价位等，然后依照步骤进行交易，这样可以避免一些不必要的麻烦。

4、办手续：

必要程序不能简化。

经过选房、看房、签合同三个步骤后，将进入买房的实质性阶段。

此阶段具体内容是：

房屋面积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户、取得回执。

5、交房：

按照合同约定执行。

办理完所有手续后，买卖双方可按合同条款交接房屋，买方验收房内不少拆除的房屋装修和附属设施，验收合格后买方付款。

二手房买卖要不要找中介？

二手房买卖一般有两种方式，一是通过中介公司进行交易，二是自由交易。

在这两种交易方式中，都存在交易安全的问题，因此，在二手房交易过程中，如何根据实际情况选择相应的交易方式，规避风险，就显得比较重要了。

如何通过中介公司买卖二手房找中介公司，主要有以下几种方式：

中介公司的报纸广告、房展会、中介公司的门店、中介公司的网站、亲友的介绍。

如何辨别中介公司好坏，主要应注意以下几方面：

1.到该中介公司去看看它的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，看它是否有房地产经纪这项业务；

2.看看该公司的办公环境及公司的规模；

3.看看该中介公司是否有自己的网站，因为能拥有自己网站的中介公司，一般都比较重视公司的形象。

与中介公司打交道时还需要注意：

1.核实该经纪公司从事房地产经纪的合法性。

因此，委托中介公司办理房地产买卖业务时，一定要看中介公司的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，是否有房地产经纪这项业务；

2.在签订买卖合同或委托协议时，需多加注意，对相关的条款（如付款方式，经纪公司的权利及义务、违约责任等）应认真考虑，最好让律师或了解房地产行情的人帮忙把关。

购买二手房四要七注意

四要：

1、不仅要看总价还要看单价

　　2、不仅要看房龄还要看质量

　　3、不仅要看社区还要看周边

　　4、不仅要看眼前还要看将来

七注意：

1、要选择合法的、信誉度高的房屋中介公司

2、切记要看清中介服务协议上的内容才签字

3、核实买卖双方身份

4、看清合同条款

5、将各项“口头”承诺写进合同

6、避免签单方委托

7、不要与经纪私下交易

买房新概念：

5公里生活圈

如今一提到买房，大家脑子里闪出的念头无非是考虑价格、环境、房型等要素，然后根据自己的实力来选择付款方式、按揭成数、贷款年限等，这些作为购房的主要流程已被大家所重视。

然而，还有一些不被大家所重视，其实也需要多加关注的细节值得一提。

　据了解，目前在二手房市场中，一部分购房者“算计”时间成本已成为其决定购房意向的关键。

我们不难发现，穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。

不妨来细算一笔时间成本账：

开车或乘公交车的上班族，若平均一天有两个小时花在交通工具上，一年就有约一个月的时间待在车里。

如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一个月车，或不眠不休地开一个月车，就能体会其时间数量的可观了。

反之，如果把这些时间花在工作上或其他方面，则能创造更多的效益。

如果再将时限放大到50年，时间成本的价值就显得惊人了。

　　正是看到了这个问题，一些聪明的买房者开始将“生活成本”列入自己的预算。

所谓“生活成本”，主要是指房屋所在地与业主平时的工作、生活圈之间所产生的各类成本。

业主每天都要在生活区域之间发生经济核算关系。

一般认为，半径为5公里的生活圈是基本生活成本的核算基础，低于或超过部分将相应减少或增加生活成本。

要降低买房后的日常生活成本，保证生活质量，同时保证“时间成本”不宜太大，对于即将购房的人而言，就是在收入目前不变或以后增加幅度不大的情况下，选择日常工作、生活在5公里为半径的生活圈内，这样才能最大限度地节约时间成本和生活成本。

　　在此提醒要买二手房的朋友，把握5公里生活圈，是衡量购房效益和购房质量的一个有效参数，支出的成本越小，表明所购房屋的性价比越高。

这样一来，买房后额外付出的钱也会越来越少。

新手买房注意事项

一、买房目标的确定

　　理性和有规划的消费——购房的前提。

根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。

不要一买房就是要买三室两厅，做到一步到位；而是从自己的实际情况出发，好好规划一下，其实能满足基本的居住需求就好，避免出现不必要的额外负担，而培养有梯度的消费观很重要。

　二、买房首付款的积累

　　买房首付款的积累——购房的关键。

首先初定一个目标，比如毕业后5年内支付一个首付款，那么就为了实现自己这个目标，合理的分配一下你的收入。

每月固定的留出一部分资金出来，制定出一个定期定额的计划。

因为如果开通了定期定额的强制储蓄计划，那么每个月必须得固定提出一笔资金，从而意味着可用资金必定减少，那么消费一定可以更加理性。

点点滴滴的积累就是一笔财富。

此外，建议也可先向父母借首付款，日后陆续返还，缩短积累时间和降低潜在的涨价成本　　　　

　　三、买房常识的学习

　　学习一些地产基础知识——购房的必需。

房屋因为涉及的金额巨大，购买它是一个比较专业的行为。

而在一些发达国家，有着成熟和专业的房屋经纪人可以为个人购房者提供专业的咨询和服务，法律法规和喜欢作程序也比较规范，个人买房已经有了一套比较成熟的模式，过程也比较轻松。

但是，目前国内的房地产市场还没有培养出这种专业的针对个人购房者的房屋经纪人。

因此，买房前学习一些房地产基础知识是必需的。

　　四、买房范围的筛选

　　选择适合自己的楼盘——购房量力而行。

面积小、首付少、总价底的楼盘适合年轻人。

建议可购买市中心的二手小房子或是新开盘的小户型。

二手小房子的优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠；此外，由于年轻人的工作流动性还相当大，所以考虑一个交通合适的地方，即使工作变换而搬迁，出行还能依旧方便。

新开盘的小户型的优势是户型更合理、居住舒适性较高、未来投资回报率相对较高。

　　五、出行时间成本的节省

　　购房前还应考虑出行的时间成本。

因为我们不难发现，穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。

如果每天花费2小时在交通上，那么1月=60小时=2.5天1年=730小时=30天50年=36500小时=1520天=4年　　开车或乘公交车的上班族，若平均一天有两个小时花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。

如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一个月车，或不眠不休地开一个月车，就能体会其时间数量的可观了。

反之，如果把这些时间花在工作上或其他方面，则能创造更多的效益。

如果再将时限放大到50年，时间成本的价值就显得惊人了。

选择中介公司需要考虑的因素

1、合法性。

看有没有营业执照，有没有经营许可证，有没有经纪人证书等。

中介公司提供的服务首先要合法，谨防无证经营的“黑店”，以免上当受骗。

　　2、公司的规模、形象。

中介公司的规模、形象可以通过公司的门面、陈设、广告宣传、服务态度、服务专业度、信息丰富度等方面反映出来，一般而言选择一个规模较大，资金充裕，口碑好的中介公司更有保障。

　　3、服务的内容和质量。

在经营范围许可条件下，中介公司应提供尽可能全面的服务，这样可以省去众多麻烦和经验不足带来的烦忧；服务水平和服务质量要过关，第一要专业，第二要耐心，第三要认真负责；人员素质直接决定服务质量，买房者可以通过多打几次电话沟通，初步评价服务人员的素质。

　　4、经营方式。

中介门店有两种方式：

一是直营店，由公司直接经营管理，一旦出事，有整个公司包赔顾客损失；二是加盟店，利用公司商标（商誉）和部分渠道，加盟开展业务，除了事故，由加盟店自己负责。

购房者了解中介门店的经营方式可以有效规避风险。

　　5、房源和成交业绩。

可通过提供的房源多少以及销售业绩进行评价。

找房六大方式之二

通过广告找房子

　　房地产广告，为消费者提供了常用的获得房源信息的渠道。

通过看广告，消费者可以认识卖方、把握市场行情、了解房屋种类以及判断房子是否满足自己的要求。

　　常见的房屋广告形式有：

　　A、报刊杂志。

除了精美的广告语句：

楼盘特色、景观环境、区域交通等，还包括：

地理位置、销售价格、开盘日期、房型类型、推出套数、联系方式等。

　　B、户外广告。

包括路牌、灯箱、车体、墙体、引导旗等。

这些广告更着眼于楼盘、开发商品牌宣传，一般不会包括价格、房型等销售信息，通过广告，消费者可以获得楼盘名称、特色卖点、地址和联系方式等，不妨按图索骥。

　　C、楼书及宣传单片。

售楼处一般有推出房型、介绍规划布局、突出楼盘卖点的宣传单片，中介公司有时也在街上散发“薄纸片”。

一些中高档楼盘还会印制一些质量考究、编纂精美、装潢精致的楼书，一般只发给目标客户。

　　注意广告陷阱：

广告陷阱

常见表现形式

真相

应对策略

价格陷阱

“最低价”、“起价”、“均价”看上去很美。

位置陷阱

广告上看距离市中心或CBD挺近，与绿地毗邻，轨道交通，乘车方便。

1、以直代曲，以点代面，扭曲距离，给人错觉，以为地段极佳。

2、只标大道，不画小巷，给人错觉，以为交通极佳；

3、以理论时间为考量，实际经常交通堵塞；

4、以为在某区域高尚地段，实际是邻近区域。

1、注意图上细节，对照标准地图，睁大眼睛看仔细；

2、眼见为实，实地考察一番。

3、上下班高峰体验各种交通工具。

文字图片陷阱

广告图片美仑美奂，绿地开阔，景色宜人；文字描述如诗如画；“园林”“天然河”“与××毗邻”

1、图片有可能是电脑合成，或经过精心绘制，即便实景拍摄，也经过加工；

2、文字描述华而不实，空洞无物；

3、“园林”可能不过指的是几棵树，“景观”有景却不能观或只有少数楼层才可以观，“天然河”有可能还是臭水沟，“与××毗邻”，说不定要步行10分钟以上，纯粹是“傍大款”。

1、实地考察，眼见为实；

2、调查开发商信誉，重视开发商资质；

3、签合同，多留心，将广告所称内容列为附加条款

其他陷阱

绿地陷阱：

夸大绿化率

实际绿化达不到广告宣传水平，后期开发“吃”前期绿地

实地考察，合同落实

容积率陷阱：

标榜超大栋距

由于楼层高，实际容积率过高，栋间距不足

抽空到工地考察，参照楼层综合考虑

付款方式促销陷阱：

买房送车送几日游等

“羊毛出在羊身上”，高奖励意味着高价格

记住：

赔本的生意是没有人做的

物业陷阱：

标榜国际化的物业管理

实际国际物业公司只是管理顾问，或是物业管理水平一般，或物业管理费用极其昂贵

参考类似案例，考察商家信誉。

找房六大方式之六

自己找房

1．如果你准备买房子，不妨把这一消息告诉更多的亲友得知，让他们帮忙留意。

如果你有亲友为房地产业内人士，通过亲友介绍房子不失为一个好办法。

2．还有朋友喜欢逛街找房子。

一般来说他们买房的区域大致一定，目标对象相对明确。

找到合适的区域后，可以询问该区域住户是否有合适的房屋出售等。

3．您可以在一些专业房产平台发布求购信息,让房子来找您。

找房六大方式之三

通过中介公司找房子

　　通过房产中介找房子，是一种高效、稳妥的找房方式。

　　好处：

　　1、高效率，一般有现成