河南省平顶山房地产开发项目.docx
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河南省平顶山房地产开发项目
河南省平顶山房地产开发项目
项
目
可
行
性
研
究
报
告
二ＯＯ八年
咨询业务类别：
工程项目申请报告
开发单位:
项目全称：
平顶山房地产开发项目
咨询单位：
邮编：
联系电话：
咨询资质等级：
咨询证书编号：
项目负责人：
编制人：
审核人：
批准人：
第一章总论……………………………….…………….……….……….……….…5
第一节项目概要………………………………………….……….……….…………5
第二节项目建设单位概况……………………………………….……….……….…5
第三节项目背景……………………………………………….……….……….….6
第二章…拟建项目情况……….……….……….……….……….……….……….…8
第一节项目主要建设内容………………………………………….……….……….8
第二节主要经济技术指标…………………………………….……….……….……9
第三章本次申请核准的内容……………………………….……….……….………1
第四章项目的建设用地、规划及招投标管理………………………………………12
第五章建设条件概述……….……….……….……….……….……….……….…12
第一节项目建设原则……….……….……….……….……….……….……….…12
第二节建筑与结构……….……….……….……….……….……….……….……13
第三节配套工程……….……….……….……….……….……….……….…….13
第四节节能与节水……………………………………………….……….……….…15
第六章生态环境影响分析…………………………………………….……….……….16
第一节环境保护…………………………………………….……….……….………16
第二节劳动安全卫生与消防………………………………….……….……….….17
第七章经济效益分析及社会评价分析…….…………….……….……….……….18
第一节市场分析……….……….……….……….……….……….……….………18
第二节经济效益分析……………………………………..……….……….……….19
第三节社会评价分析…………………………………………….……….……….…21
第一章总论
第一节项目概要
一、项目名称：
、房地产开发项目
二、项目规划用地面积：
283亩，合188473㎡
三、项目规划总建筑面积：
320000平方米
其中：
1、单体别墅：
2、联排别墅：
3、多层洋房：
320000平方米
4、营业房：
四、建设地点：
河南省平顶山市新华区陈庄村
五、工程总投资：
万元
六、资金来源：
自筹万元，其余部分可用商品房预售收入款解决，实行流动开发，本项目需利用分期预售房款总计约万元。
七、建设期：
3年
八、建设单位：
有限公司
法人代表：
第二节项目建设单位概况
第三节项目背景及建设理由
新华区钟灵毓秀、源远流长。
诸侯争霸、中原逐鹿，雄楚（国）吞弱应（国）。
灿烂的古代文明，为鹰城留下了丰富的人文景观。
早在新石器时代，这里就有先民栖息繁衍。
作为古应国都城所在的新华区，因而旅游资源丰富，很多旅游项目有待开发利用。
列入1996年全国十大考古发现的西周国贵族墓，座落在滍阳镇，出土的“玉鹰”被列为国家级文物。
平顶山市又名“鹰城”渊源于此。
华区区位优越，交通便捷。
城市建设日新月异，基础设施完善。
辖区内铁路、公路纵横交错。
东接京广、装甲兵仓库专用线，716仓库专用线均在辖区内。
平宝公路、平郏公路、平洛公路为主干道的公路四通八达，漯平洛高速、许平南高速、郑石高速穿境而过。
10万门程控电话可与180多个国家地区进行声讯和图文交换。
平顶山日报社、平顶山学院、平顶山工学院等高等院校均在辖区内；辖区商业繁荣，服务设施齐全，大型专业市场12个，大型商业中心9处，为辖区人民群众提供了良好的生活环境。
新华区位于平顶山市中西部，是全市政治、经济、文化、商贸中心，素有“鹰城明珠”之美誉。
管辖2个镇、9个街道，面积157平方公里，总人口36万余人。
发展层次和水平不断提升。
餐饮、商贸等传统服务业市场繁荣，旅游、文化、教育、房地产等现代服务业日趋活跃。
开发建设了双丰商城、鹰城广场餐饮一条街、佳田国际大酒店、建西汽修城、地中海假日酒店、三毛高档娱乐中心等一大批综合市场和专业市场，建成了黄河外国语学校、东方爱婴儿童之家幼儿园等文化教育机构。
形成了以中兴路、建设路、矿工路为中心，集传统服务业与现代服务业为一体的服务网络。
新华区商贸服务业繁荣，档次和水平不断提升。
随着城市东扩西进布局调整和连城华府开发改造，规划了以中兴路为轴线的商业中心，以鹰城广场、平西生态园为中心的商贸服务圈和程平路仓储物流园区。
随着平顶山投资环境的进一步改善，经济日益迅猛地发展，城市规模不断地扩大，城市人口不断地增长，群众的生活水平不断提高，人们对房地产市场的需求也越来越大，为房地产业提供了更广阔的发展前景。
虽然目前受全球金融危机的冲击对房地产业有一定的影响但是从目前政府发布的救市政策来看，一是11月1日起首次购房契税降至1%；二是个人买卖住房暂免征印花税；三是个人卖房暂免征土地增值税；四是首套房首付比例降低至20%；五是公积金贷款利率下调0.27%；六是商贷利率最高可享7折优惠；七是加大保障性住房建设规模。
从近期政府出台的政策来看，主要是为了稳定楼市消费，减少消费者交易过程中的成本、税费以及减缓其购房压力。
在当前市场环境下，住房需求无法得到释放的主要原因是首付及月供问题，房产新政则解决了刚性需求购房者的成本、压力等问题。
各地地方政府已陆续落实政策实施，但市场信心较为不足，消费者对新政出台后反映较为冷淡。
新政策以降低购房者置业成本为主要导向，虽然政府鼓励居民购房，但在全球经济形势不景气的局面下，购房者信心严重受挫。
购房者信心不足反映到市场中，就是除了刚性需求少量释放外，改善型需求、多次置业需求及投资需求因其自身不缺乏住房而持币观望。
多次置业者积聚着最多的社会财富，是城市经济发展的主要购买力，他们的观望必将影响整个房地产市场的发展。
应此该公司为了让消费者重拾购房的信心，将突破目前平顶山市房地产业的销售价格，以低于目前市场价格的20%的价格进行销售，以此来重拾购房者的信心和刺激多次置业者的购买欲。
第二章拟建项目情况
第一节项目主要建设内容
一、项目名称：
平顶山市房地产开发项目
建设地点：
项目河南省平顶山市新华区陈庄村
二、规划范围为：
规划用地面积283亩。
三、总建设规模及主要建设内容：
功能住宅分布表表2-1
序号
建筑物名称
建筑面积（M2）
备注
1
单体别墅
2
联排别墅
3
多层洋房
320000
其中：
叠加花园别墅
错层
五层洋房
合计
320000
第二节主要经济技术指标
经初步测算，主要经济指标见表2-2。
序号
指标名称
主要内容
1
建设单位
2
办公地址
3
法人代表
4
规划总用地面积
283亩，合188473㎡
5
规划总建筑面积
320000平方米
6
商品房销售
320000平方米
其中：
单体别墅
联排别墅
多层洋房
7
建筑容积率
1.35
8
建筑密度
33.9%
9
绿化率
32.6
10
工程总投资
万元
11
建设期
三年
12
资金来源
自筹及分期预售房款
13
经营收入
万元
14
经营税金及附加
万元
15
利润总额
万元
16
投资利润率
%
17
人和家园房地产开发项目主要经济指标表表2-2
第三章本次申请核准的内容
本次申请核准的建设项目名称为“”房地产开发项目，申请该准的具体建设内容、工期、投资额如下：
一、项目建设内容：
拟建设居住用房320000平方米。
二、项目实施进度计划
2009年2月中旬报批项目申请报告，2009年3月上旬完成初步设计，2009年5月底完成施工图设计、招投标并办理完毕一切前期准备工作。
2009年7月初正式开工建设，2013年元月底全部竣工，施工工期38个月。
本项目建设期总为41个月。
三、投资计划
根据国家有关概算指标及市有关部门规定的收费标准，对本项目进行了初步估算。
（一）投资估算编制依据
（1）《河南省建筑与装饰工程计价表》；
（2）《河南省建筑安装工程计价表》；
（3）《平顶山市工程造价信息》并结合平顶山市当前工程造价的实际情况确定;
（4）业主提供的相关项目资料；
（5）平顶山类似工程项目估算指标。
（二）投资估算
经初步测算，平顶山市房地产开发项目工程总投资为14907.21万元，其中：
工程建设前期费用439.2万元，建安工程费用为6538.65万元，基础设施建设费1221.9万元，不可预备费326.9万元。
投资估算详见表3-1。
房地产开发项目工程总投资估算表表3-1
序号
项目名称
工程量
单价
总投资
估算说明
单位
数量
（万元）
（万元）
1
开发建设投资
1.1
政府规费
M2
320000
50
1600
1.2
土地费用
亩
283
1.3
前期工程费,其中
1.3.1
规划勘测设计咨询费
M2
320000
25
800
1.3.2
六通一平费
M2
320000
20
640
1.3.3
招标造价咨询监理费
M2
320000
15
480
小计
2560
1.4
建安工程费，其中
1.4.1
单体别墅
M2
1.4.2
联排别墅
M2
1.4.3
多层洋房
M2
320000
650
20800
小计
20800
1.5
基础设施建设费，其中
1.5.1
外接水、电费用
项
1
1500
1500
1.5.2
区内道路及排水
M2
320000
25
800
1.5.3
绿化工程
M2
320000
10
320
1.5.4
路灯亮化、卫生设施工程等
M2
600
小计
3220
1.6
公共配套设施建设费
20800
4%
832
1.7
开发间接费
1.8
管理费用
20800
4%
832
1.9
销售费用
20800
8%
1664
1.10
不可预见费
20800
5%
1040
1.11
财务费用
1500
2
经营资金
3
项目总投资
33408
3.1
开发产品成本
33408
3.2
固定资产投资
四、资金筹措
经初步测算，平顶山市房地产开发项目约需投入资金约33408万元，资金来源：
自筹及商品房预售收入款解决，实行流动开发。
第四章项目建设用地、规划方案及招投标管理
规划设计中心设置在住宅楼区的几何中心部位，以中心绿地和居委会、文化活动站等设计组成，并采用空间划分限定的手法，组织好由公共空间、半公共空间到私密空间的相互联系和组合。
其他建筑布置紧紧围绕小区中心，以点式和条式住宅相互结合、中心点缀别墅楼、协调搭配、错落有致的方法，丰富居住小区的环境和平面布局，使小区面貌更显得新颖别致、灵活多样。
小区商业性建筑设施沿主干道布置，既丰富了城市道路的沿街景观，又给小区的建设开发创造了有利条件。
小区住宅总平面布置以多层条式楼为主，，条式住宅布局采用周边式布置，三两栋为一组，组合成若干个半公共空间，既塑造了建筑的立面效果，又方便了小区的管理。
依据小区道路的分隔与围合，小区分为3个组团。
小区的主要入口可分为3个。
在主要出入口处设置小区标志，增强小区识别性。
同时，小区的平面布局综合考虑了日照、通风、防灾、消防等要求，日照间距为1：
1.44，建筑密度33%，容积率为1.35。
为了创造一个接近自然、环境优美的居住环境，小区绿地按照集中、分散结合布置，除小区中心绿地外，在零星地块见缝插绿进行建设，利用道路与景观调节小区气候，方便居民，美化环境，使人们步入小区后，有一种步移景移、赏心悦目的美好心情。
植物栽培以常绿植物为主，配以四季花卉、水池、亭子、花架、坐凳等园林小品，形成景色宜人、生机盎然的园林景观，小区绿化率为33%。
为营造一个功能齐全、方便舒适的居住环境，丰富居民的文化生活内容，将在小区规划设计中心设置以中心绿地和居委会、社区会所、文化活动站等公建配套设施组成，同时在中心绿地及各组团的次中心位置设置体育运动器材，由小区物业管理进行维护管理，方便居民生活。
为进一步规范工程项目的招投标活动，保护国家利益，保证工程质量，培育和建立统一开放、竞争有序的招投标市场，推动招投标活动的健康发展，《中华人民共和国招投标法》已于2000年1月1日正式颁布实施。
根据省政府65号令及市政府扬政发（1996）311号的要求，投资额在50万元人民币以上的建设工程或投资额在30万元以上的装修工程必须进行施工招标。
根据国家、省、市招标工作的有关规定，本项目应依法进行招投标。
在项目建设过程中，要按基本建设有关程序办理相关手续。
为了优选施工队伍确保工程质量，合理降低工程造价，本项目建筑、安装的招标范围为全部招标。
招标的组织形式有自行招标和委托招标，根据国家发展计划委员会制定的《工程建设项目自行招标试行办法》及现行招标有关规定，结合项目建设单位的实际情况，本项目招标形式为委托招标。
第五章建设条件概述
第一节项目建设原则
开发项目，处于河南省平顶山市新华区陈庄村，地段位置优越，小区整体形象根据“人与自然”这一主题，强调综合环境和居住生活方式协调，注重浪费者人际、精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划、设计、营销、管理等方面突出该住宅小区的主体形象，营造21世纪高素质物业，开发一个精品住宅小区。
方案设计主要考虑了“功能”、“舒适”、“美观”、“采光”、“通风”及“结构上的安全经济”等因素，在经济、适用方面下功夫，以满足不同家庭户型结构的需要。
其建设原则为：
（一）坚持“住得好、分得开、放得下、买得起”的设计原则。
改善居住条件的内容较多，让各种户型的人口住得下，辈份、性别分得开，家具、日常用品放得下，同时还让住户买得起。
面积小了住不下，居室少了人口分不开，空间小了家具放不下，标准高了买不起，这些客观矛盾在规划设计和方案设计时均做了较为仔细的考虑和推敲。
（二）坚持“节地、节能、节材”的设计原则。
土地、能源和建材的合理利用是建筑设计的三个并重的原则，尽量采取小面宽、大进深等有效手法；在节能方面主要在墙体厚度和材料上，门窗尺寸选型，屋顶保温采取一些行之有效的措施，这是降低工程造价的关键。
住宅单体设计方案应考虑到目前平顶山市人口的消费水平、消费结构、消费习惯，这样既保证了各种户型搭配的合理性，又迎合了不同消费群体的市场需求。
房屋套型有以下几个特点：
一是以起居室为“核心”，其他功能空间有机结合并围合其间，行走便捷。
二是以大套和小大套型为主，特大和中套型为辅，适应性强。
三是厨房、卫生间分开设置，直接采光，通风良好。
四是厨房凸出于阳台，扩大了室内空间，丰富了造型。
五是居室朝南，采光、通风好。
六是平面紧凑，功能全，适合各阶层家庭住用。
（三）依据城市总体规划及区域详细规划的要求，因地制宜，充分利用土地资源，在满足朝向、日照、绿化等生态环境要求前提下，优化建筑单体设计，建筑物设计要与周围环境相协调，并能体现出具有商业特性的建筑风格。
（四）要重视功能布局，一切以人的活动为中心，体现以人为本的设计思想，功能布置要科学、合理与适用，满足经营活动的需要。
（五）总平面布置要合理，要处理好各建筑物之间的空间布局，方便经营活动。
要重视交通设计，形成有利于人流与车流互不干扰的交通组织，并满足消防通道的有关要求，要优化室内外的环境设计，努力提高绿化率，创造出舒适、幽雅、优美的环境。
（六）要重视建筑空间效果设计，建筑风格要体现地方特色，特别要重视建筑物顶部节点部位的处理，建筑物整体色调要与城市环境相协调，构筑出具有特色的空间景观。
（七）坚持可持续发展的观念，在平面设计时，要有一定的灵活性、可改性和超前性。
结构设计要满足建筑长期使用的适用性、安全性、耐久性和经济性等方面的要求。
（八）要重视公建配套工程的设计，做到配套齐全，如配套管理用房、垃圾房、公厕、无害化化粪池、上下水管道、供电、广电、电信、集中停车位、绿化、路灯、消防栓等市政设施，各管线埋地，并与城市管网相衔接，同时也要积极应用高科技手段，做好信息化和智能化管理等方面的设计。
第二节建筑与结构
（一）建筑风格要与周边环境相协调，考虑到建筑物体量较大，要通过体量变化、虚实对比、色彩构成、细部刻画、质感对比等建筑手法，使建筑既稳重大方又具有动感的建筑风格。
特别要重视沿宝胜路、白田北路商品房及门面房的立面设计和屋面形式的设计，以创造一个良好的居住环境。
（二）为了有效地降低工程投资，应选用经济合理的地基处理方案，尽量采用天然地基作持力层。
地基的结构形式在取得地质勘探报告后最终决定。
（三）要做好新型墙体材料和节能产品的设计、推广和使用。
使用有节能特色的新型塑钢窗等节能产品，设计与安装一步到位。
填充外墙可采用非承重粘土多孔等新型墙体材料，以减轻结构自重，可符合墙体材料改革有关要求。
第三节配套工程
根据住宅小区按精品化的设计需要，本项目要求强弱电、上下水等配套工程应齐全，室内外全部采用暗管、暗线，以美化环境。
必要时所有管线走向埋深应做竖向设计，以避免施工中产生矛盾。
（一）电气
1、供电与照明
本项目室外供电线路走向及配电容量需与供电部门协商后确定，用电负荷为三级。
供电设施应安全可靠区域内供电由配电房引出，形成供电网络。
本工程室内主要采用荧光灯照明，室外可采用低压钠灯进行亮化。
本项目配电干线可采用阻燃型铜芯电缆及封闭式母线槽。
配电支线和照明线路可采用阻燃型铜芯电缆及阻燃型铜芯塑料绝缘线沿桥架及穿线管暗设。
室外线路采用铠装电力电缆埋地敷设，电缆进楼和穿越道路时，应穿钢管保护。
电缆埋设深度为0.7米，有关做法请参见《建筑电气安装工程图集》施工，电缆敷设时参照有关规程、规范，要避开雨水管和污水管标高。
本项目建筑物屋面应考虑避雷设计，在屋面设避雷带，可利用基础主筋作接地装置，接地电阻不大于1欧姆。
2、弱电
（1）电话
考虑现代生活居住活动的需要，通讯管线要同步进行设计与安装，以保证居民生活的需求。
（2）有线电视
随着有线电视的普及和住宅小区文化娱乐活动的需要，可考虑有线电视的设计，在适当部位设置前端室，在建筑物的每层设分支器箱。
主干线采用SYKV75－9同轴电缆，分支线采用SYKV75－5同轴电缆，全部管线暗敷。
（3）信息化和智能化管理
按信息化、现代化的要求，可考虑计算机网络平台系统的设计并与宽带网连接，满足客户信息化的需求。
根据智能化、现代化的要求考虑监控系统、火灾自动报警系统的设计，便于管理。
（二）给排水
1、给水
（1）水源
接市政给水干管，形成区域内给水系统网络。
（2）水量
折合人均用水量为80升／人.日，时变化系数Kn＝2.3，浇洒道路用水量为1.3升／m2.次，绿化用水量为1.5升／m2.日。
其它杂用水按5％考虑，未预见水量之和按最高日用水量10％考虑。
消防用水量，根据《建筑设计防火规范》要求进行设计。
（3）根据《建筑设计防火规范》的要求，应考虑设计室外地上消火栓。
最小管径不小于φ100，消火栓间距控制在120米以内，确保每个着火点均在此管网控制范围内。
（4）管材：
室内给水管材建议采用PPR管，室外采用铸铁管。
2、排水
（1）室外排水采用雨、污分流制。
（2）设计参数：
折合排污量为80升／人.日。
（3）管材：
室外采用砼管，室内采用铸铁管或UPVC塑料管。
（4）污水排放：
根据本项目具体情况和要求，生活污水须经地埋式无动力化粪池进行处理，处理后由污水管道排入城市污水管网。
（三）空调
根据现代生活的需要，要将配置安装空调所需用电量及配套的线路、插座，在电气设计时统一考虑。
空调室外机平台的设置建议要与建筑设计同步进行。
第四节节能与节水
按照国家有关节约能源和合理利用能源的要求，对整个工程设计中的能耗进行控制，从而降低成本，达到提高经济效益的目的。
“建筑节能”作为可持续发展战略核心内容之一，在现代生活中已显得越来越重要。
节能措施应严格按《民用建筑节能管理规定》和《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）的要求采用，本项目建议采用以下节能措施：
1、优化结构设计，优选新型建材，减轻墙体自重，减少钢材、木材、水泥等建材的耗用量。
2、注意控制体形系数，不采用过多凹凸面；适当增加外墙保温隔热措施（外保温效果更佳），提高墙体热阻；增加建筑物的热稳定性；高效保温隔热材料设于主体结构外侧，可有效阻止热量进入墙体。
3、窗户大小与空调负荷关系甚大，窗墙比适当控制；安排好门窗相对位置及开启方式，组织穿堂风通过；设置可调节的活动遮阳装置，如窗帘、百页、热反射帘或自动卷帘等，以便减少夏季太阳的热幅射，冬季又可得到日照。
4、为减少太阳辐射引起顶层房间过热，应加强隔热层并有架空通风层，还可在空气间层内贴热反射材料。
围护结构采用浅色外表层，可反射夏季太阳热幅射，减少外墙面吸收热量。
5、积极推广使用节能材料,选用保温隔热、隔声性能好的粘土多孔砖和密闭性能好的塑钢窗。
提高门窗的气密性，积极推广使用保温隔热、隔声性能好的粘土多孔砖，减轻墙体自重，有利于抗震，并有利于提高劳动效率。
5、尽充分利用自然光满足室内采光要求，采用高效照明光源及灯具，室外可采用节能型钠光源照明。
本项目电力系统在设计、布置时力求减少线损，合理选择负荷中心，节约电能。
为了节约能源，提高功率因数，应考虑装设无功功率补偿设备。
6、选用节能的设备，降低能源消耗。
7、节约水资源，室内给水设备优先采用节水型卫生设备，生活污水进行无害化处理，处理后的水可用绿化。
第六章生态环境影响分析
第一节环境保护
项目所在地的空气环境质量可达到国家二级标准，项目所在地水环境质量目前好于Ⅲ类水标准。
根据《中华人民共和国环境保护法》等有关法规，在项目实施过程中对排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的排放标准。
本项目环境保护工作接受扬州市环保部门的监督，采用的
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