购物中心研究全集.docx
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购物中心研究全集
购
物
中
心
研
究
全
集
目录
前言
第一部分香港购物中心发展综述P4
第二部分香港购物中心发展策略及选址原则P6
第三部分香港商业建筑及商业规划P11
第四部分香港购物中心的人流动线规划P18
第五部分提高购买率及创造愉悦购物感受的设计技巧P28
第六部分可持续经营的管理P34
第七部分香港购物中心是如何购建品牌核心优势P40
第八部分香港购物中心不可复制的特色和主题规划P48
前言
一直以来，总有行业内发展商、代理商在问：
哪里的购物中心最有借鉴作用，他们的发展经验和发展模式最值得我们学习？
事实上，这是整个行业普遍面对的一个难题。
而这个问题，应该有一个较好的答案：
“中国大陆购物中心，请以香港为鉴！
”
香港购物中心的研究对我们公司SUNLAND的商业开发有很好的借鉴意义。
SUNLAND的商业开发难度非常大，但在全面研究了香港购物中心的开发后，我有了很大的信心。
我们可以借鉴香港一些成功开发经验：
愉景新城、香港新城市广场、太古广场、荷里活等商业体的开发经验。
但我们不能照搬照抄，我们还要根据中国文化、上海文化，打造出一个独特的、高档次的、超越“上海新天地”的富含文化的商业休闲中心。
今后几个月，我们将和戴德梁行一起，在这方面进行深入的研究和论证，确保完成公司下达的任务。
第一部分香港购物中心发展综述
一、亚洲最早建成购物中心的城市
海运大厦是香港最早建成的购物中心，第一期建筑面积达六万多平方米，于1966年开业。
第二期马可波罗香港就地商场于1976年开业，第三期海洋中心则于1996年建成开业。
20世纪60年代中期，新加坡乌节市中心（现在是新加坡主要的购物区）的商业才刚刚开始启蒙，而在日本，购物中心的先驱者泉屋和大荣，在1968年还在研究美国和欧洲的连锁商店。
日本的第一座大型购物中心玉川高岛屋于1969年在东京开业，而这时，香港的海运大厦已经开业运营了近三年。
因此，香港成为亚洲最早建成购物中心的城市。
1982年建成的太古城中心一期是香港最早的现代化购物中心。
二、地铁的出现推动了购物中心的大发展
香港购物中心建设的黄金时代，是从香港地铁的大规模建设开始的。
1975年，香港地铁开始动工，1979年，第一条地铁线路通车，这标志着城市轨道交通为主动脉的购物中心网络，开始逐步形成。
地铁的通车使香港的交通便捷性有了革命性的提升，乘公共交通系统比开私家车更加便利，地铁成为香港市民的主要交通工具。
迄今为止，地铁沿线建设的购物中心已达30多家，占香港购物中心总数的70%左右。
三、香港购物中心发展的一个繁荣时代
香港在七十年代以前，还只是太平洋沿岸一座寻常的城市，大规模的城市扩展和新建还未启动。
1982年太古城中心的建成开业，定下了后来香港购物中心发展的基调。
太古城中心以其先进的规划和现代商业理念，将香港购物中心的建设推向了一个新的高度，开创了香港现代购物中心建设的新的里程碑。
虽然，在太古城开发建设初期，太古城还只是一个市郊住宅区，太古城中心则是一个市郊购物中心，时至今日，它已经成为繁华都市中心不可分割的一部分。
之后，“置地广场”、“太古广场”、“新城市广场”、“又一城”陆续建成。
四、21世纪香港购物中心的发展趋势
由于城市中心很难找到适合的地块建设购物中心，现在，香港新建的购物中心基本都在卫星城（如：
将军奥）。
由于市场竞争的进一步激烈，21世纪，香港购物中心开始寻求主题化和差异化的发展，以区别于竞争对手，形成自身的特色。
五、香港购物中心发展的三个阶段
第一阶段：
启蒙阶段。
这一阶段以海运打算的建成开业为标志。
第二阶段：
娱乐化阶段。
随着地铁的大规模建设，香港购物中心发展的第二街道开始到来，这一阶段是以太古城中心为标志的。
它的出现，将一种全新的休闲购物的理念带到了香港，引发了香港商业的全面变革。
这一阶段的特点是娱乐化开始出现，并主导购物中心的建设，1998年又一城的开业使这阶段购物中心的发展达到了颠峰。
第三阶段：
主题化服务化阶段。
在这一阶段，香港购物中心已经趋向饱和，竞争激烈。
但市场需求每天都在发生变化，新建的购物中心如何满足新一代消费者的需求？
于是，这些购物中心纷纷求新求变，以期创造领先于现有的购物中心的综合优势。
这阶段以ifcmall和郎豪坊的建成为标志，这阶段建成的购物中心比以往的购物中心更注重消费者的感受，并将服务提高到一个前所未有的高度——以人为本，重视人的需求。
同时，在外在形式上，他们创造了自己独一无二的主题符号，特出自身的主题特色。
目前这一阶段在香港还刚刚起步，高潮还未到来。
第二部分香港购物中心发展策略及选址原则
一、在1980至1990年间迅速扩张，购物中心增长速度紧随GDP增长速度。
香港购物中心的建设从1996年开始，但高峰却是集中在1980年至1990年，这一阶段购物中心的建设面积超过200万平方米，标志着香港购物中心发展的大时代的来临。
国际经验表明：
购物中心的发展与GDP的增长是密切相关的，在人均GDP达12000美圆时，才是购物中心大发展的时候。
但香港在1980年时的人均GDP才5644美元，直到1990年购物中心高峰期结束，人均GDP才刚刚超过12000美元。
这证明香港购物中心的建设与国际经验有较大的区别，有自己独特的特征。
香港购物中心的建设没有盲目照搬国际经验，也没有被动地等待，而是积极、主动、稳妥地推进购物中心的建设。
二、把握世界购物中心发展潮流，抢先一步的购物中心开发建设战略
香港购物中心能把握世界发展潮流，在亚洲率先开发购物中心，引进世界最先进的商业思想和建设理念。
香港建设这种敢为天下先、抢先一步的购物中心开发战略，为香港成为贸易自由港和世界商业中心打下了良好的基础。
三、将购物中心、酒店、写字楼设计成商业金三角，合三为一，实现商业资源互通互用。
香港很少把购物中心建成纯商业建筑。
社区型购物中心和区域型购物中心都是如此，尤其是位于城市中心的区域型购物中心更是如此。
在香港购物中心的建设理念中，一个十分鲜明的特点就是善于利用资源，擅长将购物中心建设成为商流、人流、信息流和资金流交汇的焦点。
这种观念反映在建筑上，就是将购物中心与酒店、写字楼设计成商业金三角，合三为一，实现商业资源互通有用。
例如，太古广场通过物业四周串联着放射状的过街人行天桥，将不同功能、用途的物业贯穿起来，尽可能多的容纳休闲、娱乐、商务、旅游等非购物元素，满足人们一站式消费的需求。
四、因势利导的商业造势，不贪大求全，购物中心采取分期开发、分阶段开发的策略
香港购物中心在开发建设中，既适应了社会经济发展的实际情况，没有大量超前开发，造成大量的商业面积闲置。
也及时地推动了购物中心的建设，领先亚洲购物中心开发建设的脚步。
如太古城中心、新城市中心、新城市广场、德福广场、屯门市广场、海港城等都是分期开发建设的。
五、合理控制商业规模和运营风险，不建设面积超过20万平方米的购物中心
香港购物中心开发策略是：
一是，采取分阶段开发；二是，分散经营风险，不建设巨型购物中心。
香港购物中心面积以几万平方米的购物中心居多，少数区域型购物中心达到十几万平方米，没有超过20万平方米的购物中心。
平均建筑面积为5万平方米左右。
香港购物中心经历数十年的建设，众多的购物中心基本集中在几个大型房地产开发商手中，如九龙仓集团、新鸿基地产、长江集团等。
但偏偏是这些大型地产开发商，并没有去开发巨型购物中心，而是化整为散，不把鸡蛋放在一个篮子里，不追求单体的规模，而是追求各购物中心建筑面积相加后的总规模效应。
六、将档次最高的购物中心，开在甲级写字楼及银行最集中的地方
在香港购物中心众多，但作为最顶尖、经营世界顶尖品牌的购物中心，其选址有严格的要求。
在香港近五十家购物中心当中，绝大多数购物中心为综合型的购物中心，经营品牌分高、中、低档，真正经营世界顶尖品牌的购物中心也仅仅几个而已，如：
置地广场、太古广场、ifcmall。
为实现良好的经营，这些高档购物中心都无一例外的开设在甲级写字楼、银行最集中的地方，只有在这些地方才集中了全港最高收入的人群，高档的品牌才有现实的营销基础。
七、实现购物中心选址的二八原则，即确定20分钟商圈之内的客源要做80%的生意。
购物中心开发选择合适的位置是其能否成功的先决条件。
交通的易达型以及位置对人流的聚集效应是购物中心选址时要考虑的最重要因素，它直接影响购物中心的商圈范围，以及将来支撑购物中心的消费人群的大小。
香港购物中心信奉的一个基本商圈原则就是：
20分钟商圈之内的客源要做80%的生意。
这一原则被称为香港购物中心的二八原则。
八、推动购物中心“扎堆式”经营，奉行麦当劳与肯德基式的共赢模式，实现双赢。
两个或两个以上的购物中心处在同一商圈，尤其是处在同一核心商圈内，就会存在着激烈的竞争。
但是，香港购物中心却善于资源互用，实现几个购物中心在竞争中形成资源优势互补，实现共同生存和发展。
九、项目建设前的调研等软性投资，要占购物中心整体投资的10%以上。
软性投资一般包括：
市场调研费用、财务顾问费用、建筑规划费用、建设管理费用，还包括保全措施规划、停车动线规划、设备维护规划、环保措施规划、广告与媒体计划、公关计划、招商等费用。
香港发展商对建造购物中心的前期市场调研等工作非常重视。
在购物中心立项前通常会请专业的顾问公司对项目进行认真、客观、系统的可行性研究、项目市场调研、商店组合测试等，以确保项目成功。
香港大多数购物中心都集中在大型地产开发商手上，这些地产商有十分成熟的开发运营经验，但他们还是非常重视聘请“外脑”进行前期的研究。
十、项目一般占据地铁出口，还要占据巴士换乘站，让地铁人流在此换乘，而不是快速通过。
香港购物中心这一选址策略的精明之处就在于——最大程度上利用人流，并将人流迅速转换为购买力。
香港购物中心的精明之处在于利用地铁使购物中心成为地面的人流和地铁人流交汇的场所，购物中心就成为地铁与地面交通工具的换乘站。
香港购物中心如此设计是有它的先天条件的。
香港交通主要为公共交通。
乘坐公共交通的客流量占全港客流量的78%，其中轨道交通客流占总量的40%，巴士客流量占总量的38%。
香港的购物中心都有多条巴士线路通过，一般都在10条以上，多的高达50多条线路。
十一、大力发展社区型购物中心，社区型购物中心占总数的80%以上。
香港购物中心有一个显著特点，就是社区型购物中心发达。
在香港每个社区都有自己的购物中心。
香港社区型购物中心的形成与香港的社会环境和经济环境是分不开的。
香港购物中心从1966年开始发展，至今已经经历了四十年的发展历程，发展程度相对成熟，购物中心也基本形成了一个以社区型购物中心为多数，以区域型购物中心为少数的金字塔型的整体结构。
香港购物中心的这种整体结构特征与世界发达国家购物中心的整体结构基本是一致的。
在美国，购物中心的平均面积仅为11100平方米，在日本，购物中心的平均面积为14800平方米。
香港购物中心的平均面积约为50000平方米，比美国、日本的购物中心平均面积大，但仍是以社区型购物中心为主。
美国社区型购物中心占其购物中心总数的70%，相对而言，香港社区型购物中心占到香港全部购物中心的80%以上，所占比例更高。
第三部分香港商业建筑及商业规划
一、城市中心的购物中心最多达15层，商业向空中发展，将商业价值利用到极致。
香港购物中心绝大多数都在3层以上，5-9层的也很普遍，最高的达15层。
一般而言，高层购物中心不符合消费者的消费习惯，商场的租售价值规律也是随着楼层往上逐渐递减的。
香港土地面积极为有限，而且地价极为高昂，目前在香港城区已经找不到可以开发购物中心的好地块，开发商只能利用已有地段的商业价值，因地制宜地向空中发展。
香港购物中心却擅长化不利为有利，在同样的占地面积上，建造出最大的商业面积，商业价值达到最高。
二、设计复合型人流推动结构，地铁入口直接与较高楼层相连，提高各楼层租金收益水平。
具有复合型人流推进结构的购物中心比较有典型意义的是太古广场。
从人流推进结构来说，太古广场拥有三个层面的人流推进系统。
三、区域型购物中心往往以百货为核心主力店，社区型购物中心往往以超市为核心主力店。
核心主力店是购物中心最为重要的“人流发动机”。
区域型购物中心以百货公司核心主力店，主要百货公司有玛莎百货、西武百货、生活创库、永安百货等，其中玛莎百货开店最多。
社区型购物中心的超市主力店主要有百佳超市、惠康超市、惠康超市。
另又一个显著的特点：
基本无洋百货、洋超市。
四、主力商家重复度高，但购物中心善于利用自身特色形成优势。
在同一座城市、同一条街道，两个相邻的购物中心其经营品牌相同，那么，在这种情况下，购物中心就很难在经营的商品品种上，形成自身独特的竞争优势。
购物中心“千店一面”的现象在香港同样非常普遍，可能是全世界最突出的“千店一面”现象。
香港购物中心在招商过程种，对待“千店一面”现象也有一个科学的态度，那就是开店数量越多的主力店和商品品牌就越受香港市民欢迎，所以，“千店一面”在香港完全是正常的商业现象。
那么，香港购物中心如何在这种高度重复度的主力商家圈中，创造出自身独特的经营之道呢？
主要是利用装修的主题特色来实现特色和差异化。
例如：
沙田新城市广场的史奴比开心乐园；青衣城的海洋特色；朗壕坊的数码天幕和通天梯；等等。
五、与穿有关的承租户数量最多，平均占总承商户数量的30%以上。
与世界各地的大多数购物中心一样，香港购物中心承租商户当中，数量最多、体积最庞大的承租户还是集中在与穿有关的服装鞋袜的经营商家中。
虽然香港购物中心的美食承租面积很大，但论商户的数量以及支付租金的能力和给付租金的水平，与穿有关的服装鞋袜的经营商户还是占主流。
总体来看，香港购物中心的商户结构大体会有四大类商户，即服装配饰鞋帽、美食、珠宝精品、美容美发个人护理等类商户。
社区型购物中心服装、鞋帽的承租户数占26—27%；其次是美食类和美容美发/个人护理类；
区域型购物中心服装、鞋帽的承租户数占44%；其次是珠宝精品、美食类；
具体见下表：
六、美食在购物中心总营业面积中承租面积最大，平均占总承租面积的25%以上。
社区型购物中心餐饮平均占到总承租面积的28%；区域型购物中心餐饮平均占到总承租面积的22%。
在众多香港购物中心当中，规划美食面积最大的要数西九龙中心，美食面积占了总购物中心总承租面积的40%以上。
这种高餐饮比例不是空想出来的，是建立在香港现实的社会经济之上。
香港地少人多，人均居住面积指标与其GDP很不对称。
香港的人均GDP高达2.5万美元，接近美国的水平，而人均居住面积只相当于美国的几分之一。
由于工作压力大，生活节奏快，双职工比例高，香港很少有人在家做饭，在外面餐馆就餐的比例都非常高，这样就造就了香港购物中心美食经营面积很大的现象。
各业态面积比例如下：
七、规划特色，举例一：
用一艘“邮轮”形成统领多个商场集群的旗舰，形成商场集群消费力的核心原点。
在香港早期的购物中心规划当中，一些购物中心并没有整体的商业设计思想，而是相对简单地对住宅裙楼进行商业规划，使住宅裙楼成为一个社区型购物中心。
当住宅裙楼单体面积不大，而总体商业面积较大时，就需要对其商业经营有一个总体规划思路，用商业龙头整合分散的商业资源的目的。
由和记黄埔开发的黄埔新天地就是一例。
黄埔新天地由时尚坊、黄埔号、聚宝坊、家居庭、金柏苑、绿榕苑、百合苑、红棉苑等近十个专题商场组成，各专业商场并不在同一建筑物内，而是安排在大型居住区各街道两侧，由多个街道相连。
为统领各个分散的裙楼商场，黄埔新天地建造了一个有号召力的黄埔号，将黄埔号建成一个邮轮的外型，使黄埔号仿佛成为了黄埔新天地的旗舰。
（此创意对于SUNLAND南块的商业开发有极好的借鉴意义；如果SUNLAND中块的“控规”无法调整，此创意对中块的开发也有很好借鉴意义。
）
八、规划特色，举例二：
最大限度利用中庭的空间，使中庭成为一道最佳的餐饮景观。
香港购物中心善于利用中庭，使中庭在购物中心的经营规划中产生巨大的作用。
从最通俗的角度来看，现代购物中心中庭的作用就是商业结构的大橱窗，将各个商业功能在一个空间内展示出来，一方面引导着消费者在商场内消费和购物，另一方面又通过其展示作用提高购物中心各个功能层的商业价值。
中庭同时对平面人流动线、垂直人流动线、空间及环境设计都有举足轻重的地位。
但购物中心中庭的形成是以牺牲大量的商业面积为代价的，香港购物中心的一个成功经验就是——在最大程度上发挥中庭的人流动线作用和商业展示作用，又能充分利用中庭的空间，使中庭发挥应有的商业价值。
香港青衣城的中庭树立着两根高高的柱子，就像是航船上的桅杆，青衣城通过个性化的装修设计，将其做得像一条船。
如果单从景观上来看，青衣城的中庭就已经相当壮观，但青衣城更大的一个手笔在于将其中庭设置成为一个豪华的中餐酒家。
这样，当顾客在“这条船”上就餐时，别致的装修和极开阔的视觉效果，让在此就餐的顾客获得别样的餐饮享受。
同样，当购物中心各个楼层的顾客在经过中庭时，不仅能一览通透的商业展示效果，更可全览下方“船”上壮观的餐饮场景。
九、规划特色，举例三：
不把餐饮放在一个地方，而是布置多点多层的休闲餐饮。
香港购物中心除了在某个固定区域设置美食广场，同时在多个楼层设置风味餐厅，在每一层都设有饮食、休闲的场所。
这样的设置对整个购物中心的人气、对整个购物中心的人流量的带动作用都是很大的。
休闲化餐饮功能设置让顾客随时随地就能享受到餐饮的服务，不需要经过“长途的跋涉”才能找到餐饮场所。
从功能分区上来说，这也是一种更细致、更人性化的安排。
香港购物中心休闲餐饮典型的案例有时代广场，在其10-12楼为食通天，全部为大型酒楼，但在其他楼层，也有十分丰富的休闲餐饮功能，即便是在负一层，也有餐饮。
十、规划特色，举例四：
将儿童乐园设置于美食广场旁，方便餐饮与儿童之间的联动。
很多香港购物中心都设有以儿童游乐为主题的“冒险乐园”以及相对集中的餐饮区。
那么，在购物中心的功能规划中，如何将娱乐与餐饮进行合理的安排，使这两种功能在购物中心内得到最佳的融合，香港购物中心有着很好的成功经验。
在旺角新世纪广场的L5层，以儿童用品、童装、玩具、美食、室外儿童乐园为主组成。
购物中心将室外儿童游乐园与室内的美食廊相连在一起，方便餐饮与儿童之间的互动的联动。
大人们在休息、吃东西的同时，可以看着自己的孩子尽情欢乐。
十一、规划特色，举例五：
为使一期和二期之间的客源能够充分交流，不惜建设一条宽度达60米的过街天桥。
很多香港购物中心由于是分期开发，当一期、二期、三期相继建成后，各期之间的间隔就是市政道路。
为实现购物中心的联通，占用市政道路显然不可能，那么在这种情况下，最有效的办法就是建造过街天桥。
太古城中心有两个架空封闭天桥与写字楼相连，三个架空封闭天桥与住宅区相连，这些封闭的天桥在分别将写字楼和住宅区的人流直接导入F2和F3层的同时，还在一、二期之间通过二楼三条宽阔的封闭的过街天桥连接起来，其中中间的通道宽达60米，两边的通道的宽度也在20米以上，实现了一、二期的自然、无缝的连接。
（如SUNLAND中块无法改变“控规”，此点很有借鉴意义。
）
十二、规划特色，举例六：
不允许在购物中心内部出现任何一条“阴阳街”。
香港购物中心有非常成熟的人流动线设计，这些成熟的人流动线设计是香港购物中心经营死角少、各楼层各区域的租金价值都很高的一个主要原因。
在对香港购物中心的商业街道布局的分析中，发现香港购物中心大多采用主动线、副动线、店内动线相结合的商业街道布局方式。
香港购物中心规划的核心内容之一就是尽量引导人流经过每一个铺面，最大限度地让人流经过尽量多的商铺，同时又不把距离拉得太长，更不可出现经营死角。
香港购物中心内商铺虽多，但没有一条“阴阳街”。
一般在购物中心内，正常得街道两侧都有商家在经营，都有商铺。
而阴阳街则是在某些街道，只有一边有商家在经营，另一边则无任何商业气氛。
商业实践表明：
“阴阳街”的经营几乎没有经营成功的可能。
（SUNLAND商业的开发也必须坚持不允许出现阴阳街。
）
十三、规划特色，举例七：
充分利用电影优势，最多在一个购物中心设置了十一间电影放映室。
在购物中心内设置电影院，事实上有着不可取代的优势。
世界电影产业的发展，推动电影音响、画质的品质提高，使电影这一娱乐手段在新时代里不断富有新的内涵。
香港电影院原为普通的戏院，当以好莱坞为代表的电影将电影技术推向一个新的颠峰的时候，香港电影院也就面临这设备、档次、服务品质升级换代的要求。
香港购物中心把握这一发展趋势，实现了电影娱乐与现代商业的结合，在购物中心内开设最新、最好的电影院，使电影院成为购物中心的一个组成部分。
又一城，就设有11间AMC电影放映室，经常爆满，而又一城也成为香港经营业绩最为成功的购物中心的代名词。
第四部分香港购物中心的人流动线规划
一、多主力店原则，层层都有主力店，有的购物中心每层甚至于有数个主力店。
香港购物中心对主力店的运用，可谓到达极致。
香港购物中心商场都是多层，最高有15层之多，如何运用主力店达到吸引人流，推动人流的目的，香港购物中心的经营者用尽了心思。
其中的一个重要的特点就是主力店原则。
通过多主力店的设置，使购物中心的人流拉动力达到最强。
二、将主力店设置于购物中心的两端，将一般商户设置于购物中心的中部。
购物中心内部的人流动线规划是购物中心规划的灵魂。
内部人流动线的设计基本要求是尽量引导人流经过每一间店铺，使每一间店铺都拥有足够多的人流，使室内空间都能为购物者创造愉悦的体验，使每一间店铺都能创造尽可能多的营业额。
购物中心的人流动线规划与平面形状有关，与出入口的设置有关，与主力店的位置安排有关。
在平面形状、出入口已经确定，更合理地安排主力店的位置，能达到合理安排人流路径，促进一般承租户经营的目的。
当地块形状为长条形时，香港购物中心的经验是将主力店设置于两端，将一般承租户设置于中间的方式。
典型的有又一城。
见下图：
三、将主力店设置于购物中心的中间，一般商户围绕主力店分布。
不是长条形的地块，主力店与其他承租户的动线规划该如何安排才比较合理呢？
全球购物中心的造型无外乎九种类型，分别是直线带状、“L”型、“U”型、集团型、“T”型、三角形、哑铃型、四方型、垂直立体式。
每一种造型相适应的动线规划设计，主力店与一般承租户的动线安排的基本原则在于利用主力店与一般承租户的不同位置，吸引消费者在购物中心内做双向流动，这样才能获得最大的消费效果。
香港除长条型平面之外，基本为“L”型和四方型比较常见。
这类购物中心一般布局为：
将主力店设置在中央地带，就能形成一个平面的商业核心，同时积极利用这个核心的人流吸引作用，达到人流聚集、发散的效果，不仅促进了一般承租户的经营，也促进了主力商家的经营，使购物中心商业元素之间实现良好的整体互动。
如图：
四、设置多个地铁出入口，全方位引导人流，使购物中心与地铁站融为一体。
现代购物中心的建设有两个基本的原则就是易达性原则和聚集性原则，即要将购物中心建在集客能力最强，顾客最方便、最容易到达的地方。
香港建于地铁沿线的购物中心，最主要的人流来自于地铁，如何方便人们乘坐地铁，以及如何促进地铁人流在此形成聚集效应，是购物中心在设计的时候，就要重点考虑的一个问题。
多个地铁出入口的设置，有利于促进购物中心整体经营：
1、在地铁到站后，有利于疏导人流，提高购买率。
实践证明，当人流过于拥挤时，则消费这购物频率不高。
2、不同平面，不同区域的地铁出入口设计，在方便了消费这乘坐地铁及进出地铁站的同时，还能引导人流购物。
多出入口设置，能使更多的商户享受地铁带来的人流和商流。
五、不把停车场只放在负一层，而是将停车场进行多楼层设置，进行人流引导。
中国大陆购物中心的停车场的设置基本为两种：
一种是停车地下室；另一种是地面停车。
而香港购物
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