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房地产基础知识培训资料最新版

房地产基础知识培训资料

第一部分房地产基础知识

1、房地产:

是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分,房地产由于其位置固定、不可移动,因而往往又被称之为不动产。

分三种存在形式:

(1)单纯的土地,如一块无建筑物的城市空地;

(2)单纯的建筑物,如在特定的情况下,把地上建筑物单独看待时;

(3)土地与建筑物结合的“房地”,如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑,这也就是说,土地和建筑既有各自独立的特质内容,又是一个密不可分的整体,不论土地和建筑物是以独立的形式存在或以结合的形式存在,都属于房地产,是房地产的一个部分。

2、房地产业:

是从事土地和房屋开发经营的行业,属于第三产业,(三个产业的划分

第一产业:

农业(包括种植业、林业、牧业和渔业等)。

第二产业:

工业饱括采掘业、制造业,自来水、电力、蒸汽、热水、煤气等供应业)和建筑业。

第三产业:

除上述第一、二产业以外的其他各业。

由于第三产业包括的行业多、范围广,根据我国的实际情况,第三产业可分为两大部分:

一是流通部门,二是服务部门,具体又可分为四个层次。

第一层次:

流通部门,包括交通运输业、邮电通讯业、商业饮食业、物资供销和仓储业。

第二层次:

为生产和生活服务的部门,包括金融、保险业,地质普查业,房地产业、公用事业,居民服务业、旅游业,咨询信息服务业和各类技术服务业等。

第三层次;为提高科学文化水平和居民素质服务的部门,包括教育、文化、广播电视事业,科学研究事业,卫生、体育和社会福利事业等。

第四层次:

为社会公共需要服务的部门,包括国家机关、党政机关、社会团体,以及军队和警察等。

包括以下一些内容:

(1)国有土地使用权的出让;

(2)房地产的开发和再开发,其中包括征用土地、拆迁安置,委托规划设计、组织开发建设、以及对旧城区土地的再开发;

(3)房地产经营,包括土使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖、租赁、抵押等经济活动;

(4)房地产中介服务,包括房地产咨询,估价和经纪代理;

(5)物业管理,主要包括房屋及公共设施,设备的保养、维修,并为使用者提供安全、卫生以及优美的环境;

(6)房地产市场的调控和管理,即建立房地产市场,资金市场,技术市场、劳务市场、制订合理的房地产价格,建立和健全房地产法规,以实现国家对房地产市场的宏观调控。

二、土地使用权:

是指使用国有土地所享有的权利,主要指建筑内容和使用年限,居住用地使用年限70年,工业用地50年,综合用地50年,教育、科技、文化、卫生用地50年,商业、旅游、娱乐40年。

土地所有制分类:

国有,集体。

土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

下列建设用地的土地使用权,确属必需的,可以由县级以上人民政府依法批准划拨:

(一)国家机关用地和军事用地;

(二)城市基础设施用地和公益事业用地;

(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;

(四)法律、行政法规规定的其他用地。

三、土地出让金:

是指使用国有土地有偿使用一定年限(40—70年)一次买断国家土地使用权的资金,只有交纳足额土地出让金的土地和房产,方可有效转让。

四、土地使用证:

是指合法拥有土地的主要证明材料,它主要载明所有者的名称,土地性质,使用年限及四至和面积。

五、房产证:

是指房屋竣工验收后,在开发计划、土地证、规划许可证、开工许可证、竣工报告、竣工图等资料齐全情况下,由房屋所有者的名称,房屋的面积、间数、幢数、层数及领里姓名以及交纳契税情况组成。

六、配套:

主要指为方便生活而提供的各种设施,如供水、供电、供暖、煤气、通讯、入网,有线电视入网、交通车站以及学校、幼托、医院、邮电、超市、广场、公署等。

七、物业管理:

主要是指房产交付使用后,保证水电暖及其它设施的正常使用,维修房屋,负责治安卫生、车辆、花草树木的管理、负责收取各种管理费。

八、地皮;是指不含规划建筑内容的土地。

九、楼花:

是指土地附着政府批准的有效规划内容,主要是指附着法定许可的建筑面积。

一十、期房:

是指一切已经开工但没有竣工的房产。

现房:

指已经竣工的房产。

准现房:

是指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

一十一、使用面积:

房屋内除掉墙、梁、柱等结构所占的面积。

一十二、建筑面积:

套内建筑面积+分摊面积。

一十三、跃层:

是指户内通过内楼梯到另一层供本单元使用的房屋。

一十四、复式:

是指特定设计住宅。

利用房屋层高(每层高4米左右,一般住宅设计规定层高为2.8米)合理增加住宅使用面积充分提高利用率,局部分隔成上下两部分,通过内部楼梯上下使用,局部分隔成上下两层为复式层。

(说明:

跃层式住宅

跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。

其特点是:

有上下

两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房,上下层之

间的通道不通过公共楼梯,而采用户内独用的小楼梯连接。

跃层式住宅的优

点是每户都有较大的采光面;通风较好,户内居住面积和辅助面积较大,布

局紧凑,功能明确;相互干扰较小。

在高层建筑中,由于每两层才设电梯平

台,可缩小电梯公共平台面积,提高空间使用效率。

但这类住宅也有不足之

处,户内楼梯要占去一定的使用面积,同时由于二层只有一个出口,发生火

灾时,人员不易疏散,消防人员也不易迅速进入。

复式住宅

复式住宅是受跃层式住宅设计构思启发,由香港建筑师李鸿仁创造设计

的一种经济型住宅。

仍每户占有上下两层,实际是在层高较高的一层楼中增

建一个夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(李氏设计为3.3米,而

一般跃层式为5.6米)。

复式住宅的下层供起居、炊事、进餐、洗浴用,上层

供休息、睡眠和贮藏用,户内设多处入墙式壁柜和楼梯,位于中间的楼板也

是上层的地板。

一层的厨房高2米,上层贮藏间高1.2米;一层起居室高2米,

上层直接作为卧室的床面,人可坐起但无法直立。

复式住宅的经济性体现在:

①平面利用系数高,通过夹层,可使住宅的使用面积提高50—70%。

②户内的隔层为木结构,将隔断、家具、装饰融为一体,又降低了综合

造价。

③上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户,通风采光良好,与一般层高和

面积相同的住宅相比,土地利用率可提高40%。

因此,复式住宅同时具备了省地、省料、省钱的特点。

复式住宅也特别

适合于三代、四代同堂的大家庭居住,既满足了隔代人的相对独立性,又达

到了相互照应的目的。

一十五、错层:

指套内的房间根据使用功能不同,分布在两个不同平面上,室内有半楼梯(60-80公分,般是4个台阶)。

一十六、层高:

提标准层之间的距离。

一十七、净高:

是指标准层天棚到地面的垂直距离。

一十八、建筑密度=建筑物底层占地面积/相关土地面积

一十九、容积率=总建筑面积/总占地面积

二十、绿化率=绿化占地面积/总占地面积

二十一、日照间距:

指某建筑物高度与北邻的建筑物距离之比。

二十二、多层;指7层以下(含7层)住宅及其他建筑

二十三、高层:

指8层以上的建筑,8-18为小高层,19-30为高层,30层以上称为超高层,

摩天大楼。

别墅:

指三层以下,有独立楼梯并占有较大面积的绿地的住宅设计形态。

(1)独栋别墅

  独门独院,上有独立空间,下有私家花园领地,是私密性很强的独立式住宅,表现为上下左右前后都属于独立空间,一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。

这一类型别墅是历史最悠久的一种。

  随着国家政策性宏观调控和“禁独令”的实施,独立别墅成为稀缺产品,特别是风景区的独栋别墅,市场上存量的独栋别墅正在日益减少,大多是以现房、准现房的形式出现,物以稀为贵的经济原理奠定了其的市场前景。

  双拼别墅

  是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品,由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。

在美国被叫作“Two family house”,直译为两个家庭的别墅。

双拼别墅往往出现在低密度社区,采光面增加,通风性强,室外空间比较宽阔。

低层小楼加上私家花园,相对独立,特殊的建筑形式不同于独栋、联排兵营式的社区排列。

  叠加别墅

  它是Townhouse的叠拼式的一种延伸,也有点像复式户型的一种改良,叠加式别墅介于别墅与公寓之间,是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。

一般四至七层,由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成,这种开间与联排别墅相比,独立面造型可丰富一些,同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。

  联排别墅

  又称Townhouse,有天有地,独门独院,设有1至2个车位,还有地下室。

它一般由几幢小于三层的单户别墅并联组成,每几个单元共用外墙。

Townhouse别墅比较注重绿化、水系、空间感,交通比较方便。

价位较低,为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。

公寓为集合式住宅的一种,中国大陆称为单元楼或居民楼,港澳地区称为单位,指的是一种生活设施齐备,但只占建筑一部分的居住形态。

公寓可能户主自行购买的,或者自业主租入的。

花园洋房:

属低密度住宅,一般容积率不超过1.0,户户拥有花园,建筑风格以欧洲、北美、南洋等外国风格为主,小区园林规划较好,绿化率较高,强调景观均好,形成有一定规模的社区。

此外,如果一个低密度住宅小区,产品形式为四层左右,风格为欧式(或者北美、南洋等)风格,每栋楼下景观均好,花园为大家所共有,实现居者有花园,我们同样可以称之为花园样房。

我们的定义可以缩写为:

户户拥有花园的外国建筑风格的住宅。

二十四、五证:

①国有土地使用证②建设用地规划许可证③建设工程规划许可证④建筑工程施工许可证⑤商品房预售许可证

二十五、两书:

商品房使用说明书,商品房质量保证书。

二十六、价格术语:

a)均价:

是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价。

均价一般不是销售价。

b)基础价:

是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。

商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。

c)起价:

起价也叫起步价,是指某物业各楼层销售价格中的最低价格,即是起价。

多层住宅,不带花园的,一般以一楼或顶楼的销售价为起价;带花园的住宅,一般以二楼或五楼作为销售的起价。

高层物业,以最低层的销售价为起步价。

d)定金:

是指当事人约定由一方向对方给付的、作为债权担保的一定数额的货币,它属于一种法律上的担保方式,目的在于促使债务人履行债务,保障债权人的债权得以实现。

根据我国民法通则和《担保法》八十九条规定,定金应当以书面形式约定,当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。

定金合同从实际交付定金之日起生效,定金的数额由当事人约定,但不得超出合同标的额的20%。

如果购房者交了定金之后改变主意决定不买,开发商有权以购房者违约为由不退定金,如果开发商将房屋卖给他人,应当向购房者双倍返还定金。

二十八、建筑数语

①得房率:

是指套内建筑面积与套(单元)建筑面积之比。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

套(单元)建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

②开间:

在住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

因为是就一自然间的宽度而言,故又称开间。

住宅开间一般不超过3.0米—3.9米,砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。

规定较小的开间尺度,可缩短楼板的空间跨度。

增强住宅结构整体性

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