房地产开发课程设计.docx
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房地产开发课程设计
课程设计
1、房地产市场调研：
2、土地使用权获取：
2.1、投资机会选择：
2.2竞买价格评估：
2.2..1预计销售收入：
2.2．2预计开发成本：
2．2.3确定竞买价格
3、开发项目财务分析
3.1投资估算（含现金流量表、现金流量图）
3.2项目融资计划
3.3财务评价
3.4风险分析
4、房地产开发前期工作
4.1商品房设计及其优化
4.2前期工作
4.2.1开发项目部的组建
4.2.2项目申报审批
4.2.3项目前期工程
4.3招标工作
4.3.1设计招标
4.3.2监理招标
4.3.3施工招标
5、工程项目管理
5.1质量控制
5.2造价控制
5.3进度控制
6、房地产市场营销
6.1销售形式
6.2宣传广告策略
6.3定价策略
房地产开发课程设计
1、房地产市场调研
1．1、我国房地产市场宏观政治、经济因素调查分析
1.1.1政治因素分析
政治因素是指国际、国内的“气候”。
国家政局及国家的开发程度与政策的连续性，形成市场的政治环境。
“气候”不同，房地产发展趋势不同。
世界军事冲突、政治对立只会阻碍各国的经济发展，房地产业发展无疑受挫；反之，国际形势良好、国内政局政策稳定，房地产业的发展必将处于良好状态。
党的十一届三中全会后，以经济建设为中心，对房地产业进行大胆改革，房地产业获得新生。
如今，一方面和平与发展成为世界主题，另一方面我国已坚定了建设有中国特色的社会主义的立场。
一个良好的国际、国内“气候”呈现在我国房地产业面前，所以，我国房地产业要坚定信心，认真抓好房地产经营工作，从长计远，着眼房地产市场开发。
国家开放的程度与政策的连续性会影响房地产投资经营着的心态，开放的程度大、政策连续，投资经营者就会有长期的经营打算；相反，开放程度小、政策不连续，投资经营者就会疑虑重重，不敢大胆投资经营房地产。
党的十六大在十五大的基础上举好了旗，选择好了路。
高举建设中国特色社会主义理论的旗帜，昭示我国政策的连续和稳定。
鉴于此，房地产企业要进一步解放思想，乘势而上。
1.1.2经济因素分析
经济因素包括市场所处的宏观经济条件和经济收入水平两类因素，它们形成市场的经济环境。
房地产市场总是存在于一定的宏观经济条件之中，经济形势直接影响房地产的发展。
经济高涨时期，房地产需求旺盛，房地产市场沸沸扬扬；而经济低迷时期，房地产市场疲软，自然是门庭冷落。
房地产价格也受众多因素的影响，但市场经济万变不离其宗的供求法则和我国特有的房地产地方土地政策体系决定并左右着房地产价格的走势。
所以，可对今后一段时间的房地产价格走势判断如下：
1）、目前一段时间是房地产低迷时期，今年年中房地产价格几乎达到底部，9到10月份有回升趋势，但非常缓慢。
2）、考虑到国家宏观层面经济减速，下半年中央没有继续出台调控房地产的政策，即使再出台，对目前赣州这样基本以刚性需求为主的购房消费群体影响非常小。
所以，政策以起不了多大作用，影响最大的是购房者的心理层面，要让消费者相信前面就是房地产的春天。
3）、由于前两年（特别市09年）赣州市土地供应量相对较大，导致了今年赣州市房价不会有大幅度提高。
根据目前已知土地供应量判断，今后几年赣州房地产价格将会有一定幅度提高。
当然，其上升的高度取决于以后土地拍卖的价格、数量及人们收入等因素。
1.1.3赣州市同类地产市场行情调查分析
位于章江新区梅关大道的嘉福·尚江尊品楼盘，首批房源于11月12日公开发售，价格6600元/平方米，均价8410元/平方米。
位于章江新区兴国路市政府西侧的富地中心楼盘在11月19日时，售价从6546元/平方米起。
位于位于章江新区生态公园旁边的中航·公元楼盘，售价为7781元/平方米，均价为8787元/平方米。
2土地使用权的获取
2.1投资机会选择
GZTD201022章江新区J3地块国有建设用地使用权公开出让公告
挂牌时间：
编号
土地
位置
土地面积
（㎡）
土地
用途
规划指标要求
出让年限（年）
公开出让起始价（元/㎡）
竞买保证金（万元）
增价幅度（元/㎡/次）
容积率
建筑
密度
绿地率
2010-22号
章江新区J3地块
34707.15㎡（52.061亩）
商业
住宅
＜3.0
≤30％
≥35％
住宅70年
商业40年
3510
2500
挂牌5-10元/㎡/次或其整数倍
录入时间
2.2竞买价格评估
2.2.1预计销售收入：
1）、建筑面积=容积率*土地面积=2.5*34707=86767.5（平方米）；
2）、居住基底面积=建筑密度*土地面积=0.28*34707=9717.96（平方米）；
3）、-1层车位数=基底面积/12=810个。
根据目前对章江新区房地产价格以及销售进程的情况，本项目决定商业房产均价：
28000/平方米；住宅房地产均价：
6000元/平方米。
该项目楼盘各幢楼1、2层用于商业，3层及以上部分用于住宅。
所以可计得预计收入（不含停车费）：
9.5236008亿（商业：
544205760元；住宅：
408154320）。
2.2.2预计开发成本
表—1开发成本估算表
项目及费用名称
数量（m2）
单价（元/m2）
金额（元）
1、土地费用
2、开发成本
164641331.25
2.1前期工程费用
86767.5
100
8676750
2.2建造费
155964581.25
2.2.1土建、安装工程费
86767.5
1500
130151250
2.2.2基础设施建设费用
86767.5
220
19088850
2.2.3报建费用
86767.5
77.5
6724481.25
3、管理费
（1+2）*2%
3292826.625
4、不可预见费
（2+3）*3%
50380247.36
5小计
218314405.2
6、利息
2625005.44
7、销售费用
68025.72
120
8163086.4
8、销售税金
86767.5
52379804.4
9、土地增值税、所得税
65291086.056
税金小计
117670890.456
成本合计
346773387.5
不含土地价款投资额
346773387.5
要求的利润50%
173386693.75
土地价格最高限
432199919
2.2.3确定竞买价格
综上分析，该土地的竞买价格定为不超过4.322亿，初步定为３亿。
3开发项目财务分析
3.1投资估算
表—2项目总投资估算表
编号
项目
总价（万元）
一
开发成本
53231.3
1
土地成本
25000
2
前期工程费
867.7
3
建安工程费
15596.5
4
开发期间税费
11767.1
二
开发费用
1408.1
1
管理费用
329.3
2
销售费用
816.3
3
财务费用
262.5
三
合计
54639.4
3.2项目融资计划
1）、本项目开发中工期为两年；
2）、本项目开发资金来源有三个渠道：
一是企业自有资金，二是银行借款，三是预售收入。
开发商先投入30000万元完成项目前期有关工作，因此，本项目实际资金缺口为29639.4万元，投入自有资金9639.4万元，需向银行贷款11000万元，剩余部分9000万元由预售收入补充。
项目投资计划与自己筹措表见下：
表—5项目投资计划与资金筹措表
序号
项目
合计
第一年
第二年
第三年
1
投资总额
54639.4
25000
15800
13839.4
1.1
建设投资
54639.4
25000
15800
13839.4
2
资金筹措
2.1
自有资金
54639.4
25000
6800
2839.4
2.2
借款资金
11000
0
5000
6000
2.3
销售收入再投资
9000
0
4000
5000
3.3财务评价
1）、投资利润率
年平均利润=利润/年数
投资利润率=年平均利润/总投资=7.93%。
2）、财务净现值
根据表—4可计算得：
NPV=-30000+∑（CI-CO）（1+i）=2402万元＞0。
3）、内部收益率
本项目全部投资内部收益率：
ＩＲＲ＝10%＞8%。
4）、动态投资回收期
根据表—4可得：
动态投资回收期=8-1+3632.532/4841.43=7.75（季度）。
由此可见，本项目从动态盈利角度分析，满族投资要求。
3.4风险分析
3.4.1盈亏平衡分析
假定本项目总投资不变，由计算可知：
当楼盘销售率为65.6%时，投资利润率为0，即投资刚能保本。
一般认为当盈亏平衡点的销售率＜70%时，项目风险较低，可见本项目的风险程度较低。
3.4.2敏感性分析
考虑到该项目面临的主要风险因素，选定销售收入、经营成本两个因素为测定变量，假定两个因素分别向不利的方向变化10%和20%，以净现值为敏感性分析指标。
敏感性分析结果如表—6所示。
表—6敏感性分析结论表
分析指标
销售收入变动%
经营成本变动%
+10
0
-10
+10
0
-10
净现值
6804
2469
-2213
2152
2469
3174
从表—6可看出，净现值对销售收入比较敏感，但销售收入降低5%时，净现值还刚好大于0；净现值对经营成本部怎么敏感，即经营成本上下分别浮动10%时，净现值仍为正值。
所以可认为该项目有较强的抗风险能力。
4房地产开发前期工作
4.1商品房设计及其优化
4.1.1项目名称：
4.1.2区域位置及要求
该块地四周均为城市道路，建设用地面积为34707.15平方米，容积率为2.5，用途为住宅和商业。
其中，住宅区的住宅建筑面积为68026m2，底层商业建筑面积控制在20000m2以内，地下为车库和人防工程。
4.1.3项目定位
出于对赣州本市地理位置及实际情况的考虑，本项目因地制宜，营造出家庭式的小区环境，流动的水营造出林荫溪流水景，打破传统的集中水面设计，水域在社区内多出分布，形成更多的自然水景，达到环境均好的效果。
产品具体定位如下：
1）、住宅为商品房，产品定位为二居室、三居室为主力户型的中档住宅产品；
2）、住宅底层商业为住宅配套商业、餐饮和综合商铺组成的中高档产品。
4.1.4总体设计要求
4.1.4.1户型设计
结合地块附近环境和客户需求以及客户购买力的分析决定：
此小区采用两种户型设计，小高层主要采用户型面积115.36m2；多层主要采用户型面积81.23m2。
（是否需要户型平面图？
）
4.1.4.2建筑层高
【1】住宅部分
1）东、西侧住宅楼以二、三居室混合户型为主，层高3m；
2）南北侧住宅楼以二居室户型为主，层高2.9m；
3）卫生间、厨房室内净高不小于2.3m。
【2】住宅底层商业部分
住宅底层商业一层层高4m，二层层高3.5m。
【3】地下室部分
地下室层高为3m。
4.1.4.3建筑层数
东北方向住宅楼为小高层：
11层；其它方向的为多层：
6层。
其中，地上部分1、2层为商用，地下一层为停车场。
4.1.4.4建筑立面
本项目采用新古典主义建筑风格
1）、建筑单体外墙主体使用高级乳白为主基色调。
乳白色，宁静、温馨又沉稳，永恒而颇具现代感。
2）、外立面的装饰线以灰色为主。
灰色衬托乳白色，更能显示出小区的高雅、洁净和宽敞。
3）、外墙基座建议使用饱和度较高的褐色活着灰褐色天然岩板材料，突出其安逸、祥和、沉稳。
4）、会所、商业配套等建筑部分，可考虑使用橙色、金色等暖色调，突出其健康、活泼、豪华、绚丽。
5）、景观庭院部分建筑物可适当使用蓝色，突出其幽静、宁静的庭院生活氛围。
4.2前期工作
4.2.1开发项目部的组建
4.2.1.1项目经理的工作职责
1）、全面负责建筑项目的管理和运作，确保制度和流程的有效执行，项目计划进度、质量、安全和成本控制，保证经营目标的实现；
2）、参与项目初期研究、方案选择、技术论证，主持设计过程中结构专业的方案优化；
3）、负责对施工单位的施工进度、质量安全、消防和监理工作实施监控；
4）、负责组织施工过程中的分阶段验收和竣工验收，办理竣工手续；
5）、负责开发项目的成本控制，根据工程进度和工作完成情况拨付工程款，才参与项目的竣工结算工作；
6）、负责销售计划的编制和执行，参与销售方案的制定与落实、销售队伍的管理及业务指导；
7）、配合其他部门做好与开发项目相关的工作。
4.2.1.2工程部的工作职能
1）、配合研发中心、销售部等部门进行项目前期运作；
2）、工程部全面负责工程开工前的准备及审查工作；
3）、负责工程项目和建立单位的招投标工作；
4）、协调承包商、监理、设计及相关单位之间的关系；
5）、负责对承包商、监理、设计单位的管理共组；
6）、负责工程施工过程中质量、进度、现场及投资的控制管理；
7）、负责工程竣工验收及移交工作；
8）、对工程管理过程中的文件、资料进行管理。
4.2.1.3财务部的工作职能
1）、会计核算：
对日常费用的审核、批报，会计凭证的录入、成本核算、费用分摊与结转，会计资料档案的备份保管，催收、清理往来账款；
2）、财务管理：
财务、税务数据库的管理及更新，定期递交各类财务报表以及财务数据分析报告，开发项目的决算，与税务部门的联系与沟通，规范和完善开发项目财务档案工作；
3）、资金管理：
编制季、月资金计划，资金支付与清算，提出短期资金筹措方案，控制项目资金运行情况以保证资金及时入账与资金安全，审签工程进度款，组织办理银行按揭工作，监控售房款的回收；
4）内部审计监督工作：
对各部门费用使用情况进行审计监督，参与项目招标、材料设备购买、合作单位甄选等评标以及谈判等工作；
4.2.1.4销售部的工作职责
1）、向营销策划中心负责；
2）、负责公司商业、物业内公共场地、广告牌等的招商、租售工作；
3）、负责掌握市场行情，制定并执行相应的招商计划、策略；
4）、挖掘新的客户来源，跟踪潜在客户，并对客户资料进行整理归档；
5）、与新旧客户保持良好关系，协助客户解决在招商、租售过程中的问题；
6）、负责办理招商、租售中得各项手续，做好售后服务工作；
7）、协助财务部门收取客户需缴纳的各项费用。
4.2.2项目申报审批
1）、根据城市规划管理部门下发的《规划条件通知书》，进行开发项目的选址、定点审批；
2）、申请《建设用地规划许可证》；
3）、申请《国有土地使用权证》；
4）、申请《建设工程规划许可证》；
5）、在完成总投资的25%以后，申请办理《商品房预售许可证》。
4.2.3项目前期工程
对地块进行勘测，完成现场的“三通一平”等工作。
为时5天。
（每平米的费用？
）
4.3招标工作
4.3.1设计招标
4.3.1.1设计招标程序
1）、招标登记；
2）、委托招标代理机构；
3）、发布招标公告或发出投标邀请书；
4）、编制自个预审文件，经审核合格后发售；
5）、确定合格投标人；
6）、编制招标文件，经审核合格后发售；
7）、组织现场踏探、答疑；
8）、确定评标小组；
9）、接受投标文件；
10）、开标、评标、确定中标人；
11）、招标情况书面报告。
4.3.1.2设计招标文件的内容
1）、致投标人；
2）、投标须知；
3）、合同协议书；
4）、投标文件格式；
5）、招标文件澄清；
6）、招标文件修改。
4.3.2监理招标
4.3.2.1监理招标程序
1）、招标前期准备阶段；
2）、入场登记及发布招标公告；
3）、送审并备案资审文件；
4）、发放自个预审文件；
5）、接受资格预审申请文件；
6）、组织专家评审，办理投标资格预审结果登记；
7）、招标文件备案、发放及组织现场踏勘；
8）、预约开标时间及地点；
9）、抽取评标专家并组织开评标；
10）、中标结果及中标通知书备案；
11）、合同备案。
4.3.2.2监理招标文件的内容
1）、投标单位须知；
2）、工程概况；
3）、委托监理工作范围及工作内容；
4）、监理酬金及工程履约保证金；
5）、投标单位资质及人员要求；
6）、投标保证金；
7）、监理质量安全惩罚措施；
8）、投标文件编制；
9）、投标文件的分数和签署；
10）、投标日程安排；
11）、投标文件密封和递交；
12）、无效投标书的舍弃；
13）、投标有效期；
14）、评标、定标办法；
15）其它。
4.3.3施工招标
4.3.3.1施工招标程序
1）、申请招标；
2）、编制招标文件；
3）、编制招标工程标底；
4）、确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函；
5）、投标人自个审查；
6）、招标工程交底及答疑；
7）、开标、评标和决标；
8）、发中标通知书；
9）、坚定合同。
4.3.3.2施工招标文件的内容
1）、工程综合说明；
2）、招标方式及对发包单位的要求；
3）、钢材、木材、水泥及其它主要材料与设备的供应方式；
4）、工程款支付方式及预付款的百分比；
5）、合同条件和合同文本；
6）、投标须知；
7）、招标人认为应向投标人明确的问题；
8）、招标文件附件。
5工程项目管理
5.1质量控制
质量控制是指项目管理机构以合同中规定的质量目标或以国家标准规范为目标所进行的监督与管理活动，包括决策阶、设计阶段和施工阶段的质量控制。
而此处工程项目管理中的质量控制的主要任务是施工过程中的质量控制。
工程施工阶段的工程质量控制工作主要包括以下几个方面：
1）、对原材料的检验；
2）、对工程中的配套设施进行检验；
3）、对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差；
4）、控制混凝土的质量；
5）、对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定方法，以保证质量符合合同中规定的技术要求；
6）、确立有关质量文件的档案制度。
5.2成本控制
工程成本控制室监督成本费用、降低工程造价的重要手段。
项目施工阶段的工程成本控制主要包括以下几个方面：
1）、编制成本计划，确定成本控制的目标；
2）、审查施工组织设计和施工方案；
3）、控制工程款的动态结算；
4）、控制工程变更；
5.3进度控制
工程项目的进度控制室施工现场管理的最为重要的工作。
主要控制方法有以下几个方面：
1）、编制工程进度计划：
工程内容的分解与归纳→统计计算每项工程内容→计算每个单项工程工作量所需时间→安排每个单项工程实施的时序；
2）、进度管理及计划调整；
3）、编制其他配套进度计划（材料供应计划、设备周转计划、临时工程计划）；
4）、进度控制中应关注的因素：
材料设备供应情况、设计变更劳动力安排情况、气象条件等。
6房地产市场营销
6.1营销形式
从房地产营销的具体方式来看，主要有两种形式：
直接营销渠道形式和间接营销渠道形式。
6.1.1房地产直接营销渠道
直接营销渠道是指开发商自己直接将房地产商品销售给顾客的过程。
直接营销具有以下优点：
1）、降低或减少营销成本；
2）、了解和把握顾客的需求；
3）、控制营销策划的执行过程；
4）、有利于提升产品和企业品牌。
直接营销有以下缺点：
1）、由于开发商推销经验、推销网络的不足，资源不能有效利用，往往会影响销售效果；
2）、开发商内部一般缺乏既懂房地产营销知识，又懂相关法律的高素质营销队伍，不易制定出全方位、完善的营销策略。
6.1.2房地产间接营销渠道
房地产间接营销渠道是开发商经过中间环节把房地产商品销售给消费者的过程。
间接营销渠道有以下优点：
1）、有利于发挥中间商的营销专业特长
2）、开发商选择合适的中间商，创造更多的销售机会；
3）、解开发商人力、物力和财力的不足，便于开发商合理配置有限的资源，重点致力于项目的开发和工程方面的工作。
间接营销渠道的缺点：
1）、目前中国的房地产中间商专业素质和职业道德水准差异很大；
2）、增加开发商的营销成本，降低了自己的利润。
通过以上分析，我们决定在这个房地产不景气时期，采用房地产间接营销渠道，用中间商的专业知识为我们的楼盘制定完美的、可行的行销策划，是我们的楼盘得到好的响应。
6.2宣传广告策略
6.2.1小区命名
本小区的绿化中采用小溪流水的形式将水引入，就好似天然形成的溪流在慢慢流淌，显示着小区的宁静、沉稳、祥和，她已经飘在空中，脱离了世俗的干扰。
所以给该小区命名为：
绿水天城。
6.2.2ＳＷＯＴ——优劣势分析
项目SWOT分析——优势分析
1）、功能设计。
注重规模效应是本项目的功能设计的理念。
区内四通八达的道路，形成小区四面沿路的各种商铺，同事围合形成大型商业街，共同组建一个集中的商业中心，以规模化的经营形式创造了量好了商业氛围。
2）、位置。
本项目位于中央生态公园和赣州中学附近的中枢地带。
3）、交通便利。
本项目位置交通便利，四周都是主交通干线。
4）、物业。
完善的物业管理，优质的物业服务，主要内容分有：
24小时治安巡视；对外来人员进行有效控制和管理，消除治安隐患；车辆停放管理；绿化养护；保洁服务等。
5）、升值空间。
本项目紧挨着中心地带，升值空间巨大。
项目SWOT分析——劣势分析
1）、成本高，支付困。
商业店铺单位成本较高，面积大，造成总体价格较高，对业主首付造成很大困难。
2）、户型改善没有较大突破，比较陈旧。
3）、物业管理、物业费用问题也是业主关心的问题，劣质的物业服务与高昂的物业费用会减少部分消费需求。
4）、目前房地产市场处于低迷时期，消费者互相张望，期待进一步降价。
６.３ 定价策略
采用成本加成定价法：
加成率：
5０％ 单位产品成本：
6300元／平方米
所以，单位产品价格＝6300（１＋50％）
＝9450元／平方米
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