中国50大中城市土地市场研究报告.docx

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中国50大中城市土地市场研究报告

中国50大中城市土地市场研究报告

前言

2006年是“十一五”规划的开局之年，对国土资源部门来说，土地市场和房产市场的协调配套发展、市场化配置资源的基础性作用等深层次问题仍在探索之中。

2005年的土地政策起到了保持稳定总量供应、调整房产结构、保持房价稳定的作用。

与之相比，2006年，土地宏观调控政策仍在进行中，土地作为宏观调控的重要手段，偏紧仍是其主调。

在此基础上，全国各大城市的土地市场也有所变化，譬如在招拍挂细则、对闲置土地的处理办法和地价调配上均有所调整。

与此同时，城市建设用地供应得到理性调控，建设用地供应结构日趋合理；房地产用地与去年相似，仍向中低价位普通商品住宅倾斜，适应稳定房价的要求；招拍挂和有偿出让土地方式比重进一步加大；建设用地供应的地区结构逐步协调以适应不同地区的经济发展。

针对2006年以来全国土地市场行情的变化，新地产策划机构联合专业研究机构对全国50个城市的土地市场进行了分析并形成本报告。

四直辖市（北京、上海、天津、重庆）土地市场综述

自国家宏观调控政策实施以来，北京、上海、天津、重庆这四个直辖市加大了土地供应的调控力度，土地供应结构不断完善优化，区域分布日趋合理，房地产开发企业对市场的预期也逐步回归理性，地价、房价在一段时间内增幅过快的趋势得到了有效的调控，而且随着调控政策效应的进一步显现，土地供需将维持在较为均衡和理性竞争的状态，地价、房价的涨跌空间都将缩小，走势趋于平稳。

（一）

（一）土地供应结构不断优化

为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，各地加大闲置土地处置力度，积极开展闲置土地清理收回工作。

北京、天津、重庆、杭州、广州等地相继制定了配套措施，重庆市对闲置两年以上，建设单位无能力开发的，由国土部门依法收回75.3公顷；对由于政府或政府部门的原因造成项目不能实施的，区别不同情况采用补偿、置换或延期开发方式解决198.4公顷；广州市无偿收回57宗、共139.4公顷的闲置地；上海全市共有20余宗、约100公顷土地，通过“腾笼换鸟”或“易主”、“改性”等方式重新开工建设，约30余宗100多公顷土地重新约定了开工时间。

从全国情况看，今年上半年，全国房地产开发用地利用存量建设用地比例为69%，比去年同期提高了9个百分点，其中二季度利用存量建设用地10094.9公顷，比一季度增长53%，表明各地在新增用地受到严格控制下，积极盘活存量，改变了以往房地产开发主要靠增量建设用地的局面。

北京市在严格土地管理的同时，根据土地市场的供需情况，本着区别对待，有疏有堵，有保有压的精神，适时调整土地市场供应量，增加对经济适用房和普通商品房用地的供应，继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应。

近期，北京市将陆续推出36宗土地入市公开交易，以有序供应，满足市场需求。

在北京市2005年度土地供应计划中，充分考虑了房地产用地。

在6500公顷的年度供应计划中，房地产用地为1950公顷（其中：

经济适用房200公顷；住宅商品房1750公顷），占全年计划土地供应总量的30％。

今年1～7月份，北京市供应住宅用地面积297公顷，规划建筑面积500万平方米。

其中，出让住宅用地180公顷，规划建筑面积28万平方米，出让住宅用地55宗，成交价款21.67亿元，土地纯收益12.74亿元；划拨住宅用地117公顷，规划建筑面积226万平方米。

与2004年同期相比，住宅土地交易量、建设用地面积、规划建筑面积等相对下降。

　　为防止土地资源闲置，遏制炒卖土地，规范土地市场。

8月初至9月底，北京市国土资源局分两次宣布，北京摩根投资有限公司摩根中心写字楼等45宗土地，因受让方未按《北京市国有土地使用权出让合同》约定的期限付清全部地价款，因而被该局解除土地出让合同，收回国有土地使用权。

据该局有关部门透露，对被收回土地的违约开发商如何处罚，尚在研究之中。

但是有一点十分明确，对拆迁基本完成的项目，如果开发商要重新获得原土地使用权，必须在规定的期限内提出书面申请，参加上市竞买。

　　上海市着重优化土地供应结构，增加中低价商品房和配套商品房用地的供应，以遏制日益高涨的房价。

上海市全年初步安排经营性用地计划3000公顷，其中用于配套商品房和中低价普通商品房建设的2000公顷。

从计划执行的情况看，目前，配套商品房和中低价普通商品住房供地已经基本落实。

最新的一项调查表明：

上海商品住宅销售价格持续下降，成交继续低迷。

央行发布的2005年第三季度全国城镇储户问卷调查结果显示，上海市只有7.3％的居民准备在未来三个月内买房，比上个季度又下降了3.7个百分点，达到历史最低点。

　　重庆房地产开发土地供应量增加。

重庆市作为年轻的直辖市，由于大城市大农村的市情，随着城市化进程的加快，基础设施的完善，农村剩余劳动力进入城镇，住房有效需求增加，因此，房地产开发土地供应面积增加。

据统计，2005年1～9月，重庆市土地交易中心成交土地157宗，较去年同期增长3.29％，成交面积、可建筑面积、成交金额同比也分别增长了16.77％、17.8％、24.87％，出让金更是增长了40.39％。

据介绍，第三季度末，中心成交土地的各项指标首次全面超过去年同期。

业内人士分析认为，这表明市场看好本地房地产投资前景，市场交易活跃，有回暖的趋势。

　　为规范房地产市场运行，将房地产价格涨幅控制在合理范围内，天津市主要采取了四项调控措施：

一是实施土地供应总量控制，适时调控土地市场；二是完善土地供应结构和布局，适当加大普通商品房和经济适用房土地供应量；三是严格用地控制指标管理，大力推行节约和集约用地；四是建立土地市场动态监测体系，保证土地市场平稳发展。

截至8月31日，全市供应房地产开发用地697.6公顷，其中住宅523公顷，公建174.6公顷。

中心城区供应房地产开发用地约205.4公顷，可建建筑面积约427.3万平方米。

　　其中：

商品房供应总量约60.1公顷，可建建筑面积约163.1万平方米：

经济适用房（含廉租房、基础设施还迁房）供应总量约145.3公顷，可建建筑面积约264.2万平方米，已经提前完成了全年经济适用房的土地供应计划。

（二）地价呈现稳中有降趋势

　　北京市地价变化不大，房价涨幅较大，目前地价对房价影响不明显。

今年第一、二季度，地价变化不大，趋势平稳。

而在1～7月，虽然全市商品房买卖成交套数同比下降8.9％，但商品期房买卖平均价格涨幅为21.9％，存量住房买卖平均价格同比增长9.8％。

这说明，目前地价对房价影响作用不明显，但地价的预期升高会影响房价的上涨。

　　上海2004年住宅平均地价为2078元／平方米，住宅平均房价为6385元／平方米，地价占房价的2.5％，地价在房价中的比例约占1／3左右。

根据2005年第一季度全国主要城市地价动态监测成果，上海的地价增长率为0.2％、5.2％、5.43％、6.53％（按工业、综合、商业、居住分类），第二季度增幅进一步放缓，分别为0％、1.3％、1.1％、0.8％。

同时，在房价方面，涨幅逐步回落。

第一季度，商品住房销售价格按月环比涨幅分别为1.6％、1.6％、2.5％，而进入第二季度以来，涨幅趋稳，呈稳中有降的态势，4～6月环比涨幅分别达到0.5％、0.1％、1.2％。

这些数据表明，上海市土地供应结构不断完善优化，区域分布日趋合理，房地产开发企业对市场的预期也逐步回归理性，地价、房价在一段时间内增幅过快的趋势得到了有效的调控。

　　从重庆2005年第一季度和第二季度地价监测结果看，2005年第二季度重庆市城市综合平均地价与第一季度相比，增长0.43％。

2005年第二季度商业、住宅、工业平均地价与第一季度比分别增长0.61％、0.29％、1.09％。

地价整体水平与去年同期相比有一定的回落，但基本上仍保持稳中有升，并没有出现不正常的较大幅度波动，和地价区段的地价涨幅，均较符合两季度城市发展和建设的实际情况。

造成地价水平增幅减缓的主要原因是，由于国家出台关于调控房地产市场、稳定房价的相关措施，市政府也相继制定了相关的办法，在一定程度上影响了重庆市的土地市场价格。

天津市土地交易价格指数显示，2005年8月，综合指数达到125.1点，较去年同期上涨了1.0点，升幅达到0.8％。

预示着土地交易逐步走出盘整期，预计随着土地供应形势的趋紧和土地的频繁转手交易，土地交易价格将进一步稳定攀升。

2005年8月，天津住宅用地指数达到109.0点，较去年同期下降了4.6点，降幅达到4％。

住宅用地交易指数2005年初开始上扬，3月份最高达到了117.7点，而后再次下挫，7月份最低达到107.9点，降幅达到8％。

住宅用地交易指数的波动，说明提高经济适用房用地供应量等宏观政策性因素，对住宅用地的价格变化起到了重要作用，住宅用地交易指数正在进入理性盘整阶段。

附表：

2005年四季度四大直辖市房地产价格直属表

销售地区房屋住宅新建住宅二手交易土地用地住宅租赁房屋租赁住宅管理物业

北京107.4107.8108.7104.0104.7102.8103.9100.7

天津105.6106.2104.7104.1104.5101.5101.9100.2

上海101.799.9105.1102.1100.2103.0102.7100.0

重庆106.5106.5103.6105.7108.4103.3101.299.4

西安2005年土地开发投资情况简析

2005年，受国家宏观调控政策影响，我国多数城市延续前几年地价稳中有升的运行态势，但增幅均呈不同幅度的下降趋势。

其中商业用地地价平均增幅低于2004年2.93个百分点，居住用地地价平均增幅接近于2002平均水平，低于2004年3.27个百分点，而工业用地平均地价则呈现回升态势。

2005年全国主要城市地价增幅幅差异较大。

地价综合增长率排在前面的城市依次是西安，12.16％；长沙，11.44％；广州，8.18％；乌鲁木齐，8.12％；天津，7.24％；南昌，6.83％;武汉，6.81％。

西安市统计局投资处统计资料分析结果显示，2005年西安市土地交易价依然保持稳中上升态势，在全市房地产企业新置土地面积下降15％的情形下，土地购置费却增长了65％。

同时，由于土地综合开发成本的提高，西安市2005年土地开发投资额达17.78亿元，是2004年同期开发投资额的2.4倍。

统计结果显示，由于外来房地产企业纷纷进入西安房地产市场，拆迁赔偿费用增加，以及全市经济高速发展，加之国家对土地出让“招、拍、挂”方式等一系列宏观政策调控力度的加强，“地根”紧缩的政策环境以及对未来可供开发用地量减少趋势的心理预期和判断。

2005年西安市房地产开发企业新购置土地面积为335.59万平方米，与2004年同比下降15％，土地购置费用为30.22亿元，同比增长65％。

土地开发面积达到254.4万平方米，增长了42.7％，土地成交最终合同价款为30.92亿元，同比增加了9.43亿元。

与此同时，房地产企业手中的储备土地总量也在逐步减少，全市总量仅为174.39万平方米，比2004年减少178.21万平方米，但这并不意味着房地产开发用地会出现紧张局面。

总之，西安土地市场地价涨幅比较大，土地开发面积增长的同时企业手中的储备土地总量呈递减趋势，但房地产开发用地情况依然乐观。

2006年一季度福州市土地市场分析

2006年一季度，福州楼市是伴随着一系列的房产新政走过来的。

继2004年国家实施宏观调控措施以后，2005年3月，央行再次提高房地产贷款利率。

随后，国务院出台稳定房价的“八条”措施，这些调控措施的出台，受到社会各界普遍关注，在不同程度上对福州市土地市场产生了影响。

目前，福州市仍处于调控盘整期，部分开发商出现了持币观望的心理，成交量有所回落。

但从长远来看，福州市经济呈现快速发展趋势，市场环境稳定，政府政策的不断完善以及城镇居民收支增长良好，福州市人们改善居住环境的愿望将从潜在需求变成有效需求，福州市的房地产市场和土地前景将更加广阔。

（一）土地供应减少

在土地供应方面，2005年共批出土地面积为3415.69亩，而2005年1-3月，福州市成交土地539.97亩，其中土地仓山区以268.63亩的成交量位居首位，成交金额约46660万元，而鼓楼区仅成交5.94亩排在最后。

从年初供地计划来看，2006年福州计划上市土地在3000至4000亩之间，而2006年1——3月之间，福州仅出让10宗地块，总量300亩，其中过百亩的大盘地块只有１宗（124.1亩），因此后面将会陆续出现大量土地上市挂牌交易的情况。

进入3月份福州土地放量迹象明显。

继1月初公开拍卖4幅土地后，福州市再次以挂牌方式成功出让6幅地块，到此，福州市1——3月份共有10幅土地分别以拍卖和挂牌的形式向社会公开出让，创下2005年初以来福州市单月推出地块数量最多、总量最大的一次。

据初步统计，连同3月份土地招商推介会上推出的4幅挂牌土地（未正式挂牌出让），福州3月份供地量约达千亩。

尽管3月底挂牌出让的地块面积较小，且均非房地产企业购买，但福州土地开始大幅放量的迹象已经越来越明显，土地市场也日渐复苏。

从3月份的整体情况看，无论是供地数量还是总量，福州土地供应放量近千亩，已经大大超出上半年土地成交数量的总和。

福州市土地发展中心表示，福州2006年的土地供地量大致与去年水平相当。

上半年节奏相对会放慢，其主要原因是过去福州市土地发展中心在提供“净地”过程中，大多数是利用交地的半年时间做拆迁工作，但是由于拆迁安置，工厂、企业、银行债务等种种原因，使得一些地块未能在合同约定的期限内交地，影响了中标地块的开发建设。

2005年，福州市土地发展中心做出改革，要求推向市场的地块在拍卖时就已经是完全的“净地”，因此，土地投放的速度就有所减慢。

但考虑到房地产市场的反映及可持续发展，消除目前开发商们“地荒”的心理预期等因素，下半年土地供应量会适度增长，而且土地分布依旧以新区为主。

（二）地价持续上涨

在2006年1——3月份，福州市平均地价达到217.99万元/亩，而2005年初的平均地价为111.15万元/亩，12个月共上涨了189.3%。

2006年3月初，福州市第一场国有土地拍卖会中推出5幅地块均被顺利拍出。

其中，福建市日立电视机有限公司北地块每亩单价更是高达703万元，福马路南侧地块也以484万元/亩的价格成为福马路沿线每亩单价最高的地块。

究其原因，土地稀缺一方面拉动了地价，另一方面促使开发商拿地之后为了获得更高的利润而倾向于开发中高档产品，从而拉动房价。

（三）各区域土地供应情况

统观福州2005年1——8月份土地各区成交情况我们可以发现以下现象：

1、土地供应将向新区延伸

目前，鼓山新区已经基本完成土地开发任务，金山新区只有浦上沿线、义序洲这两片较成熟的土地可供应。

另外，2000年以来大规模的城市中心区旧屋区改造工作，随着仓山南江滨大道周边地区和台江横街、天华等三大片旧屋区的启动将告一段落。

这意味着主导近年福州楼市“大盘化、郊区化”的低成本土地供应和商业开发价值高的中心城区二次开发土地供应都将缩量。

2、下半年不会出现“地荒”

福州市土地一级市场的竞争一直以来都比较激烈，且很大程度上都是由政府来控制的。

然而，开发商所担心“地荒说”并不是真正意义上的土地供给量的不足。

按照福州市目前土地的储备情况，满足市场的稳步发展基本不成问题。

福州市土地发展中心现有充足的实物储备土地和红线储备土地，根本不存在“地荒”，同时这两年来福州每年供地量大致都在3000～4000亩。

3、高额地价仍有隐患

自从福州市经营性用地以出让形式推向市场后，拍卖、挂牌成为福州开发商拿地的主要途径。

这样的拿地形式，让一批资金实力雄厚的房地产企业逐步走上市场的前台，同时，也给更多的开发企业提供了一个参与公平竞争的机会。

但是，不可否认的是，激烈的竞争结果必然导致地价上升。

总之，在目前的宏观政策形势下，不断增长的土地成本对本来打算进入福州市场投资的外来资本将产生一定畏惧心理，会使他们认为福州市土地价格太高，进而成本太高，利润预期减少，这些因素可能会导致他们放弃投资。

2006年一季度深圳市土地分析报告

一、土地供应情况分析

（一）计划供应总量分析

2006年深圳市国有土地使用权出让计划总量为12.29平方公里，比上年的计划总量12.69平方公里约减少了3.15％，而较2002年的计划总量17平方公里减少了4.71平方公里，降低了27.7％。

据统计，近四年间深圳市年均出让土地面积约为13平方公里。

2006年深圳市计划供应的土地总量基本与上年计划总量持平，计划的编制遵循严控土地供应总量，优化土地供应结构，提高土地资源市场化配置比例的原则，以不断提高深圳市土地资源的集约利用水平。

（二）计划供应结构分析

从区位看，2006年深圳市土地供应仍主要集中在宝安、龙岗两区、特区外两区计划出让用地面积合计为1080.6万平方米，占全市计划出让土地总面积的87.9％；特区内计划出让用地面积共为108.3万平方米，占全市计划供应总量的8.8％。

此外，计划有40万平方米政策性住房用地供应，以保证近几年内低收入人群的住房需求，约占供应总量的3.3％。

从用途来看，2006年全市计划供应住宅用地144.1万平方米，占供应总量的11.7％，其中104.1万平方米为商品住宅用地，40万平方米为政策性住房用地；工业用地704.6万平方米，占供应总量的57.3％；仓储用地55万平方米，占供应总量的4.5％；商服用地30.2万平方米，占供应总量的2.5％；公共建筑用地96.1万平方米，占供应总量的7.8％；公用服务设施用地198.9万平方米，占供应总量的16.2％；特殊用地计划供应量为零。

对比2006年和2005年土地供应计划，2006年工业用地供应规模有较大幅度的下降，减少了25.8％。

近年来，工业用地一直是深圳土地供应的重点，供应比例也一直保持增长的势头，但随着存量土地资源的逐渐消耗，土地资源已经成为制约深圳社会经济持续健康发展的四大瓶颈因素之一，因此，工业用地的集约利用成为新形势下的战略选择。

这也与深圳调整产业结构，加快以技术资金密集型产业为主的工业结构升级，走新兴工业化道路的工业发展战略相适应。

表1 2006年与2005年土地供应计划用途结构对比   单位：

万平方米

总面积

商品住宅

商业

工业

2006年供应计划

1229

104

30

705

2005年供应计划

1269

80

56

950

  此外，鉴于近几年房地产市场的旺盛需求，深圳每年1平方公里左右的房地产用地已略显不足。

2006年在继续强调节约、集约、高效利用土地资源的前提下，适当增加房地产用地供应总量，与上年相比，供应总量增加了30％，以确保房地产市场充足的供应和区域的平衡，以平抑房价的迅速上涨。

（三）实际供应情况分析

从签订土地出让合同的统计情况来看，2006年一季度全市共签订土地出让合同48宗，出让用地总面积434.48万平方米，其中特区内11宗，用地面积69.91万平方米，占总出让面积的16.09％；宝安区29宗，用地面积316.22万平方米，占总出让面积的72.78％；龙岗区8宗，用地面积48.35万平方米，占总出让面积的11.13％。

按土地用途划分，商服用地1宗，工业仓储用地34宗，公用设施用地7宗，公共建筑用地3宗，住宅用地2宗，特殊用地1宗。

按出让方式划分，协议出让占45宗，面积416.94万平方米；拍卖出让1宗，面积14.55万平方米；挂牌出让2宗，面积3万平方米。

  二、房地产市场土地供应分析

（一）房地产市场发展情况

 2005年，在国家宏观调控政策的作用下，国内房地产市场已经从以往过快的发展逐渐趋于稳定。

从深圳房地产市场看，总体运行基本正常，但市场需求继续保持旺盛，供应压力有所增大，房价上涨较快。

2006年一季度，深圳市房地产投资增速有所加快，但批准预售面积大幅下降，商品住宅价格仍继续上涨。

受供应紧张及价格较高等因素影响，住宅销售套数及面积大幅减少，住宅有效需求已呈现明显下降趋势。

1、房地产市场供应

2005年，深圳市商品房批准预售面积累计为894.35万平方米，同比下降6.45％，其中住宅批准预售面积711.58万平方米，同比下降10.96％。

在土地供应继续紧缩的情况下，旺盛的市场需求进一步促进了存量房地产用地入市，2005年商品房供应开始比2004年有所减少，商品房批准预售面积则小于当年的销售面积。

2006年第一季度商品房批准预售面积出现较大幅度的减少。

本季度深圳市商品房批准预售面积累计为109.77万平方米，同比下降15.84％，其中住宅批准预售面积93.64万平方米，同比下降15.81％。

从区域分布来看，批准预售的商品房中48％分布在特区外宝安、龙岗两区，比去年同期下降了23个百分点。

截止2006年3月底，商品房施工面积2400.28万平方米，比去年同期上升1.26％，其中住宅施工面积1654.87万平方米，比去年同期下降2.23％；商品房新开工面积286.18万平方米，比去年同期下降18.45％；商品房竣工面积120.9万平方米，比去年同期上升14.85％。

截至2006年3月底，深圳市住宅空置面积为73.14万平方米，与去年同期相比下降了19.48％。

这表明，在近期商品房市场需求持续旺盛的形势下，空置商品房的消化速度进一步加快。

2、房地产市场需求

2005年，深圳市商品房销售面积累计993.20万平方米，同比增长9.3％，市场需求连续三年保持10％左右的平稳增长。

2006年一季度，商品房销售面积出现较大幅度下降，销售面积为208.50万平方米，与去年同期相比减少了11.77％，其中商品住宅销售面积为179.90万平方米比去年同期下降了12.63％。

从商品住宅销售的区域分布来看，宝安、龙岗、南山、福田四区居前四位，分别占28％、25％、18％、17％，特区外商品住宅销售面积占全市商品住宅销售总面积的比例高达53％，已经成为市民置业的首选区域。

从销售住宅的单套建筑面积来看，144平方米以下的普通住宅约占住宅市场交易总量的80％，表明由于土地资源的限制，普通住宅的开发正在增多。

从不同类型商品房的销售情况来看，由于受供应的影响，各类商品房的销售面积都呈现不同幅度地下降。

根据统计数据，2006年一季度全市住宅销售面积为179.90万平方米，同比下降了12.63％；办公楼销售面积为6.99万平方米，同比下降了0.57％；商业用房销售面积为15.89万平方米，同比下降了1.67％；其他类商品房销售面积为5.72万平方米，同比下降了20.99％。

全部商品房销售面积中，住宅占86.28％，办公楼占3.35％，商业用房占7.62％，住宅依然是商品房需求的主要方面。

近年来，深圳存量房屋市场发展较快，销售面积逐年增大。

2005年，二手房交易面积为841.29万平方米，比上年同期增长14.82％。

其中，二手住宅交易面积为595.67万平方米，比去年同期增长25.53％，与新房交易面积的比例为0.66：

1。

2006年一季度，二手房交易面积为231.66万平方米，比去年同期增长35.32％。

其中，二手住宅交易面积为158.8万平方米，比去年同期增长26.47％，与新房交易面积的比例为0.88：

1，二者交易面积逐渐接近。

二手房市场的交易快速上涨与一手房市场的交易大幅下降对比表明，由于新房供应较为紧张且价格较高，较多居民已开始转向购买二手住宅。

存量房地产市场的健康快速发展，有力地推动了深圳房地产市场的不断成熟