海口百合花园可行性研究报告.docx
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海口百合花园可行性研究报告
百和花园项目
可行性研究报告
XX高和房地产开发有限公司
二○○八年一月
第一章概况
一、项目概况
（一）项目简介
1、项目名称：
百和花园（暂定）
2、设计单位：
北京市工业设计研究院海南建筑设计分院（暂定）
3、建设单位：
海南同捷投资有限公司
4、项目地理位置
项目位于海口市海甸岛西北角，南邻海甸五西路，北邻正在规划中的海景路，东临万恒路，西临修建中的海甸岛环岛公路，美丽沙规划项目（规划为以生态旅游、国际寓居、文化博览等为中心的国际右岸主流生活地），并近眺浩瀚的琼州海峡，几分钟的徒步路程即可享受北海甸热带滨海的优美风光。
项目地处海口闹市（近接国贸商务区和老城商业区）近郊成熟的高尚居住社区，繁华中见幽静，交通便捷，配套设施健全。
北面是规划中的星级酒店，东为修建中的海甸岛区唯一的大型生态文化公园-白沙门公园，西面紧邻施工中的医疗保健院（鲁华），西南角是正修建中的全国著名的教育培训机构——北大青鸟，东面则紧靠世纪海岸、美丽沙楼盘以及大片的高档居住社区。
再往东、南则连接的是繁华的市区，名校（海南大学、实验中学初中部、景山学校海甸分校）、旅游酒店（金海岸大酒店、寰岛泰得大酒店、燕泰国际大酒店、毛家庄大酒家），银行、行政机构、电信网点密集，休闲娱乐、餐饮、金融邮政等服务一应俱全，是海甸岛难得的稀缺地块。
（二）项目现状
目前项目已进入施工报建阶段，“三通一平”工作已完毕，围墙、现场办公室已修建完毕，工程预计今年4月份可开工。
（三）项目规划指标
表1：
项目技术经济指标
序号
项目
数量
备注
1
用地面积
9269.27㎡
2
拟建建筑面积
16735.09m2
3
容积率
1.78
4
建筑密度
18.0%
5
陆地率
42.9%
根据项目的技术经济指标和政府的规划，建议小区建设两栋板式高层住宅，户型、面积适中实用，充分利用各种现状条件，挖掘功能潜力，降低公摊，提高了土地的综合开发效益。
（四）项目建设周期
根据项目特征，目前各项工作的进度、市场现状和发展趋势，建议项目工程建设周期应为12个月左右。
二、项目开发商
海南同捷投资有限公司（以下简称甲方）于2005年7月成立，注册资本1000万元，注册地址：
海口市龙华二横路4号第二栋，法定代表人吴斌，公司类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发，房屋租赁，房地产相关信息咨询，高新技术产品的投资、研究、生产、销售，旅游项目投资与开发，酒店经营管理，农业通讯、安装工程，生物工程，经济信息咨询服务，项目中介服务等。
海南高和房地产开发有限公司（以下简称乙方）成立于2006年8月，公司类型为有限责任公司，法定代表人邓超，注册资本1663.13万元，注册地址：
海口市滨海大道南洋大厦2712、2713房。
其经营范围是：
房地产开发经营、房地产项目策划、销售代理，房地产项目中介服务。
公司以房地产开发为主导产业。
经甲、乙双方友好协商并达成协议：
海南同捷投资有限公司作为项目的投资商（土地持有者），委托海南高和房地产开发有限公司开发百合花园项目。
甲、乙双方作为专业的房地产开发投资企业，经过资源整合，合理利用资金和开发能力，取长补短，充分地挖掘了合作双方的特长和潜力，共同致力于本项目的投资开发，为顺利实现项目的投资利润奠定了良好的基础。
三、项目实施背景
1、海南房地产发展的政策倾斜
海南是中国最大的经济特区，实行比中国其它经济特区更加灵活的经济政策，被授予更多的经济自主权。
1988年建省后，全省经济步入高速发展轨道。
海南的房地产业在逐步挤去1992年以来带来的房地产泡沫之后，于上世纪末从谷底开始缓慢回升。
尤其是中央把海南作为盘活积压房地产的唯一试点省，实行返还土地出让金、税费减免缓、购房入户、鼓励内地企事业单位到海南设立分支机构等一系列优惠政策之后，海南的房地产业得到了进一步复苏和逐步健康发展。
近几年来，政府、银行、社会各方面通过卓有成效的促进工作，使海南积压的1300多万平方米房产开始盘活，截至2007年底，已处置完毕所有积压房地产。
与此同时，一批新建房地产项目凭借政策“东风”，雨后春笋般地拔地而起，置地花园、昌茂花园、长信海景花园、黄金海岸花园、紫荆花园、世贸雅苑、新世界花园、阳光经典、绿色佳园、耀江花园、大公馆、荣域等粉墨登场。
至此，海南的房地产业开始呈现出发展的勃勃生机。
整个房地产业正从多年的盘整阶段走向越来越市场规范化的健康快速发展阶段。
海口及海南整个房地产业经过近年来的市场考验和发展，已经成长为国内健康的房地产市场之一。
2、海南房地产业发展前景及趋势
伴随着海南经济的飞速发展，高新技术产业、新兴工业、旅游业、商贸物流业新格局已形成，海南房地产业在旅游业迅速发展、旅游诸多品牌的带动下，持续旺盛发展，在“健康岛”、“长寿岛”、“生态岛”、“阳光岛”“最佳人居环境”的品牌效应和旅游迅猛发展的推动下，住房需求市场增长较快，海南日益成为了世界著名的旅游度假目的地和中国人居环境最佳的“第二居住地”，促使海南房地产，尤其是海口、三亚房地产的持续旺销。
2007年的房地产开发投资规模持续平稳增长，房屋竣工面积快速增长，房屋施工面积和新开工面积有所下降，经济实用住房供给加大。
1月至11月，全省房地产开发投资平稳增长，累计完成了106.26亿元，同比增长36.2%，占城镇固定资产投资总额的26.68%。
商品房施工面积1072.45万平方米，同比增长15.2%。
销售面积230.83万平方米，同比增长32.5%，销售额实现99.16亿元，比去年同期增长56.5%。
其中：
1-11月，海口市房地产开发完成投资51.59亿元，同比增长16.5%，商品房投资36.36亿元，同比增长33.7%。
消费需求多元化；人均可支配收入有所提高。
海南房地产发展的总体趋势：
（1）投资环境大大改善，投资规模不断加大，大企业、大项目不断上马，房地产业、旅游业持续快速发展，现代工业、高科技产业、商贸物流业也正逐步兴起并得到加速发展；
（2）房地产业成为海南发展较快的行业之一，市场化程度也逐步提高；
（3）房地产企业开始注重项目规模、环境、质量和品牌建设，培育企业和项目同步可持续发展，市场竞争正向多元化方向发展；
（4）内地一些知名房地产公司纷纷进军海南房地产业，形成群雄逐鹿的局面。
（5）旅游地产持续健康发展并日趋成熟。
（6）政府在经济、旅游、地产和规划方面的各项利好政策给房地产行业营造了一个良好的市场环境。
四、项目建设的必要性和意义
1、城市、区域住宅市场发展的需要
目前，海口市住宅市场存在着巨大的需求潜力和较大的发展空间，尤其是岛外中高档度假住宅市场，关键是否开发出适合需求市场的特定产品，开发符合这一市场需求趋势的产品就能够满足区域内、区域外以及岛内外各阶层人员的住房需求，同时也满足政府城市区域规划的需要，项目的开发建设具有良好的市场前景。
2、本项目的开发建设，将吸引大量的岛外需求。
本项目地处市政府关于海甸岛的休闲、度假、旅游、观光等宜居规划的区位和政府重点开发的北海甸滨海国际高尚居住社区，独特的区位优势、环境、气候优势，必将吸引大量的岛外“候鸟”的需求，是养老避寒、二次置业的首选。
3、根据目前海口房地产市场的现状和发展趋势，预计本项目将取得良好的经济效益。
4、本项目的开发建设，将极大地改善北海甸区域的投资和居住环境，并创造大量的就业机会，从而取得良好的社会效益。
5、项目可利用周边居住社区的成熟、完善的配套设施所带来的正的外部效应，弥补自身地块面积小，容积率高等缺陷，同时利用自身地理位置和区位的优势带动周边住宅市场的发展，以期取得更大的外部效应。
6、发挥土地级差效益的需要
项目的地理位置和周边环境良好，适合住宅开发，土地级差效益明显，投资增值潜力巨大。
7、本项目的及时开发建设，是公司发展战略的必然要求。
高质量、高标准、高规格的房地产开发是项目乃至公司发展的重大战略，公司将通过项目的成功开发示范打造自身品牌，立足于海南地产之林，并实现公司与社会的双重效益。
五、项目实施依据
1、“百和花园”项目优越的地理位置、便利的交通条件、周边完善的基础和配套设施等条件决定其巨大的投资价值，完全满足住宅项目的开发要求。
2、《工程建设用地规划许可证》。
3、百和花园项目设计说明书。
4、海口市海甸大道规划。
5、海口市规划局批复的设计要点。
六、项目可行性研究报告和编制依据
根据国家有关部门的规定和该项目的具体情况，本可行性研究报告编制的文件依据主要有：
1、国家计委与建设部联合颁布的《建设项目经济评价参数》、《关于建设项目经济评价工作的若干规定》；
2、海南省、海口市房地产开发建设相关法规条例；
3、《海南省工程概预算定额》；
4、“百和花园”项目规划设计方案；
5、《海南省工程建设其它费用定额》；
6、现场勘查及市场调查收集的资料；
7、委托方提供的有关其它资料。
第二章房地产宏观市场及海南海口市场分析
一、市场现状及趋势分析
（一）房地产宏观市场分析
1、全国固定资产投资持续走高，房地产投资与销售市场增长迅速。
我国近几年来固定资产投资规模不断加大，第三产业及房地产业得到持续长足发展。
房地产成为发展最快的行业之一和三大支柱产业之一，成为国家扩大内需的经济增长点，虽自2005年开始，国家对固定资产及房地产的投资多次进行宏观调控，但持续良好的中国经济发展态势，加上人民币持续升值，股票证券等资本市场长期利好消息，使得全国房地产市场持续活跃，房地产投资不断加快。
2007年1-11月，全国房地产市场运行呈现市场需求旺盛、以住房为主的房地产开发投资增速继续加快和房价涨幅较高三大特点。
表2：
2007年1-11月全国房地产投资概况
内容
单位
数额
同比增长（%）
同比增幅（%）
开发完成投资
亿元
21632
31.8
7.8
商品住宅完成投资
亿元
15440
33.7
5.3
经适房完成投资
亿元
693
31.7
21.3
竣工面积
亿平方米
2.73
8.5
-0.4
销售面积
亿平方米
5.5
32.3
19.7
现房销售面积
亿平方米
1.48
15.6
24
期房销售面积
亿平方米
4.01
39.7
14.2
空置商品房面积
万平方米
5766
-14.2
0.9
11月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅比上月高1.0个百分点。
其中，新建商品住房销售价格同比上涨12.2%，涨幅比上月高1.6个百分点；二手住房销售价格同比上涨9.3%，涨幅比上月高0.6个百分点。
分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨2.9%、12.8%和13.5%。
表3：
全国房地产投资与销售增长情况
指标
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006
年
2007年前11个月
投资增长
13.0%
11.0%
19.5%
25.3%
21.9%
29.7%
28.1%
19.8%
21.8%
31.8%
销售增长
39.7%
18.9%
30.1%
29.4%
20.2%
34.1%
30%
15%
13.4%
32.3%
表4：
2007年1－11月城镇固定资产投资情况
序号
内容
实际完成
自年初累计（亿元）
比去年同期增长（％）
一
投资完成额（亿元）
100604.61
26.8
1
房地产开发
21631.88
31.8
2
住宅
18104.98
31.6
二
房屋施工面积（万平方米）
373561.03
22.1
1
住宅
205668.23
22.2
三
竣工面积（万平方米）
68403.83
14.4
1
住宅
36712.69
11.4
四
新增固定资产（亿元）
31306.75
20.7
表5：
2007年1－3季度国内生产总值情况
序号
内容
绝对值额（亿元）
比去年同期增长（％）
1
国内生产总值
166043
11.5
2
第一产业
18207
4.3
3
第二产业
83478
13.5
4
第三产业
64358
11.0
从以上图表可以看出，2007年随着全国经济的持续健康快速的发展，居民收入也有了较大的提高，固定资产、房地产开发投资、国内生产总值都有了大幅度的增长，截至11月份，全社会城镇固定资产投资已比同期增长了26.8％，同时，第三产业也得到了飞速的发展。
2007年，对于房地产行业来说依旧是不折不扣的“政策年”，在大大小小的调控政策影响下，全国楼市经历了从房价快速增长到市场“有价无市”的起伏。
从年初的蓄势到4月份后的暴涨，到国家紧接着一系列政策的出台，现在大家似乎认为市场进入了一个观望期、一个拐点。
2007年房地产实际上是政府、开发商、购房者三方的博弈。
政府期望房价的稳定，开发商希望房价上涨，购房者有两种期待，一种是已购房的希望房价还是上涨，没有购房的人希望跌得越多越好，各方力量在博弈，包括滞后政策的出台，开发商的应对措施，理性消费者的持币观望。
国家从严从紧的货币政策通过房贷新政再次向房地产行业袭来。
受此影响，房地产股几乎全线受挫。
业内专家指出，二套房贷从严执行，公积金贷款也纳入紧缩令，旨在抑制投资性购房需求。
中高收入群体以投资性购房和置业升级型购房为主的这部分需求在房地产消费市场无疑占据了很大比重。
在目前的高价下，首付比例和利率提高，以及其他相应的货币从紧政策，将使投资房产的风险日益增大，这直接导致房地产销售急速下滑，并削弱了房地产企业的盈利能力。
影响到现金回笼和资金周转效率，增大房地产公司的资金压力。
另外，这也透露出国家宏观调控预期从紧的信号，由此“挫伤”房地产投资的信心。
并由此导致他们延缓置业升级。
另外政府将通过增加保障性住房的供给，调整住房供应结构；这将使房地产市场在新的供求关系下寻求平衡，由此加剧市场观望。
2007年下半年以来，一线城市虽然房地产价格继续上涨，但成交量大幅萎缩，“有价无市”现象愈演愈烈。
深圳和广州地区由于前期房价涨幅过快、投资需求比重较高，因此销售量明显下降。
其中，深圳一手住宅月成交量从9月的1000套下降到年底的500套，销售面积从10万平方米以上下降到年底的4万平方米以下，广州的月成交量则从最高时候的1500套以上下降到年底的700套左右，观望气氛浓重。
北京和上海的成交量的降幅虽然没有珠三角严重，但同比也下降了两成左右。
2008年房地产上半年仍处在市场的观望期，但整个2008年销售量和销售价格应是稳定和小幅度的上升。
今年仍会出台一些政策，去年出台的政策今年会逐渐见效，或者说可以达到政府预期的调控目标。
今年房产供应结构会有变化，小面积的，双限房、经济适用房、廉租房，占的比例会比去年大幅度提高。
可能今年平均房价由于低价房的大量推出，会有所下降，但个别房价不会下降，单个楼盘本身也不会下降。
就2008年房地产的拐点来看，首先，中国的经济增长速度不会减缓，人民币持续升值。
根据历史，任何国家和地区，尤其是发展中国家和地区，房价都无一例外的上涨。
第二，城市化进程加快。
城市化的程度可能每年以一点几个百分点的速度在提高，这也是不会逆转的一个趋势。
再加上奥运带来大量的人流和城市面貌和环境的改善。
奥运之后，也有更多来自全国、全世界各地的人来旅游、参观，这种局面还是会持续的。
包括奥运会后的投资、投资重点和方向等等，这些启动之后，投资增幅也不会降下来。
从住宅市场的角度来说，"三足鼎立"（一手商品房、二手房和保障性用房）的局面逐渐形成。
政府在政策性住房、保障性住房的购买资格和在两限房转让环节方面有相对严格的限制。
其实保障性住房和商品房还是两个市场，这两个市场长期来讲是会分离的，短期相互影响，可比性不强，它对商品住宅市场分流的影响是有限的，其实大家最关心的是房价问题，去年，房地产实际上是供不应求的局面，供应量可以上涨，成交量也会上涨。
房价不会有去年的涨幅这么快，但整体来讲还是有一定程度的上扬。
（二）海南海口房地产市场现状与发展趋势
1、海南经过恢复性增长和持续升温后，国民经济、房地产业呈持续的快速发展趋势。
2002年到2007年五年，全省GDP年均递增超过10％，地方财政收入年均递增超过20％，圆满完成了五年前提出的目标和任务。
五年来，全省经济发展实现了由恢复性增长向平稳较快增长的重要转变，产业结构进一步优化，热带高效农业的质量和效益明显提升，农业的基础地位进一步加强；油气化工、浆纸、汽车等支柱产业初步形成，新兴工业成为拉动经济增长的主要动力；以旅游业为龙头的现代服务业向规范化、产业化、国际化迈进，第三产业对全省经济发展的支撑作用不断增强。
表6：
海南省国内生产总值增长情况表单位：
亿元
指标
2000年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
国内生产总值
518.48
623.45
698.3
790.12
903.60
1052.85
1223
年增长率
8.8%
9.2%
9.5%
10.4%
10.1%
12.5%
14.5
截至2007年底，全省处置积压房地产工作已彻底结束，影响全省房地产业健康发展的房地产积压问题得到根本解决。
海南房地产进入健康快速发展和提升阶段。
全省房地产业持续旺盛发展，海南房地产业在“生态岛、健康岛”等品牌效应的推动下，住房需求市场增长较快，海南日益成为了中国最佳的“第二家园”、“第二居住地”，促使海南房地产的持续旺销。
2007年全省房地产开发投资增长平稳，商品房开发结构、资金来源结构、供求结构基本合理，价格基本稳定，市场运行总体良好。
虽国家加大了对房地产的宏观严格调控和实施力度，但海南房地产市场依然保持健康发展态势。
投资规模在列入统计的二十个投资部门和行业中雄居第一，同比增幅也属较快增长，走势坚挺。
表7：
全省固定资产投资增长情况单位：
亿元
指标
1990年
1995年
2000年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
全社会固定资产投资总额
35.55
198.07
193.45
225.50
276.26
322.50
376.51
425.74
年增长率
1.7%
9.3%
22.4%
16.7%
15.7%
12.2%
表8：
全省房地产投资增长情况单位：
亿元
指标
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年前11月
房地产投资总额
10.34
17.1
19.50
35.95
56.0
70.85
89.26
106.26
年增长率
66%
66.7%
14.5%
84.4%
52.9%
26.5%
26%
36.2
表9：
“2001－2007年11月”海南房地产开发与销售面积统计表单位：
万平方米
项 目
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年前11月
施工面积
264.9
272.8
459.1
684.0
921.10
1004.88
1072.45
竣工面积
62.5
54.5
115.0
105.3
187.09
106.61
其中：
住宅
57.7
47.3
102.7
100.1
172.14
商品房销售面积
59.9
76.7
112.6
125.8
249.43
266.1
230.83
商品房销售额（亿）
11.45
13.73
23.71
30.24
42.95
95.98
99.11
近几年来，我省城镇住房制度改革不断深化，城镇住房建设不断加快，居民住房条件得到了明显改善，住房消费观念发生了根本转变。
以住宅为主的房地产业成为我省推动经济增长的新动力。
去年前三季度，全省房地产相关税收完成收入26亿元，占全省地方税收收入的41.6%。
2、国内外大公司纷纷介入海南房地产。
海南，以其良好的投资环境和独特的资源优势吸引了世人的眼球。
2004年以来海南旅游地产投资热一浪高过一浪，一批批海内外大客商接连而来，一个个大项目接踵而至，相继动工。
随着琼海博鳌、文昌航空发射基地和航空主题公园、万宁石梅湾、万宁神州半岛、陵水香水湾、清水湾等大项目的开发，海南的房地产开发将由目前的两城市全面铺开逐步向整个东线及西线（乐东、澄迈、儋州）、中线（保亭、五指山）延伸。
随着海南东环城际快速铁路的建设和环岛铁路的连通，这种延伸的速度将会加快。
琼海的博鳌、官塘、嘉积和文昌的高隆湾、陵水的香水湾等地的旅游地产项目已启动，并出现旺销的局面。
不仅三亚市区及滨海开发用地已基本被中外投资商瓜分，现正向东部海棠湾、西部红塘湾、崖州湾及南部荔子沟、槟榔河等山村等投资逼进，海口市区只剩余少量零散用地可供开发，西海岸及东海岸、南渡江两岸的沿海沿江用地正被岛外各房地产巨头竞相瓜分而拟进行规模投资开发，南部因工业区逐渐向城郊区迁移，原工业用地将逐渐被城市中心南扩而改为城市房地产投资开发。
而且海南东海岸线各地，如陵水、万宁、文昌、琼海的滨海用地也基本被中外的投资巨头竟相瓜分，就是近邻三亚的乐东县临海用地和海口的定安沿湖等用地也被太和地产、华田集团、希格玛、东方太阳谷等投资商抢摊。
3、旅游地产逐渐生温。
伴随着房地产的健康飞速发展，旅游度假城市的成功定位和推广，旅游地产日渐生温。
一批大型旅游房地产项目（如三亚的海棠湾、万宁的石梅湾、海口的西海岸等）在未来几年里进入主要投资期，在这批大项目的带动下海南旅游地产正逐步进入一个新的开发高潮，未来几年海南旅游地产投资总额将会大幅增长，再加上新的客源市场启动和开发，新开工面积、施工面积和可预售面积也将会大幅增加。
4、销售价格逐年平稳上升，并保持一定的增长空间。
海南商品房价格受积压商品房转化为经济适用房限价销售的影响，整体价格较低，走势平稳。
从2001年的1910元/平米，上升到目前的3500余元/平米，仅2007年前9月就平均上涨5.3%。
2007年房价涨幅较大，但相对于全国房地产价格来讲还是偏低，尚存很大的发展潜力。
其次由于海南将建设一批上百亿元的工业大项目，还有石油化工、医药、电子、农产品加工、石英砂、玻璃制造等新的产业增长亮点。
这些大项目将在近年陆续投产，有望带来旺盛的人气和购买力。
除此以外，海南一流的人居环境也吸引岛外居民来此“二次置业”。
因此，销售价格将平稳增长。
5、海口市房地产业的发展状况。
2007年海口房地产开发投资规模持续平稳增长，房屋竣工面积极快速增长，房屋施工面积和新开工面积有所下降，经济适用住房供给加大。
房地产市场需求持续旺盛，在国家加大房地产宏观调控政策国内房地产需求市场萎缩的逆势下快速增长，市场交易活跃，岛外商品房销售市场仍看好，住房需求仍将持续增长，商品房价格“稳中有升”。
表10：
2007年1－11月房屋建设情况
内容
单位
数额
同比增长（%）
开发投资完成
亿元
51.59
16.5
商品房投资
亿元
36.36
33.7
房屋施工面积
万平方米
66.4
－1.7
新开工面积
升级会员 