金肯职业技术学院物业招标后勤服务管理要求.docx

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金肯职业技术学院物业招标后勤服务管理要求

金肯职业技术学院物业招标后勤服务管理要求

（一）基础管理

.服务内容

（）南校区、东校区、西校区院内公共区域内的卫生清洁及环境保养；

（）南校区、东校区、西校区教学楼与行政楼的卫生清洁及环境保养；

（）南校区、东校区、西校区公共区域绿化养护；

（）南校区、东校区、西校区公共配套设施末端维修（单价元以下）；

.服务指标

（）制定物业管理发展规划、有计划、有检查，定期征求意见，对合理的建设及时整改。

（）利用现代化管理手段对物业进行管理。

（）有效投诉率低于，有效投诉处理率达；客户满意率以上，回访率。

（）管理人员、专业岗位合格率

（）用人过程必须符合劳动法、劳动合同法、社会保险法、劳动工伤条例。

（）保密工作严守率。

（）共用设施设备完好率。

（）排水设施完好率，排水管、明暗沟完好、畅通、无积水。

包括屋面排水。

（）日常零修急修及时率，返修率不高于，并有回访记录。

（）维修项目质量合格率。

（）无任何因物业管理原因导致重大安全事故发生。

（）环境卫生、消杀达标率为。

.日常工作标准

（）按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业服务标准，建立完善的财务管理、公开监督制度。

编制切实可行的物业服务具体实施方案，年度管理服务计划，各类管理制度标准，岗位工作标准，物业服务标准、具体落实措施和考核标准，人员录用、培训、考核使用制度，应急管理和应急响应方案、节能管理方案等，并组织实施，严格管控。

做好各项检查、整改、报告及跟踪记录。

（）设有物业服务中心，公示小时服务电话，及时处理物业管理服务合同范围内的公共性事物，接受报修、求助、建设、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。

.人员管理标准

（）用人标准

树立“用户至上、服务第一”的服务意识和强烈的责任感和良好的职业道德，爱岗敬业、诚信服务，优质高效地服务于采购人。

管理人员应全部持有物业管理人员职业上岗证书，专业技术人员应持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗，政策法律法规规定的需要持证上岗的人员持证上岗，有一定的物业管理工作经验及相应岗位的技能。

五官端正，身体健康，品行良好，政历清楚，无犯罪记录。

甲方对物业公司招录的人员有审核权。

（）岗位标准

根据项目实际情况，组织机构设置遵循“精干高效、一专多能”原则，合理配置人员，充分利用人力资源，减少开支，降低成本。

管理人员——项目经理：

公司正式员工，具备相应的学历和职称，具有注册物业管理师证书，有年以上丰富的市级以上的高校物业管理服务项目经理工作经验。

主管：

公司正式员工，持有全国物业管理企业经理岗位证书，有年以上丰富的市级及以上的高校物业管理服务项目主管工作经验。

操作层人员——保洁员：

男女均可。

男性年龄在岁之间，女性年龄在岁之间；工程：

年龄在岁之间，男，有相关职业证书或上岗证书及相关工作经验。

（）培训标准

发挥培训的再教育功能，在员工中树立正确的人生观、价格观和职业道德观，弘扬社会主义精神文明，倡导爱国主义和集体主义精神，培养员工爱岗敬业和道德风尚。

及时传达和贯彻用人单位要求，使员工都明确组织和个人的工作目标，使各项物业管理工作起到良好的“示范窗口”作用。

定期对服务人员进行物业管理业务知识培训、消防培训及其他服务培训。

培养一支能干、肯干，具有良好服务意识、服务观念、高素质的专业队伍，为实现物业管理目标提供有力保证。

加强安全教育、保密意识和廉洁自律培训。

（）管理标准

第一、严把录用关

所有录用人员必须提供身份证复印件和合格的体检报告；提供所在地派出所出具的无不良记录证明的材料；严格遵守劳动部门的用工规定以及计生委有关要求；对政治素质、仪容仪表、礼仪风范和业务技能等方面进行全面考察，合格后方可录用。

第二、严格考核

按岗位工作目标对所有员工进行跟踪考核，考核内容包括思想品德、敬业精神、服务态度、业务技能、协调能力等方面，检验其是否持续胜任岗位的要求，对不能胜任工作的人员进行淘汰。

着力提高员工的整体文化素质，组建一支技术过硬、思想稳定、优质高效、保密意识强、极具战斗力的物业管理队伍，维护好政府的整体形象。

第三、全体员工统一着装，佩戴通行证、工号牌等标志，服务意识高，敬业精神高，业务素质强，行为语言规范，服务主动热情，同时必须遵守行为规范。

.设施设备和工具用具管理标准

（）员工服装按用人单位要求配置。

（）物业公司必须将所配置的设施设备和工具用具的类型、数量、使用情况以文字形式报给甲方、甲方随时有权查阅物业库存和使用情况的原始记录。

.档案管理标准

（）建立办公楼物业档案并加强档案和资料的管理。

档案和资料管理包括但不限于：

房屋及其共用设施设备档案、设备设施档案、业主投诉和意见档案、安全管理记录档案、环境卫生管理档案、人事管理及人员培训档案等。

（）按档案管理的要求，将物业管理服务的有关资料分类管理，要求做到保存完整、管理完善、交接手续完备、检索方便准确。

（）收集、保管好有关办公楼物业管理的政策、法规、章程等资料以及物业相关的图纸、数据等资料。

管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等。

（二）房屋管理与维修养护

.服务范围

南校区、东校区、西校区三个校区的教学楼、行政楼与其他公共区域，以及东、西校区的教工宿舍（不含材料费）。

.服务内容

做好建筑物及其附属设施的小损小坏等房屋维护管理工作，使建筑物及其附属设施处于原有完好等级和正常使用；根据甲方要求配合做好节假日装饰等美化服务。

.服务标准

确保建筑物及其附属设施的完好等级和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率，一般维修任务不超过小时。

（）将根据本项目的具体情况组织工程技术人员对建筑物及其附属设施设备进行调查分析，编制维护保养计划，报甲方审批后实施。

（）主要路口和公共配套设施场地的标识齐全、规范、美观。

（）对违反规划私搭乱建、私自拆改管线和擅自改变房屋外观、用途、危及结构安全的及拆改共用管线等损害公共利益现象的行为及时劝阻，并报告甲方；

（）发现问题及时处理，并建立维修记录；

（）日常小修及时完成维修更换；

（）定时巡视楼内门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。

（三）环境卫生管理

.服务范围

物业服务范围内的公共区域、室外道路和绿化、教学楼、行政楼、学生宿舍环境卫生，东、西校区教工宿舍的公共区域

.服务标准

（）总标准

建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施设备齐备；实行标准化清扫保洁，由专人负责检查、监督楼梯间、大厅、走廊、卫生间、开水间、电梯间、地下室、天台、内外墙面、停车场、设备房、道路、公共场所、公共绿地等所有公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占道，不见废弃物、污渍，卫生间洁净无异味；及时清扫积水积雪，确保办公区和卫生责任区容貌整洁。

第一、根据实际情况合理布设垃圾桶，垃圾清运日产日清，无垃圾桶满溢现象，保持垃圾设施清洁、无异味；垃圾袋装化。

第二、有健全的保洁制度，定时进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象，有楼梯扶栏、天台公共玻璃窗等保持洁净，公用场地无废弃物。

第三、负责特殊天气提供防滑提示牌。

第四、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展灭虫除害工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

第五、保洁时间尽量与教学、办公时间错开，避免干扰正常教学与办公。

大范围和大规模的保洁工作一般安排在休息日或节假日进行。

（）室内外公共区域保洁标准

第一、地面应保持整洁光亮，无纸屑、烟头、痰迹、水迹、无灰尘，无污垢，无杂物，无地拖印，定期清洗，达到目视地面无灰尘、光亮，可映出物体轮廓。

第二、米以下的墙壁、铝合金、玻璃、门窗、立柱等保持无灰尘，无污迹，无水痕，无粘贴物；高位区域（离地面米以上）无明显积尘，无蜘蛛网，无手印，无水迹，并定期清洁。

第三、开花板（包括铝格栅）、通风口、换气扇、灯具照明等应无黄色痕、蜘蛛网、灰尘及可视污垢，通风口、散流器、换气扇、灯具照明应使用真实吸尘清理，灯罩光亮。

第四、标识、标牌、信报箱、宣传栏、通风口等公共设备设施表面保持干净光亮，无积尘、无蜘蛛网、无污垢、无手印，无破损。

第五、花卉盆景的盆内无杂物。

第六、楼梯、楼道应保持干净整洁，无灰尘，无垃圾，无污渍；扶手干净光滑，无粘贴物玻璃干净明亮，无灰尘及可擦拭掉的污渍。

第七、垃圾桶内垃圾不应超过，日产日清，清理完后，应及时更换新垃圾袋，定期消毒。

第八、垃圾桶应定位设置，摆放整齐，外体干净，封闭，周围无散落垃圾，无污水。

第九、垃圾日产日清，清理无后，应及时消毒。

第十、开水间内应干净无污物，地面无水渍，墙面无污渍，做到定期消毒。

第十一、楼前地面、立柱、窗台、玻璃、墙面、开花板等干净，无垃圾、无杂物、无污迹，无蜘蛛网。

第十二、天台应干净，无垃圾，无杂物。

第十三、道路应保持干净，路面果皮、纸屑、烟头、碎石、杂草、杂物应清理。

路沿石旁边及人行道板面上生长的杂草须及时清理。

第十四、绿化带应保持干净，白色垃圾、塑料袋、果皮、纸屑、烟头、树叶及杂物要及时清扫。

秋季落叶较多时，绿化带落叶须及时清理。

第十五、水池内无明显垃圾，无沉淀物。

第十六、灯架、路牌等应无浮尘。

第十七、雨水井、化粪井、污水井等定期检查，视检查情况及时清掏，保持通畅，无垃圾污垢，无堵塞外溢。

第十八、明沟内无果皮、纸屑、杂草、淤泥等垃圾。

排水沟应保持流水畅通无积水，无异味，无垃圾杂物，定期冲洗。

第十九、停车场应保持干净整洁，无垃圾杂物，无污渍，地面果皮、纸屑、烟头、碎石、墙面、棚面和设施设备干净，无灰尘，无污渍，杂物及时处理完毕。

不得损坏车辆及设施，如发现有车门、车窗、车类没有关好，及时上报。

第二十、防火门应保持干净，无灰尘，无污渍，无胶迹。

第二十一、发现设施设备损坏应及时维修并上报。

第二十二、雨雪天应增加清扫力度，注意清理沟井中的杂物，甲方安排的临时性、突击性工作，乙方必须完成，不得借故拖延和推诿。

第二十三、生活垃圾、枯枝烂叶及时清运到指定地点。

（）电梯保洁标准

第一、电梯应定期上不锈钢油。

第二、电梯门、门框、轿厢壁面、槽坑、轨道、按钮、扶手护壁板等应保持表面光亮，无手印，无污渍，无沙尘。

第三、电梯内地板、地毯、扶梯梯级、踏板保持干净、无污渍、无杂物。

第四、电梯内灯饰保持干净，无蜘蛛网，无明显积尘。

第五、电梯内间灯饰、按钮无手印，无污渍。

第六、电梯间天花风口无明显积尘，无污渍，无蜘蛛网，灯罩光亮。

（）卫生间保洁标准

第一、地面应保持干净，无污物，无污垢，无垃圾杂物，并保持适度的干燥。

第二、墙面、门板、间隔板、标识标牌应干净，无灰尘，无污渍，无胶渍，无乱写乱画。

第三、天花、灯具、风口无明显积尘，无污印，无蜘蛛网，灯罩光亮。

上下班负责开关电源。

第四、洗手池台面、洗手盆、水龙头、镜面、洗手液盒等保持干净，无污迹，无水渍，无头发。

第五、卫生间蹲位、马桶内、小便器内无粪便物，无便迹，无尿垢，无污垢，无黄迹，无杂物，冲水顺畅。

第六、马桶司板、小便器四周保持干净，无灰尘，无污迹。

第七、垃圾筐内的手纸、垃圾不得超过其容积的。

第八、发现卫生间内蚊蝇，及时进行“灭四害”处理。

第九、清洁用品有产品合格证，符合国家环境保护要求，不得使用腐蚀性清洁剂，以免损坏洁具。

第十、设施设备故障需维修，应及时报告。

第十一、及时疏通下水道，保证排水排污畅通。

第下二、清洁时和维修时需要设置相应的指示牌，指示牌保持清洁，并清晰易见。

（）安全工作标准

第一、在清洁任何靠近电、水、管道的区域之前，须和甲方沟通进入程序和工作步骤以及人员数量及设备，以保证工作人员及设备的安全，并避免对楼内设施的破坏。

第二、在工作中绝对杜绝超负荷用电。

第三、必须在工作中始终保持安全第一的信条，避免因保洁工作导致服务区域的运行被中断或者造成人身伤害以及车辆、设备和其他财产的破坏。

第四、禁止在非设备存放地点放置设备、工具。

第五、凡在米以上（含米）有可能坠落的高处进行的清洁作业均应遵循国家现行的有关高处作业及安全技术标准的规定，须和甲方沟通工作程序和步骤以及人员数量及设备，必须依照标准要求进行高处清洁作业前的安全检查、工作中的安全监督和现场管理，确保高处清洁工作安全、有序。

（四）绿化养护

.服务范围

南校区、东校区、西校区公共区域

.服务内容

包括淋水、开窝培土、修剪、施肥、除草、修剪抹芽、病虫害防治、扶正，等整套过程。

（）绿化基本充分，植物有一定配置，裸露土地不明显。

（）园林植物生长基本正常，严重黄叶、焦叶、卷叶、带虫尿虫网灰尘的株数在以下。

（）行道树和绿地内无明显死树，树木修剪基本合同能较好解决树木与电线、建筑物、交通等之间的矛盾。

（）绿化生产垃圾主要地区和路段做到日产日清，其他区域能坚持在重大节日和学校重要活动前突击清理。

（）对认为破坏能及时进行处理。

绿地内无堆物堆放、搭棚侵占等，行道树树干上无钉栓刻画现象。

（）绿篱生长造型基本正常，叶色基本正常，无明显的死株和枯死枝，有虫株率在以下。

（）绿地基本整洁，草坪宿根花卉生长基本正常，基本无明显的草荒。